Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как продать подаренную квартиру». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Здесь все зависит от того, кто и кому преподнес столь щедрый дар. В Налоговом кодексе указано, что недвижимость, подаренная членами семьи или близкими родственниками, налогом не облагается. То есть если даритель и одаряемый являются супругами, родителями и детьми, усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой, внуками, братьями и сестрами, то платить государству ничего не нужно.
Налог на подаренную недвижимость
Лицо, получившее в дар объект недвижимости обязано уплатить НДФЛ. Данная обязанность обеспечивается поправками в Налоговый Кодекс, которые вступают в силу с января 2022 года. При этом в качестве налоговой базы берется кадастровая стоимость объекта, которая действовала на момент регистрации права собственности.
Размер налога на дарение равен 13% от кадастровой стоимости “подарка”. При этом законодатель четко устанавливает сроки уплаты налога: до 30 апреля следующего года. Например, гражданин, не являющийся близким родственником дарителя, получил в дар квартиру 1 августа 2022 года. В данной случае он обязан передать декларацию формы 3-НДФЛ в налоговую службу по месту регистрации не позднее 30 апреля 2022 года.
В соответствии с п.4 ст.228 налог на дарение недвижимости должен быть уплачен до 15 июля года, следующего за отчетным периодов (в случае выше приведенного примера — до 15 июля 2022 года).
Следует учесть, что не все одаряемые должны платить налог на недвижимость с физических лиц.
Подаренные квартиры продают так же, как купленные. Продавец собирает документы, находит покупателя и заключает с ним сделку.
Если у квартиры один взрослый собственник, для сделки достаточно паспорта и договора купли-продажи. Если квартира в общей собственности или принадлежит ребенку, придется взять согласие других владельцев или разрешение на сделку в органах опеки и попечительства.
Бывает, что покупатели просят дополнительные документы: выписки из ЕГРН и домовой книги, договор дарения, техпаспорт на квартиру из БТИ, справки от коммунальщиков об отсутствии долгов и даже заключение от нарколога и психиатра о дееспособности продавца.
Они нужны, чтобы убедиться: в квартире никто не прописан, на ней не висят долги, новым владельцам не придется платить штраф за несогласованную перепланировку, а продавец отвечает за свои действия. Лучше собрать эти документы заранее, чтобы не тратить время перед заключением договора.
Когда пакет документов собран, продавец выставляет квартиру на продажу и находит покупателя. Чтобы заключить сделку, обе стороны подписывают договор купли-продажи. В нем фиксируют данные продавца и покупателя, информацию о квартире, условия сделки.
Переход права собственности регистрируют в Росреестре: пишут заявление, платят госпошлину. Покупатель становится полноправным собственником квартиры, когда забирает выписку из ЕГРН.
Покупатель оплачивает стоимость квартиры продавцу на этапе заключения договора или после того, как получит выписку. Расплатиться можно наличными, переводом на счет, через ячейку в банке, депозит у нотариуса, аккредитив.
Иногда у сделки появляются дополнительные этапы: экспертная оценка недвижимости, заключение предварительного договора, регистрация сделки у нотариуса. Это зависит от конкретного случая: например, квартира принадлежит ребенку или ее покупают в ипотеку.
Чем грозит несвоевременное декларирование или уплата налога
При несвоевременной подаче декларации ИФНС вышлет уведомление о пропущенном сроке. Росреестр информирует налоговиков и сделках с недвижимостью. Если Вы забыли и пропустили срок представления декларации, подайте ее как можно быстрее. Чем больше времени пройдет после установленного срока, тем больше сумма штрафа. Размеры штрафов за нарушение сроков:
- непредставление декларации — штраф 1000 рублей и 5% от установленной суммы налога за каждый месяц просрочки, начиная с мая;
- неуплата налога — 20% от установленной суммы НДФЛ при первичной неуплате налога или 40% при повторной неуплате (в этом случае неуплата считается умышленной);
- пени за несвоевременную уплату налога — исчисляется за каждый день просрочки, начиная с 16 июля в размере — сумма налоговой задолженности * ставка рефинансирования (6,25%) * 1/300 * количество дней просрочки.
Штрафы взимаются:
- либо в добровольном порядке (по требованию от налогового органа);
- либо через приставов, суд, если плательщик не оплатит налог и штрафы в указанные в уведомлении сроки.
Виды дарения и их особенности
Кроме сделки по дарению недвижимости, облагаемой налогом, есть и другие способы передачи собственности другому лицу. В чем отличия:
- безвозмездность (исключаются условия, когда одаряемый подпадает в зависимость от дарителя. При передаче в дар имущества нельзя ставить условия и обязывать одаряемого взамен полученного имущества оказывать какие-либо услуги. Например, желание подарить квартиру, но при этом еще и сохранить за собой право на проживание в ней);
- увеличение, в результате сделки, имущества в собственности одаряемого (например, если была одна, собственная, квартира, то после дарения их стало две);
- уменьшение (за счет сделки дарения) наличия имущества у самого дарителя;
- наличие желания одарить у владельца-дарителя должно быть добровольным и намеренным (в судах часто рассматриваются иски, в которых претендующие на подаренное имущество другие лица пытаются доказать, что дарение совершалось под давлением, с угрозами и обманом);
- подарить можно только тому, кто соглашается принять дар.
Возможно ли не уплачивать налог на подаренное имущество?
Налог на дарение земельного участка не родственнику или квартиры обязателен к уплате к тому времени, когда дарственная между сторонами уже заключена.
То есть, если заранее похлопотать перед заключением самой сделки, можно совершить некоторые законные манипуляции, которые освободят плательщика от этой обязанности.
Чаще всего для освобождения от налогового бремени стороны сделки прибегают к заключению договора купли-продажи, а не дарственной. В том случае покупатель не должен уплачивать подоходный налог, эта обязанность переходит к продавцу.
Однако, если продавец до сделки владел этим имуществом более 3 лет, он сможет оформить после этого налоговый вычет, тем самым вернув свои деньги. Манипуляция довольно непростая, она может привести к признанию сделки ничтожной. Поэтому лучше заранее заручиться помощью опытных юристов.
Как оформить договор дарения квартиры между чужими людьми: пошаговая инструкция
Для оформления письменной сделки нужно:
- Сообщить о намерении сделать подарок одаряемому. Это важно, т.к. он вправе отказаться от дарения до фактического получения дара (ст. 573 ГК РФ). Нужно назначить дату, место и время подписания дарственной.
- Оформить договор. Составлением стороны могут заняться самостоятельно, или доверить это юристу.
- Подписать дарственную. ДД составляется в трех экземплярах: по одному остается у сторон сделки, третий передается регистратору для переоформления права собственности на одаряемого. Если граждане обращаются к нотариусу, подписание происходит в его присутствии.
- Подать документы в Росреестр или МФЦ для оформления права собственности на одаряемого. Явиться должны обе стороны. Если у дарителя не получается прийти, он может оформить доверенность на представителя. Одаряемый не вправе представлять интересы дарителя перед регистратором.
- Получить выписку из ЕГРН. За ней новый владелец недвижимости приходит в МФЦ или Росреестр (в зависимости от того, куда подавались документы) через 10 календарных дней после обращения.
Следует учитывать, что до регистрации нового собственника владельцем будет чиститься даритель. До этого момента одаряемый не может распоряжаться имуществом: дарить, продавать, менять, предоставлять в залог банку, и пр.
Имеет ли значение кадастровая стоимость при продаже подаренной квартиры?
Да, сумма, с которой рассчитывается НДФЛ, не может быть меньше 70% кадастровой стоимости квартиры, даже если фактически жилье продано по более низкой цене. Например, если по кадастру квартира стоит 3 млн рублей, а продается она за 1,5 млн рублей, размер налога составит 273 тыс. рублей, а не 195 тыс. рублей.
Даже близким родственникам придется вносить плату за процедуру регистрации договора – госпошлина. Она уплачивается за осуществление регистрационных действий, а именно:
- Регистрацию перехода права владения.
Стоит также узнать ставки госпошлины за гос регистрацию прав владения. Так, для физлиц – это 2 тыс. рублей, для юридических – 22 тыс. рублей.
Если объектом сделки является объект в целом, то такие договоры не подлежат обязательному удостоверению, нотариусу оплачивают нотариальный тариф, если доля — госпошлина:
- За нотариальное оформление сделки (если дарится доля в праве совместной собственности) – сумма зависит от оценочной стоимости объекта дарения. По закону – это 0,5% от суммы, сумма не может быть меньше 300 рублей и больше 20 тыс. рублей.
- Дарение земельного участка. Тут пошлины будут аналогичны тем, что уплачиваются для недвижимости.
Игнорировать внесение налога чревато неприятными последствиями. Скрыть факт получения подарка не выйдет, так как Росреестер передает информацию в налоговую касательно сделок с недвижимым имуществом. То есть, если даже не будет подана декларация, налог начислят. Пропустив срок оплаты, подачи декларации придется платить штрафы, их размеры:
- Не предоставление формы 3-НДФЛ – 1 тыс. рублей 5% от суммы налога за каждый месяц просрочки. Отсчет начинается с мая.
- Не внесение налога – 20% от суммы налога.
- Пеня за пропущенные сроки внесения налога. Она насчитывается ежедневно с 16 июля и рассчитывается по формуле: сумма налога*ставка рефинансирования*1/300*число дней просрочки.
Если должник добровольно не погасит штраф, дело передают в суд. Он может арестовать имущество или даже его конфисковать.
Размер налога на дарение
Сегодня физические лица оплачивают обязательный налог на доходы в размере 13%, Основой для расчета служит кадастровая стоимость жилья. Повышена ставка для налоговых нерезидентов. Она равна 30%. Базой может служить также рыночная стоимость квартиры, участка на период оформления договора. Договорную, рыночную цену используют, если неизвестна кадастровая. Рыночную цену определяют, рассматривая аналогичные примеры недвижимого имущества. Часто она сильно разнится с реальной. В документе может быть прописана договорная цена подарка. Ее максимальная разница с кадастровой суммой составляет 20%.
Если разговор идет о дарении части дома, то база вычисляется согласно размеру конкретной доли. Базовая сумма, от которой нужно вести отсчет при определении размера налога, отсутствует. Актуальный закон Российской Федерации (Налоговый кодекс РФ) не дает четких указаний по этому вопросу. Стоимость бывает как по кадастру, так и рыночной. Если в дарственном договоре указана сумма, которая сильно разнится с ценами на похожие объекты, то стороны договора привлекут пристальное внимание сотрудников налоговой. Случается, что стоимость жилой площади по дарственной отстаивают в суде.
Что касается дарения земельного участка, то все происходит так же. Расчетная формула налога базируется на кадастровой стоимости земли. Чтобы правильно высчитать размер выплаты, сотруднику налоговой необходимо предоставить кадастровый паспорт. Он является подтверждением того, что цифры подлинные, а налогоплательщик чист перед законом.
Если новый собственник жилья не согласен с кадастровой стоимостью имущества, которая была заявлена налоговиками, то он вправе заявить о другой сумме. Свою позицию он может подтвердить результатами независимой экспертизы.
Налог с дарственной не имеет никаких льгот. Граждане самостоятельно должны рассчитывать и оплачивать НДФЛ. При его неуплате государство применяет штрафные санкции.
Когда можно продать подаренную квартиру после дарения
После того, как одаряемый получил право собственности на квартиру, он может распоряжаться ею, как хочет. Закон не ограничивает граждан в праве распоряжения своим имуществом. Поэтому продать недвижимость можно сразу после получения свидетельства о собственности. На это не требуется согласие дарителя. Зарегистрировав свои права на жилье, человек вправе его продать, обменять, подарить, пожертвовать, завещать.
При продаже подаренной квартиры налог исчисляют, опираясь на дату, когда был зарегистрирован переход права собственности к одаряемому. Дата, проставленная в справке ЕГРН, считается началом отсчета периода владения недвижимостью.
Освобождены от оплаты налога лица, продающие объект недвижимости, принятый в дар от близкого родственника более 3-х лет назад или от любого другого человека более 5-ти лет назад.
Можно ли не платить налог на дарение недвижимости
Следует обозначить сразу, что избежать уплаты налога на подаренное любого вида недвижимое имущество по закону нельзя, если только вы не позаботились об этом заранее, до оформления самой сделки. В данной ситуации речь идёт о законных, но весьма непростых методах в плане затрат времени и дополнительных средств.
Первое, что приходит на ум многим гражданам, это оформление мнимой сделки купли-продажи. Суть заключается в том, что даритель выступает в роли продавца, продаёт недвижимый объект дальнему или вовсе не родственнику, который, как покупатель, а не получатель дохода, от налогообложения освобождён.
Налоговое бремя ложится на продавца, но, если проданное имущество принадлежало ему в течение последних трёх лет (или пяти лет, если право собственности возникло после 2020 года), позднее можно оформить налоговый вычет и вернуть свои деньги. Это непростая схема, и лучше заручиться юридической поддержкой.
Второй вариант более прост для понимания. Если вы хотите подарить объект не родственнику или чаще дальнему родственнику, с которым у вас есть общий родственник, приходящийся вам по закону близким, можно провернуть две сделки. Для примера, вы хотите подарить дом с участком своей племяннице, но не хотите, чтобы она платила огромный налог (в данном случае и за дом, и за землю), вы можете подарить их сначала родителю племянницы (своему брату или сестре), который передарит их далее своей дочери. Таким образом, никто налог платить не будет.
Налоги при дарении доли имущества
По закону оформить дарственную можно не только на всю недвижимость, облагаемую налогом, в целом, но и на её долю. Это актуально не только в случае, когда дарителю принадлежит только часть имущества, но и когда он попросту желает передать только эту часть или подарить несколько частей нескольким лицам.
При принятии доли имущества, соответственно, придётся платить налог с дарения данной доли недвижимости. Например, собственник отчуждает вам безвозмездно половину своей квартиры. Стоимость квартиры 2,5 миллиона рублей, а значит, цена её половины 1 миллион 250 тысяч рублей. Приняв такой дар, вы обязаны будете заплатить 13% с этих 1 250 000 рублей (если имеете российское гражданство), или 30% (являясь нерезидентом).
Чем грозит несвоевременное декларирование или уплата налога
В случае несвоевременной подачи декларации ИФНС вышлет уведомление о пропущенном сроке, поскольку Регистрационная палата (управление) подает все сведения о подобных сделках с недвижимостью. Если вы забыли и пропустили срок представления декларации, подайте ее как можно быстрее. Чем больше времени пройдет после установленного срока, тем выше будет штраф. Размеры штрафов за нарушение сроков:
- Непредставление декларации — штраф 1000 рублей и 5% от установленной суммы налога за каждый месяц просрочки, начиная с мая.
- Неуплата налога — 20% от установленной суммы НДФЛ при первичной неуплате налога или 40% при повторной неуплате (в этом случае неуплата считается умышленной).
- Пени за несвоевременную уплату налога — исчисляется за каждый день просрочки, начиная с 16 июля в размере — сумма налоговой задолженности * ставка рефинансирования (8,25%) * 1/300 * количество дней просрочки.
Штрафы взимаются:
- либо в добровольном порядке (по требованию от налогового органа)
- либо через суд, если плательщик не оплатит налог и штрафы в указанные в уведомлении сроки