Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как сдавать квартиру официально: инструкция для начинающего арендодателя». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Санкции за неуплату налога могут быть разными, размер зависит от суммы дохода и от того, намеренно ли собственник укрывался от налоговой. В самых сложных случаях речь может идти не о пенях или штрафах, а о принудительных работах и даже лишении свободы, подчеркивают юристы.
Какой вариант налогообложения выгоднее при сдаче квартиры в аренду
Многое здесь зависит от количества сдаваемых квартир и сумм дохода, говорят опрошенные эксперты.
«Получение статуса плательщика НПД целесообразно для людей, которые имеют несколько свободных квартир в собственности и хотят их сдавать (но в сумме доход не должен превышать 2,4 млн рублей в год). При наличии единственного объекта недвижимости под сдачу, когда доход от аренды не является основным для человека, удобным будет каждый год подавать декларацию 3-НДФЛ», — объясняет Николай Титов.
Выбор конкретной схемы зависит от ситуации, отмечает адвокат КА «Юков и партнеры» Илья Бахилин. «Если квартиру планируется сдавать недолго, после чего ее рассчитывают продать с применением вычета, а стоимость квартиры при этом не очень большая, может подойти схема НДФЛ. При высокой стоимости квартиры и ее длительной сдаче часто стоит использовать „упрощенку“, а потом можно и перейти на патент, если доход стабильно выше среднего по региону», — рассуждает эксперт.
НПД — это скорее что-то среднее между НДФЛ, с одной стороны, и УСН и патента — с другой. Этот вариант подойдет при небольшой стоимости квартиры и длительном сроке аренды. Но эти рекомендации не универсальны и могут измениться в зависимости от конкретных условий, отметил он.
Каждый из указанных вариантов налогообложения обладает своими преимуществами и недостатками, отмечает и Евгений Арапов. «При выборе НДФЛ гражданин будет уплачивать налог по достаточно высокой ставке, но этот способ прост в формальностях — по сути, необходимо лишь своевременно подать декларацию. НПД предусматривает низкую ставку, но размер дохода ограничен. Кроме того, существует риск возникновения спорных ситуаций, когда налоговая служба или банк сочтет подлежащими налогообложению те поступления на счет налогоплательщика, которые доходом для этого налога не являются (например, дополнительные доходы, переводы от родственников), — разъясняет эксперт.
УСН и ПСН доступны только индивидуальным предпринимателям, и этот статус предполагает уплату страховых взносов, кроме того, для применения этих налоговых режимов потребуется подача специальных заявлений в налоговую службу.
Как определить размер депозита?
При сдаче квартиры в аренду рекомендуется взымать с арендатора депозит в размере одной месячной арендной платы. Жилец вносит депозит при подписании договора. В течение срока аренды депозит находится у арендодателя (наймодателя) и может быть использован для погашения возникшей задолженности или как компенсация за порчу имущества.
Если депозит засчитывается в счет оплаты арендной платы, коммунальных услуг или порчи имущества, арендатор должен пополнить депозит в установленные договором сроки (рекомендуемый срок — 3–5 рабочих дней).
По окончании договора аренды, если все арендные и коммунальные платежи оплачены арендатором, а имущество арендодателя (наймодателя) находится в удовлетворительном состоянии, депозит должен быть возвращен арендатору (нанимателю).
Если общая задолженность жильца не превышает размер депозита, разница возвращается владельцу квартиры.
Слабые места в договоре
Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet:
— Отсутствие страхования гражданской ответственности перед третьими лицами. Такой вид страхования очень выручает, например, при заливе.
Необходимо прописывать, кто имеет право проживать в квартире, с фиксацией паспортных данных. Если есть домашние животные, то их нужно перечислить, чтобы избежать ситуации, когда арендатор договаривается, что в квартире будет жить мопс, а по факту оказывается, что собачка съемщика — это огромная кавказская овчарка. В таких случаях в договоре лучше прописывать расширенный депозит.
Для снижения рисков предварительного расторжения договора и недополучения прибыли рекомендуется прописывать, в каком случае депозит не возвращается. Такая практика получила широкое распространение в прошлом году при загородной аренде в пандемию. Собственники боялись, что договор по аренде дома, который сняли на длительный срок, может быть расторгнут через два-три месяца, и для таких случаев вписывали условие о невозврате депозита.
- документ о праве собственности. Его данные должны быть вписаны в договор;
- паспортные данные. Обязательно указывают паспортные данные как арендатора, так и арендодателя;
- арендная плата. Ежемесячная сумма платежей прописывается не только цифрами, но и словами — в скобках после цифр. Это поможет в будущем избежать недоразумений;
- срок аренды. Обычно договор заключается на полгода, 11 месяцев или на год. В том случае, если не указана дата окончания договора, могут возникнуть разногласия в случае его досрочного расторжения;
- порядок расчета. В этом пункте обязательно указывается, какого числа арендатор передает деньги арендодателю;
- оплата коммунальных услуг. Обязательно прописывается, кто оплачивает коммунальные услуги. Обычно основную часть квартплаты оплачивает арендодатель, а арендатор платит по счетчикам воды и электросчетчику;
- условия досрочного прекращения договора. Этот пункт обязательно должен быть. В типовом договоре одна из сторон должна предупредить о досрочном прекращении договора за месяц или два;
- число проживающих. В договоре надо прописать этот пункт, чтобы потом не получилось, что вместо одного арендатора в квартире проживают десять человек;
- опись имущества. Указывается вся мебель и бытовая техника, которая находится в квартире. В случае порчи имущества арендатор обязан оплатить его стоимость;
- условия повышения ежемесячной платы. Например, можно прописать в договоре, что арендная плата повышается раз в год.
В договоре определяются порядок, условия и сроки внесения арендной платы. Если специальных указаний насчёт этого нет, то считается, что они аналогичны обычно применяемым при аренде подобного имущества: в случае с квартирой это твёрдая сумма платежа, вносимая каждый месяц.
Если арендодатель просит сразу внести плату за 2–3 месяца вперёд или залог, в договоре это обязательно нужно прописать.
В документе также стоит указать, как часто и в каком объёме арендодатель может повышать плату. На практике обычно фиксируют повышение арендной платы раз в год до 10% от начальной стоимости. Но всё это на усмотрение сторон.
Если в договор такой пункт не включён, арендодатель всё же имеет право повысить арендную плату, но делать это можно не чаще одного раза в год. Причём он обязан уведомить жильца об этом заранее в письменной форме. Если новые условия его не устраивают, он может отказаться от договора в одностороннем порядке.
Арендатор также вправе потребовать уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, не зависящих от него, условия арендованного помещения ухудшились.
Как прописать в договоре аренды депозит за квартиру
Понятие депозита в большинстве случаев приравнивается к залогу. Однако между ними есть определенная разница, которая отражается в нормах закона и может иметь значение в случае юридического спора.
Залог гарантирует исполнение арендатором своих обязательств. Например, хозяин не сдавал жилье другим желающим, потому что договорился с конкретным человеком и рассчитывает на него. После подписания договора арендатор платит ему залог. Если он передумает заселяться (перестанет выходить на связь или что-то подобное), то эта сумма будет для хозяина своеобразной компенсацией простоя.
Депозит же направлен на возможную компенсацию ущерба имуществу – а также служит определенной мотивацией для съемщиков следить за мебелью и техникой.
Сумма депозита может рассчитываться так:
- соответствовать месячной оплате аренды;
- высчитываться из общей стоимости имущества в помещении (всего или какой-то его части).
Хозяин может решить это самостоятельно или договориться лично с потенциальными съемщиками.
Сумма, которую хозяин имеет права не возвращать по причине ущерба, также зависит от ситуации – он может удержать определенную сумму, которая покроет ущерб, или оставить себе все, если масштабы вреда собственности будут этому соответствовать.
Все важные аспекты этой процедуры отражаются в документе отдельным пунктом.
Образец договора аренды от R.TIGER
Важно понимать, что любой образец в данном случае будет условным. Даже из приведенных примеров в предыдущих пунктах четко видно, насколько широко поле различных обстоятельств, характерных для процедуры аренды жилья.
Некоторые пункты могут вам вообще не понадобиться, а другие потребуется расписать более конкретно и с дополнительными уточнениями.
Постарайтесь оценить объективно, достаточно ли вам общих рекомендаций – в случае серьезных споров, значение могут иметь не только указанные условия, но и обстоятельства, которые вы пропустили.
Вы можете заказать договор в нашем сервисе. Специалисты грамотно оценят ситуацию, сдаваемое жилье, условия сторон – и сформируют договор, в котором в полной мере будут отражены все нюансы вашего случая.
Плюсы и минусы сдачи жилья в аренду
Риск и выгода – основная чаша весов, на которые приходится ставить арендодателю свое имущество в связи с решением распорядиться с ним таким образом. Рассмотрим основные параметры сдачи собственности в наем.
Плюсы – это ваша очевидная выгода:
- стабильный долгосрочный доход;
- коммунальные услуги вы не оплачиваете, так как в большинстве случаев это расходы нанимателя;
- уход за квартирой постоянный – проветривание, бесперебойная работа электросетей и сантехники.
Минусы – это риски, связанные с негативными факторами:
- порча или кража вещей, мебели;
- задержка или отсутствие оплаты коммунальных услуг, вследствие чего может образоваться большой долг;
- отказ нанимателя от уплаты суммы арендной задолженности;
- сдача жилья в субаренду третьим лицам, если разрешение не прописано в договоре аренды.
Если вы прогнозируете процент риска больше выгоды при сдаче своей квартиры в аренду, стоит задуматься о продаже такого жилья. Дорогой ремонт, качественная мебель, эксклюзивные предметы интерьера – все это в разы уменьшает шансы на оправданный размер оплаты за проживание. Подсчитав стоимость возможного ремонта, покупки новой мебели, разделите эту сумму на 12 месяцев и количество квартиросъемщиков. Таковы могут быть расходы в наихудшем варианте. Стоит учесть такую особенность, что каждый второй хозяин квартиры разочарован в отношении арендаторов к имуществу и ремонту после сдачи своего жилья в аренду. Когда принято решение, что сдавать собственность выгодно, то следующим важным действием станет поиск клиентов.
Посуточная или долгосрочная аренда квартир?
Перед тем как сдать квартиру в аренду, собственнику следует определить, как он будет сдавать жилье – посуточно или сразу же на длительный срок. Если проанализировать объявления на популярных сайтах, то видно, что предоставление жилья на сутки в месяц может принести хозяину большую прибыль, чем при долгосрочной аренде квартиры.
Для примера рассмотрим аренду однокомнатной квартиры около станции метро Фрунзенская г. Санкт-Петербурга. Аренда квартир посуточно варьируется от 1 500 до 2 500 рублей. Если предположить, что квартира будет сдаваться ежедневно, то это принесет собственнику от 45 000 до 75 000 рублей.
Если сдать недвижимость сразу же на длительный срок, то стоимость ежемесячной арендной платы составляет от 26 000 до 60 000 рублей.
Квартира сдается ИП на «упрощенке»
При сдаче квартиру в аренду ИП на УСН уплачивает налог по выбранному объекту налогообложения. Для УСН предусмотрено 2 ставки:
- 6% — объект «доходы»;
- 15% — объект «доходы минус расходы».
Как правило, ИП на УСН, при сдаче в аренду жилья, применяют ставку 6%. Необходимо отметить, что ИП, применяющие «упрощенку», могут уменьшить доход на уплаченные страховые взносы за «себя» в полном размере и на 50%, если ИП уплачивает взносы за наемных сотрудников.
В течение года ИП должны уплатить 3 авансовых платежа по окончании каждого квартала и по итогам года исчислить налог за прошедший налоговый период:
- За 1 квартал авансы нужно уплатить до 25 апреля;
- За полугодие – до 25 июля;
- За 9 месяцев – 25 октября;
- За год до 30 апреля следующего года.
Рассчитаем обязательные взносы ИП при сдаче квартиры в аренду за 130 000 р. в месяц.
| Что | Сколько |
| Плата за месяц аренды | 130 000 р. |
| Выручка ИП в год (при загрузке квартиры 12 месяцев) | 1 560 000 р. |
| Обязательные ежегодные фиксированные взносы в ПФР и ФФОМС (в год) | 40 872 р. |
| Обязательный ежегодный взнос на ОПС с превышения 300 000 р. | 1 560 000 — 300 000 = 1 260 000 * 1% = 12 600 р. |
| В год за выход из “серой” зоны | 40 872 р. + 12 600 р. = 53 472 р. |
Как сдать квартиру в аренду правильно: через агентство или самостоятельно?
Вы решили сдать жилое помещение и озабочены вопросом – как сдать в аренду правильно, быстро и подороже? В действительности, чтобы ответить на эти вопросы утвердительно нужно делать все и сразу. Но при этом нужно проявить осмотрительность и внимательность.
Если вы располагаете временем и не ограничены в сроках, то вполне можете обратиться за помощью к агентству недвижимости. Обратившись к крупному агентству с солидной репутацией, можно отчасти сократить риски возникновения неприятных ситуаций с жильцами. В этом случае вы практически ничего не теряете, если конечно собираетесь сдавать недвижимость в России или республиках СНГ: здесь комиссию агенту платит арендатор квартиры, в отличие от европейских стран. Для отечественного владельца, как правило, эта услуга бесплатна – платит наниматель. Однако, этот процесс может занять непредсказуемо много времени, а размеры риелторской комиссии отпугивают очень большую часть будущих клиентов. Кроме того, зачастую весьма низкий профессиональный уровень агентов, безалаберность, незнание ими элементарных законов и процедур в итоге могут оставить вас один на один с нежданными проблемами и вы зря потратите свое время на услуги агентства.
Как законно сдать квартиру в аренду физическому лицу?
- Первый шаг перед сдачей квартиры в аренду – это получение согласия от тех, кто живет в квартире вместе с вами. Это нужно даже для того, чтобы сдать комнату. Письменное согласие не требуется, хватит и устного.
- После того, как получено согласие от всех сожителей, ищите подтверждающий собственность на квартиру документ. Это чаще всего или документ купли-продажи, или завещание. Либо ищите договор социального найма, если квартира не приватизирована.
- После этого найдите человека, который захочет снимать вашу квартиру. Сделать это можно на сайтах объявлений или через газету. Рынок аренды никогда не страдает от недостатка съемщиков, клиенты будут найдены в течение недели. Обратите внимание, что в интернете на сайтах объявлений имеются разные категории жилья.
- Четвертый шаг: заключайте с арендатором договор. Подробности по заполнению договора будут даны ниже. Договор важен, чтобы узаконить. сам факт проживания посторонних лиц в квартире. Регистрация договора является хоть и рекомендуемым, но не обязательным шагом.
- Заключительный шаг – это регистрация договора аренды квартиры от частника и его периодическое продление при отсутствии у сторон претензий друг к другу. Регистрация проводится через Росреестр. Услуга платная. Стоимость составляет 2000 рублей.
Оцените качество инфраструктуры вокруг дома, уровень ремонта и общую социальную картину в районе. Решите, на сколько вам нужно сдать квартиру. Больше всего можно заработать либо на элитном жилье, либо на квартирах, которые сдаются в аренду на одни-несколько суток.
Во втором случае не следует ни иметь хорошего ремонта, ни инфраструктуры вокруг. Но если не хотите постоянно получать претензии от соседей и узнавать о периодических конфликтах съемщиков с полицией, задумайтесь о долгосрочной сдаче жилья в аренду. Основной контингент арендаторов такого жилья – молодые семьи, с которыми будет гораздо меньше проблем.
Если не хотите самостоятельно заниматься созданием объявлений и подбором жильцов, обратитесь в агентство по недвижимости. Регистрацию и услуги по рекламе оплачивать им не нужно, они сами найдут жильцов, проведут с ними собеседование и заселят в квартиру. Арендодателю в этом случае остается только получать деньги.
Минус такого способа аренды квартиры от частных лиц в высокой комиссии, которую взимают агентства за нахождение жильцов для вашей квартиры. Они могут забирать до половины поступающих от этого денег.
При этом проблемы с жильцами исключить нельзя, и за возмещением возможных убытков придется обращаться к той же компании, расторгать договор и в крайнем случае идти в суд. Сдавать квартиру в аренду через агентство – это затратный, но легкий способ.
Как официально сдать квартиру, если у нее 2 собственника?
Нередко бывает так, что одной квартирой владеют несколько человек. Что делать в таком случае?
Во-первых, получить согласие всех собственников на сдачу. Далее существует два варианта развития событий.
Рассмотрим наименее затратный вариант, который не требует дополнительных расходов. Действуйте согласно алгоритму, приведенному выше, однако помните, что договор должны подписывать все собственники собственноручно!
По ряду причин, например, если один из собственников живет в другом городе и не может приехать для заключения договора, можно использовать 2 вариант сдачи квартиры. Как официально сдать квартиру в этом случае?
Действуете согласно алгоритму, приведенному выше. Однако вам потребуется дополнительный документ, т. е. нотариальная доверенность от собственника. В ней будет прописано, что вы можете единолично сдавать квартиру в аренду и получать за это денежные средства.
Обратите внимание, что такая доверенность бесплатно не делается! Вам придется заплатить. И как правило, достаточно существенную сумму.
Сдача квартиры юр.лицу
Дополнение:
по п. 2 — договор читать ВНИМАТЕЛЬНО тк себе любимым обычно так хорошо понаписывают. особенно в части залога.
по п. 3 — здесь есть маленькая тонкость: арендная плата с учетом НДФЛ, это не арендная плата плюс 13%, а арендная плата минус 13%. То есть, если вы сдаете квартиру за тридцать тысяч рублей, например, в договоре будет написано не «30000 руб.» и не «33900 руб.», а «34482 руб. 76 коп.» – сумма, вычитая из которой 13%, получатся те самые тридцать тысяч.
по п. 4- компании идут на это крайне редко. В этом нет никакого злого умысла, лишь желание платить ЕСН (единый социальный налог) поменьше. Если в договоре указан конкретно Иванов Иван Иванович, суммы, потраченные на съем для него квартиры, будут учитываться при начислении ЕСН. В варианте же «для проживания сотрудников арендатора», съемная квартира рассматривается как «представительская» и потраченные на нее деньги при расчете ЕСН не учитываются. Здесь рекомендация: настоятельно требуйте указания максимального количества одновременно проживающих. Примерно так: «Квартира арендуется для проживания сотрудников Арендатора в количестве не более четырех человек».
по п. 5 — ерунда полная. Обычно есть сотрудник (чаще всего офис-менеджер) который и курирует все снимаемые компанией квартиры для сотрудников всех уровней. Созвониться с ним и что-либо решить иногда даже проще, чем с обычным нанимателем.