Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Порядок купли-продажи квартиры: 7 шагов к сделке». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Процедура оформления недвижимости в собственность также регламентируется отдельными положениями Гражданского кодекса РФ. Регистрация права собственности на квартиру происходит в МФЦ или отделении Росреестра. Также есть возможность оформить имущество онлайн через портал госуслуги.
Как проверить собственника
Перед заключением сделки вам нужно убедиться, что:
- вы действительно имеете дело с собственником — для этого сравните данные в документах, удостоверяющих личность, с информацией в бумагах на квартиру; кроме того, подлинность предоставленного паспорта можно проверить на сайте МВД России;
- у него нет долгов за ЖКХ — достаточно запросить квитанции за услуги ЖКХ и чеки к ним; для надежности можно получить в УК справку об отсутствии долгов;
- он дееспособен — с этим поможет справка из ПНД, которая подтвердит, что гражданин не состоит на учете в учреждении; более того, вы можете договориться о проведении освидетельствования прямо на сделке;
- не является банкротом и должником — произведите поиск на сайтах Арбитражного суда и Службы судебных приставов, а также воспользуйтесь ресурсом ЕФРСБ;
- не находится под следствием и не имеет судимостей — подобные сведения можно найти на сайтах судов;
- дано согласие второго супруга на продажу — оно обязательно должно быть заверено у нотариуса.
Перечень документов на квартиру вторичного рынка
Перечень документов на квартиру вторичного рынка, подлежащих хранению, состоит из:
- договора купли-продажи (он должен быть подписан сторонами, зарегистрирован в Росреестре, иметь отметку о регистрации с указанием даты этого события, номера регистрации и подпись государственного регистратора);
- выписка из ЕГРН, содержащая в себе информацию о технических характеристиках квартиры и данные о регистрации права собственности нового владельца;
- акт приема передачи квартиры, подписанный обеими сторонами сделки;
- квитанции о переводе денежных средств с отметкой об исполнении платежа (если расчет по сделке производился через банк) или расписки от продавца о получении денег (если сумма передавалась наличными).
Какие документы необходимо сохранить после покупки квартиры с использованием ипотеки
Основное отличие ипотечной сделки заключается в необходимости вносить в ЕГРН запись о регистрации залога объекта недвижимости в пользу банка-кредитора.
При оформлении ипотеки и после окончания процесса купли-продажи квартиры у покупателя на руках должен остаться пакет документов, подтверждающий правоотношения с банком-кредитором. К основному перечню добавляется оригинал кредитного договора с банком с указанием суммы займа и графиком внесения ежемесячных платежей.
После того, как ипотечный кредит будет полностью погашен, покупателю необходимо обратиться в банк за справкой, подтверждающей отсутствие задолженности перед банком-кредитором по кредитному договору, на основании, которого предоставлялись денежные средства на покупку объекта недвижимости. Именно этот документ является основанием для снятия обременения с квартиры.
Дoпoлнитeльный aкт к дoгoвopy кyпли-пpoдaжи квapтиpы
B бoльшинcтвe финaнcoвыx cдeлoк, coпpoвoждaющиxcя пepexoдoм имyщecтвeнныx пpaв oт пpoдaвцa к нoвoмy влaдeльцy, тpeбyeтcя oфopмлeниe дoпoлнитeльнoй бyмaги, кoтopaя пoдтвepдит дaнный фaкт. Taкoвoй являeтcя пepeдaтoчный блaнк.
Coглacнo Гpaждaнcкoмy кoдeкcy в cтaтьe 556 paccмoтpeнo вeдeниe кpyпныx дoгoвopoв c вoзмoжнocтью пepeвoдa пpoдaвцoм cвoиx имyщecтвeнныx пpaв пoкyпaтeлю. Этo ocyщecтвляeтcя пyтeм пoдпиcaния cтopoнaми aктa пpиeмa пepeдaчи квapтиpы пpи пoкyпкe.
CПPABКA. Oбpaзeц блaнкa мoжнo cкaчaть c интepнeт-pecypcoв либo вocпoльзoвaтьcя нoтapиaльнoй пoмoщью, гдe вce oфopмит пoдгoтoвлeнный юpиcт.
Ecли нeт иныx cлyчaeв, пpeдycмoтpeнныx зaкoнoм или coглaшeниeм, тo пpaвa нa нeдвижимoe имyщecтвo cчитaютcя пepeдaнными пocлe выпoлнeния ycлoвий:
- пpямaя oтдaчa имyщecтвa (вpyчeниe вceй дoкyмeнтaции и ключeй);
- пoдпиcaниe aктa пpиeмa пepeдaчи и coглaшeния yчacтникaми финaнcoвoй
- oпepaции.
3aкoнoм пpeдycмoтpeнa пpямaя нeoбxoдимocть cocтaвлeния пepeдaтoчнoгo блaнкa пo имyщecтвy, пocлe кoтopoй oбязaтeльнo тpeбyeтcя пpoдoлжить peгиcтpaцию пpaв coбcтвeннocти в гocyдapcтвeнныx peгиcтpaциoнныx opгaнax.
Пpи пpoвeдeнии cдeлки кyпли-пpoдaжи пoдпиcaнный блaнк бyдeт cлyжить дoпoлнитeльным дoкaзaтeльcтвoм фaктa oтдaчи нeдвижимocти нoвoмy влaдeльцy. Чтo тaкжe cнизит нeкoтopыe pиcки пoкyпки.
✅ После покупки жилья в новостройке
При покупке на первичном рынке нет необходимости проверять «историю» выбранного объекта, поэтому пакет документов по итогам сделки будет не таким обширным по сравнению со вторичкой. На руках у покупателя остаются:
- Договор долевого участия/Договор уступки прав требования (в зависимости от того, покупается квартира у застройщика или другого дольщика, уступающего свои права). Оригинал с подписями продавца и покупателя, заверенный печатью и подписью сотрудника Росреестра.
- Платежный документ об оплате ДДУ или уступки прав. В первом случае это будет справка от застройщика, во втором – расписка, аналогичная сделкам на вторичном рынке.
- Акт приема-передачи (если дом сдан в эксплуатацию).
- Выписка из ЕГРН.
Многие новоиспеченные владельцы квартир уверены: сделка прошла без проблем, право владения перешло к новому собственнику и даже уже было соответствующим образом зарегистрировано, поэтому не о чем беспокоиться. Разве важно в этом случае, какие документы должны были остаться на руках?
На самом деле наличие документов на квартиру необходимо в следующих случаях:
- для доказательства ваших прав на недвижимое имущество в различных инстанциях, в том числе это подтверждение действительности проведенной сделки, которое может понадобиться в случае ее оспаривания;
- бумаги понадобятся владельцу для регистрации и прописки по новому месту жительства;
- управляющая компания вашего дома для открытия нового лицевого счета также попросит подтверждение;
- если вы приобрели недвижимость на рынке вторичного жилья, то бумаги понадобятся для переоформления показаний счетчиков воды, тепла, газа на нового владельца, а также для переоформления договора на интернет и телефонию.
Кроме того, бумаги на квартиру нужны для взаимодействия с налоговыми органами.
Во-первых, не забудьте оперативно поставить новое жилье на налоговый учет (надеемся, вы представляете, какими последствиями грозит игнорирование этой обязанности).
Во-вторых, документы нужны для получения налогового вычета при покупке недвижимости.
Дополнительные документы
Перечень дополнительных документов, необходимых для покупки квартиры, отличается в зависимости от ее особенностей:
- Если в роли продавца выступает юридическое лицо, то прикладываются уставные документы организации.
- Если продается доля недвижимости, то предоставляется письменный отказ долевых собственников от приобретения доли либо уведомления всех собственников о продаже доли.
- Если имущество находится в ипотеке, то прилагается письменное согласие банка (залогодержателя) на проведение сделки.
- Если в квартире была проведена перепланировка, то предоставляется документ, подтверждающий ее законность.
- Если правоустанавливающим документом выступает договор дарения либо свидетельство о праве на наследство, требуется справка из ФНС об уплате налога.
Отсутствие того или иного дополнительного документа также может послужить основанием для отказа в регистрации перехода права собственности.
Как составить договор купли-продажи
В договоре обязательно должны быть отражены следующие пункты:
- ФИО и паспортные данные участников процесса, включая доверенных лиц.
- Описание документа, на основании которого право возникло у продавца, с обозначением действующей регистрационной записи и даты возникновения (содержится в любом правовом документе – выписке из ЕГРН, ЕГРП, свидетельстве).
- Четкое указание на объект (кадастровый номер, этаж, площадь).
- Цена, порядок оплаты.
- Отсутствие обременений, арестов.
- Отсутствие прописанных жильцов и притязаний третьих лиц.
- Запись о том, что данный договор имеет силу передаточного акта. Можно передаточный акт подготовить отдельно. Данный акт удостоверяет, что продавец действительно передал жилье, а покупатель принял и оплатил. Акт является неотъемлемой частью договора.
- Иной пункт по договоренности сторон. Здесь могут быть прописаны особые условия договора — относительно оплаты (каким образом, когда произойдет передача средств), коммунальных платежей (продавец гарантирует оплату задолженностей в случае выявления долгов). Или состояние квартиры на момент передачи — в каком состоянии отделка, есть ли мебель и какая она.
Законодательное обоснование и сущность сделки
Покупка квартиры – это процесс, при котором покупатель на основании установленных законом документов и за определенную сумму получает жилье в собственность.
Документы, предоставляемые продавцом при продаже квартиры и необходимые при ее регистрации, регламентированы в ФЗ 122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество» от 21.07.1997 г. При совершении сделок стоит руководствоваться именно этим документом.
Обычному человеку не часто приходится совершать покупку или продажу собственности, поэтому нередко при возникновении такой необходимости возникают закономерные вопросы: «Как происходит покупка? Какие документы должен предоставить продавец квартиры покупателю?» Ответы на них и будут даны далее.
Постоянные сделки с недвижимостью являются основным видом деятельности специализированных риэлтерских агентств и нотариальных контор.
Именно в данные организации зачастую обращаются граждане, желающие приобрести жилье.
В случае, когда человек решил самостоятельно произвести оформление квартиры, он должен иметь четкое представление о том, какие документы продавец квартиры должен передать покупателю.
Новая квартира — старые долги
Теперь ясно, что делать после покупки квартиры. Предложенные вниманию советы и рекомендации помогают избавиться от большинства проблем. Особенно если постоянно держать под рукой документы на недвижимость.
Как быть, если гражданину приходят счета о задолженностях? После покупки квартиры какие действия помогут избежать лишних проблем:
Оплачивать чужие долги «за коммуналку» не требуется. Граждане должны обратиться в управляющую компанию с договором купли-продажи и сообщить, что это не их долг.
Больше ничего делать не требуется. УК проведет розыск должника, после чего осуществит взыскание денежных средств.
Важно: если в УК отказывают регистрировать лицевой счет из-за наличия долга, можно обратиться в суд. Судебные органы всегда защищаю собственников жилья в изучаемом вопросе.
Документы при электронной регистрации
Перечисленные выше бумаги касаются только случаев подачи в Росреестр или МФЦ в бумажном виде. При наличии электронно-цифровой подписи (ЭЦП) участников сделки или ее проведении у нотариуса доступна также подача на регистрацию в электронной форме. После завершения процедуры, бумаги вернутся на указанный электронный адрес заявителя в такой же форме. Из Росреестра будут направлены файлы самих документов в формате .xml и отдельный файл электронно-цифровой подписи регистратора в формате .sig, подтверждающий, что процедура регистрации собственности пройдена с соблюдением всех требований действующего законодательства. Полученные файлы следует сохранить на надежном электронном носителе или облачных хранителях информации, а для большей надежности – использовать несколько вариантов одновременно. Для предъявления в государственных инстанциях нужно будет перенести файлы на флешку.
Мнение эксперта
Семен Фролов
Юрист. Стаж 7 лет. Специализация: семейное, наследственное, жилищное право.
При электронном способе подачи нет возможности получить документы в бумажной форме. У покупателя будут только их цифровые аналоги, заверенные ЭЦП. К тому же, на них нельзя поставить обычные (синие) печати, поскольку такая возможность не предусмотрена законодательством.
Какие документы получает покупатель квартиры после регистрации сделки
Поговорим о том, какой конкретно перечень документации (после того, как вы стали непосредственным владельцем недвижимости) должен присутствовать у вас на руках.
Так, после передачи документов для проведения регистрационных действий относительно права собственности, все, что вы имеете — расписка от работника службы, в которой говорится, что данное лицо приняло у вас определенную документацию определенного числа.
Несомненно, такое положение дел может несколько держать в напряжении покупателя, ведь на данной расписке даже печать отсутствует. Давайте рассмотрим этот момент с другой стороны.
Итак, что же выдается на руки из Росреестра, после того, как будет совершена покупка квартиры
Когда получать документы
Срок регистрации ограничен. Для проведения отдельных действий установлены свои предельные сроки, в течение которых они должны быть совершены.
В соответствии с частью 1 статьи 16 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются в течение следующих сроков (независимо от формы представления документов), если иное не установлено федеральным законом:
1) семь рабочих дней с даты приема органом регистрации прав заявления на осуществление государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов;
2) девять рабочих дней с даты приема в многофункциональном центре по предоставлению государственных и муниципальных услуг (далее — многофункциональный центр) заявления на осуществление государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов;
5) десять рабочих дней с даты приема органом регистрации прав заявления на осуществление государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов;
6) двенадцать рабочих дней с даты приема многофункциональным центром заявления на осуществление государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов;
7) пять рабочих дней с даты поступления в орган регистрации прав вступившего в законную силу судебного акта, установившего обязанность осуществить государственный кадастровый учет и (или) государственную регистрацию прав;
8) три рабочих дня с даты поступления в орган регистрации прав судебного акта или акта уполномоченного органа о наложении ареста на недвижимое имущество, или о запрете совершать определенные действия с недвижимым имуществом, или об избрании в качестве меры пресечения залога в соответствии с уголовно-процессуальным законодательством Российской Федерации либо судебного акта или акта уполномоченного органа о снятии ареста или запрета, о возврате залога залогодателю или об обращении залога в доход государства;
9) три рабочих дня с даты приема или поступления в орган регистрации прав заявления на осуществление государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов на основании нотариально удостоверенной сделки, свидетельства о праве на наследство, свидетельства о праве собственности на долю в общем имуществе супругов, а в случае поступления таких заявления и документов в электронной форме – в течение одного рабочего дня, следующего за днем поступления соответствующих документов;
10) пять рабочих дней с даты приема многофункциональным центром заявления на осуществление государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов на основании нотариально удостоверенной сделки, свидетельства о праве на наследство, свидетельства о праве собственности на долю в общем имуществе супругов;
11) пять рабочих дней с даты приема или поступления в орган регистрации прав заявления на осуществление государственной регистрации ипотеки жилого помещения и прилагаемых к нему документов;
12) семь рабочих дней с даты приема многофункциональным центром заявления на осуществление государственной регистрации ипотеки жилого помещения и прилагаемых к нему документов.
Возможные проблемы и способы исключения рисков
Рынок вторичного жилья – активная площадка для преступной деятельности мошенников. Иногда недобросовестность проявляют и простые граждане, вступающие в сделку. Мошенники могут полностью отнять деньги, уплаченные по сделке и скрыться от ответственности.
Наиболее распространённые действия мошенников:
- поддельные документы;
- двукратная (многократная) продажа одной квартиры;
- подмена квартиры;
- продажа чужой недвижимости.
Поэтому при покупке вторички нужно проверять правоспособность документов очень тщательно.
Обычные граждане могут совершать следующие недобросовестные действия:
- не уплатить деньги, не передать ключи от квартиры;
- не выписаться, не выписать несовершеннолетних жильцов;
- скрыть недееспособность собственника;
- скрыть права третьих лиц на жильё;
- скрыть иные проблемы, существующие в квартире.