Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Объекты кадастровой деятельности». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Из структуры главы I.1 ЗК РФ видно, что законодатель посчитал необходимым выделить вопросы образования земельных участков, находящихся в публичной собственности, в отдельную статью, тем самым определив, что процесс образования таких земельных участков характеризуется некоторыми особенностями по сравнению с общими нормами об образовании земельных участков.
Законодательный аспект
Законодательство обозначает комплексные кадастровые работы, как деятельность, которая ведется на всех участках, расположенных в рамках кадастрового квартала одновременно.
К таким участкам принадлежат:
- наделы, сведения о которых в Едином государственном реестре недвижимого имущества не соответствуют законодательству в вопросе местоположения их границ (закон №218-ФЗ);
- территории, занятые объектами общего пользования (скверами, набережными, бульварами, улицами), если их размещение утвердили постановления градостроительной комиссии;
- объекты завершенного и незавершенного строительства, если права на такую деятельность дает закон №218-ФЗ.
Во время выполнения комплексных кадастровых работ преследуются такие цели:
- более точное обозначение границ надела;
- устанавливается местоположение объектов строительства на земельных участках;
- формирование новых земельных наделов, на которых располагаются здания, в том числе и жилые дома (исключением являются линейные объекты);
- образование участок земли, выделенной под общее пользование;
- исправляются ошибки, которые были сделаны в реестре.
Для выполнения комплексных кадастровых работ существует определенный порядок действий. Допускается повторное проведение процедуры для кадастрового квартала.
По итогам 2-х дневного семинара можно отметить высокий профессиональный уровень лекторов. Все вопросы семинара рассмотрены с учетом актуальности и практического применения. Организация семинара также соответствует программе. Цель посещения данного семинара достигнута в полной мере.
Алина К. Н.
ПАО «Ленэнерго»
Хотела бы Вас поблагодарить за хорошую организацию семинара, на котором я была 10-12 сентября — Земельный кодекс.
Нагорная Ю.С.
ООО «Управляющая компания «Ниеншанц»
На семинаре были рассмотрены очень актуальные вопросы, связанные с Земельным законодательством, причём теория удачно сочеталась с практикой. Ведущие семинара – настоящие профессионалы. Сложилось очень благоприятное впечатление, понравился и сам семинар, и его организация.
Андреева И.А.
ООО «ЛУКОЙЛ-Северо-Западнефтепродукт»
Очень профессионально
Дорогова Е.Ю
ООО «АН «Центр»
Подробное и грамотное освещение тем семинара; много практических примеров.
Новикова Ю.Г
СПбГБУ «Центр повышения эффективного использования гос. Имущества»
Благодарю за семинар, была возможность общения с лекторам по возникшим в практике спорным вопросам. Спасибо организаторам, все понравилось.
Холодовская Л.В.
ОАО «ЮТэйр-Вертолетные услуги», г. Нефтеюганск
Понравились темы, рассматриваемые на семинаре. Доходчиво предоставлена информация лекторами.
Журавлева В.С.
ФГУП «ФЦДТ «Союз»
Очень добротная, качественная, профессиональная, подготовленная программа. Сбалансированный анализ законодательства, судебной практики и практического применения норм законодательства.
Что касается строительства новых линейных объектов, то положение здесь еще хуже. Несмотря на то что п. 1 ст. 274 ГК РФ прямо говорит о возможности «прокладки линии электропередачи, связи, трубопроводов», частный сервитут устанавливается по требованию собственника недвижимости.
Когда же речь идет о строительстве линейного объекта, отсутствует даже повод для заключения соглашения или обращения в суд с иском об установлении сервитута, поскольку линейный объект только предполагается построить. В некоторых странах смогли уйти от вышеупомянутой юридической ловушки, преобразовав применительно к линейным объектам сервитут реальный в сервитут личный, то есть обеспечивающий строительство линейных объектов, необходимых для деятельности определенного лица.
Иначе придется прийти к поразительному выводу о том, что для принудительного установления сервитута нужно построить линейный объект, а до этого строительство осуществлять, основываясь на добровольном волеизъявлении собственника (и непонятно, на каком праве)!
Публичный сервитут — одна из главных мистификаций российского законодательства. Во-первых, неясно значение противопоставления частного и публичного сервитутов. Говоря о способе установления, следует сказать о том, что иногда частный сервитут устанавливается судебным решением, которое не является волей частного лица. Если говорить про цели установления, то частный сервитут может обеспечивать размещение объекта, имеющего общественное значение, а публичный — интересы частных лиц (например, подп. 2, 4, 6, 7, 8, 9 п. 3 ст. 23 ЗК РФ). Наконец если противопоставление построено по кругу лиц, имеющих право доступа на земельный участок, то, например, никак нельзя сказать, что неограниченное число лиц использует публичный сервитут для ремонта линейного сооружения, размещения геодезического знака, проведения дренажных работ и т.п.
Парадокс публичного сервитута в отношении линейных сооружений в том, что он не предусматривает строительство новых объектов, разрешая лишь ремонт и обслуживание существующих (подп. 2 п. 3 ст. 23 ЗК РФ). Права на земельные участки под однородными линейными объектами вынужденно приобретают различный правовой статус. С течением времени, как нетрудно догадаться, для размещения новых линейных объектов будут использоваться право аренды или собственности — к чему это приведет, было показано выше.
Земельный кодекс возвел два непреодолимых препятствия на пути установления публичного сервитута. Нормативный правовой акт об установлении публичного сервитута не должен содержать перечней всех обременяемых участков (иначе он утратит свойства нормативного акта). Однако в таком случае можно столкнуться с трудностями в регистрации публичных сервитутов. При этом неясно время вступления в силу нормативного акта: формально оно увязывается с моментом государственной регистрации публичных сервитутов в ЕГРП (п. 9 ст. 23 ЗК РФ и ст. 131 ГК РФ), однако нелегко представить случай, когда закон вступает в силу с момента совершения действий, им самим предписанных.
Оформление земли под линейными объектами
Установлено, что фактическое время, затрачиваемое на оформления линейных объектов, значительно превышает сроки, установленные законодательством. В результате был предложен алгоритм процедуры оформления землеустроительной документации.
ОСОБЕННОСТИ ОФОРМЛЕНИЯ ЛИНЕЙНЫХ ОБЪЕКТОВ – КАБЕЛЬНЫХ ЛИНИЙ ЭЛЕКТРОПЕРЕДАЧИ НА ПРИМЕРЕ ГОРОДА ТЮМЕНИ 1 Пелымская О.В.1 Кравченко Е.Г.1 Кряхтунов А.В.1 1 ФГБОУ ВПО «Тюменский государственный архитектурно-строительный университет» Рассмотрена особенность оформления линейного объекта – кабельных линий электропередачи на примере города Тюмени. Исследован существующий механизм оформления линейных объектов согласно Градостроительному кодексу РФ, проведен анализ затрат необходимого времени для оформления кабельных линий электропередач.
Что такое часть земельного участка
Части ЗУ могут выступать объектами тех или иных сделок и ограничений. Кроме того, они могут формироваться в целях рационального использования земельных ресурсов девелоперами и компаниями-застройщиками, а также для оптимизации портфеля недвижимости.
Отметим, что создание части не означает раздел земли или осуществление полноценного выдела из него.
В случае образования (уточнения) части ЗУ он сохраняется и существует в своих прежних границах, но его фрагмент становится при этом полноценным объектом недвижимости.
В таблице ниже сравним раздел и выдел ЗУ:
|
Чем отличается раздел участка от выдела из земель |
|
|
Раздел |
Выдел |
|
Образование 2-х или более новых ЗУ, когда исходная земля снимается с ГКУ и прекращает существование. |
Образование новой территории и сохранение исходных земель в измененных границах (то есть с измененными характеристиками в ЕГРН). |
Межевой план части земельного участка
Для формирования новой зоны из исходного ЗУ надо обратиться к кадастровому инженеру. Он подготовит межевой план:
- выполнит полевые геодезические работы по определению координат характерных точек образуемого фрагмента;
- осуществит закрепление границ на местности посредством межевых знаков в случае необходимости;
- подготовит межевой план в виде электронных XML-документов, требуемых для подачи в филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» с целью Государственного кадастрового учета новой зоны.
С точки зрения кадастровых работ, образование части земельного участка разрешается:
- при уточнении местоположения границ и площади территории;
- одновременно с самим образованием ЗУ посредством раздела/выдела, объединения либо перераспределения исходных объектов недвижимости.
Способы образования земельных участков
Если ранее границы участка были сформированы, но имеется необходимость в корректировке, образование земельных участков возможно следующим путем:
- Раздел земельного участка — образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование. Исходный земельный участок будет снят с кадастровго учета после подтверждения прав на образуемые участки.
- Выдел земельного участка — осуществляется в случае выдела доли или долей из земельного участка, находящегося в долевой собственности. При выделе земельного участка образуются один или несколько земельных участков. При этом земельный участок, из которого осуществлен выдел, сохраняется в измененных границах.
- Объединение земельных участков — образуется один земельный участок, а существование смежных земельных участков прекращается.
- Перераспределение земельных участков — несколько других смежных земельных участков, и существование первоначальных смежных земельных участков прекращается.
Если исходные земельные участки стоят на кадастровом учете, но границы их не определены согласно действующему законодательству, потребуется сначала провести процедуру уточнения границ земельного участка.
Образование земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности
Земельные участки образуются двумя методами — путем преобразования существующих участков и посредством формирования участков из государственных или муниципальных земель.
Под преобразованием участков понимается их раздел, объединение, перераспределение, выдел. Создать участки этими способами можно из земель, находящихся в федеральной, местной или частной собственности.
Под формированием земельных участков понимается, по сути, их кадастровый учет. Именно внесение информации об участке в ГКН свидетельствует о наличии определенного земельного участка с персональными характеристиками.
Во втором случае образование осуществляется не из какого-то конкретного участка, а из земель государства или муниципалитета в принципе, поэтому фактическое создание участка осуществляется впервые.
Образование земель из участков государственной или муниципальной собственности в основном производится по решению органов власти, однако есть и исключения:
- Раздел участков садоводства, огородничества или дач.
- Раздел земель, полученных на праве бессрочного пользования или наследуемого владения.
- Образование участков из земель комплексного освоения для жилищного строительства или из земель, расположенных в пределах застроенной территории, по которой принято решение об ее развитии и заключен договор об этом.
- Участки перераспределяются по статье 11.7 ЗК РФ.
- Другие предусмотренные законами случаи.
При образовании участков должны соблюдаться максимальные и минимальные пределы. Предельные размеры определяются градостроительными регламентами.
Если регламент по участку не установлен, то предельные размеры определяются в соответствии с Земельным кодексом и прочими законодательными актами.
Также надо учесть, что информация о возможности разделения участка может быть указана в его градостроительном плане.
Указывать размеры участков и сведения о документах, устанавливающих эти размеры согласно виду разрешенного использования земель должны кадастровые инженеры при осуществлении подготовительных работ для постановки образованного участка или участков на кадастровый учет. К таким работам относится разработка межевого, технического плана и т.п.
Также при подготовке документации к кадастровому учету, надо установить место расположения его границ. Определяются границы исходя из данных правоустанавливающего документа на землю или сведений, определявших границы участка при его образовании.
Для подготовки межевого плана используются также решение о предварительном согласовании мест размещения недвижимости, решение о предоставлении участков, документы, хранящиеся в государственном фонде данных, картографические материалы и т.п.
Право на участок возникает после получения соответствующего решения об его образовании, последующей постановки на кадастровый учет и регистрации права на участок в ЕГРП. Зарегистрировать право собственности или владения бывшей государственной или муниципальной землей, можно в Росреестре.
Документы, подаваемые в Росреестр для регистрации образуемого участка:
- Заявление о регистрации собственности.
- Документ о выплате госпошлины.
- Документ, устанавливающий личность заявителя. Для гражданина это паспорт, удостоверение военнослужащего, военный билет, заграничный паспорт и т.п. Для организации это копии учредительных документов, выписка из ЕГРЮЛ, документ, удостоверяющий полномочия руководителя — например, протокол или приказ о назначении на должность.
- Нотариальная доверенность представителя, если пакет документации в Росреестр подает он.
- Документ, являющийся основанием для регистрации прав на образованный участок (решение органа власти).
Форма заявки для граждан утверждена Приложением № 1 к приказу Минэкономразвития № 722 от 2013 года. Скачать заявление можно здесь.
Форма заявки для организаций утверждена Приложением № 2 к приказу. Скачать заявление можно здесь.
Росреестр имеет право попросить у вас дополнительные документы, не указанные в списке.
Процесс регистрации права на участок в Росреестре выглядит следующим образом:
- Составление и подписание договора всеми его сторонами или получение другого документа, подтверждающего переход права.
- Подготовка заявления о регистрации права и сбор пакета документов, прилагаемых к нему.
- Оплата госпошлины (для граждан она составляет 2000 рублей, а для организаций — 22 000 рублей).
- Подача документов в МФЦ или Росреестр.
- По истечении десяти рабочих дней после этого — получение готового свидетельства о регистрации права собственности или владения.
Уточнить порядок образования участков из муниципальных и федеральных земель, а также последующей их регистрации можно у нашего специалиста. Приходите на консультацию, и наши сотрудники ответят на все ваши вопросы.
Оформление прав на землю под линейными объектами
Во-первых, действующее законодательство не дает возможности однозначно определить, какие линейные объекты относятся к недвижимому имуществу, а какие — нет. 1) совокупность разнородных недвижимых вещей, технологически образующих единое целое, соединенных являющимися движимым имуществом физическими цепями (кабелями) и имеющих одновременно следующие признаки: — наличие функциональной и технологической взаимосвязанности; — предназначение их для использования по общему целевому назначению для размещения кабеля связи; — наличие протяженности (длины); 2) объект недвижимости, созданный или приспособленный для размещения кабеля связи, функционально и технологически не взаимосвязанный и не образующий единое целое с другими сооружениями связи. Линейно-кабельное сооружение связи, имеющее признаки, указанные в пп.
линейно-кабельные сооружения), трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения. Таким образом, рассматривая линейные объекты в качестве объектов недвижимости, следует учесть их специфику: достаточная протяженность, прохождение по значительному количеству земельных участков, имеющих различных собственников и правовой режим. Отнесение к числу объектов недвижимости линейных объектов и распространение на них соответствующего правового режима также было
Как могут образовывать участки органы власти
Органы управления могут образовывать участки. Это происходит в связи с тем, что принимают определенные документы-основания.
- Создана вся проектная документация относительно земельных наделов, которая решит вопросы с межеванием.
- Сформированы документы, что нужны для лесных участков.
- Утвержден проект положения территорий на нужных кадастровых планах.
При этом сам проект межевания необходим для ряда земель. Такими территориями будут:
- наделы, где планируется создавать линейные объекты;
- участки, где находятся многоквартирные дома;
- те земли, что будут предоставлены для освоения комплексного типа;
- территории, выделенные для ведения своего хозяйства какому-либо некоммерческому образованию;
- участки, выданные человеку по договору о том, что он освоит и будет способствовать развитию земли.
Определяем категорию земель и вид разрешенного использования исходя из своих целей
Обратите внимание, очень важно чётко сформулировать для себя цель приобретения земли! Сделать это надо до начала поиска. Ведь от того, для каких целей Вы приобретаете участок, будет зависеть категория земель, из состава которых он будет формироваться, вид его разрешенного использования, процедура формирования и оформления.
Если Вы планируете возвести жилой дом, выбирайте участок:
- для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) из земель населенных пунктов;
- для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ) в границах населенных пунктов;
- для ведения садоводства (дачного хозяйства) из земель населенных пунктов или сельскохозяйственного назначения.
По закону возводить дом на огородном земельном участке не разрешено.
Определившись с назначением, приступайте непосредственно к поиску участка.
Если образуются участки, которые предоставлены на праве аренды, то право аренды у арендатора на вновь образуемые и изменённые участки возникает в соответствии с соглашением сторон.
Если соглашение отсутствует, то арендатор сохраняет право аренды на все вновь образуемые участки (в том числе измененные участки) либо имеет право на заключение нового договора аренды без торгов на тех же условиях.
Сервитуты сохраняются на вновь образуемых или измененных участках в прежних границах.
Обременение залогом в отношении образуемых или изменённых участков сохраняется, за исключением случаев:
- изменения режима залога по соглашению сторон (участие залогодержателя в соглашении обязательно);
- выдела земельной доли (земельного пая) участником долевой собственности, голосовавшим на общем собрании против передачи участка в аренду;
- в случае раздела земельного участка по ст. 13 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (речь идёт о сохранении или прекращении залога на участки, на которых непосредственно расположены многоквартирные дома).
Вот мы и ознакомились с основными теоретическими моментами образования земельных участков. В принципе, ничего сложного нет, всё достаточно просто и интуитивно понятно. Самое главное, не путать процедуру образования с иными юридическими действиями в отношении земельных участков.
Тема образования участков будет продолжена.
Спасибо. Конец.
ВС РФ отметил право собственников помещений в МКД на формирование земельного участка под этим домом
Апелляционный суд согласился с выводами суда первой инстанции и отклонил жалобу собственника, также ему отказали в кассации. Тогда истец обратилась в Верховный суд РФ, который не согласился с выводами предыдущих судов.
Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в этом доме и относится к их общему имуществу (п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, постановление КС РФ от 28.05.2010 № 12-П).
Границы и размер земельного участка, на котором расположен дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Для этого в ст. 16 № 189-ФЗустановлены специальные порядок и условия перехода земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, который на нём расположен.
Практика заключения соглашений об установлении частных сервитутов земельных участков начала складываться на территории города Омска. В частности, такое соглашение было заключено в целях размещения первого пускового участка первой линии Омского метрополитена. Данное соглашение в установленном порядке прошло государственную регистрацию в Управлении Федеральной регистрационной службы по Омской области. Принимая во внимание множество проблемных вопросов, связанных с процедурой оформления земельных участков для строительства (прокладки) линейных объектов не только в городе Омске, но и в других городах, администрацией города Омска были подготовлены соответствующие обращения с просьбой разъяснить необходимость и порядок оформления земельных участков под строительство линейных объектов.