Как купить новостройку у застройщика по ДДУ?

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как купить новостройку у застройщика по ДДУ?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Усиленная квалифицированная электронная подпись (УКЭП) — это электронная подпись, которая создается с привлечением криптографических средств, подтвержденных ФСБ РФ. Гарантом ее подлинности выступает специальный сертификат, выданный аккредитованным удостоверяющим центром.

Что такое электронная подпись, и как она выглядит

❗️Электронный документ, подписанный УКЭП, имеет такую же юридическую силу, как и бумажный, который подписан собственноручно. УКЭП — это электронный аналог вашей подписи.

Электронная подпись действует 1 год с момента выпуска. В течение срока действия вашей электронной подписи вы сможете подписывать ею другие документы на сделках в СберБанке.

Через год вы не сможете подписывать ею новые документы. При этом ранее подписанные документы не теряют своей юридической силы по истечении этого срока.

Зачем нужна регистрация ДДУ?

Подписание договора долевого участия вовсе не подразумевает, что сделка между вами и строительной компанией состоялась. В соответствии с законодательством, данный договор сам по себе никак не поможет вам получить жилье, потребовать неустойку или вернуть свои деньги, ведь ДДУ не является заключенным до момента его регистрации. Даже подпись и печать не имеют значения в данном случае. Дольщиком вы станете, когда договор долевого участия будет зарегистрирован.

Застройщики же, в основном, стремятся получить от вас деньги как можно скорее. Многие настаивают на оплате сразу после подписания договора долевого участия, якобы тогда они отнесут в Росреестр сразу несколько договоров. Так проще и быстрее их зарегистрировать и проверить. И действительно, для застройщика так гораздо проще, а вот для вас это может обернуться возникновением огромных сложностей.

Ни при каких обстоятельствах не позволяйте строителям забрать ваши деньги раньше времени. Мы настоятельно рекомендуем не платить по договору долевого участия сразу после его подписания! Нужно сначала проверить факт его регистрации, а потом уже можно будет осуществлять все необходимые расчеты.

После того как вы проверите регистрацию договора долевого участия, у вас появится уверенность в том, что:

• ДДУ и все остальные документы строительной компании в полном порядке;
• отсутствуют нарекания к проектной и разрешительной документации на ваш будущий дом;
• застройщик действует в полном соответствии с законом.

Осталось определиться с тем, как же выглядит зарегистрированный ДДУ. Необходимо проверить оборотную сторону договора — там должны стоять подпись и печать регистратора, а также штамп Росреестра. Также документу обязательно будет присвоен индивидуальный регистрационный номер.

У кого можно узнать, зарегистрирован ли договор?

Практически все застройщики берут на себя обязанность по регистрации договора долевого участия. Как дольщик вы может самостоятельно уточнить, успешно ли прошла регистрация ДДУ. Проверить регистрацию договора можно, обратившись с соответствующей просьбой в МФЦ (многофункциональный центр) или в Росреестр, где вам выдадут выписку из ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости). Если же вы идете в ногу с развитием современных технологий, то подтвердить регистрацию можно с помощью онлайн-сервиса Росреестра.

В первом случае вам нужно лично посетить любой МФЦ по месту жительства или собственно Росреестр. Придется заполнить типовую форму заявления и заплатить пошлину за выписку ( в 2019 году ее размер составляет 400 рублей). Захватите с собой свой паспорт и договор ДУ (оригинал + копии).

Госслужащий, который будет принимать от вас документы, выдаст вам расписку. Через 3 дня вы можете вернуться за выпиской, где будут все сведения о вашем будущем доме, в том числе, информация о договорах долевого участия, заключенных застройщиком.

Во втором случае вы можете зайти на сайт Росреестра, выбрать раздел «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online» и внести все необходимые данные договора долевого участия. После этого вы моментально получите ответ на свой запрос.

Если окажется, что ДДУ не зарегистрирован, не стоит сразу паниковать — скорее всего, договор еще не успели внести в систему. Проверьте на сайте, как давно обновлялась информация. Если вам посчастливилось стать первым дольщиком, то регистрация займет 7–9 будних дней, для следующих покупателей процесс идет быстрее — всего пять будних дней.

Регистрация договора для застройщика

Юридическое лицо собирает документацию в зависимости от предыдущего количества раз регистрации ДДУ. Если договор составляется и заключается с первым дольщиком, застройщик обязуется предоставить следующую документацию:

• Официальное разрешение на проведение строительных работ.

• Проектную декларацию.

• Документы, характеризующие особенности создания жилого объекта (перечисление количества площадей, общий и отдельные планы площадей многоквартирного дома).

• Договор страхования гражданской ответственности. Документ регламентирует нормы, которые могут быть предприняты по отношению к юридическому лицу в случае неисполнения или исполнения обязанностей ненадлежащим образом в процессе передачи жилой площади.

• Документ, свидетельствующий о совершении выплаты страховой премии в соответствии с положениями договора страхования.

• Учредительную документацию.

• Документ, подтверждающий наличие государственной регистрации застройщика как юридического лица.

Законодательная защита инвестора

Инвестор – это дольщик, чьи вклады, представленные в денежном выражении по условиям договора, покрывают стоимость объекта недвижимости. Риски для него могут быть существенными в случае, когда застройщик просит плату за объект сразу после подписания договора. При этом ставит во главу мотивации удобство массового оформления соглашений, заключенных с остальным дольщиками.

Каким бы способом ни обращался бы заявитель, (напр., электронная или реальная регистрация ДДУ), дольщиков защищают следующие законы:

1. Основной правовой акт о долевом участии – №214-ФЗ от 30.12.2004г., функционирующий после последней редакции.
2. Ключевое законодательное положение о порядке проведения регистрации – №218-ФЗ от 13.07.2015г. (послед. ред.).

В последнем правовом акте интересны следующие статьи:

• ст.12 – общая терминология и кадастровые карты, помогающие найти подходящее жилье;
• ст.13 – порядок внесения сведений по объекту в ЕГРН;
• ст.16 – сроки такой процедуры, как регистрация права собственности по сделке ДДУ;
• ст.17 – госпошлина за проведение постановки на учет;
• ст.25-27 – случаи, когда отказывают в проведении регистрационных процедур.

Причины отказа в регистрации и что делать

Процедура предполагает четкое исполнение всех оформительских этапов, правильности документации. Если чего-то будет не хватать, или будут найдены ошибки, то может последовать отказ в регистрации. Когда делается отказ, то заявителя об этом письменно ставят в известность регистрирующие органы. В ответе обязательно должны быть изложены аргументы, по какой причине возник отказ.

Возможные случаи, когда отказывают в постановке на регистрационный учет объект недвижимости о ДДУ:

1. Когда возникают права кредиторского требования при банкротстве застройщика, ликвидации строительного предприятия.
2. Пакет бумаг предоставлен не в полном объёме.
3. Найдены ошибки в заявлении.
4. В каком-то документе, что прилагался к заявлению, найдена подделка.
5. Нелегальность оформления каких-либо документов, состоящих в обязательном пакете для регистрации.
6. Подача пакет осуществлялась человеком, который на это не имеет право.
7. Уже по объекту недвижимости один договор был зарегистрирован в Реестре. Дважды одновременно никто не делает учетных записей в базе данных по одному и тому же объекту недвижимого имущества.

По правилам заявления подают только следующие лица:

• дольщики;
• застройщики;
• представитель инвестора, действующий строго по доверенности, выписанной через нотариуса.

В случае просроченных сроков действия бумаги-основания, её следует продлевать. Если документ быть утерян, делается дубликат, куда вписывается собственник, получивший квартиру. Все полученные регистратором бумаги тщательно проверяются. Возможность получить оригинал или копию выписки из ЕГРН открывается только после того, как электронная регистрация ДДУ (договора долевого участия) будет проведена полностью и по всем правилам.

В каких случаях в регистрации могут отказать?

Есть несколько вариантов, в которых в регистрации договора долевого участия могут отказать или вернуть документы на доработку.

• Если вы представите не все нужные документы, то специалист управления может приостановить процесс регистрации на один месяц и предложить вам донести нужные бумаги.
• Если документы оформлены с ошибками или в них указаны недостоверные сведения (например, фамилия дольщика написана с ошибкой, не указан адрес регистрации объекта или иные ошибки).
• Документы поданы лицом, которое не имеет права участвовать в процессе регистрации данного договора. Например, ваш родственник, который не указан в договоре. Подавать документы на регистрацию может дольщик, представитель застройщика или лицо с доверенностью, заверенной у нотариуса.

Документы для регистрации ДДУ

Сбор необходимых бумаг может осуществляться как дольщиком-инвестором, так и застройщиком. Если модель оформления участниками выбрана вторая, тогда нужные копии документов дольщик приносит застройщику. И тогда уже последний подаёт все бумаги на регистрацию соглашения.

В случае первичной регистрации ДДУ в учреждении Росреестра застройщикам нужно подготовить такие документы:

• разрешение на проведение строительных работ по конкретному объекту, а не целому кварталу;
• уставная документация;
• учредительные бумаги;
• проекты (декларация, дополнительные включения, изменения), заверенные генеральным директором компании-застройщика;
• свидетельство о регистрации как юридического лица;
• подтверждение внесения денежных сумм в качестве фондового участия.

В случае, когда по объекту строительства хотя бы один ДДУ уже регистрировался, застройщику следует подавать такой пакет бумаг:

• ипотечное соглашение и справка от банка, если сделка заключается через ипотечную программу;
• согласие от супруга (супруги), так как недвижимость будет квалифицироваться как совместно приобретённая, если инвестор состоит в браке;
• свидетельство о рождении, если будущая квартира закрепляется за несовершеннолетним ребенком;
• доверенность, изготовленная через нотариат, если вместо заявителя действует его представитель.

Порядок проведения регистрации

Как зарегистрировать договор долевого участия? Регистрационные действия в сфере долевого строительства напрямую связаны с фактом оформления договорных отношений. С момента заключения соглашения между застройщиком и гражданами, у контрагентов наступает обязанность зарегистрировать сделку и договор в установленном порядке.

Правила проведения регистрационных действий регламентированы Федеральным законом № 218-ФЗ. Полномочиями по проведению регистрации наделены территориальные учреждения службы Росреестра, которые принимают документы от участников сделки и проводят все необходимые мероприятия. Обязательным условием для проведения регистрационной процедуры является выдача разрешения на строительство после 1 апреля 2005 года.

Для представления соглашений на регистрацию необходимо иметь следующие документы:

• заявление по установленной форме, которое заполняется в присутствии должностного лица Росреестра;
• документы, удостоверяющие личности граждан и полномочия застройщика;
• оригинал договора, заключенного меду строительной компанией и участником;
• документы, подтверждающие у застройщика наличие банковского поручительства или договора страхования гражданской ответственности;
• нотариальное согласие супруги участника на проведение сделки, если она не является стороной договора;
• техническая документация с описанием качественных характеристик квартиры по договору;
• платежное поручение, подтверждающее факт оплаты госпошлины за регистрационные действия (175 рублей для граждан и 3000 рублей для застройщика).

Указанные документы представляются в территориальное учреждение Росреестра по месту расположения имущества.

Формально, с января 2017 года Закон № 218-ФЗ допускает обращение за регистрацией в любой орган Росреестра на территории РФ, однако на практике это неэффективно.

Помимо указанного перечня документов, при совершении регистрационных действий с первым договором долевого участия застройщику необходимо представить:

• документы, подтверждающие законность строительства (разрешение, архитектурно-проектная документация, документы на земельный участок и т.д.);
• платежные поручения, подтверждающие факт оплату страховых взносов по договору страхования гражданской ответственности;
• списки социальных квот, если в составе дома будет предусмотрено выделение квартир для нужд местных органов власти.

Что делать, если проверка ДДУ в Росреестре показала, что он не зарегистрирован?

Если дольщик не смог получить выписку, а проведенная онлайн-проверка в Росреестре показала, что ДДУ отсутствует в списке зарегистрированных договоров по объекту:

• отложите оплату;
• обратитесь к застройщику и выясните у него причину.

Возможно, это какой-то вопрос с документами, тогда просто требуется время на его решение. Если застройщик не сможет объяснить причину, то это повод задуматься: стоит ли продолжать отношения с этой строительной компанией. Лучше поискать более надежного партнера.

Государственная регистрация договора долевого участия и госпошлина

Как и большинство услуг, государственная регистрация договора долевого участия потребует оплаты пошлины.
Оплата госпошлины регламентируется Налоговым кодексом Российской Федерации. Исходя из существующих правил, за регистрацию ДДУ, юридическое лицо обязано заплатить 6000 рублей, а физическое лицо — 350 рублей. Указанные суммы делятся на количество участников договора.

Пример расчета размера госпошлины:

1. Застройщик и один дольщик. В этом случае участников регистрации всего двое, а это значит, что сумма платежа делится на два. В итоге застройщик заплатит 3 тысячи (6000/2), а дольщик 175 рублей (350/2).

2. Застройщик и два дольщика. Суммы госпошлины при этом будут делиться на троих. В результате юридическое лицо заплатит 2000 рублей. Аналогичная схема применяется к дольщикам: 350 рублей делятся на 3, в итоге получаем сумму порядка 116 рублей на каждого.

Квитанция об оплате госпошлины у каждого будет отдельной. Юридическое лицо оплачивает ее платежным поручением, а физические — через банковское учреждение с получением квитанции об оплате.

Хотя, по закону, квитанцию заявитель предъявлять не обязан, специалисты Росреестра все же рекомендуют ее приложить к пакету документов. В случае возникновения сбоев в электронной Государственной информационной системе о государственных и муниципальных платежах (ГИС ГМП) оплата может не отобразиться и специалист Росреестра приостановит регистрацию ДДУ.

Законодательная защита инвестора

Инвестор – это дольщик, чьи вклады, представленные в денежном выражении по условиям договора, покрывают стоимость объекта недвижимости. Риски для него могут быть существенными в случае, когда застройщик просит плату за объект сразу после подписания договора. При этом ставит во главу мотивации удобство массового оформления соглашений, заключенных с остальным дольщиками.

Каким бы способом ни обращался бы заявитель, (напр., электронная или реальная регистрация ДДУ), дольщиков защищают следующие законы:

1. Основной правовой акт о долевом участии – №214-ФЗ от 30.12.2004г., функционирующий после последней редакции.
2. Ключевое законодательное положение о порядке проведения регистрации – №218-ФЗ от 13.07.2015г. (послед. ред.).

Куда обращаться за регистрацией

Когда необходимо провести сделку до конца, тогда потребуется регистрироваться в ведомство Росреестра. Каждый, кто регистрируется после заключения соглашения ДДУ, должен подать заявление в основной орган – Единый Государственный Реестр Недвижимости (ЕГРН). Способов обращения может быть несколько:

• явка в подразделение Реестра;
• подача заявления в МФЦ самостоятельно;
• электронным путём, если действовать через банк при оформлении ипотеки в новостройке;
• действовать через юридических экспертов за дополнительную плату.

Адреса подразделений регистрационного органа можно узнать предварительно на его официальном сайте, либо позвонить по телефону в справочную службу Реестра. Обращаться через службы МФЦ можно лишь в том случае, если таковые имеются в городе. Обслуживание в Многофункциональном Центре (МФЦ) позволяет не выстаивать очереди. Преимущества получения ипотеки на новостройку состоят в комфортном обслуживании. Но отрицательной стороной является то, что выписку из ЕГРН через банк взять не получиться. Максимум предоставят только адрес электронной почты, куда писать запрос.

Для чего нужна регистрация ДДУ в Росреестре и зачем ее проверять

Обязанность зарегистрировать ДДУ в государственных органах предусмотрена ФЗ № 214-ФЗ. Это условие относится к необходимым, без него сделку не признают действительной. Поэтому только правильно составленный, а затем зарегистрированный в Росреестре договор может защитить имущественные права покупателя и застройщика.

Помимо этого без государственной регистрации ДДУ невозможно заключить действительный договор цессии. Переуступка права осуществляется, в том числе, при предоставлении покупателем справки, подтверждающей частичную или полную оплату жилья в новостройке.

Проверять регистрацию ДДУ требуется, чтобы убедиться, что застройщик добросовестный:

• государственные органы рассмотрели регистрационные документы компании и не выявили нарушений;
• организация проводит застройку на согласованном участке в соответствии со строительными нормами;
• договор соответствует установленным государством нормам.

Если проверяемый договор ДДУ находится в реестре, покупатель сможет доказать свое право собственности на квартиру в суде.

Сроки, в течении которого регистрируется ДДУ по ипотеке

Начиная с 2017 года установлены предельные сроки регистрации ДДУ по новым правилам и с участием застройщика и дольщика.

1. При прямой подаче в подразделение Росреестра, регистрация занимает не более 5 рабочих дней.
2. При подаче заявления в МФЦ срок регистрации увеличивается на 2 дня, и составляет 7 рабочих дней. Два дня дается на пересылку документов курьерской службой.
3. При подаче документов через нотариус- 3 дня при простой форме обращения(рабочих), или 1 рабочий день при электронной подаче сведений.

Похожие записи:

• Кто будет иметь право на пониженные тарифы в 2023 г.
• Взыскать долги по алиментам за 15 лет: возможно ли это
• Как вернуть деньги за строительство дома через налоговую?