Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Прекращение договора социального найма». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Основанием для прекращения жилищных отношений является юридический факт. Прекращение жилищных отношений влечет прекращение прав и обязанностей сторон — наймодателя, нанимателя, совместно проживающих с нанимателем членов его семьи (ч. 2 ст. 453 ГК РФ). При этом стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента расторжения договора, если иное не установлено законом либо соглашением сторон (ч. 4 ст. 453 ГК РФ).
Выселение с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения
Выселение с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения в соответствии с жилищным законодательством применяется в следующих случаях.
1. Жилое помещение признано непригодным для постоянного проживания. B соответствии со ст. 87 Жилищного кодекса РФ, если дом, в котором находится жилое помещение, занимаемое по договору социального найма, подлежит переводу в нежилое помещение либо жилое помещение признано аварийным или непригодным для постоянного проживания. Выселяемым из него гражданам другое благоустроенное жилое помещение по договору социального найма предоставляется наймодателем.
2. Если производится выселение из жилого помещения, расположенного в том доме, который подлежит сносу, и согласно ст. 86 Жилищного кодекса такое выселение производится в связи с отводом земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Выселяемым гражданам другое благоустроенное жилое помещение должно быть предоставлено органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшим решение о сносе жилого дома.
Если сносится дом, в котором находятся приватизированные гражданами квартиры, то собственникам квартир с их согласия предоставляется равноценное жилое помещение в собственность либо выплачивается компенсация в денежной форме. Данная обязанность возложена на орган, который принял решение о сносе жилого дома.
B случае сноса дома, принадлежащего гражданину на праве частной собственности, в связи с отводом земельного участка для государственных или муниципальных нужд, собственнику дома и членам его семьи, а также другим гражданам, постоянно проживающим в этом жилом доме, выплачивается денежная компенсация в расчете средней рыночной стоимости жилой площцди в данном населенном пункте, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием жилого помещения, включая убытки, которые он несет B связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением прав собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду (ч. 7 ст. 32 ЖК РФ). Кроме того, собственнику квартиры (жилого дома) предоставляется возможность использовать по своему усмотрению материалы, оставшиеся на месте сноса дома.
3. B случае выселения членов семьи военнослужащих, должностных лиц органов внутренних дел, органов государственной безопасности, таможенных органов, погибших (умерших) или пропавших без вести при исполнении обязанностей военной службы или служебных обязанностей этим гражданам предоставляется другое жилое помещение, которое должно отвечать установленным санитарным и техническим правилам и нормами находиться в черте данного населенного пункта.
4. Если производится выселение в связи с капитальным ремонтом при предоставлении взамен занимаемого другого жилого помещения. Данный случай прекращения жилищных правоотношений ближе к принудительному обмену, нежели к выселению. Более подробно о данном основании прекращения жилищных правоотношений говорилось при рассмотрении вопроса о переселении на время капитального ремонта.
Требования к предоставляемому жилому помещению
Помещение для жилья, которое предоставляется взамен того, что занималось выселяемым ранее, должно соответствовать установленным законом санитарным, техническим, экологическим, противопожарным нормам и требованиям. Кроме того, предоставляемое жилое помещение должно находится в черте того же населенного пункта.
В ст. 89 Жилищного Кодекса РФ описаны признаки, которыми должно обладать благоустроенное жилое помещение.
Статья 89. Предоставление гражданам другого благоустроенного жилого помещения по договору социального найма в связи с выселением
1. Предоставляемое гражданам в связи с выселением по основаниям, которые предусмотрены статьями 86 — 88 настоящего Кодекса, другое жилое помещение по договору социального найма должно быть благоустроенным применительно к условиям соответствующего населенного пункта, равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, отвечать установленным требованиям и находиться в границах данного населенного пункта. В случаях, предусмотренных федеральным законом, такое предоставляемое жилое помещение с согласия в письменной форме граждан может находиться в границах другого населенного пункта субъекта Российской Федерации, на территории которого расположено ранее занимаемое жилое помещение. В случаях, предусмотренных федеральным законом или нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, гражданам, которые состоят на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях или имеют право состоять на данном учете, жилые помещения предоставляются по нормам предоставления.
2. Если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи до выселения занимали квартиру или не менее чем две комнаты, наниматель соответственно имеет право на получение квартиры или на получение жилого помещения, состоящего из того же числа комнат, в коммунальной квартире.
3. Жилое помещение, предоставляемое гражданину, выселяемому в судебном порядке, должно быть указано в решении суда о выселении.
Почему уровень благоустроенности зависит от населенного пункта? Предоставляемое жилье должно находиться в том же городе, поселке, деревне. В мегаполисах средний уровень благоустроенности выше, чем в небольших городах и поселках, а в некоторых деревнях вообще нет многоэтажных домов, и уровень благоустроенности конечно отличается от городского.
Нельзя просто так взять и выселить человека на улицу, даже если он нарушает чьи-то права. Следует разобраться в причинах, попытаться решить вопрос мирным путем, и только в случае отсутствия иного выхода – обращаться за судебным выселением.
Основной принцип закона: все граждане нашей страны имеют право на жилище (ст. 40 Конституции РФ).
Очень часто приходится выселять нанимателей жилых помещений по договору соц найма. Процедура находится под контролем местных властей, которые предоставляют жилье из муниципального фонда.
Основания для принудительного выселения нанимателя и членов его семьи (ст. 85 ЖК РФ):
- жилой дом подлежит сносу;
- участок под зданием изымается в пользу государства (муниципалитета);
- администрация затевает перевод жилья в нежилое помещение (например, офис);
- квартира или комната непригодна для того, чтобы в ней жить;
- власти планируют передать жилье религиозным организациям.
✅ Требования к предоставляемому жилью
Исчерпывающий перечень требований к благоустроенному жилью содержится в п. 1 ст. 89 ЖК РФ, а также в ряде локальных нормативно-правовых актов. Например, Закон Москвы № 22 от 15 января 2003 года (г. Москва и Московская область).
Итак, предоставляемое жилое помещение по нормативам:
- Обязано быть благоустроенным – иными словами, отвечать жилищным и санитарно-гигиеническим нормам по региону. Если семья проживала в неблагоустроенном жилом помещении, власти обязаны переселить их в благоустроенное жилище.
- Технически оснащенным – отсутствие проблем с коммуникациями, инженерными узлами связи, отоплением и доступом к важным частям дома.
- Аналогичное предыдущему по метражу – наниматель и члены его семьи вправе претендовать на жилье, не меньшей площади, чем было до выселения. Если люди занимали две комнаты, администрация обязана предоставить им 2-комнатное социальное жилье. При отсутствии таких возможностей предоставляются две разные комнаты.
- Заселяется лицами одинакового пола, а если допускается обратное – только с согласия самих жильцов (п. 1 ст. 58 ЖК РФ). Исключением являются супруги, пребывающие в официальном браке.
- Максимальная норма превышения площади на одного человека – не более чем в два раза. Главное условие – одним из жильцов является хронически больной член семьи (п. 2 ст. 58 ЖК РФ).
Изданное судом решение должно содержать пункт о предоставлении другого жилого помещения. Указывается точный адрес новой квартиры, комнаты. Расселение нанимателя и его семьи происходит с выплатой компенсации.
Как происходит выселение из отдельных категорий жилых помещений
Подобная процедура обязательно требует судебного разбирательства и вынесения соответствующего решения суда. Непосредственно исполнительное производство возбуждается на основании исполнительного листа, полученного после решения суда.
- Выселение из квартиры
Обязательно необходимо учитывать юридический статус собственника жилого помещения. Так, граждане вправе выселить из квартиры незаконно проживающих там лиц, однако сложность возникает, если речь идет о выселении квартирантов, которые заплатили за проживание, но не заключили договор найма жилого помещения. Дело в том, что многие собственники опасаются обращаться в правоохранительные органы из-за того, что они могут нести ответственность за незаконное предпринимательство. При имеющемся договоре коммерческого найма ситуация облегчается, сособственник может инициировать выселение жильцов на основании статьи 687 Гражданского кодекса РФ. В том числе, собственник вправе требовать выселения нанимателя в судебном порядке, если последний не платит за квартиру в течении 6 месяцев при длительном найме или 2 раза подряд при краткосрочном. Также выселить квартирантов из квартиры можно, если установлен факт порчи ими жилого помещения.
Важно! В процессе рассмотрения дела суд может принять решения об отсрочке выселения граждан на срок до 1 года и дать им возможность «реабилитироваться».
- Выселение из жилого помещения.
Согласно закону жилым помещением признаются помещения, пригодные для постоянного проживания граждан – это квартира, комната в общежитии, комната в коммунальной квартире, частный дом, комнаты в социальном жилищном фонде.
Важно! Граждане, не достигшие возраста совершеннолетия, вправе пользоваться приватизированным и муниципальным жильем даже после расторжения брака между их родителями.
- Выселение из общежития.
Как известно, проживание в муниципальных общежитиях осуществляется на основании договора социального найма. При этом, собственники приватизированных комнат больше застрахованы от выселения, поскольку вправе распоряжаться своим имуществом по своему усмотрению. В целом выселить из общежития граждан можно по причине несоблюдения договора социального найма:
- когда жилое помещение используется не по назначению;
- когда установлен факт умышленной порчи жилплощади.
Важно! При сносе общежития владельцам жилья полагается другое благоустроенное жилье, которое выделяется исходя их минимальной нормы жилплощади на одного человека, установленной органами местного самоуправления.
- Выселение с земельного участка.
Выселение бывшего супруга, супруги
Согласно части 4 статьи 31 ЖК РФ, если семейные отношения прекратились, то бывший член семьи лишается возможности пользоваться жилым помещением. Основанием для прекращения семейных отношений является расторжение брака.
В ходе судебного процесса о выселение бывшего супруга(и) необходимо доказать следующие обстоятельства:
- прекращение брачных отношений. Данное обстоятельство докажет свидетельство о расторжение брака;
- жилище, из которого выселяют лицо, полностью или частично не принадлежит ему на праве собственности. Необходимо, чтобы данное имущество было приобретено до брака; подарено или наследуемое одним из супругов в период брака;
- вышеупомянутое лицо фактически проживает в указанном помещение. Доказательством может стать справка из управляющей компании.
Выселение бывшего супруга осуществляется без обязывания выселяющего, предоставить ему другого жилого помещения.
Законодательство установило обстоятельство, когда выселение запрещается:
- если жилье, из которого выселяют собственника, является у него единственным жильем. Исключение, если жилье находится в ипотеке, в таком случае оно может быть реализовано на торгах;
- члены семьи военнослужащего и других государственных служащих, погибших во время исполнения своего служебного долга;
- пенсионеры, получающие пенсию по старости;
- сироты, получившие жилье по государственной программе;
- представители семьи умершего работника, которому было предоставлено общежитие на период работы;
- инвалидов 1 или 2 группы, которые получили инвалидность на рабочем месте по вине работодателя;
- несовершеннолетних лиц, имеющих регистрацию в занимаемой квартире;
- лица, отказавшие от приватизации в пользу другого гражданина;
- лиц, лишенных свободы по приговору суда. Указанные лица имеют право восстановить регистрацию после освобождения;
- владельцев квартир, которые заключили договор пожизненной ренты;
- граждан, которые были признаны судом умершими или безвестно отсутствуюшими, но потом объявившимися.
Требования к предоставляемому жилью
В соответствии с ЖК РФ расселение граждан возможно только в том случае, если предоставляемые взамен жилые помещения имеют тот же (либо улучшенный) тип и размер, что и прежняя квартира.
Дополнительные требования к предоставляемому жилому помещению:
- Новая квартира должна находиться в том же населенном пункте, где и прежняя. Муниципалитет может предоставить жилое помещение в ином населенном пункте, но только после согласования с жильцом.
- Не допускается изменять тип новой квартиры, уменьшать количество жилых комнат, например, если семья жила в трехкомнатной квартире, то предоставление ей двушки, даже равной по площади недопустимо.
- Закон запрещает расселение граждан в другое аварийное жилье или временные жилые помещения, возможно расселение не в новый дом, но он должен быть капитальным и пригодным для проживания в нем.
- Переселение в менее благоустроенное жилое помещение запрещено. Новое жилье должно иметь те же коммунально-бытовые удобства, что и прежнее, либо с улучшенными жилищными условиями.
- Если в семье имеются граждане разного пола (кроме супругов), то каждому из них должна быть предоставлена отдельная комната. Заселение разнополыми детьми в одну комнату возможно только по согласию каждого из них.
- Допускается изменение планировки нового жилого помещения, например, отсутствие балкона или кладовки не является значительным критерием.
- Площадь нового жилого помещения не может быть меньше, чем в прежнем. Есть исключение: если наниматель ходатайствует об уменьшении площади новой квартиры в письменном виде, то ходатайство может быть удовлетворено.
- Если в семье имеются граждане, страдающие тяжелой формой хронического заболевания, то им должна быть предоставлена отдельная комната. Есть ограничение: новое жилое помещение по площади не должно превышать прежнее более, чем в два раза.
Прежде всего, граждане, которым предоставляется жилое помещение по договору социального найма, должны быть признаны нуждающимися в улучшении жилищных условий (ст. 49 ЖК РФ). Во-вторых, данные граждане должны быть признаны малоимущими или отвечать критериям, установленным для иных категорий граждан. Таким образом, основанием для отказа в предоставлении жилого помещения по договору социального найма может стать:
- Отсутствие документов, подтверждающих факт признания заявителя нуждающимся в улучшении жилищных условий;
- Отсутствие доказательств признания заявителямалоимущим, либо:
- Несоответствие заявителя требованиям, предусмотренным федеральным законом, указом Президента РФ или законом субъекта РФ для иных категорий граждан, имеющих право на получение жилья по договору социального найма.
Из вышеуказанного следует, что оснований для отказа в предоставлении жилого помещения по договору социального найма может быть очень много (в зависимости от того, к какой категории относится заявитель).
Кроме того, в статье 54 ЖК РФ названы основания для отказа в постановке на учет в качестве нуждающегося в улучшении жилищных условий. В частности, отказ допускается в случае, если:
- не представлены документы, подтверждающие право состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях и при этом такие документы не могут быть запрошены или не предоставлены по межведомственному запросу.
- представлены документы, которые не подтверждают право соответствующих граждан состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях;
- не истек пятилетний срок со дня намеренного ухудшения жилищных условий (если такие действия совершались заявителем).
Когда возможно выселение нанимателей из специализированного фонда?
Законному выселению нанимателей из специализированного жилого фонда обязательно предшествует расторжение договора найма. Если после расторжения этого договора наниматель отказывается освободить жилое помещение, наймодатель вправе обратиться в суд с иском о принудительном выселении. Договор найма может быть расторгнут на таких основаниях:
Договор найма специализированного жилья может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон (п. 1 ст. 101 ЖК РФ).
Каждая из сторон (наниматель и наймодатель) свободны в заключении, изменении или прекращении условий договора, если это не противоречит требованиям закона и не нарушает права других людей.
Поэтому договор может быть расторгнут как по соглашению сторон, так и по инициативе одной из них.
Расторжение договора по инициативе нанимателя
Причины, которые побуждают нанимателя расторгнуть договор, могут быть разными. Например, непосильная плата за жильё, получение наследства, переезд в другой район. Но не следует забывать о том, что ч. 2 ст. 83 ЖК РФ гласит, что для расторжения договора найма помещения в специализированном жилом фонде по инициативе нанимателя необходимо согласие членов его семьи.
✅ Кого не могут выселить?
Существует и вторая, социально защищенная категория населения, которую нельзя оставить без другого жилья.
Запрещается выселять без предоставления другого жилья (103 ЖК РФ):
- вышедших на пенсию (по старости);
- инвалидов I-II группы – жильцы, которые получили увечья в результате выполнения трудовой деятельности, а значит имеют право занимать служебное жилье на бессрочной основе;
- семьи нанимателя служебного жилья, который погиб при выполнении обязанностей на работе;
- членов семьи военного, погибшего в «горячей» точке;
- детей-сирот и матерей-одиночек – если проживают в квартире в рамках Государственной программы «Жилье».
Социально защищаемые категории населения вправе претендовать на другое жилье. Характеристики новой квартиры должны быть как минимум не хуже предыдущих условий проживания.
Когда возможно выселение нанимателей из специализированного фонда?
Законному выселению нанимателей из специализированного жилого фонда обязательно предшествует расторжение договора найма. Если после расторжения этого договора наниматель отказывается освободить жилое помещение, наймодатель вправе обратиться в суд с иском о принудительном выселении. Договор найма может быть расторгнут на таких основаниях:
Договор найма специализированного жилья может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон (п. 1 ст. 101 ЖК РФ).
Каждая из сторон (наниматель и наймодатель) свободны в заключении, изменении или прекращении условий договора, если это не противоречит требованиям закона и не нарушает права других людей.
Поэтому договор может быть расторгнут как по соглашению сторон, так и по инициативе одной из них.
Расторжение договора по инициативе нанимателя
Причины, которые побуждают нанимателя расторгнуть договор, могут быть разными. Например, непосильная плата за жильё, получение наследства, переезд в другой район. Но не следует забывать о том, что ч. 2 ст. 83 ЖК РФ гласит, что для расторжения договора найма помещения в специализированном жилом фонде по инициативе нанимателя необходимо согласие членов его семьи.
Регулирует проблему законного пользования жилплощадью Жилищный Кодекс РФ, называя основания для выписки жильцов из квартиры (в том числе служебной, муниципальной, не приватизированной, общежития).
В статье 90 Жилищного Кодекса говорится, что в случае полугодовой неуплаты «коммуналки» за муниципальное жилье возможно выселение его жильцов, но с предоставлением им другой жилплощади по найму.
Если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи в течение более шести месяцев без уважительных причин не вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги, они могут быть выселены в судебном порядке с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма, размер которого соответствует размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие.
В статье 85 Жилищного Кодекса есть перечень прочих условий для выписки: использование жилплощади не по назначению (магазин, склад и др.); проживание в доме, подлежащем сносу; передача прав на жилье религиозным сектам; незаконная перепланировка с изменением площади.
Граждане выселяются из жилых помещений с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма в случае, если:
- Дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу.
- жилое помещение подлежит изъятию в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд.
- Жилое помещение подлежит переводу в нежилое помещение.
- Жилое помещение признано непригодным для проживания.
- В результате проведения капитального ремонта или реконструкции дома жилое помещение не может быть сохранено или его общая площадь уменьшится, в результате чего проживающие в нем наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, либо увеличится, в результате чего общая площадь занимаемого жилого помещения на одного члена семьи существенно превысит норму предоставления.
- Жилое помещение подлежит передаче религиозной организации в соответствии с Федеральным законом «О передаче религиозным организациям имущества религиозного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности».
Кого можно выселить без суда?
Применение того или иного основания с целью принудительного выселения и снятия с регистрационного учета будет зависеть от существенных обстоятельств дела. Причем независимо от причины практически во всех случаях процедура осуществляется через суд.
Однако, иногда можно действовать по другому сценарию, например, тогда, когда собственнику нужно выселить незаконно занимающее жилплощадь лицо.Таковыми, как правило, становятся граждане, арендующие квартиру, а также родственники или сторонние лица, время пребывания которых на территории населенного пункта подходит к концу.
В подобных ситуациях, чтобы избавиться от нежелательных жильцов, нужно написать заявление в полицию, аргументировав его одним из следующих оснований:
- У гражданина, проживающего в жилом помещении, просрочена либо отсутствует прописка. По закону лицо, поселившееся не по месту регистрации, вправе проживать в жилом помещении без постановки на регистрационный учет не более 90 суток. По истечению данного периода гражданин обязан либо покинуть место пребывания, либо оформить временную прописку. В противном случае нарушителю грозит выселение и штраф.
- Истек период действия договора аренды или найма, заключенный с проживающим в жилом помещении лицом. В этом случае гражданин может проживать в квартире только при условии того, что у него есть временная регистрация. Однако, арендодатели не часто прописывают в своей собственности чужих людей.