Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Кому достанется муниципальная квартира после смерти квартиросъемщика». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
По договору соцнайма бабушка (наниматель) и ее внук (член семьи нанимателя) были зарегистрированы и проживали в одной из муниципальных квартир г. Москвы.
После смерти бабушки внук решил заключить с Департаментом городского имущества г. Москвы новый договор соцнайма и самостоятельно выступить нанимателем занимаемой квартиры. Однако на свое обращение он получил отказ «в связи с истечением срока предоставления услуги на основании постановления Правительства г. Москвы от 10 сентября 2014 г. № 521-ПП».
Не согласившись с отказом, внук (далее — истец) обратился в суд.
Порядок и процедура получения неприватизированной квартиры в наследство
Итак, после смерти ответственного квартиросъемщика (нанимателя) неприватизированной квартиры у его родственников (наследников) есть два способа сохранить права на данное жилое помещение.
Один из них – перезаключение договора социального найма на свое имя — возможен в том случае, если кто-то из родственников проживал вместе с ответственным квартиросъемщиком и был указан в договоре соцнайма, как член семьи.
В данном контексте членом семьи, согласно ЖК РФ, может называться не только близкий родственник квартиросъемщика по крови, но и любое лицо, зарегистрированное в той же квартире по его просьбе или с его согласия. После того, как «член семьи» сам станет ответственным квартиросъемщиком, он имеет право бесплатно приватизировать квартиру, если тому нет иных законных препятствий.
Второй способ – завершение процедуры приватизации, начатой квартиросъемщиком до его смерти — становится доступным, если данная процедура была начата, и суд принял решение, разрешающее ее завершение наследникам или наследнику. Затем приватизированная квартира включается в наследственную массу.
Кто вправе стать ответственным квартиросъемщиком
Правила определения основного квартиросъемщика регламентированы ст. 69 Жилищного Кодекса РФ. Родственники умершего нанимателя могут претендовать на переоформление договора соцнайма на себя, если к моменту смерти жили вместе с ним, и их имена присутствовали в предыдущем договоре.
Есть еще ряд ограничений по определению нанимателя:
- возраст старше 18 лет;
- статус дееспособного гражданина.
Особенности составления договора соц. найма
Форма договора социального найма установлена действующим законодательством. В документе содержатся сведения о предоставляемом помещении, а также о лицах, проживающих на территории жилплощади. Дополнительно обозначаются права и обязанности граждан, арендующих недвижимость. Положения договора можно изменить. Коррективы должны быть внесены в соответствии с нормами Жилищного кодекса РФ.
Так, если наниматели проживают в коммунальной квартире, они имеют право оформить общий документ на занимаемое помещение, но только в том случае, если они стали членами одной семьи.
Если все жильцы квартиры согласны, и представитель уполномоченного органа разрешил проведение действия, помещение можно переоформить на одного из дееспособных проживающих. Аналогичное правило выполняется и в случае кончины нанимателя квартиры. В действующем законодательстве обозначены ситуации, при наступлении которых договор социального найма квартиры может быть расторгнут.
В перечень входит следующие случаи:
- наниматель и муниципалитет согласны на осуществление действия;
- наниматель грубо нарушил зафиксированные договором правила;
- использование квартиры по договору социального найма невозможно из-за сноса недвижимости, реконструкции дома или изъятия земельного участка.
Расторгнуть договор по инициативе органа, предоставившего помещение нанимателю, можно только в судебном порядке.
Муниципальная квартира после смерти квартиросъемщика
Приватизация началась практически 25 лет назад. Новые законы в этой сфере пока не приняты. Однако некоторые граждане до сих пор не воспользовались возможностью. В связи с этим многие не знают, кому достанется муниципальная квартира после смерти квартиросъемщика. Нужно учитывать, что наследование неприватизированного помещения не осуществляется.
Однако это не значит, что жилье после кончины арендатора перейдет муниципалитету. Родственники гражданина также имеют право претендовать на помещение. Однако процедура наследования будет существенно отличаться от стандартной.
Если бывший арендатор умер, гражданину придется переоформить договор социального найма. Для этого предстоит подготовить пакет документов и обратиться в уполномоченный орган.
О том, кому достанется неприватизированная квартира после кончины ее арендатора, о процессе переоформления договора социального найма, а также о перечне документов, которые потребуется предоставить, поговорим далее.
Использование жилого помещения без приватизации происходит на основании социального найма. Правовое регулирование взаимоотношений квартиросъемщика и собственника жилья осуществляется Жилищным кодексом РФ. Собственником в договоре выступает государство или органы местного самоуправления через уполномоченных лиц или органы.
Одной из особенностей данного договора является то, что в нем не установлен срок действия. Составляется текст документа по типовой форме, утвержденной Правительством РФ. Также законодатель установил требования к нанимателю помещения.
Жилье предоставляется малоимущим гражданам, признанным в установленном порядке нуждающимися в жилье или улучшении условий проживания. Обязательным условием является гражданство России.
Бывает так, что вместе с нанимателем прописаны и проживают не только члены его семьи, но и лица, таковыми не являющиеся. Часто юристам задают вопрос, можно ли унаследовать неприватизированную квартиру, если на нее претендует не член семьи.
Например, муж и жена жили в неприватизированной квартире, нанимателем которой был отец жены. Муж был прописан в этой квартире. После развода семейной пары муж выехал, но остался прописанным. В такой ситуации, если он не оплачивал коммунальные услуги и фактически не проживал, его можно выписать в судебном порядке.
В противном случае после смерти отца он на равных со своей бывшей супругой сможет претендовать на право приватизации жилья.
Пакет необходимой документации
Для принятия законной силы нового договора о найме социальной квартиры, он должен быть правильно составлен и подписан всеми сторонами. Образец документа можно получить в уполномоченном органе. Договор должен содержать данные жильцов, сведения о квартире и основание по которому на законных основаниях заключен договор социальной аренды данного помещения. В случае свершения ситуации, которая не позволила одному из прописанных на данном объекте граждан присутствовать лично на процессе согласования договора, необходимо письменное согласие этого гражданина, заверенное нотариусом. В дополнение к заявлению требуется документальное подтверждение законности составления нового договора:
- Паспорт каждого гражданина, который зарегистрирован на данной жилплощади.
- Оригинал свидетельства о смерти предыдущего нанимателя.
- Действующий договор, по которому государство сдавало квартиру.
- Документ-выписка из домовой книги и лицевого счета.
Приобретение прав на неприватизированную квартиру при наследовании по закону
Если собственник неприватизированной квартиры до момента смерти не оформил завещания в пользу конкретных лиц, жилое помещение будет передаваться наследникам по закону. Правила указанной наследственной процедуры регламентированы в части четвертой ГК РФ, а ее нюансы заключаются в следующем:
- подтверждение наследственных прав происходит путем подачи заявления в нотариальную контору, а при наследовании по закону имущество могут получить только родственники;
- для определения приоритета наследственных прав на жилье и иное имущество, используется принцип очередности – в первую очередь включены супруг, родители и дети умершего собственника;
- наследники второй и последующих очередей смогут приобрести права на неприватизированную квартиру только при отсутствии лиц из первой очереди, либо при их отказе от получения наследства.
Если в наследуемой квартире на постоянной основе проживали граждане, не обладавшие правом собственности, они смогут и дальше проживать на аналогичных условиях после завершения наследственной процедуры.
Характерной особенностью наследования по закону является распределение имущества в равных долях между всеми наследниками, подавшими заявление в нотариальную контору. Изменение принципа равенства долей допускается по соглашению между наследниками, для этого составляется письменный документ с последующей регистрацией в Росреестре.
Чтобы оформить права на неприватизированную квартиру после смерти собственника, потенциальные наследники должны представить в нотариальную контору следующий комплект документов:
- заявление о принятии наследства;
- документы, подтверждающие наличие родственных связей с собственников квартиры (свидетельство о рождении, судебный акт и т.д.);
- свидетельство о смерти правообладателя недвижимости;
- правоустанавливающие документы на неприватизированную квартиру (свидетельство о праве, выписки из госреестра ЕГРН и т.д.).
Законодательное регулирование вопроса
Правила эксплуатации жилья, принадлежащего муниципалитету, прописываются в ст. 60, ст. 65 и ст. 67 ЖК.
Для законности проживания обязательно формируется и подписывается договор соцнайма, в котором граждане являются нанимателями. Квартиросъемщики могут вселять родственников, пересдавать жилье, причем как полностью, так и некоторую его часть, а также временно предоставлять жилплощадь для проживания иных лиц.
Жилое помещение может заменяться или обмениваться. Каждый квартиросъемщик может потребовать предоставления ему коммунальных услуг или проведения капремонта.
У нанимателей имеются не только права, но и обязанности.
Заключение договора найма производится с учетом сведений, содержащихся в ст. 60-62 ЖК, а если планируется приватизировать эту недвижимость, то изучаются данные ФЗ №1541-1, в котором указываются основные правила данного процесса.
Смерть квартиросъемщика
Смерть нанимателя совершенно не означает прекращения или расторжения договора социального найма.
Право пользования помещения перейдет к кому-либо из его дееспособных членов семьи. Лица, зарегистрированные в указанном жилье, со смертью нанимателя не теряют права продолжать там жить.
Статья 82 ЖК РФ гласит, что после смерти нанимателя социального жилья любой из его близких родственников пишет ходатайство в уполномоченный орган.
Там следует потребовать признать его ответственным квартиросъемщиком на основании заключенного ранее соглашения найма квартиры.
Очень важно, чтобы было соблюдено следующее условие: все остальные члены семьи должны согласиться с новой кандидатурой. Это делается путем написания коллективного заявления.
Когда имеется несогласованность во мнениях, вопрос будет рассматриваться в процессе судебного разбирательства. Поскольку на это придется потратить время и деньги, рекомендуется договориться в досудебном порядке и не переводить все в юридическую плоскость.
Рассмотрим поэтапно, как происходит назначение нового съемщика жилья:
- Члены семьи умершего нанимателя приходят к единому согласию по поводу того, кого нужно определить новым квартиросъемщиком.
- Они же оформляют письменное коллективное заявление, которое затем передается в Жилищный департамент или соответствующий отдел органа исполнительной власти.
Необходимо будет личное присутствие каждого из членов семьи, либо же нотариально заверенное согласие. - Кроме заявления предоставляются: копия выписки из домовой книги, паспорта всех проживающих на жилплощади, договор о соцнайме, свидетельство о смерти съемщика помещения.
- Спустя некоторое время после утверждения и подписания нового соглашения квитанции на оплату коммунальных услуг будут приходить уже на имя нового съемщика.
Нужно не забыть выписать прежнего нанимателя из помещения. Делается это в паспортном столе по заявке, к которой приложено свидетельство о смерти.
Выше было рассмотрено, что происходит, когда у бывшего квартиросъемщика имеется семья или близкие родственники, проживающие совместно с ним. Но как развивается ситуация, если наниматель жил один в отдельной муниципальной квартире?
В таком случае после его смерти договор социального найма автоматически расторгается, поскольку обычно смерть одной из сторон является поводом к недействительности и неактуальности почти любой гражданско-правовой сделки.
Главный наниматель – это кто?
Чаще всего в муниципальную квартиру заселяется не один человек, а целая семья. Но только один член заселяемой семьи выступает заявителем при составлении договора. На его имя оформляют документы и счета за коммунальные расходы. Именно он несет ответственность перед муниципалитетом за предоставленное жилье.
Раньше такого человека называли ответственным квартиросъемщиком, после последней редакции жилищного кодекса название упростили до нанимателя. Суть же осталась прежней.
Статус нанимателя – это:
- Ответственность за соблюдение договора и действия всей семьи.
- Представительские функции во всех вопросах, связанных с жильем.
Законодательное регулирование вопроса
Правила эксплуатации жилья, принадлежащего муниципалитету, прописываются в ст. 60, ст. 65 и ст. 67 ЖК.Для законности проживания обязательно формируется и подписывается договор соцнайма, в котором граждане являются нанимателями. Квартиросъемщики могут вселять родственников, пересдавать жилье, причем как полностью, так и некоторую его часть, а также временно предоставлять жилплощадь для проживания иных лиц.
Жилое помещение может заменяться или обмениваться. Каждый квартиросъемщик может потребовать предоставления ему коммунальных услуг или проведения капремонта.
У нанимателей имеются не только права, но и обязанности.
Заключение договора найма производится с учетом сведений, содержащихся в ст. 60-62 ЖК, а если планируется приватизировать эту недвижимость, то изучаются данные ФЗ №1541-1, в котором указываются основные правила данного процесса.
Может квартиросъемщик прописать кого-либо без разрешения проживающих? Этот вопрос один из самых часто встречающихся вопросов в жилищных комитетах и юридических консультациях. И на него подробно отвечает 70-я статья жилищного кодекса.
Без согласия живущих в неприватизированной квартире, можно прописать только собственных малолетних детей. Только в этой категории прописываемых лиц нет никаких оговорок и замечаний. Причем, этими полномочиями обладает не только наниматель, но и остальные жильцы.
Квартиросъемщик имеет право прописать в нанимаемой квартире своих детей, супругу, родителей, не спрашивая на то одобрения наймодателя, но ему потребуется письменное согласие всех прописанных взрослых жильцов, даже уехавших, независимо от срока и причин их отъезда.
Если наниматель решил прописать постороннего человека, не являющегося членом семейства, нужно согласие наймодателя.
Наймодатель может отказать во вселении и прописке, если в результате этого уменьшится квадратура жилой площади, приходящейся на каждого жильца, ниже санитарной нормы.
Проживание и эксплуатация квартиры, полученной в результате заключения договора социального найма, накладывает очень сильные ограничения на права распоряжения данным недвижимым объектом. То есть, по сути, наниматель не является его полноправным собственником и не имеет никаких правоустанавливающих документов, кроме тех, которые дают ему возможность проживать на данной жилой площади.
Квартиросъёмщики не вправе продавать, дарить и завещать муниципальное жильё даже своим самым близким родственникам, так как эта недвижимость находится в собственности государства, а не в его личной.
Предлагаем ознакомиться Арест имущества как обеспечительная мера
Муниципальная квартира после смерти квартиросъемщика не теряет свой правовой статус и продолжает принадлежать государству или муниципальному органу. Ссылаясь на 82 статью Жилищного кодекса Российской Федерации, каждый из членов семьи умершего нанимателя, являясь совершеннолетним и полностью дееспособным, вправе просить переоформления договора о социальном найме на своё имя на точно таких же условиях.
Кто наследник, если квартира не приватизирована?
Если квартира не приватизирована, кто имеет право на наследство? С кончиной основного владельца его родственники не смогут получить помещение ни по завещанию, ни по закону. Они могут претендовать на любые другие его собственные вещи. А квартира как была, так и остается в муниципальной собственности.
На практике предусмотрено несколько вариантов вступления в законные права:
- Переоформление договора найма на других жильцов. Допустим, совместно с покойным проживали его супруга и дети. Они могут обратиться в администрацию города с просьбой внести изменение в заключенный договор. После чего, у них появится возможность получить в собственность квартиру. В данном случае, такие действия нельзя расценить, как вступление в наследство, но они помогут не потерять жилье. Если гражданин был единственным прописанным в жилом помещении, таким способом квартира наследникам не достанется. Здесь будет более применим второй вариант.
- Получение в собственность квартиры, если умерший начал процедуру приватизации еще при жизни, но до конца не довел его.
Как правило, ситуация разрешается в судебном порядке. Кому достанется неприватизированная квартира после смерти собственника? Если судом за умершим гражданином будет признано право собственности на квартиру, круг его наследников будет определяться на общих основаниях. При наличии завещания, к наследству будет призвано лицо, указанное в документе, а при его отсутствии, наследники смогут получить долю собственности по очередности.
Когда происходит переход жилья в муниципальный фонд
Переоформление договора социального найма одним из членов семьи после смерти ответственного за квартиру нанимателя, позволяет произвести приватизацию квартиры. Сделать это можно, если умерший уже начал этот процесс, но не довел его до конца в связи со смертью. Тогда его родственники получают подобное право или после переоформления ДСН. Но если после смерти нанимателя прошло достаточное количество времени, и никто из членов семьи не обратился и не перезаключил договор либо других зарегистрированных лиц в квартире не проживало, то неприватизированное жилье снова переходит в муниципальный фонд.
Право получить такую квартиру имеет только определенный круг лиц по закону, которые являются гражданами Российской Федерации. К ним относятся:
- малоимущие граждане, размер дохода которых ниже прожиточного минимума в регионе;
- лица, которым негде жить и они не имеют собственного жилья;
- граждане, которым есть где жить, но размер выделенной площади меньше установленного;
- собственное жилье находится в аварийном состоянии или временно подлежит реконструкции;
- проживают вместе с больными, которые составляют угрозу для их здоровья (например, хроническое инфекционное заболевание).
Все вышеперечисленные лица относятся к официально признанным гражданам, которые нуждаются в жилплощади или ее улучшенных условиях. В этом случае государство может предоставить квартиру по договору социального найма, где нужно будет только оплачивать коммунальные услуги и поддерживать жилищные условия в соответствующем порядке. Однако если есть очередь на получение такого жилья, то сразу заселиться в муниципальную квартиру не удастся.