Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор купли-продажи садового участка». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Правильно заключенный договор купли-продажи земельного участка предусматривает следование сразу нескольким законам. Особенно если речь об участке под ИЖС. В частности, к вниманию принимается земельный и гражданский кодекс, а также закон о гос. регистрации недвижимости.
Перечень необходимых документов для оформления договора купли-продажи земельного участка
- Свидетельство о праве собственности (или выписка из ЕГРН)
- Паспорта участников сделки
- Кадастровый паспорт земельного участка
- Основания, по которым возникло право собственности (свидетельство о наследовании или же ДКП)
Только земельные участки имеющие четко обозначенные границы и адрес могут выступать в качестве предмета сделки купли-продажи.
В соответствии с российским законодательством, сделки купли-продажи могут совершаться только с участками прошедшими кадастровый учет. При заполнении договора необходимо также указывать следующие данные участка:
- адрес земельного участка
- регистрационный и кадастровый номера
- площадь участка
- целевое назначение
Договор купли-продажи земельного участка: недействительные сделки
Недействительные сделки — не редкость. Договор купли-продажи земельного участка можно сделать таким, если документ будет признан оспоримым или ничтожным.
| Ничтожный | Рассматриваемое соглашение ещё на этапе заключения нарушало закон. Таким образом, документ будет считаться недействительным, начиная с момента, когда его заключили. Таким можно признать договор, составленный на основе поддельных документов, или если продажу скрыли дарением. |
| Оспоримый | Договор такого типа заключался с нарушениями, но все ещё может работать при условии, что никто не попытается его оспорить через суд. |
Договор купли-продажи дома и земельного участка
Если вы собираетесь продать свой дом, то вместе с ним покупатель должен получить и земельный участок. Продать отдельно дом или отдельно участок по закону нельзя.
Договор купли-продажи в этом случае оформляется один. Порядок практически аналогичный, но есть несколько особенностей, которые надо учесть:
- В части договора о предмете сделки должны быть прописаны все данные и дома, и участка земли под ним.
- Цена земли может включаться в стоимость дома или выделяться отдельно.
- Все документы, перечисленные в предыдущем пункте, понадобятся как на дом, так и на земельный участок. Дополнительно по дому могут потребоваться выписки из домовой книги, которые подтвердят отсутствие других прописанных людей.
- В договоре надо отразить, в какой срок продавец обязуется освободить и передать дом с участком покупателю.
- Регистрировать право собственности надо будет и на дом, и на участок, то есть госпошлину придется платить дважды: 350 рублей за земельный участок и 2 000 рублей за жилой дом (для отдельных типов домов и участков, а также способов подачи документов размер пошлины может отличаться).
Нюансы при самостоятельной продаже земли
После того, как все условия сделки согласованы с покупателем, можно внести соответствующие изменения в предварительный вариант договора. Его, согласно ст. 429 ГК РФ, можно рассматривать как гарантию совершения предстоящей сделки. Предварительное соглашение будет подписано обеими сторонами, а это значит, что отказываться от своих намерений они не собираются. Регистрировать такой договор в Росреестре нет необходимости.
Согласно ч. 4 ст. 380 ГК РФ участники сделки могут договориться также о задатке. Если после заключения такого соглашения продавец нашел покупателя, готового приобрести недвижимость по более дорогой цене, он может расторгнуть предварительную договоренность. Но в таком случае продавец должен вернуть несостоявшемуся покупателю удвоенную сумму задатка.
В текст предварительного договора следует включать:
- Сведения о сторонах соглашения (Ф.И.О., адреса проживания, паспортные данные).
- Информацию о продаваемом объекте недвижимости:
- кадастровый номер;
- площадь землевладения;
- определяющие его местоположение координаты;
- земельная категория;
- вид разрешенного использования;
- ссылки на правоустанавливающие документы.
- Условия договора (с обязательным указанием цены и описанием порядка оплаты сделки).
- Информацию о намерении заключить сторонами договор купли-продажи.
- Сведения об обременениях на продаваемый надел или об их отсутствии.
- Порядок передачи продаваемого угодья по передаточному акту.
- Дату, на которую планируется подписание договора купли-продажи.
Когда оферта обязательна
Для некоторых оферентов и акцептантов заключение контракта по полученному запросу является обязательным (ст. 445 ГК РФ).
Если обязанность установлена для акцептанта (ч. 1 ст. 445 ГК РФ):
- Сторона направляет оференту акцепт, отказ или протокол разногласий в тридцатидневный период с момента получения письма.
- Если оферент не принимает протокол разногласий, он вправе передать его на рассмотрение в суд в течение 30 дней с момента его получения или окончания срока акцепта.
Если обязанность заключить контракт установлена для оферента (ч. 2 ст. 445 ГК РФ):
- Оферент получает от акцептанта протокол разногласий и в течение 30 дней с этого момента отклоняет его или заключает договор на новых условиях.
- Акцептант вправе направить разногласия в суд, если не получает ответ на запрос или если возвращают отклоненный протокол разногласий.
Регистрация договора в Росеестре
В настоящее время договор купли-продажи вступает в действие с момента подписания его обеими сторонами, за исключением случаев, когда в договоре указана иная информация.
Передача прав на владение участком является обязательной процедурой госрегистрации в Росреестре, поэтому после подписания акта передачи собственности покупатель становится владельцем земли, но прав распоряжаться им пока не имеет.
Стандартный срок регистрации в Росреестре составляет не более 10 рабочих дней с момента сдачи пакета документов, который должен содержать:
- заявления о регистрации перехода права собственности (составляется в отделении Росреестра);
- договор купли-продажи земли;
- паспорта покупателя и продавца;
- письменное согласие супруга (супруги) продавца на продажу участка (если он был приобретен в браке);
- свидетельство регистрации права собственности на землю;
- кадастровый паспорт;
- документы, подтверждающие законные права собственности продавца на землю, например, договор дарения;
- акт приема-передачи;
- чек, подтверждающий оплату госпошлины.
Правильно составленный договор будет выступать гарантией отсутствия неоднозначных ситуаций с последующим их разрешением в суде.
Шаблон договора купли-продажи земельного участка (скачать бланк)
Бланк договора купли-продажи земельного участка можно найти на просторах интернета. Обычно такой документ имеет максимально стандартизированную структуру, подходящую лишь для самых простых случаев, и не всегда соответствует последним изменениям законодательства.
Между тем вышеуказанные особенности земли как объекта права и правового регулирования (применение не только гражданского, но и земельного права) требуют:
- включения в типовой договор обязательно цены и детального описания участка;
- соблюдения требований к форме и госрегистрации;
- наличия специальных приложений (акта приема-передачи, плана участка).
Как заполнять договор купли-продажи земельного участка?
Форма договора на продажу земельного участка должна отвечать требованиям Гражданского кодекса России. В документе указываются следующие сведения:
- Город и дата составления договора.
- Данные продавца и покупателя (ФИО, паспортные данные, адреса регистрации и проживания). Для юридических лиц – их реквизиты и данные о представляющем их интересы лице.
- Предмет договора с описанием продаваемого участка (при наличии – дома): расположением, кадастровым номером, метражом и т. д.
- Информация об оплате (сумма сделки, способ и реквизиты перечисления, порядок расчета с залогодержателем и т. д.).
- Информация об обременениях объекта недвижимости.
- Информация об обязательствах покупателя и продавца.
- Прочие сведения, существенные для данной сделки.
- Реквизиты сторон.
Договор продажи земельного участка с домом или без дома заверяется подписями продавца и покупателя и проходит государственную регистрацию. Нотариальное заверение документа осуществляется на добровольных началах и не является обязательным.
Договор купли-продажи дома и земельного участка
Если вы собираетесь продать свой дом, то вместе с ним покупатель должен получить и земельный участок. Продать отдельно дом или отдельно участок по закону нельзя.
Договор купли-продажи в этом случае оформляется один. Порядок практически аналогичный, но есть несколько особенностей, которые надо учесть:
- В части договора о предмете сделки должны быть прописаны все данные и дома, и участка земли под ним.
- Цена земли может включаться в стоимость дома или выделяться отдельно.
- Все документы, перечисленные в предыдущем пункте, понадобятся как на дом, так и на земельный участок. Дополнительно по дому могут потребоваться выписки из домовой книги, которые подтвердят отсутствие других прописанных людей.
- В договоре надо отразить, в какой срок продавец обязуется освободить и передать дом с участком покупателю.
- Регистрировать право собственности надо будет и на дом, и на участок, то есть госпошлину придется платить дважды: 350 рублей за земельный участок и 2 000 рублей за жилой дом (для отдельных типов домов и участков, а также способов подачи документов размер пошлины может отличаться).
Изъятие земельных участков
Земельный участок может быть изъят у собственника, если это необходимо для государственных или муниципальных нужд. Основания для изъятия приведены в статье 49 Земельного кодекса РФ, и среди них строительство или реконструкция:
- объектов энергетических систем федерального и регионального значения;
- объектов атомной энергетики;
- объектов обороны и безопасности РФ;
- дорог, а также объектов транспорта и связи федерального и регионального значения;
- объектов для обеспечения космической деятельности;
- объектов систем электро-, газо-, теплоснабжения федерального, регионального или местного значения.
Изымать земли для государственных или муниципальных нужд разрешается также, если этого требует выполнение международных договоров, заключенных Российской Федерацией. Кроме того, перечень оснований для изъятия может быть дополнен федеральными законами. Порядок изъятия земель предусмотрен главой VII.1 Земельного кодекса РФ, вступившей в силу с 1 апреля 2015 года.
Выносить решение об изъятии могут лишь органы исполнительной власти – федеральные, региональные и местного самоуправления, а вот инициатива принятия такого решения принадлежит не только им. Обратиться с соответствующим ходатайством могут субъекты естественных монополий, недропользователи и другие уполномоченные организации, имеющие разрешение на деятельность, для обеспечения которой они просят изъять участок (перечень таких организаций должен определяться Постановлением Правительства).
Ходатайствующая организация или орган власти оплачивает расходы по кадастровым работам, а правообладатели изымаемой недвижимости должны обеспечить доступ к земельным участкам для определения их рыночной стоимости.
Схожесть и различия предварительного и основного контрактов
Предварительный документ заключают по аналогичной основному контракту форме. Существенное отличие состоит в предмете договора. Предварительное соглашение предусматривает лишь намерение сторон, но не передачу прав собственности на землю.
Гражданский кодекс диктует наличие существенных условий в основном договоре, по которым стороны предварительно договорились и зафиксировали их в рассматриваемом в этой статье контракте.
Время заключения основного контракта купли-продажи желательно оговорить в предшествующем акте. Если в предварительном договоре отсутствует дата заключения основного договора, то сторонам по закону дается год для оформления полноценной сделки по продаже земли. Односторонний отказ может повлечь принуждение в судебном порядке заключить основной договор.
Предварительный договор с задатком
На самом деле договор о намерениях не дает участникам договора никакой гарантии, что сделка будет совершена в будущем, поскольку ничто не может ограничить право гражданина на отказ от совершения сделки. А это значит, что вполне возможно такое развитие событий, при котором покупатель и продавец впустую потратят время и деньги, подготавливаясь к договору, который так и не будет заключен.
Некоторая компенсация издержек в подобном случае может быть гарантирована условием внесения покупателем задатка в счет будущей сделки. В соответствии с действующим законодательством, задаток может служить если не гарантией того, что договор будет заключен, то гарантией, что затраты стороны, невиновной в разрыве сделки, будут возмещены.
Так, сумма задатка не будет возвращена покупателю продавцом, если тот откажется от сделки в одностороннем порядке.
Акт приема-передачи земельного участка
Документ подтверждает, что покупатель согласен с состоянием земли и строений, находящихся на ней. Акт можно составить отдельно или сделать его частью купчей. Он может быть оформлен в свободной форме. Но, если не хотите, чтобы возникали мелкие недочеты, вопросы и проблемы, лучше заполнить приложение по шаблону, указав следующую информацию:
- дата и место составления;
- дата и номер договора, к которому прилагается акт;
- данные покупателя и продавца;
- описание участка с кадастровым номером, адресом, площадью, назначением;
- сведения о состоянии земли;
- подтверждение об отсутствии у сторон претензий;
- подписи.
Как заполнять договор купли-продажи земельного участка
Следует позаботиться о правильности заполнения договора, чтобы в будущем не столкнуться с неприятностями после его заключения:
- устный договор не является официальным заключением сделки. Здесь необходимо составлять исключительно письменный документ;
- обращаться за помощью к нотариусу можно по обоюдному решению, но это не является обязательной процедурой;
- заполнять бланк можно не только от руки, но и на компьютере;
- здесь запрещаются исправления и помарки. Применение корректора также не допускается;
- чтобы зарегистрировать договор в Росреестре, нужно предоставить его в трех экземплярах;
- заполняя документ вручную, используйте чернила темных тонов. Текст должен хорошо читаться. Для этого можно применять печатные буквы.
Купля-продажа земельного участка
Договор купли-продажи земельного участка не надо регистрировать в кадастровых органах, но регистрации подлежит переход права собственности на недвижимость. Право собственности на земельный участок покупатель получит только после государственной регистрации перехода права. Обратите внимание, что само по себе заключение и даже исполнение договора купли-продажи этого права не дает.
Подавать документы на государственную регистрацию перехода права собственности на землю надо в территориальное подразделение Росреестра (Федеральная кадастровая служба). Представить нужно следующие документы:
- заявление о государственной регистрации;
- договор купли-продажи земельного участка и передаточный акт;
- кадастровый паспорт земельного участка;
- документ от оплате государственной пошлины (2 000 рублей для физических лиц и 22 000 рублей для организаций).
Если стороной договора купли-продажи земли является юридическое лицо, то дополнительно потребуются документы, подтверждающие полномочия руководителя, и решение об одобрении сделки (или подтверждение того, что сделка не является для организации крупной). Договор купли-продажи земельного участка можно, по желанию сторон, заверить у нотариуса. В этом случае, после проверки документов, нотариус вправе сам отправить документы на государственную регистрацию перехода права собственности.
Предварительные действия по подготовке ЗУ к продаже
Не забывайте, что участку требуется придать ухоженный товарный вид, что существенно увеличит его стоимость, следует установить его гражданско-правовые основания. Они устанавливаются путём подготовки требуемой документации. Продажу следует начинать, когда документация полностью готова. При её отсутствии или недостаче заинтересованные в приобретении надела покупатели, скорее всего, откажутся от повторного просмотра участка и сочтут действия продавцов заведомо недобросовестными.
Современный рынок недвижимости наполнен мошенническими схемами, которые проворачиваются за счёт отсутствия определённой документации. Впоследствии такие сделки признаются оспоримыми. Юридическим последствием становится реституция – аннулирование прав.