Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Последствия ошибки в техпаспорте БТИ». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
А надо ли вообще исправлять кадастровую ошибку? Мы можем десятилетиями жить и знать не знать о существовании ошибки. Исправно платить налоги. Иногда, ошибочные сведения, становятся даже плюсом (например по документам площадь участка меньше, чем на самом деле, что влечет за собой уменьшение налоговой ставки). Но последствия не исправления заведомо известной кадастровой ошибки могут обернуться неприятностью. Так, налоговые органы обяжут внести все неоплаченные взносы и пени. Или, например, кадастровая ошибка может помешать продаже участка, так как надо будет оперативно переоформлять документы.
Ошибки в техническом паспорте БТИ
Очень часто встречающееся явление – какие-либо ошибки, недочеты, отклонения в техническом паспорте. Они бывают на разных стадиях: в самом начале самого процесса согласования перепланировки или в самом конце, когда уже перепланировка согласована и вносятся изменения в технический паспорт БТИ.
В конце, это несколько менее актуально, так как это технические ошибки, и они достаточно легко правятся. Допустим, согласовали перепланировку, пакет уходит в БТИ, но что-то не учли, бывает множество вариантов, но взаимодействие именно техническое.
Более актуальны именно ошибки в техническом паспорте БТИ (или в документах БТИ) в самом начале процесса. Их может быть великое множество, и найти какого-то виновного здесь достаточно сложно. Очень часто отклонения бывают в ситуации, когда никто не виноват, просто так случилось.Они, в основном, делятся на несколько категорий.
Новостройки
В новостройках масса ошибок. Ситуации бывают совершенно различные. Например, была ситуация, когда у собственника в документах БТИ есть какой-то короб, которого в квартире никогда не было.
Как продлить разрешение на перепланировку?
Стоит ли покупать квартиру с несогласованной перепланировкой, читайте тут.
Как согласовать перепланировку задним числом, читайте по ссылке:
Просто непонятно нарисовано, часть квартиры выделена коробом, а фактически в квартире этого короба нет. Причем короб занимает достаточно большое место, порядка 1,5 м2.
Получалось так, что собственнику надо этот короб строить, потому что по документам, он не покупал этот короб. Он относится к общедомовой собственности, но ни у кого этого короба не было.
Получилось так, что сотрудники БТИ, когда начали расследовать ситуацию, чтобы понять, как может такое быть, что у всех собственников квартир короб появился неожиданно и непонятно откуда, хотя его изначально не было.
Оказалось, что по результатам исследований, в архивах короб везде есть, но никто не знает, откуда он взялся, даже управляющая компания.
Почему так происходит
Выписка из ЕГРН может содержать опечатки, грамматические и арифметические несоответствия. Иногда в ней отсутствует запись об ипотеке (указывается во 2 разделе). Если нет данных о кредитной организации, выдавшей деньги, то имущество может быть продано без согласия банка, а покупатель не узнает о залоге.
Такая же ситуация, когда кредит закрыт, но сведения об обременении всё ещё числятся. Для этого нужно самим обращаться для снятия залога, а потом убедиться, убрали ли его.
Ещё одна распространённая ситуация — нет сведений о собственниках. Это происходит с квартирами, приобретёнными до 31 января 1998 года, когда недвижимость на учёт ставило БТИ. Граждане регистрировали новую квартиру, а в качестве подтверждения прикладывали договор купли-продажи.
План БТИ не совпадает с планом застройщика в домах нового типа
По окончании строительства строительная компания, его осуществлявшая, обязана сделать обмеры. Однако часто бывает так, что делаются они с нарушениями, некачественно. Бывает так, что в многоквартирном здании всего 600 квартир, и сотрудники БТИ не удосуживаются измерить каждую из них, а берут одну из подъезда и делают проекцию на остальные. Поэтому на плане может оказаться, что в квартире есть вентиляционный короб, а на деле его не существует.
Что делать? Потребовать у застройщика планы квартир, произвести сравнение с текущей планировкой и отправляться в БТИ с тем, чтобы сотрудники потрудились перепроверить всю документацию и найти все, что не соответствует действительности. Здесь важно, чтобы собственник твердо настаивал на своем, поскольку часто сотрудники БТИ с неохотой идут навстречу.
Исправление ошибки в государственном кадастре недвижимости
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению СЛН, ФИО1 к органу кадастрового учета об исправлении ошибок в государственном кадастре недвижимости и осуществлении кадастрового учета земельного участка, В обоснование заявленных требований указывают, что являются собственниками земельного участка площадью 1510 кв. м., расположенного по адресу, категория земель которого населенные пункты, для индивидуального жилищного строительства.
Право собственности истцы приобрели после смерти отца – ФИО3 на основании решения городского суда МО от ДД. ММ. ГГГГ, согласно которому за СЛН признано 2/3 доли, а за ФИО1 1/3 доля указанного земельного участка.
Не согласившись с указанным решением суда, истцы обратились в суд с вышеуказанными требованиями. В судебное заседание СЛН, ФИО1 и их представитель Лазукин М. В.
Какую информацию может предоставить данное учреждение
На сегодняшний день в Бюро можно узнать все необходимые сведения в бумажном либо же электронном формате относительно недвижимого имущества, а именно:
- кадастровый паспорт;
- техпаспорт либо же необходимые сведения в виде выписки из него;
- адресный план определенной территории;
- отчет, в котором содержаться сведения относительно рыночной себестоимости недвижимого имущества;
- подробный план определенного земельного участка;
- подробный поэтажный план.
Непосредственно из самой документации можно узнать все необходимые сведения относительно:
- площади занимаемого земельного участка;
- площади комнат, всей квартиры, частного дома либо же иной постройки;
- кадастровой стоимости;
- графического изображения различных объектов жилой недвижимости и так далее.
Стоит отметить, что все имеющиеся услуги представители БТИ предоставляют на регулярной основе. Любая разновидность сделки с объектами недвижимости, к примеру, передача в аренду, в иное право собственности, а также по вопросам перепланировки не может быть произведена без получения соответствующей документации от БТИ.
Территориальные представительства имеют полное право предоставлять срочные услуги, однако за это предстоит немного доплатить.
Нeт cвeдeний o coбcтвeнникax
Пpoблeмa. Ecли в выпиcкe нeт coбcтвeнникoв, знaчит в peecтpe нeдвижимocти пpaвo нe зapeгиcтpиpoвaнo. Этo нe cтpaшнo: мoжнo влaдeть квapтиpoй 30 или 50 лeт и нe внocить cвeдeния oб этoм. Пpaвa нa oбъeкт нeдвижимocти бyдyт пoдтвepждaтьcя дoкyмeнтoм-ocнoвaниeм: дoгoвopoм кyпли-пpoдaжи, дapeния, мeны, пpивaтизaции и тoмy пoдoбными. Bыпиcкa из EГPН пoнaдoбитьcя вo вpeмя cдeлoк c нeдвижимocтью или пpи пpoвeдeнии гaзa, cвeтa, ycтaнoвкe cчeтчикoв.
Peшeниe. Caмaя pacпpocтpaнeннaя пpичинa, пo кoтopoй в выпиcкe из EГPН нe yкaзaны coбcтвeнники – peгиcтpaция пpaвa пpoвoдилacь в БTИ, дo 31 янвapя 1998 гoдa. B этoм cлyчae нyжнo пpийти в MФЦ и зapeгиcтpиpoвaть paнee вoзникшee пpaвo в Pocpeecтpe, гocпoшлинa cocтaвит 2000 pyблeй для кaждoгo coбcтвeнникa.
Лaйфxaк: пpи пpoдaжe или дapeнии oбъeктa нeдвижимocти peгиcтpaцию paнee вoзникшeгo пpaвa пpoвeдyт бecплaтнo. Гocпoшлинy в этoм cлyчae плaтит тoлькo тa cтopoнa, к кoтopoй пepexoдит пpaвo coбcтвeннocти.
Чacтo бывaeт, чтo пocлe cмepти влaдeльцa нeдвижимocти нe вce нacлeдники зapeгиcтpиpoвaли пpaвo в Pocpeecтpe. Нaпpимep, тpи cынa пoлyчили cвидeтeльcтвo o пpaвe нa нacлeдcтвo oтцa пo 1/3 дoли кaждый, a зapeгиcтpиpoвaл пpaвo тoлькo oдин. B выпиcкe из EГPН бyдeт yкaзaн тoлькo тoт coбcтвeнник, кoтopый пoдaвaл зaявлeниe нa peгиcтpaцию. Этo нe знaчит, чтo дpyгиe лишaютcя пpaвa нa нeдвижимocть, пpocтo в Pocpeecтpe oб иx пpaвax ничeгo нe извecтнo.
Отвечает руководитель юридической компании «Владислав Фролов и партнеры» Владислав Фролов:
У вас квартира со свободной планировкой, поскольку межкомнатные перегородки не возводятся.
Ничего страшного в несовпадении технического плана БТИ и экспликации застройщика нет. Главное, что совпадает, — общая площадь.
Я рекомендую вам обратиться к застройщику для получения справки о том, что квартира имеет свободную планировку. Этот документ потребуется для его представления в органы жилищной инспекции. Но, насколько понимаю, вашу квартиру затронет и перепланировка, перенос сетей электроснабжения, а может и каких-либо иных коммуникаций — изменение внутренней конфигурации помещения. В этом случае вам придется заказывать проектной организации, имеющей допуск к таким работам, проект переоборудования и перепланировки и далее получать разрешение в жилищной инспекции на выполнение данных действий. После завершения работ нужно будет вызывать инженера из жилинспекции для их принятия, а потом уже вызывать кадастрового инженера.
Если же вам предстоит только перепланировка без переноса сетей и если вы не затрагиваете несущие стены, в жилинспекцию можно представить эскиз, выполненный вами, и получить разрешение на проведение работ. Прием работ инженером жилинспекции проводится аналогично указанному выше. Также вызывается кадастровый инженер.
Ошибки БТИ — причины их появления в технической документации
Причин появления ошибок в документах БТИ может быть множество.
Выделим лишь основные из них:
После же 2015 года полностью все чертежи БТИ перенесли в электронный вид и каждую квартиру индивидуально перечертили в программе.
И вот при данном переносе было допущено множество ошибок (нет не так, правильно так — просто колоссальное количество «косяков» было сделано, так как чертили студенты, которых БТИ набирало в массовом порядке) в следствии человеческого фактора.
Но как правило, это ошибки незначительные (забыли поставить дверь, не указали сантехнический прибор и т.д.).
Типичный пример в самой первой картинке в статье с газовой плитой в ванной
Однако каждую данную ошибку необходимо исправлять.
Допустим застройщик сдавал квартиру.
В квартире по факту перегородка идет в одном месте, а в документах БТИ перегородка идет в другом месте.
Получается, что в документах БТИ она не там, где по факту. Это исходит из того, что БТИ опирается на документацию, которую сдает застройщик в БТИ для обмеров, а не на «пеноблоки выложенные по полу».
И отчерчивает свои планы БТИ на основании данных документов. В следствии этого собственник думает, что в документах БТИ есть ошибка.
Стандартный случай — застройщик сдал квартиру без внутренних стен.
И вот в документах БТИ показан большой сантехнический короб, а в квартире он вообще не выложен.
Есть две трубы, которые «жмутся» где-то в стороне, однако сантехнический короб показан размером метр на метр.
И собственник думает, как же так может быть, ведь достаточно выложить 30 на 50 см короб и все, трубы будут в нем, зачем выкладывать короб «метр на полтора», а на свободную площадь я расширю какое-либо помещение.
И это не ошибка в БТИ.
Если в документах короб есть, значит, он есть.
Даже если он обозначен пунктиром и коммуникации в нем «жмуться» где то в глубине а остальная площадь не задействована, то все равно уменьшать его габариты нельзя.
Не важно, что он не выложен и это место будет очень полезно для площади квартиры.
Собственник данную площадь не покупал, и она не входит в площадь квартиры, это общедомовая собственность которую уменьшать нельзя.
Если ошибки в техническом паспорте обнаружены собственником после его получения на руки, то есть допустим собственник внимательно посмотрел на БТИ через год и увидел отклонения, БТИ будет говорить: «Мы год назад все обмеряли правильно, а теперь вы внесли новые изменения в планировку, править ничего не будем, согласуйте все повторно».
Здесь просто указывается на невнимательность и план корректируется.
Ниже мы видим примеры документов БТИ, которые находились в базе БТИ в формате обычных чертежей:
Ниже мы видим примеры документов БТИ, которые уже перечертили формате DWG:
Как мы видим они совершенно аналогичны документам БТИ, которые представлены выше, но весь план уже отчерчен в программе.
Акт о завершенной перепланировке:
Виды ошибок в ЕГРН и сроки их исправления
Несмотря на то, что ЕГРН считается системой с достоверной информацией, в реестре встречаются ошибки, в том числе из-за путаницы в понятиях этажности и количества этажей. Их исправление проводится в соответствии со ст. 61 № 218-ФЗ. При этом закон выделяет два вида ошибок в реестре, и их исправление происходит по разным схемам:
Это опечатка, описка, грамматическая или арифметическая ошибка, которую допустил орган государственной регистрации прав на недвижимость при занесении данных в реестр.
Такая ошибка приводит к несоответствию сведений в ЕГРН и технической документации на дом. Она исправляется по решению Росреестра в течение трёх рабочих дней с момента обнаружения ошибки или получения заявления от заинтересованных лиц.
Это ошибка, содержащаяся в межевом или техническом плане, карте-плане территории или акте обследования. Допустить ошибку могли лица, ответственные за кадастровые работы, или неточность данных уже содержалась в документах, предоставленных в орган регистрации прав в рамках информационного взаимодействия.
Реестровая ошибка в ЕГРН исправляется в течение пяти рабочих дней со дня получения документов, доказывающих наличие ошибки и содержащих сведения для её исправления, или на основании вступившего в силу решения суда.
Исправления любых ошибок вносятся в реестр только в том случае, если они не приведут к прекращению, возникновению или переходу права собственности на объект недвижимости (ч. ч. 1, 3 ст. 61 № 218-ФЗ).
Если существует вероятность, что изменения нарушат права и интересы правообладателей или третьих лиц, то исправления ошибок проводятся только по решению суда. Обратиться в суд может как орган регистрации прав, так и заинтересованное лицо (ч. 4 ст. 61 № 218-ФЗ).
Технический паспорт на квартиру: где и как оформить?
Ошибка в техническом паспорте: что делать?На внесение изменений или отказу по объективным причинам отводится 5 дней, после чего собственник должен получить действующий вариант паспорта. Уведомление организации с отказом может служить причиной открытия судебного спора со стороны собственника. Исправить официальные неточности можно досудебным или судебным порядком, инициатором также является владелец квартиры. Однако, каждые 5 лет по закону необходимо проводить инвентаризацию. Техник подтвердит: «Да, в окнах ошиблись, только тут у вас сделана перепланировка». Под ней как раз будет подразумеваться снос шкафа либо перенос плиты, даже если она была передвинута буквально на 30 см. В итоге на плане появятся красные линии.
Ошибка в техническом паспорте: что делать?
В том случае, если в техническом паспорте допущена ошибка, особенно, если это касается размеров площадей, а необходимо зарегистрировать право перехода собственности или вступить в наследство, то регистрационная палата (Росреестр) потребует исправить эту ошибку в организации, выдавшей паспорт.
Особо актуально вовремя найти неточность в техническом паспорте при покупке жилья. Если имела место незаконная планировка, новый владелец рискует заплатить штраф. Необходимо требовать от продавца получение им нового технического паспорта для устранения всех фактических несовпадений.
Итак, технический паспорт по закону нужно менять на новый каждые 5 лет или в случае совершения перепланировочных действий, либо получать для любых сделок с объектом недвижимого имущества. Запросить документ можно в БТИ или ПИБ, причем зачастую необязательно делать это по месту нахождения объекта.
Чтобы написать заявление об ошибке, нужно отправиться в МФЦ или Кадастровую палату. Также можно написать его дома по соответствующей форме и отправить по почте. Если по каким-то причинам собственнику хочется, чтобы документы приняли прямо у него дома, то такую услугу можно заказать, правда, она предоставляется платно. Самый быстрый способ сообщить об ошибке в Росреестре для людей, которые с компьютером на «ты» – это воспользоваться электронным сервисом на официальном сайте Росреестра или возможностями «Личного кабинета правообладателя».
Произошла реестровая, а не техническая ошибка, если недостоверные сведения содержались в документах, которые представлены на кадастровый учет, и были воспроизведены в ЕГРН. Это может случиться, к примеру, если кадастровый инженер неправильно определил границы участка или площадь здания. В результате такой ошибки участок собственника может немного уменьшиться или увеличиться за счет соседского, также может быть описана неправильно площадь дома.
Ошибки в документах БТИ (техническом паспорте, плане, экспликации)
Очень важно, чтобы мероприятия по перепланировке помещения точно отражались в проектной документации, потому что в плохом случае вы не сможете закончить капитальный ремонт квартиры без лишних затрат времени и средств. Дело в том, что при переустройстве необходимо получение одобрения от Мосжилинспекции, но часто случается так, что проект не может быть одобрен из-за несоответствий, ошибок, отраженных в техническом паспорте БТИ.
Ошибки в техническом паспорте БТИ, допущенные до перепланировки
Особенно сложны случаи, когда фиксируются ошибки БТИ (технического паспорта), имевшие место еще до переустройства, предпринятого собственником.
В таких ситуациях всегда сложно доказать свою непричастность. Особенно если перепланировка прошла в новостройке. Бюро технической инвентаризации скорее всего будет настаивать на том, что жилец провел незаконное переустройство.
Какие документы можно оформить в Бюро
Полномочия учреждения позволяют оформлять:
- выписку из техпаспорта построек (формируется по форме 1а);
- выписку из техпаспорта БТИ по форме 1б;
- справку для возможности оформления различных земельных отношений;
- справку относительно суммарной площади жилой постройки с наличием печного отопления;
- справку относительно текущего состояния сооружения либо помещения;
- документ относительно себестоимости земельного участка и мест общественного пользования в постройке;
- документы для владельцев собственных домов;
- документы по форме № 22 и № 25 относительно экспликации к разработанному поэтажному плану постройки;
- планы земельных участков;
- поэтажные планы сооружений;
- поэтажные планы построек в электронном формате;
- документы относительно инвентаризационной себестоимости постройки;
- документы по вопросу себестоимости комнат либо комнаты;
- документы относительно себестоимости 1 квадратного метра площади чердачного помещения для возможности предоставить разрешение переоборудования чердака под жилую площадь;
- производить расчеты и предоставлять подтверждающую документацию относительно себестоимости жилого помещения в процессе перевода из жилого в нежилой фонд;
- оформлять документы, необходимые государственной комиссии;
- документы относительно себестоимости квартир в процессе формирования соглашения аренды с предоставлением права выкупа и соглашений по вопросу купли-продажи, включая вариант с рассрочкой;
- документы относительно себестоимости жилой площади и реализуемых помещений на основании Постановления Правительства Москвы;
- документы по вопросу идентификации адреса объектов недвижимого имущества;
- разрабатывать и предоставлять графическое приложение к документу о регистрации адреса;
- документы, способные подтвердить факт переименования улиц и так далее;
- формировать и предоставлять адресные планы либо части какой-нибудь территории;
- документы относительно адресов жилых либо же нежилых построек городских кварталов;
- разрабатывать и предоставлять проекты по вопросу утверждения адресов объектов.
На самом деле данный перечень не является исчерпывающим, а содержит только наиболее популярные документы, формированием которых приходится заниматься представителям БТИ.
С полным их перечнем можно ознакомиться на их официальном портале.
В соответствии с действующим законодательством, следует различать следующие виды ошибок:
- Технические ошибки, которые выражаются в виде несовпадения информации (опечатки, описки, неправильные название, цифры), указанной в электронной базе данный кадастрового органа и её бумажных аналогах. Виновник допущенных неточностей в данном случае являются работники учреждения. Потому чаще всего инициаторами исправления выявленных ошибок являются именно сотрудники кадастра, и только потом владельцы кадастровых паспортов или другие заинтересованные лица;
- Кадастровые ошибки, выражаются в указании неправильной информации (недостоверных географических координат недвижимости, ложной этажности и других характеристик) в самих кадастровых документах (технические акты обследования, заключения, межевые планы и проч.). Отличие кадастровой ошибки от технической заключается в отсутствии расхождения информации, указанной в электронной базе и бумажных аналогах. Т.е. ошибка присутствует и там и там. Виновником допущенных ошибок может оказаться как кадастровый инженер, так и органы местной администрации, которые отвечали за составление схемы местонахождения объекта недвижимости. Потребовать исправить неточность может любое заинтересованное лицо.
О том, как выявляется ошибки, читайте в следующем разделе.