Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Можно ли военным и госслужащим сдавать квартиры в аренду». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Как сдать квартиру купленную по военной ипотеке, разберем этот процесс пошагово. Первым делом вам нужно заручиться согласием всех заинтересованных структур. Далее необходимо найти порядочных жильцов, которые будут содержать ипотечную квартиру в порядке.
Законна ли сдача военнослужащим ипотечной недвижимости
Согласно ст. 10 «76 – ФЗ, военнослужащему запрещено заниматься предпринимательством.
Сдача жилья в аренду – это дополнительный источник дохода, поэтому ее можно приравнять к коммерческой деятельности. Согласно письму Министерства по налогам и сборам России №04-3-01/398 от 06.07.2004 сдача собственного жилья в аренду не считается предпринимательством.
Исходя из перечисленных нормативно-правовых актов, можно сделать вывод, что военный, сдавая квартиру, взятую по программе НИС, не ведет коммерческой деятельности, а осуществляет свое право распоряжения личным имуществом.
Однако купленная в ипотеку квартира находится в залоге до полного погашения задолженности. Это означает, что заемщик по ипотечному кредиту не имеет права самостоятельно распоряжаться купленной недвижимостью. Все свои действия ему необходимо согласовывать с залогодержателем. Сдача ипотечной квартиры возможна только с разрешения банка – кредитора.
Нужно ли получать согласие
Квартира, приобретенная в рамках военной ипотеки, принадлежит заемщику на правах собственности. Однако на недвижимость накладывается двойное обременение, она находится в залоге у банка и у Министерства Обороны РФ. Первый таким образом получает гарантию возврата долга, второй – исполнение военнослужащим контракта. Любые значимые действия с залоговой квартирой обязательно должны быть согласованы с залогодержателями.
В чем причина необходимости согласования сдачи жилья в аренду? Нахождение арендаторов в квартире серьезно повышает риски повреждения или утраты залога.
Прежде чем подписать договор найма, вам нужно запросить письменное согласие на сдачу квартиры в аренду по военной ипотеке. Сделать это нужно в отделении банка и в Росвоенипотеке. Если государственный орган обычно ничего не имеет против найма залоговой квартиры, то с кредитором могут возникнуть проблемы. Первое, что вам нужно сделать – открыть кредитный договор и найти условие сдачи квартиры в аренду.
Требования к договору
Для физлица обычно применяется оформление договора найма (ст. 671 ГК РФ) на определенный срок.
Основаниями для выплаты компенсации является:
- копии документов, удостоверяющие личность всех членов семьи;
- договор найма;
- выписка о зачислении в штат войсковой части;
- рапорт на имя командира;
- справка о составе семьи.
Выплата может не проводиться, если военнообязанный не стоит в очереди на служебное жильё или по неизвестным причинам отказывается от него.
Доплата за аренду помещения осуществляется на основании:
- Дополнения в соответствии с приказом 235 МО РФ.
- ПП с изменениями от 18.09.2015.
В каком случае военный может воспользоваться наймом жилья?
Военнообязанные имеют право на компенсацию за аренду помещения, если командир части (подразделения) не в состоянии обеспечить подчинённого служебным жильём (каков порядок составления, заключения и расторжения договора найма служебного жилого помещения?). Офицеры вынуждены заключать договора аренды с собственниками квартир, которые осуществляют их сдачу.
Законодательно это предусмотрено следующими нормативными актами:
- статьёй 2 ФЗ- 76 от 1998 «О статусе военнослужащего»;
- постановлением No 909 от 2004 и No 989 от 2015;
- приказом No 235 от 2005;
- приказом No 1280 от 2010;
- приказом No 303 от 2000;
- приказом No 157н от 2010.
Чем грозит сдача квартиры в военной ипотеке?
Статья 346. Пользование и распоряжение предметом залога
(в ред. Федерального закона от 21.12.2013 N 367-ФЗ)(см. текст в предыдущей редакции)
1. Залогодатель, у которого остается предмет залога, вправе пользоваться, если иное не предусмотрено договором и не вытекает из существа залога, предметом залога в соответствии с его назначением, в том числе извлекать из него плоды и доходы.
2. Залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога.
В случае отчуждения залогодателем заложенного имущества без согласия залогодержателя применяются правила, установленные подпунктом 3 пункта 2 статьи 351, подпунктом 2 пункта 1 статьи 352, статьей 353 настоящего Кодекса. Залогодатель также обязан возместить убытки, причиненные залогодержателю в результате отчуждения заложенного имущества.
3. Если иное не предусмотрено законом или договором залога, залогодатель, у которого осталось заложенное имущество, вправе передавать без согласия залогодержателя заложенное имущество во временное владение или пользование другим лицам. В этом случае залогодатель не освобождается от исполнения обязанностей по договору залога.
Если для передачи залогодателем заложенного имущества во временное владение или пользование другим лицам необходимо согласие залогодержателя, при нарушении залогодателем этого условия применяются правила, установленные подпунктом 3 пункта 2 статьи 351 настоящего Кодекса.
4. В случае обращения залогодержателем взыскания на заложенное имущество вещные права, право, возникающее из договора аренды, иные права, возникающие из сделок по предоставлению имущества во владение или в пользование, которые предоставлены залогодателем третьим лицам без согласия залогодержателя, прекращаются с момента вступления в законную силу решения суда об обращении взыскания на заложенное имущество или, если требование залогодержателя удовлетворяется без обращения в суд (во внесудебном порядке), с момента возникновения права собственности на заложенное имущество у его приобретателя при условии, что приобретатель не согласится с сохранением указанных прав.
5. Залогодержатель вправе пользоваться переданным ему предметом залога только в случаях, предусмотренных договором, регулярно представляя залогодателю отчет о пользовании. По договору на залогодержателя может быть возложена обязанность извлекать из предмета залога плоды и доходы в целях погашения основного обязательства или в интересах залогодателя.
Кто может рассчитывать на жилищную субсидию?
С 2014 года в России действует еще одна форма обеспечения военнослужащих жильем — государственная жилищная субсидия. Это безналичная социальная выплата, предназначенная военнослужащим в целях приобретения или строительства жилья, которую также называют Единовременной денежной выплатой (ЕДВ). У такой формы поддержки есть большой плюс: военнослужащий сам может выбрать жилье для покупки в любом регионе России (вне зависимости от места службы) или вложить деньги в строительство дома.
На получение жилищной субсидии имеют право следующие категории граждан, признанные нуждающимися в жилье:
- Военнослужащие, заключившие контракт до 1 января 1998 года;
- Военнослужащие, находящиеся на военной службе более 20 лет;
- Военнослужащие, уволенные со службы по достижении предельного возраста пребывания на военной службе, по состоянию здоровья или в связи с сокращением (после 10 лет службы);
- Семья военнослужащего, погибшего после увольнения со службы.
Порядок оформления военной ипотеки и покупки жилья
Покупка военнослужащим жилья в ипотеку происходит по следующему алгоритму:
- Необходимо получить свидетельство о праве на получение целевого займа.
- Заявка на ипотеку отправляется на рассмотрение банка.
- При условии одобрения документы отсылаются в Росвоенипотеку (Управление НИС жилищного обеспечения военных), откуда нужно подождать положительного ответа.
- Подбирается объект недвижимости, подходящий под условия программы. Банк его проверяет и выносит решение.
- Подписывается кредитная документация, страхуется предмет залога (жилищная площадь на которую выдается ипотека).
- Когда квартира по военной ипотеке переходит в собственность заемщика, он обязан отчитаться о целевом использовании кредита (предоставить документы на жилье в банк).
После получения жилищного кредита его оплата производится Министерством обороны РФ. Снятие обременения после полной выплаты ссуды происходит по заявлению от Росвоенипотеки, самому заемщику беспокоиться об этом не придется.
При каких условиях осуществимо?
Как уже сказано выше, при определенных условиях квартира офицеров сдаваться может. В противном случае это может наказываться.
- Итак, для начала нужно определить, на каком основании военнослужащий владеет жильем. Исходя из этого становится понятно, можно ли сдавать квартиру в аренду.
- Жилье в собственности — можно.
- По ДСН — нельзя.
- Жилье в ипотеке — можно, если есть разрешение от банка и государства.
- Если это жилье в ипотеке и еще нет разрешения от банка и государства – необходимо их получить.
- После того, как получены все разрешения, можно сдавать жилую площадь в аренду. Делается все как обычно: с арендатором необходимо подписать договор найма и выплачивать 13% налога ежегодно.
Требования к договору
Для физлица обычно применяется оформление договора найма (ст. 671 ГК РФ) на определенный срок.
Основаниями для выплаты компенсации является:
- копии документов, удостоверяющие личность всех членов семьи;
- договор найма;
- выписка о зачислении в штат войсковой части;
- рапорт на имя командира;
- справка о составе семьи.
Выплата может не проводиться, если военнообязанный не стоит в очереди на служебное жильё или по неизвестным причинам отказывается от него.
Доплата за аренду помещения осуществляется на основании:
- Дополнения в соответствии с приказом 235 МО РФ.
- ПП с изменениями от 18.09.2015.
Может ли военнослужащий сдавать собственную квартиру в аренду?
разъясняю, что в соответствии с пунктом 7 статьи 10 Федерального закона «О статусе военнослужащих» военнослужащие не вправе заниматься предпринимательской, а также другой оплачиваемой деятельностью. Предпринимательской деятельностью, согласно части 1 статьи 2 Гражданского кодекса Российской Федерации, является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг. Лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность, должны быть зарегистрированы в этом качестве в установленном законом порядке. Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании, что предусмотрено частью 2 статьи 30 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Договоры жилищного найма и аренды являются возмездными сделками. Они предполагают систематическое получение собственником жилья, как наймодателем или арендодателем, платы от нанимателя или арендатора за предоставляемое жилье. Основания возникновения у военнослужащего права на жилое помещение, а также его участие (неучастие) в накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения в данном случае значения не имеют.
Таким образом, распоряжение собственником жилого помещения, которым в том числе может являться военнослужащий, принадлежащим ему объектом жилищного фонда путем его передачи другому лицу в найм или в аренду, предпринимательской деятельностью не является. Вместе с тем, совершение такой сделки относится к другой оплачиваемой деятельности, поскольку оно предполагает систематическое получение собственником жилья дохода от ее заключения и реализации, что не допускается в силу пункта 7 статьи 10 Федерального закона «О статусе военнослужащих». При этом военнослужащий, в собственности которого находится жилое помещение, вправе распорядиться им только по договору безвозмездного пользования или на ином законном основании, не предполагающем взимание платы.
О том, имеет ли право военнослужащий сдавать квартиру, которая выдана ему по договору социального найма, говорится в Жилищном Кодексе.
В ст. 92 ЖК РФ говорится, что недвижимость из специальных жилищных фондов не может повторно сдаваться в наем третьим лицам. Пользоваться квартирами могут только военнослужащие и их родственники.
Недвижимость не может быть обменена, выдана другим лицам, пока срок действующего социального найма не завершится. Некоторые военные уже имеют в городе прохождения службы жилье, а выданную государством квартиру сдают неофициально.
Если местным властям или начальству станет известно о передаче специальной недвижимости третьим лицам, военнослужащему грозят санкции, вплоть до увольнения.
Перспектива купить жилье в ипотеку и сдавать ее, погашая за счет получаемой прибыли ссуду, выглядит радужной. Но не все так просто. Рассмотрим достоинства и недостатки сдачи в наем жилья.
Плюсы:
- Заемщик может погашать частично или полностью ипотечный кредит за счет арендной платы.
- Получаемый доход от квартиры снижает кредитную нагрузку. В случае ухудшения финансового состояния заемщик всегда сможет рассчитывать на деньги, вырученные с аренды.
- Сдавать кредитное жилье выгоднее всего в том случае, если был внесен крупный первоначальный взнос – 40-50%. В этом случае ставка или ежемесячный платеж будет небольшим, что позволит заемщику за счет вырученных денег полностью обеспечивать оплату ссуды.
- Цены на недвижимость постоянно растут, а ежемесячный платеж по кредиту будет оставаться прежним. Это значит, что арендная плата будет повышаться, а платеж банку останется на том же уровне.
Как предоставить в аренду жилье?
Большей популярностью пользуются 2-ух и 3-ех комнатные квартиры, в которых будут проживать 2-3 военнослужащих.
Большая особенность здесь заключена в оформлении договора. Они бывают двух типов:
- договор оформляется на одно человека, того, кто считается старшим среди остальных. Имена других проживающих просто прописываются в договоре, но оплата берется с каждого по равной доле, сложенных вместе.
- Несколько договоров — по числу комнат в жилье, как будто каждый снимает жилье отдельно, но от одного хозяина. Стоимость жилья также поровну делится на всех и оплачивается в сумме арендодателю.
Чтобы сдать квартиру военным, нужно:
- сделать копии бумаг, подтверждающих то, что сдаваемое жилье находится в собственности.
- Подписать договор, который выдается военным в части. В нем минимум информации: нужно заполнить цену, имена и паспортные данные. Другую информацию в него вписывать нельзя. Заполнять его нужно без ошибок, так как данный документ у арендаторов только один, запасного нет.
По этой причине можно предложить им подписать еще один обычный договор, в котором прописываются все нюансы аренды жилья, чтобы можно было построить адекватные отношения между нанимателями и наймодателем.
Копии документов на собственность и договор от части в обоих экземплярах идут на проверку в воинскую часть, после получения печати один экземпляр возвращается арендодателю.
На всякий случай можно взять залог – так точно можно убедиться в том, что военные вернутся. Теперь можно заселить военных.
Согласование со страховой компанией
Кроме того, возможность сдачи жилого помещения следует оговорить со страховой компанией. Недвижимость, приобретенная по программе «Военная ипотека», является залоговой в соответствии с Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)», залогодатель (в нашем случае военнослужащий) обязан осуществлять страхование заложенного имущества, и в случае сдачи в найм риски утраты и повреждения залогового имущества возрастают. Очевидно, что в таком случае страховая компания вполне естественно может осуществить расчет страховой премии по повышенному тарифу, но в случае, если в период сдачи помещения в найм произойдет какой-либо страховой случай, то страховая компания возместит ущерб. В противном случае, если согласование найма не было осуществлено, страховая компания на законных основаниях откажет в компенсации ущерба, и бремя восстановления залога или погашения задолженности по кредиту ляжет целиком и полностью на плечи заемщика.
Новости по военной ипотеке
Любое жилое помещение, приобретаемое участником НИС за счет средств целевого жилищного займа, находится в залоге в пользу Российской Федерации в лице ФГКУ «Росвоенипотека». Это также следует учитывать при принятии решения о сдаче в найм такого жилья, и согласовать такой вариант распоряжения собственным имуществом с ФГКУ «Росвоенипотека».
В соответствии с статьей 671 Гражданского Кодекса РФ, по договору найма жилого помещения одна сторона – собственник (наймодатель) – обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользованием для проживания в нем. Договор составляется в простой письменной форме. В договоре следует прописать сам предмет договора, полную информацию о жилом помещении, включая точный адрес, площадь, общее количество комнат.