Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «С чего начать строить дом на участке – все этапы, от фундамента до крыши». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
По многим параметрам типовой проект является самым выгодным вариантом (если сравнивать с самостроем и индивидуальным проектом). Он позволяет сразу приступить к строительству, не задерживаясь на проектировочных работах.
Разрешение на строительство капитальных строений на участке
На объекты капитального строительства, за исключением указанных выше и некоторых других, разрешение требуется. Чтобы получить его, необходимо собрать пакет документов, а именно:
- Заявление (его можно заполнить онлайн).
- Документы, подтверждающие права на земельный участок.
- Утвержденная схема расположения земельного участка на кадастровом плане.
- Согласие всех владельцев на строительство или реконструкцию.
- Положительное заключение экспертизы проектной документации.
- И другие документы, если того требуют обстоятельства (например, если планируется реконструкция многоквартирного дома, территория относится к определенным категориям, и так далее).
Участок под строительство дома
Для начала строительства нужно обладать определенным бюджетом и земельным участком. Если участка нет, а бюджет позволяет, его можно купить.
На что нужно обратить внимание, выбирая участок под строительство дома:
- личные интересы. В первую очередь задают направление для поиска. Возможно, с каким-то местом связаны воспоминания, или хочется участок возле воды, или в лесу и т.д.;
- местонахождение. Более востребованными являются участки, расположенные в черте города или на расстоянии 10-15 км от нее;
- размеры участка. Влияют на масштабность строительства. В строительстве придерживаются пропорции 1:10. Т.е., на участке в 6 соток уместно будет строительство дома в 60 м.кв. Соблюдение этой рекомендации или нет, решает владелец участка, но в случае продажи существенно повышает ликвидность недвижимости;
- наличие инфраструктуры. Даже если в планах полное уединение желательно, чтобы на территории застройки было расположено еще несколько строений, работал медпункт, магазин, школа и т.п. Особенно важно это в том случае, если дом предназначен для семьи с детьми и в нем планируется круглогодичное проживание;
- близость к транспорту. Для автовладельцев важно оценить качество подъездных путей, наличие/состояние асфальтного полотна. Чтобы не оказаться потом в ситуации, когда для того, чтобы добраться до дома нужно менять авто на другое, с более высоким клиренсом. Для тех, у кого машины нет, близость к общественному транспорту желательна;
- наличие коммуникаций. Есть ли возможность подключиться к центральному отоплению, водоснабжению, канализации. Проведены ли до участка линии электропередач. С такой ситуацией часто сталкиваются владельцы участков во вновь создаваемых поселках-сателлитах;
- состояние экологии в местности. Может оказаться, что проживание здесь чревато негативными последствиями (близость опасного производства);
- тип грунта. От него зависит выбор фундамента, возможность устройства колодца. На практике может оказаться, что данная почва вообще не пригодна для строительства тяжеловесных объектов. Т.е., летний домик или небольшую дачу на ней поставить можно, а возвести двухэтажный дом с мансардой – нереально.
- рыночная стоимость участка. Ее определяют все параметры в совокупности. Окончательная цена будет зависеть от хозяев участка и вашего умения аргументированно торговаться.
Как получить разрешение на строительство старого образца
Уведомительный порядок распространяется на объекты планируемого строительства менее 500 кв. метров. Для строительства зданий площадью свыше 500 кв. метров, а также особо опасных и уникальных строений, придется получать разрешение на строительство старого образца со всеми вытекающими из этого пакетами документов (приводил выше).
Поскольку Градостроительный кодекс является главным законом, регламентирующим жилищное строительство, в том числе и индивидуальное, разрешение на строительство может быть выдано только тем застройщикам, земли которых находятся под действием градостроительных регламентов. Там, где градостроительный регламент не действует, вопрос о разрешении на строительство может быть решен на федеральном уровне, а также на уровнях субъектов федерации и местного самоуправления. Однако это возможно только в случае, если на территорию есть план застройки.
ГК РФ содержит лишь общие требования к застройщикам. В каждом конкретном случае алгоритм действий может иметь свои нюансы, но обычно индивидуальное жилое строительство проводится на землях муниципалитета. Если это действительно так, то нужно идти в Градостроительный комитет данной территориальной подчинённости.
Фактическую выдачу разрешения на строительство производит главный городской или районный архитектор. Утверждает документ глава города, района или другого органа муниципалитета.
Госпошлина за оформление права собственности на дом
Размер пошлины аналогичен той, что платится за регистрацию квартиры – 2000 рублей. Оплатить ее надо до подачи документов. В МФЦ это можно сделать прямо на месте.
Если происходит оформление дома в совместную собственность по долям, пошлину следует разделить между всеми собственниками в тех же пропорциях, что и доли.
Оформление дома в собственность супругов выделения долей не требует. Независимо от того, кто указан владельцем, дом будет считаться общим. Поэтому пошлину может целиком оплатить супруг-домовладелец.
Иногда служба опеки требует выделения долей несовершеннолетним детям. Пошлину также может оплатить целиком родитель, на которого регистрируется дом, поскольку он является законным представителем несовершеннолетних граждан.
В каких ситуациях местная администрация может не разрешить строительство дома?
Как правило, проблем с получением разрешения не возникает. Отказ в разрешении может быть направлен в нескольких случаях:
- Категория земель и вид разрешенного использования не предусматривает возможности размещения жилого дома;
- Отсутствуют права на земельный участок;
- Планируемый к строительству дом не соответствует параметрам разрешенного строительства (например, высота превышает 3 этажа или 20 метров);
- Участок расположен на территории, где ограничено строительство (зоны, установленные Росавиацией, Роснедрами или госорганов, отвечающих за сохранение объектов культурного наследия);
- Ошибки в заполнении формы.
Отказали в разрешении на строительство частного дома? Проконсультируйтесь с экспертами ДОМ.РФ о том, что можно предпринять.
Какие требования к заемщикам?
Каждый банк может предъявлять собственные требования к заемщику при оформлении ипотеки на покупку жилья. В частности, они могут устанавливать собственные ограничения по возрасту, а также к сумме первоначального взноса и размеру залога.
Оформить кредит на строительство дома можно также с использованием одной из федеральных льготных ипотечных программ.
Частная застройка: нормы и правила
Нормативная документация, регламентирующая частную застройку, делится на организационно-правовую и техническую. К организационно-правовой документации относятся следующие законодательные акты:
- Жилищный кодекс РФ.
- Земельный кодекс РФ.
- Градостроительный кодекс РФ.
- Федеральные законы:
- №7 от 10.01.02г. “Об охране окружающей среды”;
- №184 от 27.12.02г. “О техническом регулировании”;
- №315 от 01.12.07г. “О саморегулируемых организациях”;
- №261 от 23.11.09г. “Об энергосбережении и повышении энергетической эффективности” и другие.
Прежде чем приступить к непосредственному строительству, необходимо подготовить проект частного жилого дома. В него входят:
- Разрешение на строительство (выдаётся администрацией населенного пункта).
- Документ о праве собственности на участок.
- Генеральный и ситуационный планы.
- ТУ на присоединение к инженерным коммуникациям со схемой подключения.
- Паспорт земельного участка.
- Акт о составлении схемы выноса в натуру – установка реальных границ участка с их привязкой к местности. Разбивка участка на зоны (определение красных линий), привязка осей зданий.
- Поэтажный план сооружения со схемой разрезов и эскизным изображением фасада.
К техническим нормативам относятся СНиП (строительные нормы и правила), актуализированные версии которых представлены в СП (свод правил). Практически на каждый вид строительных работ или конструкций имеются свои СП, например:
- инженерно-геодезические, геологические и гидрометеорологические изыскания – СП 47.13330.2016 (СНиП 11-02-96);
- жилые одноквартирные дома – СП 55.13330.2016 (СНиП 31-02-2001);
- основы и фундаменты зданий – СП 22.133302016 (СНиП 2.02.01-83);
- водопровод и канализация – СП 30.133302016 (СНиП 2.04.01-85);
- отопление, вентиляция, кондиционирование – СП 60.13330.2016 (СНиП 41-01-2003);
- стены (несущие и ограждающие конструкции) – СП 70.13330.2012 (СНиП 3.03.01-87);
- кровельные конструкции и материалы – СП 17.13330.2017 (СНиП II-26-76).
ВАЖНО! Все перечисленные нормативные акты и требования актуальны на 30.11.2018г. Проверить используется ли в строительстве технический норматив на данный момент можно на сайте федерального центра нормирования.
Шаг 7. Сделать нужные для начала строительства дома документы
|
Документ |
Что необходимо для получения: |
|
1. Разрешение на строительство (в местной администрации) |
|
|
2. Паспорт проекта строительства |
|
|
3. Документы по проекту частного дома |
|
Прекращение разрешения на строительство
Согласно нынешним законодательным нормам, срок действия разрешений на возведение объектов ИЖС составляет десять лет. Следовательно, по общему правилу, прекращается его действие в связи с истечением данного срока.
Однако, при наличии некоторых обстоятельств, оно может быть прекращено и раньше. К их числу относится:
- отказ от прав собственности на участок;
- при прекращении такого права в принудительном порядке, в том числе и для государственных нужд;
- прекращении (расторжении) договоров-оснований прав собственности на землю;
- прекращение прав пользования недрами, если без них дальнейшее строительство невозможно.
На основании сведений о прекращении прав на землю, уполномоченными органами осуществляется отзыв разрешения в течение месяца.
Выбор материала для строительства дома
Подготовку к строительству дома следует начать с выбора стройматериала. Здесь необходимо учесть несколько моментов: будете ли вы жить в нем постоянно либо это будет летний домик; какой суммой вы располагаете; каковы требования к экологичности; планируете ли вы нанять бригаду строителей либо хотите возводить дом самостоятельно; какой стиль предпочитаете. Решений может быть несколько:
1. Коттедж из дерева. Из-за высокой стоимости и сложности работ возведение такого дома относится к элитному строительству. Деревянный дом может быть выполнен из:
- оцилиндрованного бревна;
- профилированного бруса;
- клееного бруса.
2. Коттедж из пеноблоков. Данный вариант оптимален, если вы хотите качественный и недорогой дом. Используемый материал — ячеистый бетон, в своей структуре он имеет воздушные пузырьки, поэтому обладает низкими показателями теплопроводности, при этом он достаточно легкий.
3. Дом из газобетонных блоков. Данный материал обладает повышенной прочностью и небольшим весом, он дышит, у него низкая теплопроводность, работать с ним легко. Возводить коттедж из газобетона можно на любом основании.
Выбор подрядчика для строительства жилого дома
Чтобы построить коттедж, придется потратить много сил и времени и выполнить множество этапов строительных работ. Многие будущие домовладельцы обращаются за помощью к генеральному подрядчику, чтобы быстро построить надежный дом, в который сразу можно будет заехать.
Кто такой подрядчик? Это физическое или юридическое лицо, фирма, которая оказывает услуги по строительству загородных домов и ремонту. Какие документы перед началом строительства дома нужно оформить? Прежде всего, договор подряда. Хороший вариант – узнать у знакомых, возможно, у них есть проверенный подрядчик. При самостоятельном выборе строительной фирмы следует быть осторожным.
Находим подрядчика
Прежде чем обратиться в компанию, следует убедиться, что подрядчик достаточно опытный и надежный. Чтобы это сделать, изучите портфолио с уже реализованными проектами. Найти сведения можно на сайте строительной фирмы, где должны размещаться фотоматериалы всех этапов строительства домов, проекты коттеджей, а также отзывы заказчиков.
Организация условий для ведения строительства
Для упрощения строительных работ и повышения их эффективности следует заранее:
• Установить на участке вагончик или хозпостройку для хранения инвентаря или проживания строителей.
• Установить на участке биотуалет, заложить выгребную яму или септик. Несмотря на лишние траты последний вариант считается оптимальным – прокладывать канализационные трубы на этапе заложения фундамента в работающему септику проще. Стационарные септики закладываются на расстоянии от 4-6 м и более от жилых домов, образовывающийся при их копке грунт рекомендуется вывезти заранее или распределить по участку на этапе его выравнивания.
• Обозначить и оградить территорию строительства доской, рабицей или временным забором из профнастила.
• Подключить участок к выделенной линии э/э и водоснабжению (что в свою очередь означает заключение соответствующих договоров). При отсутствии такой возможности на участке копается колодец или бурится скважина.
Совет! В целях экономии можно купить бытовку Б/У.
Подготовительные работы
Итак, проектная документация готова, старт стройке дан. О чем важно позаботиться на начальной стадии?
- Во-первых, подготовить проезд для строительной техники и транспорта к месту разгрузки материалов.
- Во-вторых, обеспечить место ночлега для рабочих. Аренда или покупка бытовки либо блок-контейнера – оправданный вариант, если стройка большая и надолго (например, застраиваются несколько участков). Если же вы частник, лучше начать застройку с сарая-времянки, который потом пригодится в хозяйстве.
- В-третьих, обеспечить стройку электричеством хотя бы по временной схеме. Например, договориться с соседями. Использование бензиновых генераторов сказывается и на сроках, и на ценах работ.
Двери, окна, утепление
Если коттедж возведен под крышу, и в нем уже есть окна и двери, можно начинать монтаж инженерии и внутреннюю отделку. Если двери и окна монтировали не каменщики или монтажники-универсалы (которые уже привыкли к вашей бдительности), также проверьте, чтобы не было перекосов.
Монтаж систем отопления и водоснабжения, печей и каминов, а также установку отопительного оборудования лучше доверить не бригаде «на все руки» (хотя они, скорее всего, готовы взяться за освоение вашего бюджета), а профессионалам. Во-первых, это дает право на гарантийное обслуживание. Во-вторых, у специалистов есть и оборудование, и необходимый опыт. К тому же не факт, что их услуги будут дороже – ведь ваши подрядчики, называя цену, скорее всего, будут ориентироваться на расценки специализированных компаний.
Отступы при строительстве между постройками
На участке разрешено строительство только одного жилого дома. При планировании строительства стоит обратить внимание на наличие построек на соседних участках, если их нет достаточно отступить с каждой стороны 3 метра. При возведении одноэтажного жилого дома требуемый отступ от границы составляет 1 метр, при двухэтажной постройки — 1,5 метра, трёхэтажной — 2 метра. Если участок граничит с землями общего пользования, то необходимо соблюдение отступа в 5 метров.
Отступ при строительстве дома, совмещённого с гаражом от строений на другом участке — 3 метра, от забора — 1 метр. От окон комнат до любых капитальных строений, расположенных на соседском участке, необходим отступ в 6 метров. Выгребная яма располагается не ближе чем в 8–12 метрах от жилого дома.