Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как проверить квартиру перед покупкой?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если осмотр квартиры проходит без присутствия владельца, следует обязательно запросить нотариальную доверенность. «В ней должны быть указаны адрес жилья и паспортные данные как собственника, так и человека, который непосредственно встречается с потенциальным покупателем. Нотариальная доверенность необходима, если взрослые дети сдают квартиру своих пожилых родителей, которые не могут сами присутствовать при показе квартиры», — подчеркнул эксперт «Авито-Недвижимости».
Совет № 2: Запросите нотариальную доверенность
От продаваемой по доверенности квартиры вообще лучше отказаться, поскольку этим методом очень часто пользуются мошенники. Если нужная вам квартира продается только по доверенности, добивайтесь личного участия собственника при заключении сделки — договоритесь с ним встретиться и пообщаться. «От видеозвонков стоит отказываться. Обязательно проверьте документы владельца квартиры и сверьте эти данные со свидетельством о государственной регистрации права. Эту информацию можно получить в Росреестре. Если собственник не может принять участие в сделке, проверьте, действительно ли существует нотариус, указанный в доверенности. Не поленитесь, сходите к нему, покажите копию доверенности и попросите подтвердить подлинность подписи», — рекомендует Данильченко.
Скажем вам честно, что не с первого и может даже не с третьего просмотра клиенты принимают решение о покупке квартиры. Бывает так, что на просмотр одной и той же квартиры ходим по два раза, а иногда и больше, чтобы клиент убедился, что это та самая квартира. Ведь не коробку конфет покупаем за три копейки…
В нашем случае при просмотре трех первых квартир, выбранных клиентом, мы отговорили покупателя от заключения сделки:
Первая квартира:
Продавец отказался показывать подлинники документов, показал только копии. Продавец сказал, что подлинники покажет только в момент заключения договора. Кроме того, продавец оказался очень хитрым… Он хотел, чтобы после заключения сделки, покупатель предоставил ему право какое-то время проживать в уже проданной квартире, т.к. ему нужно сделать было ремонт в другой квартире, при этом заключить договор аренды по рыночной цене он не захотел;
Результат — отказ от приобретения квартиры.
Вторая квартира
Квартира в целом понравилась покупателям. Вели переговоры с продавцом квартиры более двух недель, все основные условия обсудили, по цене договорились. В итоге в день подписания соглашения о внесении аванса, продавец сообщил, что увеличивает стоимость квартиры на 700 000 руб. т.к., по его мнению, цены на жилье поднялись, не смотря на уже достигнутые договоренности. Кроме того, продавец сообщил, что вывезет всю мебель, в т.ч. кухонный гарнитур, при этом ранее продавец был готов оставить всю мебель покупателю, стоимость которой была уже заложена в цену квартиры.
Результат — отказ от приобретения квартиры.
Третья квартира
При осмотре квартиры мы заметили, что фотографии в объявлении очень сильно отличаются от фактического состояния квартиры. Квартире требовался не косметический ремонт, а капитальный. Кроме того, квартиру показывал риелтор, который сообщил, что собственник квартиры при совершении сделки не будет присутствовать, поскольку находится за границей, но у него имеется генеральная доверенность на продажу квартиры.
Результат — отказ от приобретения квартиры.
Наши клиенты остановились на четвертом варианте двухкомнатной квартиры в СВАО Москвы к проверке которой приступили наши риелторы.
Закладка денег в банковскую ячейку
Как уже писали ранее, квартира приобреталась с использованием ипотечных средств, предоставленных банком и имеющегося у покупателей первоначального взноса.
В назначенный день, покупатели и продавец прибыли в банк, началась выдача кредитных средств покупателю, которые покупатель должен был положить в банковскую ячейку банка.
Важно! Покупателям на заметку.
Обращаем ваше внимание на то, что как сообщил сотрудник банка, они не несет ответственность за количество выданных вам денежных средств, то есть, если вам выдали деньги, но вы сразу же не пересчитали их (счетная машинка в банке постоянно «зависала»), то потом предъявлять претензии банку бесполезно. При этом в данном банке не оказалось денег в вакуумной упаковке с отметкой о количестве уже посчитанных и упакованных денег. Поэтому считайте деньги сразу, не отходя от кассы, что мы и сделали.
Важно! Продавцам на заметку.
Продавцам также следует быть внимательным при закладке денег в банковскую ячейку. Поскольку сотрудники банки не проверят количество закладываемых денег в ячейку, они только предоставляют вам место для хранения – саму ячейку. Если после вскрытия ячейки окажется, что фактически покупатель заложил денег меньше чем предусмотрено договором, то в таком случае, банки также ответственность нести не будут.
Как оценить район перед покупкой
Покупка вторичного жилья — на что обратить внимание? Часто именно с таким запросом приходят потенциальные собственники. Но важно помнить, что оценивать нужно не только одну квартиру. Особенности вторичного рынка недвижимости, что дома находятся в давно застроенных районах, а значит, проблема с инфраструктурой стоит не так остро, как в случае с новостройками. Но все же стоит обратить внимание на некоторые вещи.
-
Если дом находится близко от метро или остановки наземного транспорта, это огромный плюс для перемещений по городу. Но могут быть неприятные сюрпризы — непрошеные гости, приходящие в ближайшие подъезды с не самыми чистыми (в самом прямом смысле этого слова) намерениями. Если вы отдаете предпочтение логистике, обратите внимание на то, закрыт ли внутренний двор дома – закон разрешает устанавливать шлагбаумы (ССЫЛКА) и даже ограждения.
-
Кстати, о транспорте. Если он проходит близко к дому, стоит оценить, не мешает ли шум или свет от него жильцам. Звонки трамваев, вибрирование метро, фары автобусов могут мешать, особенно ночью.
-
Обратите внимание на доступность магазинов. Специфика крупных городов зачастую в том, что чем ближе к центру район, тем меньше доступных супермаркетов можно найти рядом. Очень дорогие или далеко расположенные магазины – не лучший вариант для длительного проживания.
-
Если для вас это важно, узнайте, есть ли рядом парки, прогулочные зоны, велодорожки. Это актуально для тех, кто занимается спортом, любит длинные прогулки или воспитывает собаку. В любом случае, стоит узнать заранее, как оценивается экологическая обстановка в районе. В интернете можно найти карты с оценкой чистоты воздуха и воды по разным областям городов.
-
Оценить благополучность района и микрорайона на глаз бывает сложно (если вы не ищете квартиру в месте, которое заранее позиционируется как элитное), но бросающиеся в глаза разруха, запустение и беспорядок должны насторожить.
Шаг 4 – проверка продавца
С не менее пристальным вниманием следует проверить и самого собственника. Для начала убедитесь в подлинности его паспорта. Сделать это можно с помощью специализированного сервиса на официальном сайте Федеральной миграционной службы РФ. Полученная таким образом информация носит, конечно, больше справочный характер. Для получения юридически значимой официальной информации создатели сайта рекомендуют обратиться в территориальное подразделение ФМС (попросту говоря, местный паспортный стол).
«Крайне внимательным надо быть, если договор подписывает представитель продавца по доверенности, – замечает Сергей Поправка. – Следует знать, что доверенность, выдаваемая физическим лицом, обязательно должна быть нотариально удостоверена. Следует убедиться, не отозвана ли доверенность, а также четко уяснить перечень полномочий доверенного лица: вправе ли он только подписывать договор аренды или может еще и, например, получать оплату по договору. Вообще, надо понимать, что подписание договора доверенным лицом создает дополнительные риски».
Гораздо сложнее будет разобраться с дееспособностью продавца. Но сделать это обязательно нужно (сколько бы доверия ни внушал человек), дабы быть уверенным, что на момент заключения договора собственник не находится в плановом месячном запое, в состоянии наркотического воздействия и что он психически здоров. Не поленитесь вместе с продавцом посетить наркологический и психоневрологический диспансеры для получения соответствующих справок.
Если в квартире прописаны несовершеннолетние
За защитой прав детей следят органы опеки и попечительства — сделки с жильем с участием несовершеннолетних редко происходят без их вмешательства. Если ребенок имеет долю в праве собственности на квартиру, продавец обязан получить от органов опеки разрешение на продажу жилья. Не обойтись без такого документа и в случае, когда дети остались без родителей или находятся под опекой. А если у несовершеннолетнего есть родители и он не имеет доли в квартире, то независимо от факта его прописки разрешения от органов опеки не требуется. Разобраться самостоятельно в этих тонкостях непросто, поэтому если вы твердо намерены приобрести квартиру, в которой прописаны дети, стоит обратиться за помощью к опытному юристу.
Идеальный продавец — кто он?
— Пренебрегать проверкой собственника тоже не стоит. Посмотрите его паспорт на предмет того, нет ли следов подделки. Такое, конечно же, маловероятно, кроме того, подлинность главного документа еще будет дополнительно проверятся регистратором или нотариусом, но бдительность лишней не будет.
Дальше проверяем семейное положение: состоит ли человек в браке. Увы, эта информация не всегда есть в паспорте (знаю случаи, когда штампы были не на своих страницах). Идеальный вариант для покупателя следующий: квартира приобретена в браке, и собственник по-прежнему находится в официальных отношениях со своей второй половиной (которая даст свое согласие на сделку письменно, заверив его нотариально или непосредственно во время заключения договора купли-продажи). Если есть брачный договор, где определена судьбы квартиры, — просто замечательно. Также не вызывает вопросов жилье, приобретенное человеком до вступления в брак или полученное в дар или по наследству.
Какие вопросы задавать при покупке квартиры
Как проверить квартиру перед покупкой при разговоре с продавцом? Разберем основные вопросы, которые стоит задать собственнику или его представителю, чтобы совершить первый шаг сделки.
- в первую очередь нужно узнать, кто является собственником недвижимости и встретиться с ним непосредственно;
- на каком основании было получено право собственности на квартиру;
- кто прописан на сегодняшний день и кто был выписан из квартиры;
- есть ли у собственника дети, не достигшие совершеннолетнего возраста, и супруга/супруг;
- наличие третьих лиц, которые могут претендовать на право собственности или пользования;
- есть ли в квартире скрытые дефекты (санузел, трубопровод);
- спросить о соседях: легко ли найти с ними общий язык, случались ли конфликты и т. д.
Ответы на Ваши вопросы должны быть подкреплены официальными документами, заверенными нотариусом.
Определите бюджет и выберите способ покупки
Определите максимальную сумму, которую вы сможете потратить, с учетом всех расходов: стоимость квартиры, комиссия риелтору (если она есть), расходы по оформлению сделки.
Не планируйте бюджет впритык — оставьте деньги на непредвиденные расходы
Если собственных денег не хватает, оформите ипотеку, используйте материнский капитал или попросите в долг.
Если денег хватает и вы не продаете квартиру, это самый простой вариант. Тогда вы просто находите квартиру, оформляете сделку и платите деньги.
Если покупаете новую квартиру и продаете старую, сделку оформить сложнее. Такие сделки называются альтернативными — несколько договоров купли-продажи (продажа старой и покупка новой) заключаются и регистрируются одновременно.
Заключите договор купли-продажи
Когда обо всем договоритесь, можно подписывать договор купли-продажи.
Составьте договор у риелтора, юриста или нотариуса — не стоит на этом экономить. Если пропустите какое-то существенное условие, сделку могут признать недействительной. По закону договор можно заключить в простой письменной форме, но гораздо надежнее заверить его у нотариуса.
При подписании договора проверьте паспортных данных участников сделки и характеристик квартиры (адрес, стоимость, площадь, количество комнат).
Внимательно читайте договор перед тем, как подписать его
В договоре обязательно должны быть указаны:
- ФИО сторон, место жительства и паспортные данные;
- условия, без которых договор не считается заключенным;
- стоимость квартиры;
- подробное описание квартиры: адрес, площадь, количество комнат, жилое назначение;
- обременения на квартиру или отсутствие препятствий для продажи квартиры (залога, ареста, долгов, запрета отчуждать и пр.);
- разрешение супруга/ги на совершение сделки;
- отсутствие других собственников и зарегистрированных в квартире людей;
- сроки и порядок передачи квартиры;
- сроки и порядок выплат;
- форма оплаты (перевод или наличные);
- добровольность заключения договора, взаимная выгода, дееспособность сторон.
К договору должны быть приложены все документы, которые упомянуты в нем: передаточный акт, расписка о получении денег. Договор надо составить в 3 экземплярах: для вас, продавца и Росреестра.
Подписанный договор подайте в МФЦ вместе с другими документами. Росреестр зарегистрирует переход права собственности на квартиру от продавца к вам.
Как проверить историю переходов прав собственности.
Анализ истории переходов – процедура по проверке вторичного жилья на юридическую чистоту. Экспертиза состоит из:
- установление личности всех бывших собственников недвижимости;
- поиск их дальнейшей прописки;
- определение отсутствия претензий и споров для признания сделки недействительной.
Сначала анализируется ЕГРН. В выписке дается общая информация о переходах собственности и фактическом состоянии объекта недвижимости. Чем больше случаев перехода, тем сложнее установить каждого предыдущего владельца. Интенсивные перепродажи указывают на:
- мошенничество;
- неадекватных соседей;
- скрытые технические проблемы.
Простая проверка вторичного жилья по кадастровому номеру, адресу ничего не даст. Нужно искать подробную информацию о каждой сделке, удостоверяться в легитимности и узнавать жизненную ситуацию бывших владельцев.
Помимо ЕГРН следует взять архивную или расширенную выписку из РЭУ. Официально получить такой документ могут:
- владельцы недвижимости;
- сотрудники правоохранительных органов;
- должностные лица (регистраторы, сотрудники префектур, нотариусы).
В соответствии с нормативно-правовыми актами собственник жилья может запросить архивную выписку только за период владения объектом. Обычно покупатели приходят в паспортный стол и договариваются о получении документа с паспортистками. Архивная выписка не имеет печатей компетентных органов. Справка не подойдет для доказательства добросовестности покупателя в судебном порядке, но отразит реальную историю перехода права и позволит проверить вторичное жилье на юридическую чистоту.
Что надо изучить прежде чем купить?
Проверка квартиры при покупке обусловлена возможностью оспорить сделку и лишить покупателя права владения недвижимостью. Задача предварительной проверки – максимально обезопасить покупателя от риска лишения новой собственности.
Перед совершением сделки обязательно следует проверить ключевые пункты, имеющие решающее значение.
- Личность продавца:
- достоверность паспорта;
- наличие справки из психоневрологического диспансера в качестве подтверждения дееспособности;
- проверка подлинности доверенности, если продавец – представитель собственника, а не владелец.
- Документы, подтверждающие право собственности:
- выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) в соответствии с пунктом 1 статьи 28 закона № 218-ФЗ;
- договор о покупке, дарении, наследовании или приватизации недвижимости в качестве основания для права реализации.
- Факт отсутствия дополнительных претендентов на продаваемую собственность:
- выписка из домовой книги с перечнем всех зарегистрированных жителей;
- выписка их ЕГРН об истории жилья (наложенные аресты, обременение жилья и споры о нем).
- Состояние недвижимости:
- соответствие кадастрового и техпаспорта реальной планировке;
- согласование перепланировки в соответствии со статьей 26 Жилищного кодекса, если она имела место.
Предварительное заключение сделки
Одним из самых проблематичных и сложных способов приобретения собственного жилья является покупка квартиры на вторичном рынке. Пошаговая инструкция этого процесса подробно описана в Гражданском кодексе. Согласно законодательству, сделка должна осуществляться исключительно в письменном виде, а также быть нотариально заверена.
Если вы настроены на покупку недвижимости, то можно заключить с продавцом предварительную договоренность, подкрепленную документально, которая будет выступать гарантией того, что хозяин жилья в строго установленные временные рамки заключит сделку с покупателем по продаже объекта жилой недвижимости на заранее оговоренных условиях. Это позволяет покупателям снизить потенциальные риски и перестраховать себя от того, что недвижимость будет куплена другим человеком.
Как получить полную информацию обо всех возможных долгах продавца за ЖКУ
Прежде всего попросите квитанцию за прошлый месяц и сфотографируйте ее. Отсутствие в ней задолженности не дает никаких гарантий, она вам пригодится для того, чтобы провести проверку и использования номера счета и фамилии получателя коммунальных услуг.
Обратившись в МФЦ или УК с этими данными на руках можно понять, имеются ли у собственника долги за «коммуналку». Для более конструктивного диалога в указанных организациях можно сообщить, что планируете приобрести данную квартиру и погасить задолженность.
Также полезно пообщаться с соседями или представителями УК на предмет наличия дополнительных услуг, оплачиваемых собственником — парковка, охрана, видеонаблюдение и т.д. По всем этим услугам тоже могут быть задолженности. Поставщиков соответствующих услуг можно обзвонить и попытаться узнать информацию, но надо быть готовым к тому, что не всегда вам пойдут навстречу в этом вопросе.
Дополнительно можно провести проверку на сайте ФССП России на предмет наличия исполнительных производств по долгам за «коммуналку» в отношении собственника квартиры.