Взыскание задолженности по договору аренды нежилого помещения

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Взыскание задолженности по договору аренды нежилого помещения». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Содержание

1. Взыскание задолженности по договору аренды в исковом производстве в суде

2. Взыскание задолженности по договору аренды недвижимости

3. Пример искового заявления в арбитраж о расторжении договора аренды

4. Претензия по договору аренды: когда обязательна?

5. Досудебное урегулирование

6. Источники судебной практики по договору аренды

7. Последствия признания недействительным нормативного акта по платежам

8. ○ Взыскание на досудебной стадии.

9. Просительная часть иска

10. Взыскание арендной платы при отсутствии договора

11. Исковое заявление о расторжении договора аренды: образец, актуальный на 2021 год

12. Требования о взыскании задолженности за пользование нежилым муниципальным помещением и о выселении из занимаемого нежилого помещения удовлетворены, так как факт отсутствия государственной регистрации договора аренды спорного помещения, а также факт ненадлежащего исполнения арендатором обязанностей по внесению арендных платежей подтверждены материалами дела

13. Рассмотрим пошаговую инструкцию, как правильно выселить арендатора за неуплату в срок.

14. Направление претензии арендатору.

15. Рекомендации для арендатора

При отсутствии оснований для взыскания задолженности по договору аренды путем совершения исполнительной надписи нотариуса, однако при признании должником суммы задолженности, в некоторых случаях возможно взыскание задолженности по договору аренды в приказном производстве в суде. Данный порядок является более простым, чем исковое производство, но возможен только при отсутствии спора о праве.

Взыскание задолженности по договору аренды в исковом производстве в суде

Независимо от наличия или отсутствия оснований осуществить взыскание задолженности по договору аренды путем совершения исполнительной надписи нотариуса или в приказном производстве (более быстрые способы взыскания задолженности), всегда возможно воспользоваться общим порядком защиты нарушенных прав – обращения в суд с исковым заявлением.

Исковое производство в суде – это общий, базовый порядок, по которому можно осуществить взыскание задолженности, в том числе, взыскание задолженности по договору аренды.

Закон предписывает обязательный порядок направления претензии должнику перед подачей иска. К претензии предъявляются отдельные требования законодательством, несоблюдение которых может повлечь признание претензии неподанной, в результате чего могут возникнуть препятствия в рассмотрении дела в суде. Поэтому, имея намерение осуществить взыскание задолженности по договору аренды, необходимо ответственно отнестись к этапу подготовки и направления претензии (досудебный порядок урегулирования спора). И лишь в случае неполучения ответа на претензию в срок, установленный законом, либо получения отказа в требовании погасить задолженность по договору аренды, по общему правилу можно готовить исковое заявление в суд.

Исковое производство предполагает наличие спора о праве. Т.е. истец обязан доказать суду ряд обстоятельств: наличие отношений аренды (заключение договора аренды с соблюдением требований законодательства и т.д.), обстоятельства его исполнения, факт наличия задолженности по договору аренды и ее размер и т.д. Ответчик, в свою очередь, вправе оспаривать любое из перечисленных обстоятельств, приводя доказательства в защиту своей позиции.

Взыскание задолженности по договору аренды недвижимости

Наша компания оказывает юридические услуги по спорам, вытекающим из договора аренды.

Мы поможем арендодателю взыскать задолженность по арендным платежам, задолженность по оплате коммунальных услуг и прочих эксплуатационных расходов, которые обязан платить арендатор в связи с использованием имущества; поможем освободить нежилое помещение при прекращении или расторжении договора аренды, взыскать убытки за порчу или повреждение имущества, сданного в аренду. А также окажем услуги арендатору в случае неправомерного расторжения договора аренды, взыскания арендной платы и других платежей.

Оставьте заявку

Оставьте заявку и получите судебное представительство

Наши специалисты грамотно составят исковое заявление или отзыв на иск, подберут всю необходимую доказательственную базу, разработают обоснованную правовую позицию по делу, защитят интересы своих клиентов в суде и службе судебных приставов.

В современной рыночной экономике между хозяйствующими субъектами довольно распространены арендные отношения по поводу различных объектов недвижимости.

Аренда недвижимости создает условия для извлечения прибыли, являющейся главной целью предпринимательской деятельности, так и может являться самостоятельным видом деятельности.

Участвовать в обороте могут всевозможные объекты недвижимости. Это и нежилые помещения (офисы, складские помещения, помещения в торговых центрах и пр.

), отдельные здания, сооружения (магазины, гостиницы, склады, гаражи), земельные участки и прочие индустриальные и промышленные объекты.

В соответствии с Гражданским кодексом РФ, по договору аренды недвижимого имущества арендодатель обязуется предоставить арендатору недвижимое имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Договор аренды является двусторонним, возмездным, взаимным и считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по его существенным условиям (консенсуальным).

Взаимность договора, или как говорят юристы, его синаллагматический характер, заключается в том, что встречное исполнение обязательства одной стороной обусловлено исполнением обязательств другой стороной (ст.328 ГК РФ). Другими словами, арендатор не должен исполнять свои обязанности по внесению арендной платы до исполнения арендодателем своих обязанностей по передаче ему арендованного имущества.

В случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

Таким образом, обязанности арендатора вытекают из надлежащего исполнения обязанностей арендодателя. Если арендодатель не выполняет свои обязанности по договору, то наступают правовые последствия, предусмотренные ст.328 ГК РФ, т.е. арендатор вправе не исполнять свои встречные обязанности и потребовать возмещения убытков.

Рассмотрим права и обязанности сторон по договору аренды:

Как давно существует ваша компания?

Наша компания была образована в 2008 году, объединив знания и опыт единомышленников в одно целое, усилив практику разрешения различных правовых вопросов.

Первая консультация с юристом бесплатна?

Мы не сторонники альтруизма, но всегда даем первоначальную правовую оценку о сложившейся у Вас ситуации (без изучения документов).

Как формируется стоимость представительства в суде?

Это зависит от многих факторов, основываясь на сложности дела, затраченного времени на конкретную задачу и иных, не менее важных нюансов.

Есть ли скрытые платежи?

Нет, какие-либо платежи, указанные в договоре, не увеличиваются и не уменьшаются до тех пор, пока услуга не будет оказана нами в полном объеме.

Даете ли вы гарантии успешного завершения судебного дела?

Мы прогнозируем исход дела основываясь на анализе, доказательствах, обстоятельствах и судебной практике, но никогда не обещаем 100 % результат. Будьте здравомыслящими и целостными.

Оказываете ли вы услуги ведения дела дистанционно?

Да, предоставляемые нами услуги не зависят от территориально нахождения клиента, но некоторые услуги не могут быть оказаны по объективным причинам.

Какие расходы могут возникнуть в ходе рассмотрения судебного спора в Арбитражном суде?

Расходы стандартны – госпошлина, оплата услуг представителя и расходы на проведение различного рода экспертиз. О всех дополнительных расходах, которые могут возникнуть, мы уведомляем заранее, исходя из предмета спора.

Возвращаются ли оплаченные судебные расходы после завершения дела?

Понесенные расходы подлежат возмещению проигравшей стороной, поэтому мы подаем заявление о распределении понесенных судебных расходов (госпошлина, услуги юриста, экспертиза и прочее).

Что входит в стоимость юриста по представительству в Арбитражном суде?

Ознакомление с материалами дела, претензионный порядок урегулирования спора, подготовка всей необходимой документации, почтовые и транспортные расходы на территории г. Москвы и участие в деле до момента вынесения судом решения.

Как долго рассматриваются дела по представительству в Арбитражном суде?

Это зависит от предмета спора, его сложности и загруженности суда, но средний срок рассмотрения дела составляет от 3 месяцев (первая инстанция).

Обязательно ли присутствие представителей сторон в Арбитражном суде?

Да, обязательно, если это не касается процессов, когда судебное разбирательство происходит без участия сторон по делу.

Пример искового заявления в арбитраж о расторжении договора аренды

В образце представлен пример искового заявления в арбитражный суд с требованиями:

о расторжении договора аренды в связи с неуплатой арендной платы более двух сроков подряд;
о взыскании задолженности по арендной плате;
о взыскании штрафной неустойки;
о взыскании расходов по уплате государственной пошлины.

01 декабря 2013 г.	Арбитражный суд Санкт-Петербурга и Ленинградской области 191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., д. 50-52
ИСТЕЦ:	Индивидуальный предприниматель Демиденко А.В. 193231, Санкт-Петербург, Товарищеский пр., д.20, кв.112
ОТВЕТЧИК:	ООО «Аромат плюс» 195030, Санкт-Петербург, ул. Ударников, д. 39
Цена иска: 782 002 руб. Госпошлина: 18 640, 40 руб.

Претензия по договору аренды: когда обязательна?

Направление претензии ― необходимый этап перед обращением в суд, если того требует закон или договор (ч. 5 ст. 4 АПК РФ, абз. 7 ст. 132 ГПК РФ).

В арендных отношениях лишь арендодатель обязан по закону направлять претензию арендатору, но только если он намерен воспользоваться правом на досрочное расторжение договора в судебном порядке (ст. 619 ГК РФ). Напомним, что это право возникает, если:

имущество используется не по назначению (к примеру, организовано производство в офисных помещениях);
помещение или находящееся в нем имущество разрушается;
более двух раз подряд арендатор не оплатил аренду;
не был проведен капремонт, хотя арендатор обязан был его осуществить.

В прочих случаях арендодатель обязан направить досудебную претензию, если это предусмотрено в договоре.

Арендатора закон не обязывает предварительно направлять претензию, если он захочет досрочно расторгнуть договор в суде (ст. 620 ГК РФ). Но такая обязанность может следовать из договора.

Досудебное урегулирование

После произведения расчетов начинается взыскание задолженности по договору аренды. Досудебное урегулирование конфликта интересов может быть проведено в претензионном порядке или путем переговоров. Направление письменной претензии подтверждающим получение способом обязательно в случаях, прямо указанных в договоре аренды, и для споров между юридическими лицами или индивидуальными предпринимателями (когда иск о взыскании задолженности по договору аренды будет рассматриваться арбитражным судом).

У досудебного порядка урегулирования конфликта есть немало преимуществ. Это:

сохранение деловых отношений между арендатором и арендодателем;
отсутствие лишних денежных затрат;
экономия времени;
возможность получить деньги без длительных судебных разбирательств.

Рассмотрим несколько индивидуальных случаев аренды.

Источники судебной практики по договору аренды

Судебная практика по аренде обширна, разнообразные аспекты правоприменения по разным ее видам (особенно по аренде нежилых помещений, земельных участков) затрагиваются в судебных актах практически ежедневно.

В последние годы в судебных актах в основном развиваются разъяснения ВАС РФ:

постановление Пленума ВАС РФ «Об отдельных вопросах…» № 17;
постановление Пленума ВАС РФ «Об отдельных вопросах практики…» № 73 (далее — постановление № 73);
информационное письмо ВАС РФ «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» № 66 (далее — ИП № 66).

Последствия признания недействительным нормативного акта по платежам

Если нормативный акт, устанавливающий расчет регулируемой арендной платы, признан решением суда недействительным и имеется ранее принятый нормативный акт, регулирующий аналогичные отношения, расчет арендной платы на основании признанного недействительным нормативного акта является незаконным (п. 10 Обзора судебной практики ВС РФ № 2 (2016), утв. Президиумом ВС РФ 06.07.2016).

Однако это не означает, что вносить платежи за данный период не потребуется. Согласно абз. 2 ст. 13 ГК РФ в случае признания судом нормативного акта недействительным нарушенное право подлежит восстановлению или защите иными способами, предусмотренными ст. 12 ГК РФ, в т. ч. путем взыскания платежей за пользование имуществом (постановление Президиума ВАС РФ от 29.09.2010 № 6171/10, определение ВС РФ от 14.04.2016 № 309-ЭС15-16627).

Так, решением Волгоградского областного суда от 19.02.2018 по делу № 3а-15/2018 признаны недействующими отдельные нормы Порядка расчета арендной платы…, утв. постановлением администрации Волгоградской области от 22.08.2011 № 469-п, по мотиву, что оспариваемые нормы (в редакции постановления от 20.03.2017 № 135-п) не соответствуют принципам экономической обоснованности и запрета необоснованных предпочтений. По делу о взыскании арендной платы окружной арбитражный суд указал, что необходимо исчислить ее на основании норм ранее действовавшей редакции нормативного акта (см. постановление АС ПО от 12.10.2018 по делу № А12-25442/2017).

○ Взыскание на досудебной стадии.

До того, как инициировать судебное разбирательство, сторонам необходимо попытаться решить конфликт мирным путем. Для этого арендодателю нужно направить в адрес квартиранта претензию, в котором указана следующая информация:

Данные участников арендного договора.
Дата заключения соглашения, его реквизиты.
Реквизиты акта-приема предмета договора.
Дата возникновения задолженности, ее сумма к моменту написания претензии, требование ее погашения.
Ссылки на нормы закона.

К претензии следует приложить:

Копию соглашения.
Копию акта-приема сдачи.
Подробный расчет долга.

Должник после получения претензии может:

Проигнорировать ее.
Прислать письменную просьбу об отсрочке оплаты на конкретный период.

Если ответа на претензию нет, а в установленный срок деньги не поступили, можно обращаться в суд. Если поступила просьба об отсрочке, разумно дать арендатору дополнительное время для решения возникшей проблемы.

Просительная часть иска

1) сумму основного долга по арендной плате. Если она включает стоимость коммунальных услуг (переменную часть), рекомендуем отдельно указать размеры задолженностей по постоянной и переменной частям арендной платы;

2) стоимость коммунальных услуг — если она не входит в арендную плату и по ней тоже есть задолженность;

3) неустойку и/или проценты на сумму долга по ст. 395 ГК РФ. Вы можете попросить, чтобы суд взыскал их по вашему выбору (п. п. 48, 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7):

на дату подачи иска (эта сумма включается в цену иска);
за период после подачи иска — на дату вынесения решения;
со дня вынесения решения до момента фактической уплаты задолженности.

Также вы вправе взыскать с ответчика судебные расходы. Они включают в себя госпошлину и судебные издержки (например, расходы на представителя) и взыскиваются с проигравшей стороны (ст. ст. 101, 106, ч. 1 ст. 110 АПК РФ).

Взыскание арендной платы при отсутствии договора

Основным документом для взыскания долга по аренде естественно выступает подписанный сторонами договор, где зафиксирован сам факт использования помещения, а также размер арендной платы.

Однако, отсутствие подписанной бумаги совсем не означает, что фактический арендатор не должен платить за пользование вещью. Подтверждением заключения договора в равной степени может выступать электронная переписка между сторонами, которая может содержать все условия договора – срок и оплата по аренде. Подобная форма заключения договора допускается законом.

Немаловажно отметить, что отсутствие даже указанной электронной переписки опять же не препятствует требованию оплаты аренды. Взыскать долг возможно также через суд. При этом, нужно будет представить доказательства реального пользования имуществом со стороны ответчика. Размер арендной платы будет устанавливается на основании заключения оценщика, который определяет среднерыночную аренду конкретного имущества.

Исковое заявление о расторжении договора аренды: образец, актуальный на 2021 год

В соответствии с положениями исковое заявление о расторжении договора аренды (как и любой другой иск) составляется в простой письменной форме. В 2021 году такое заявление может быть как написано от руки, так и распечатано с использованием печатной машинки, компьютера или множительной техники.

В тексте искового заявления о досрочном прекращении договора аренды необходимо указать следующие сведения:

Наименование суда, в который обращается истец;
ФИО и адрес места жительства истца (если истцом является физическое лицо);
Наименование и адрес места нахождения истца (если в качестве истца выступает организация);
Контактный номер телефона истца;
Сведения об ответчике;
Цена иска;
Дата заключения договора аренды;
Номер заключенного договора аренды;
Существенные условия договора аренды;
Срок договора аренды;
Основания досрочного прекращения договора аренды по инициативе арендодателя/арендатора;
Указание на соблюдение досудебного порядка урегулирования спора;
Требования истца;
Список прилагаемых документов;
Дата составления искового заявления.

Требования о взыскании задолженности за пользование нежилым муниципальным помещением и о выселении из занимаемого нежилого помещения удовлетворены, так как факт отсутствия государственной регистрации договора аренды спорного помещения, а также факт ненадлежащего исполнения арендатором обязанностей по внесению арендных платежей подтверждены материалами дела

Согласно пункту 1 статьи 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество за счет другого лица, обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

В судебном заседании истец уменьшил размер исковых требований и просит взыскать с ответчика 484 руб. 56 коп. неосновательного обогащения за период с 13 мая 2021 года по 28 мая 2021 года и 274 руб. 48 коп процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 01 февраля 2021 года по 16 июня 2021 года. Требование о выселении ответчика истец не заявляет, так как спорное помещение освобождено ответчиком добровольно в процессе рассмотрения дела.

Рассмотрим пошаговую инструкцию, как правильно выселить арендатора за неуплату в срок.

В первую очередь рассмотрим тот случай, если арендатор не платит вам, но у вас есть заключенный с ним договор. Если все сроки прописанные в договоре уже прошли, вы можете попробовать поговорить с арендатором и решить вопрос миром. Уточнить у него, почему произошла задержка и когда он сможет решить этот вопрос. Стоит помнить, что в жизни бывают разные ситуации, и если дело доходит до суда, то «непреодолимые жизненные обстоятельства» могут сыграть на руку вашему арендатору, в этом случае, если вы пойдете в суд, он предоставит ему дополнительное время на решение этого вопроса, а вы просто так потратите деньги время и нервы на судебные заседания.

Поэтому обязательно надо попробовать максимально решить ситуацию путем договоренностей. Ведь как я уже говорил, быстрых и простых способов решения этой проблемы нет, и вам придется потратить очень много сил и нервом, если не получится договориться мирно.

Если арендатор не идет на контакт, то стоит рассказать ему перспективы. Объяснить, что впереди его ждет большое количество судебных разбирательств, назначение неустойки за каждый день неоплаты, а также обязательное требование погасить все эти долги. И это не просто слова, это реальная перспектива, которая ждет и вас, и его. Вам тоже придется через все это пройти, если вы хотите вернуть свои деньги.

Направление претензии арендатору.

В случае если переговоры не дали никакого результата, следующим шагом стоит составить досудебную претензию и письмо арендатору о расторжении договора. Важно перечислить все те пункты договора, которые нарушил ваш арендатор, дату, с какого момента не поступает оплата и когда вы уведомили его о том, что хотите расторгнуть договор. Также не забудьте указать сумму неоплаченного долга и размер неустойки, которую вы хотите получить, обозначьте сроки, в которые вам должны быть возвращены деньги и когда арендатор должен полностью освободить нежилое помещение и передать ее вам. Отправьте этот документ по почте заказным письмом с уведомлением. Уведомление позволит вам быть уверенным в том, что арендатор получил документ. Это также пригодится вам в суде.

Зачастую, когда человек принимает, какие последствия его ожидают, вопрос достаточно быстро решается. Ведь никто не хочет терять время и нервы на судебные разбирательства. После того как арендодатель осознал все последствия, он собирает свои вещи и возвращает долг. И на этом вся проблема решится.

Если арендаторы не платят и не съезжают, не бояться суда, то какого-то легко способа выселить его мы вам не расскажем. Единственный путь это нанимать адвоката, писать большое количество заявлений и претензий и идти в суд. Если вы думаете, что вам может помочь обращение в полицию, то это не так, у них нет никаких возможностей и полномочий выселять арендаторов.