Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа – важные особенности». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Поскольку рассрочка предполагает совершение отложенных платежей, а не обычный единовременный расчет, то у сторон договора возникают дополнительные риски. Рассмотрим подробнее, как продать квартиру в рассрочку без риска.
Существует несколько основных вариантов предоставления рассрочки при покупке недвижимости:
- С первоначальным взносом или без него. Размер и порядок внесения первоначального взноса прописывают в предварительном договоре купли-продажи. В случае отказа покупателя от сделки часто эти средства не возвращаются (если оформлены как задаток).
- С начислением и без начисления процентов. Процентная ставка может быть как чисто символической, так и вполне ощутимой. В этом случае покупателю стоит задуматься о целесообразности такой сделки.
- Краткосрочная или долгосрочная. Чем короче срок полного погашения стоимости жилья, тем выгоднее продавцу и сложнее для покупателя, и наоборот.
Каждый способ имеет свои нюансы и оговаривается продавцом и покупателем до подписания договора. Если удается прийти к варианту, устраивающему обе стороны, все детали соглашения подробно прописываются в договоре купли и продажи.
✅ Когда жилье продается в рассрочку
Сделки с отсрочкой оплаты оформляются в следующих случаях:
- Недвижимость продается родственнику, близкому другу. Хозяин соглашается на отсрочку будучи уверенным в регулярности выплат, зная финансовое положение покупателя.
- Покупатель подтвердил платежеспособность. Продавец соглашается на оформление сделки, если покупатель предложил хорошую цену, документально подтвердил, что вскоре будет получена нужная сумма.
- Жилье неликвидно, например, находится в неблагоустроенном месте, в пределах района наблюдается неблагоприятная экологическая или криминогенная ситуация. Продавец, ожидающий покупателя несколько лет, будет готов продать такую недвижимость на любых предлагаемых условиях.
В среднем длительность отсрочки не превышает полугода. За этот срок покупатель успевает:
- Решить материальные проблемы, например — дооформить договор ипотечного кредитования, получить заем у родственников или вступить в наследство.
- Оформить необходимые документы. Часто в отсрочке нуждаются люди, продающие собственное жилье и приобретающие иное. Если период получения ими денег не совпадает с приобретением альтернативной недвижимости, требуется отсрочка.
Приступать к составлению договора необходимо только после проверки личности Покупателя и его платежеспособности.
Риски продавца и покупателя
При продаже квартиры в рассрочку для продавца возникает риск не получить деньги в срок, обусловленный договором. Недобросовестный покупатель может просто отказаться платить или постоянно ссылаться на бесконечные «уважительные причины». Во избежание этого закон предусмотрел инструмент залога на недвижимость до момента полного расчета – главное не отменить его условиями договора.
Кроме этого, просрочка оплаты может повлечь:
- начисление процентов на сумму долга;
- возврат квартиры прежнему хозяину.
Риск же для покупателя состоит в том, что продавец станет уклоняться от снятия залога после полной оплаты. Чтобы принудить его к этому, потребуется сохранить все платежные документы, свидетельствующие о своевременном погашении долга, а затем – обратиться в суд.
Продавец и покупатель
Участниками данной сделки являются продавец и покупатель, причем должен выступать собственником недвижимого имущества. Именно эти стороны могут договариваться о любых условиях сделки, в том числе о предоставлении рассрочки.
На возможность установления в договоре правила о рассрочке может влиять правовой статус покупателя.
Например, военнослужащие могут оформлять рассрочку для получения от Министерства Обороны РФ единовременной денежной выплаты на улучшение жилищных условий.
Семьи с двумя и более детьми могут приобретать жилье в рассрочку и вносить платежи за счет средств маткапитала.
При регистрации договора в учреждении Росреестра залог в силу закона устанавливается в пользу продавца. При нарушении условий сделки в части оплаты цены по договору, именно от продавца зависит возможность использования всех последствий в виде расторжения договора или взыскания средств.
Соглашения о реализации недвижимости с отложенным платежом могут различаться сроками:
- Кратковременные;
- Долгосрочные;
- Личные (высчитываются в зависимости от материального состояния покупателя и иных обстоятельств);
- Беспроцентные (представляется на маленький срок, но первоначальный взнос не может быть меньше 50% от цены жилого помещения);
- С установлением процентов (производится расчет процентных обязательств, гарантирующих продавцу получение суммы за недвижимость).
В ситуации, когда рассрочка устанавливается в размере:
- От 5 до 500 тыс. руб. – для её выдачи потребуется предъявить гражданский паспорт и справку с постоянной работы, где заявителю нужно проработать не меньше 3 лет. Она предоставляется без установления процентов на период до одного года;
- От 500 000 до 1 млн. рублей – необходимо представить дополнительный документ: водительские права, технический паспорт на машину, ИНН, загранпаспорт и др. Возраст обратившегося должен быть не моложе 20 лет и не старше 65. Время погашения может составлять до двух лет.
Выходом в таком случае может стать оформление ипотеки между частными лицами. Несмотря на то, что «кредит» у наших граждан стойко ассоциируется с банками, на самом деле само понятие не предполагает обязательного участия в сделке третьих лиц.
Рассрочка может оформляться как между частными лицами, так и между покупателем и застройщиком.
Согласно ст. 488 ГК РФ, оно подразумевает передачу имущества с условием оплаты его полной стоимости в течение определенного времени. При этом на товар налагается отягчение, то есть новый собственник не сможет продать или подарить его до момента полной выплаты всей положенной суммы продавцу.
Физические лица могут согласовать выплату стоимости квартиры по договору купли-продажи в рассрочку, если покупатель ожидает получения средств. Договор при этом может быть составлен 3 видов.
- Задаток + единовременный платеж. Схема предполагает уплату покупателем первоначального задатка, который является гарантом намерения приобрести данный объект недвижимости. Оставшаяся часть суммы выплачивается одним платежом в установленный срок. Этот вариант подходит, если покупатель ожидает получения крупной суммы.
- Задаток + ежемесячный платеж. Этот вариант также предполагает уплату задатка, но основная часть долга возвращается частями. Сроки и частота выплат устанавливаются по соглашению сторон. Такая сделка может предполагать уплату покупателем дополнительных процентов и штрафные санкции за задержку оплаты. Срок договора – от 1 года.
- Помесячная оплата без задатка. Этот вариант редко встречается при заключении договора рассрочки между физлицами. Похожие условия могут предлагать застройщики при покупке квартиры в недостроенном доме. Договор заключается на продолжительный срок и предполагает большую процентную ставку по рассрочке.
Основным нормативным актом, регулирующими процедуру оформления договора купли-продажи и ипотеки между частными лицами, является Гражданский кодекс РФ. Нормативно-правовой акт содержит в себе положения, регламентирующие оформление документов в данной сфере, права и обязанности сторон. В нем закреплены специфические ситуации, которые могут возникнуть при осуществлении договоренности.
Ст. 454 ТГ РФ регулирует вопросы, связанные с оформлением договора купли-продажи. Процедура приобретения товаров в кредит, которая применяется при рассрочке платежей за квартиру, регулируется положениями ст. 488 ГК РФ.
Ряд вопросов при продаже недвижимости охватывается Семейным кодексом РФ. К примеру, если квартира является совместно нажитым имуществом супругов или находится в общей собственности нескольких граждан, то процедура продажи производится с учетом ст. 34,35 СК РФ.
Существует несколько основных вариантов предоставления рассрочки при покупке недвижимости:
- С первоначальным взносом или без него. Размер и порядок внесения первоначального взноса прописывают в предварительном договоре купли-продажи. В случае отказа покупателя от сделки часто эти средства не возвращаются (если оформлены как задаток).
- С начислением и без начисления процентов. Процентная ставка может быть как чисто символической, так и вполне ощутимой. В этом случае покупателю стоит задуматься о целесообразности такой сделки.
- Краткосрочная или долгосрочная. Чем короче срок полного погашения стоимости жилья, тем выгоднее продавцу и сложнее для покупателя, и наоборот.
Каждый способ имеет свои нюансы и оговаривается продавцом и покупателем до подписания договора. Если удается прийти к варианту, устраивающему обе стороны, все детали соглашения подробно прописываются в договоре купли и продажи.
Как правильно составить договор для такой ипотечной сделки?
Все различия с обычным договором купли-продажи (ДКП) недвижимости сосредоточены в одном месте – разделе, описывающим стоимость продаваемого объекта и порядок оплаты. Для того, чтобы сделка была зарегистрирована как ипотечная, необходимо во всех подробностях расписать условия, на которых продавец предоставляет покупателю рассрочку:
- общая стоимость квартиры;
- размер первоначального взноса в денежном эквиваленте и в процентах от общей стоимости;
- размер платежей в денежном эквиваленте и в процентах от общей стоимости;
- количество платежей;
- дату и порядок внесения платежей;
- срок полного погашения задолженности;
- штрафные санкции за просроченные платежи;
- порядок расторжения договора в случае непоступления платежей;
- указание на то, что в соответствии со статьями 488 и 489 Гражданского кодекса РФ, квартира признается находящейся в залоге до полного выполнения финансовых обязательств со стороны покупателя.
Законодательно все сделки, совершаемые на территории нашего государства, подчинены нормам права, содержащимся в Гражданском кодексе Российской Федерации. Это основной документ, в котором собраны все правовые аспекты гражданско-правовой отрасли.
Перед подписанием любого договора сторонам будет не лишним ознакомиться с данным нормативом. В документе содержатся все требования, существенные условия, а также порядок заключения и расторжения, в том числе, договора купли-продажи недвижимого имущества.
Кроме того, в связи с тем, что все сделки с недвижимостью подлежат обязательной государственной регистрации, достаточно полезным нормативно-правовым актом в данном вопросе станет Федеральный закон, который имеет одноименное название.
В указанном нормативно – правовом акте собраны все необходимые нормы и правила, касающиеся именно государственной регистрации, с указанием всех деталей проведения процедуры (соки, порядок, пакет документов). Для чего предусмотрена государственная регистрация сделок с недвижимым имуществом?
Законодательно регламентировано, что данное имущество на территории нашего государства подлежит учету. Кроме того, для расчета налоговой базы и иных официальных платежей, государственным органам необходимо иметь сведения о собственнике имущества.
Для этого ведется единый реестр недвижимого имущества, в котором содержится информация, в том числе о собственнике. При государственной регистрации сделки необходимые сведения автоматически попадают в данный реестр.
Особенности предварительного договора купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа
Если вас интересуют случаи, когда предварительный договор данного вида может быть заключен с рассрочкой платежа, то изучая внимательно общее правило, можно придти к выводу, что договор предусматривает, то что действительно одна из сторон передает противной стороне, то или иное имущество. Под возмездностью принято понимать то, что продавец в итоге получает определенную сумму денег.
Приобретая квартиру, денежные средства передаются продавцу до момента, когда будет подписан договор, но нередко возникают и иные ситуации с которыми следует ознакомиться.
Например, если на данный момент у покупателя нет той суммы денег, которой бы хватило на покупку нового имущества, то выход из ситуации есть. Ведь всегда можно воспользоваться услугами кредитной организации, взяв денежные средства по ипотечному кредиту.
В результате чего возникает такая ситуация? Естественно, все желают избежать мошенничества и сделать это вполне возможно, если подходить к подобным вопросам отвественно. Как правило, современные банковские организации перечисляют денежные средства по подобным сделкам, это происходит в тот момент, когда собственник вступает в права.
Это является логичным и правильным условием, так как эти денежные средства принято считать целевыми. Все что остается продавцу, так это немного подождать, чтобы можно было заполучить денежную сумму в полном объеме.
Нужно понимать, что в связи с широким распространением ипотечного кредитования, его спросом и популярностью, как правило сделки подобного рода стали обыденными. Это значит, что в случае необходимости всегда можно ими воспользоваться точно зная, что никто не пожелает вас обмануть.
Конечно, чтобы все было именно так, нужно следовать перечисленным рекомендациям и нехитрым советам. Договор должен оформляться тщательным и правильным образом, все его пункты должны быть рассмотрены сторонами.
Виды рассроченной оплаты при покупке недвижимости
Основные виды рассрочки: процентная и беспроцентная, с начальным взносом (задатком) или без него. Различают также краткосрочные и долго-срочные графики оплаты.
Важно! Условия рассрочки должны быть обязательно прописаны в договоре или дополнении к нему.
Рассмотрим основные варианты оплаты с рассрочкой подробнее. Задаток и выплата остатка. Объем задатка, который передается еще до оформления купчей, определяется по соглашению сторон. Это может быть 10% или 30%, все зависит от достигнутого компромисса.
Для оформления задатка подписывается предварительный договор купли-продажи, в котором указывается внесенная сумма, а также все основные условия будущего основного договора.
Далее остаток вносится в соответствии с графиком платежей, установленным соглашением в четко оговоренные даты. Если покупатель отказывается от сделки, то задаток не возвращается. Задаток и остаток с ежемесячной оплатой процентов. Если предусмотрена процентная рассрочка, то в договоре указывается процентная ставка, а также полная сумма платежа с учетом «тела» задолженности и процентов. Размер ставки определяется ключевой ставкой Банка России или договором.
Начисление процентов на проценты (сложные проценты) не допускается, если иное не установлено законом (ст. 395 Гражданского кодекса России). Ежемесячные платежи без внесения задатка. Редко, но все же иногда случается вариант рассрочки вообще без задатка.
К примеру, на рынке Москвы его практикуют всего несколько застройщиков социального жилья. В этом случае стоимость квартиры делится на равные части, которые покупатель должен будет оплачивать с процентами или без них в оговоренные сроки. Это вариант очень выгоден покупателю, но нужно изучать договор на предмет скрытых «ловушек» и подвохов.
Необязательные условия
Не следует считать, что необязательные условия имеют более низкую важность по отношению к остальным. Всё то, что указано в договоре порождает юридические последствия. Необязательными условия становятся только в силу того, что ни один нормативный акт не указывает прямо на то, что они должны присутствовать в договоре. Однако, если какое-то из необязательных условий сделки не будет исполнятся, то это может послужить причиной для признания её недействительной.
По мере наличия необходимости и по взаимной договорённости в договоре указывают:
• порядок проведения денежных расчетов;
• порядок передачи квартиры покупателю;
• данные о состоянии квартиры, в том числе и о наличии каких-то устранимых и неустранимых дефектов;
• сроки физического и юридического освобождения квартиры;
• данные о задолженностях по коммунальным платежам, если они имеются, и всё то, что с этим связано, к примеру, обязательство продавца их оплатить;
• сторону, которая несёт риск при возникновении существенных обстоятельств, относящихся к ст. 451 ГК РФ;
• порядок разрешения споров и распределения ответственности;
• кто берёт на себя обязательство по оплате расходов по сделке;
• основания для расторжения договора.
Какие-то частные обстоятельства могут стать причиной для появления в договоре дополнительных разделов и пунктов иного характера. Главное, чтобы ни один из них не противоречил законодательству. Наличие условий, которые противоречат нормативным актам РФ, может стать основанием для последующего признания сделки ничтожной, что ведёт к её недействительности. Чаще всего такое происходит в силу того, что в консенсуальных сделках можно указывать множество собственных условий, которые будут иметь силу в случае, если они не противоречат закону. Но некоторые из них связаны со спорными ситуациями, а факт противоречия далеко не всегда удаётся обнаружить даже в судах. Поэтому при составлении договора нужно исходить из принципа разумной достаточности и не пытаться описывать все возможные сценарии развития событий.