Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор мены между близкими родственниками». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Договор мены составляется на белом листе бумаги формата А4 в печатной или письменной форме. Лист должен быть чистым, гладким, не мятым. Использовать нужно чернило черного или синего цвета, в случае печатного варианта – стандартный шрифт и размер текста, без отступов, дополнительных символов и цветных выделений. Заверяется документ нотариально, специалист проверяет правильность соглашения с юридической точки зрения, а также выясняет все тонкости обмена, например, насколько доля сторон равносильная.
Отдельного закона, который бы полностью регулировал эту процедуру, нет, но есть ряд статей в разных законодательных актах.
- Статья 567 Гражданского Кодекса Российской Федерации гласит, что каждая сторона берет на себя обязанности передать в распоряжение другой стороны один товар. Каждая из сторон признается одновременно и продавцом, обязующимся продать, и покупателем, обязующимся принять.
- Статья 31 ГК РФ. Объясняет процедуру обмена: если обмениваемые объекты имуществом имеют одинаковую стоимость, соглашение считается равноценным, если разную – неравноценным и предполагает доплату одной из сторон. Сделка проводится только с объектами недвижимость, мена доли квартиры на деньги невозможна, это уже будет договор купли-продажи.
- Информационное письмо от 24.09.2002 г. под №69. Разъясняет нюансы, касающиеся количества и наименований объектов, подлежащих мене.
Практика показывает, что наличие многих нюансов, которые обычно возникают во время подобных соглашений, требуют обращения к реальным договорам, уже закрепленным в судовом порядке. Почерпнуть информацию можно на официальном сайте районного суда.
Гражданское законодательство не разделяет обмен и процедуру продажи недвижимости. Обе процедуры регулируются одними нормами закона, прописанными в главах 30 и 31 ГК. Однако в отличие от продажи, в которой один участник (продавец) передает недвижимость другому (приобретателю), получая оплату в денежном эквиваленте, каждый участник мены является как продавцом имущества, так и его покупателем (ст. 567 ГК), поэтому в договоре они именуются сторонами под номерами один и два.
Собственник вправе обменять свое имущество на любое другое. В идеале бартер подразумевает обмен аналогичных объектов при этом возможны исключения:
- обмен с доплатой (например, меньшая площадь меняется на большую);
- размен жилплощади (одна большая квартира на несколько маленьких);
- обмен разных видов имущества (квартиру на автомобиль, ценные бумаги, жилой дом и т. д.).
С точки зрения закона термины «обмен» и «мена» различаются. При этом на практике употребление обоих понятий не является ошибочным.
Так под обменом понимается сделка с государственными квартирами (ст.72 ЖК). Стороны договора не являются собственниками, а имеют статус нанимателей муниципального жилья. Процедура обмена регламентируется не только гражданским, но и жилищным кодексом, а для осуществления операции обязательно требуется разрешение от Администрации.
Участники мены – владельцы квартир и имеют право распоряжаться ими так, как пожелают, разрешений не требуется.
Оставить комментарий к документу
Считаете документ неправильным? Оставьте комментарий, и мы исправим недостатки. Без комментария оценка не будет учтена!
Спасибо, ваша оценка учтена. От вашей активности качество документов будет расти.
| Здесь вы можете оставить комментарий к документу «Образец. Договор мены жилой площади», а также задать вопросы
, связанные с ним. Если вы хотите оставить комментарий с оценкой , то вам необходимо оценить документ вверху страницы Ответ для |
Исходя из законодательства мена квартиры рассматривается как возмездная передача (продажа), соответственно владелец должен получить выгоду. Такая выгоды, в соответствии со ст. 217 НК РФ подлежит налогообложению (НДФЛ). Сумма налога устанавливается исходя из времени владения квартирой. Равно как при продаже, налог с обмена составляет 13% от прибыли, превышающей миллион рублей.
Такой налог выплачивается до 15 июля, следующего после оформления сделки года. Декларация, в которой прописывается получение дохода, направляется в ФНС РФ до 30 апреля.
Официально установлен только один вариант освобождения от уплаты НДФЛ с продажи или мены – если время владения квартирой превышает трехгодичный срок. Даже если соглашение оформлено между близкими родственниками, осуществить уплату НДФЛ необходимо. Однако в случае обмена действует правило, по которому, если обмениваемое имущество равноценно и ни одна из сторон не получила от сделки выручку, налог не выплачивается
.
Лицо уплатившее взнос в государственную казну вправе получить с данных средств налоговый вычет.
Судебная практика по договору мены
В основном судебная практика по договору мены связана с двумя типами нарушений при заключении указанной сделки:
- Судом отменяются сделки, если ее суть не заключается именно в обмене квартиры, то есть если подразумевается иная сделка (например, купли-продажи). В данном случае необходимо внимательно относится к составлению договора и не допускать аналогичную фактическую ошибку.
- Отмене подлежат договоры, которые не содержат в себе все существенные условия. Также нельзя допускать нарушения обязанности нотариального удостоверения договора в случае, если собственником является несовершеннолетнее лицо или если квартира находится в долевой собственности.
Тема 9. ДОГОВОР ХРАНЕНИЯ
В соответствии с п. 1 ст. 886 ГК по договору хранения одна сторона (хранитель) обязуется хранить вещь, переданную ей другой стороной (поклажедателем), и возвратить эту вещь в сохранности.
Приведенная норма содержит классическое определение договора хранения, согласно которому данный договор является односторонним (обязанное лицо-хранитель), безвозмездным и реальным. Однако такое определение в основном соответствует отношениям, складывающимся по поводу хранения вещей в бытовой сфере. В тех же случаях, когда в качестве хранителя выступает коммерческое юридическое лицо либо индивидуальный предприниматель, осуществляющий хранение в качестве одной из целей своей профессиональной деятельности, т.е. профессиональный хранитель, договор хранения приобретает иной характер. В профессиональной сфере он выступает как двусторонний, возмездный и, как правило, консенсуальный договор.
Под вещью как объектом хранения понимается движимое имущество (кроме хранения в порядке секвестра, объектом которого являются и недвижимые вещи). При этом имеется в виду как индивидуально-определенная вещь, так и вещь, определяемая родовыми признаками.
Допустимость в качестве объекта хранения вещи, определяемой родовыми признаками, позволяет использовать вариант «хранения с обезличением» (ст. 890 ГК), который предполагает смешение вещей одного поклажедателя с вещами того же рода других поклажедателей. Однако такой вид хранения допускается, только когда его применение прямо предусмотрено сторонами в договоре.
Как и другие виды услуг, по общему правилу хранение должно осуществляться обязанным субъектом лично.
В отличие от предмета договора срок хранения по смыслу ст. 889 ГК не является существенным условием договора. Он устанавливается в договоре или определяется исходя из условий договора, т.е. в соответствии с разумным сроком сохранности вещи, сданной на хранение, или сохранения ею какого-либо полезного свойства. Срок хранения может также определяться моментом востребования вещи поклажедателем (п. 2 ст. 889 ГК).
Форма при заключении договора хранения определяется в зависимости от вида и обстоятельств его заключения по общим правилам ст. 161 ГК. Если сторонами договора являются граждане (бытовое хранение), они должны заключать данный договор в письменной форме лишь в случаях, когда стоимость переданной на хранение вещи превышает не менее чем в 10 раз установленный законом минимальный размер оплаты труда. Консенсуальный договор хранения, т.е. договор, предусматривающий обязанность хранителя принять вещь на хранение в будущем, должен быть заключен в письменной форме независимо от состава участников этого договора и стоимости вещи, передаваемой на хранение. При наличии чрезвычайных обстоятельств (пожаре, стихийном бедствии, внезапной болезни, угрозе нападения и т.п.) договор хранения может заключаться в устной форме. Соответственно, факт передачи вещи на хранение в указанных случаях может подтверждаться свидетельскими показаниями.
Простая письменная форма договора хранения считается соблюденной, если принятие вещи на хранение удостоверено хранителем выдачей поклажедателю:
• сохранной расписки, квитанции, свидетельства или иного документа, подписанного хранителем;
• номерного жетона (номера), иного (легитимационного) знака, удостоверяющего прием вещей на хранение, если такая форма подтверждения приема вещей на хранение предусмотрена законом или иным правовым актом либо обычна для данного вида хранения.
Несоблюдение простой письменной формы договора хранения не лишает стороны права ссылаться на свидетельские показания в случае спора о тождестве вещи, принятой на хранение, и вещи, возвращенной хранителем (ст. 887 ГК).
К числу обязанностей поклажедателя относится обязанность при сдаче вещи на хранение предупредить хранителя об опасных свойствах вещи.
По истечении обусловленного срока хранения или срока, предоставленного хранителем для обратного получения вещи на основании п. 1 ст. 899 ГК, поклажедатель обязан немедленно забрать вещь, переданную на хранение.
Если хранение осуществляется на возмездной основе, важнейшей обязанностью поклажедателя является уплата хранителю вознаграждения за хранение. Согласно ст. 896 ГК, если договором хранения не предусмотрено иное, вознаграждение за хранение должно быть уплачено хранителю по окончании хранения, а если оплата хранения предусмотрена по периодам, оно должно выплачиваться соответствующими частями по истечении каждого периода.
Если по истечении срока хранения находящаяся на хранении вещь не взята обратно поклажедателем, он обязан уплатить хранителю соразмерное вознаграждение за дальнейшее хранение вещи. Это правило применяется и в случае, когда поклажедатель обязан забрать вещь до истечения срока хранения.
Если иное не предусмотрено договором, расходы на хранение вещи, которые должен нести хранитель, включаются в вознаграждение за хранение. При безвозмездном хранении вещи поклажедатель обязан возместить хранителю произведенные им необходимые расходы на хранение вещи, если законом или договором хранения не предусмотрено иное (ст. 897 ГК).
Обязанностью хранителя является прежде всего обязанность принять вещь на хранение. Однако, если иное не предусмотрено договором, он освобождается от этой обязанности в случае, когда в обусловленный договором срок вещь не будет ему передана (п. 2 ст. 888 ГК).
Основную обязанность хранителя составляет хранение вещи. Хранение вещи представляет собой не что иное, как обеспечение ее сохранности. Согласно ст. 891 ГК хранитель обязан принять все предусмотренные договором хранения меры для того, чтобы обеспечить сохранность переданной на хранение вещи. Хранитель во всяком случае должен принять для сохранения переданной ему вещи меры, обязательность которых предусмотрена законом, иными правовыми актами или в установленном ими порядке (противопожарные, санитарные, охранные и т.п.). При отсутствии в договоре условий о таких мерах или неполноте подобных условий хранитель должен принять для сохранения вещи меры, соответствующие обычаям делового оборота и существу обязательства, в том числе свойствам переданной на хранение вещи, если только необходимость принятия этих мер не исключена договором. Если хранение осуществляется безвозмездно, хранитель обязан заботиться о принятой на хранение вещи не менее чем о своих вещах.
Хранитель не вправе без согласия поклажедателя пользоваться переданной на хранение вещью, а равно предоставлять возможность пользования ею третьим лицам, за исключением случаев, когда пользование хранимой вещью необходимо для обеспечения ее сохранности и не противоречит договору хранения (ст. 892 ГК).
Хранитель, принявший вещь, обязан хранить ее в течение обусловленного договором хранения срока либо в течение срока, определяемого исходя из условий договора, либо до момента востребования вещи поклажедателем. Если срок хранения вещи определен моментом ее востребования, хранитель вправе по истечении обычного при данных обстоятельствах срока хранения вещи потребовать от поклажедателя взять обратно вещь, предоставив ему для этого разумный срок. Неисполнение поклажедателем данной обязанности влечет последствия, предусмотренные ст. 899 ГК.
Хранитель обязан по первому требованию возвратить поклажедателю или лицу, указанному им в качестве получателя, ту самую вещь, которая была передана на хранение, если договором не предусмотрено хранение с обезличением. Вещь должна быть возвращена хранителем в том состоянии, в котором она была принята на хранение, с учетом ее естественного ухудшения, естественной убыли или иного изменения вследствие ее естественных свойств. Одновременно с возвратом вещи хранитель обязан передать плоды и доходы, полученные за время ее хранения, если иное не предусмотрено договором хранения (ст. 900, 904 ГК).
Тема 27. ПРАВО НА СЕЛЕКЦИОННОЕ ДОСТИЖЕНИЕ
Институту права на селекционное достижение посвящена гл. 73 части четвертой ГК. Согласно ст. 1408 ГК автору селекционного достижения, отвечающего условиям предоставления правовой охраны, предусмотренным данным Кодексом, принадлежат следующие интеллектуальные права:
• исключительное право;
• право авторства.
В случаях, предусмотренных ГК, автору селекционного достижения принадлежат также другие права, в том числе:
• право на получение патента;
• право на наименование селекционного достижения;
• право на вознаграждение за использование служебного селекционного достижения.
Согласно норме ст. 1410 ГК автором селекционного достижения признается селекционер – гражданин, творческим трудом которого создано, выведено или выявлено селекционное достижение.
В соответствии со ст. 1412 ГК объектами интеллектуальных прав на селекционные достижения являются сорта растений и породы животных, зарегистрированные в Государственном реестре охраняемых селекционных достижений, если эти результаты интеллектуальной деятельности отвечают установленным ГК требованиям к таким селекционным достижениям. При этом сортом растений является группа растений, которая независимо от охраноспособности определяется по признакам, характеризующим данный генотип или комбинацию генотипов, и отличается от других групп растений того же ботанического таксона одним или несколькими признаками. Охраняемыми категориями сорта растений являются клон, линия, гибрид первого поколения, популяция. Породой животных является группа животных, которая независимо от охраноспособности обладает генетически обусловленными биологическими и морфологическими свойствами и признаками, причем некоторые из них специфичны для данной группы и отличают ее от других групп животных.
Условия охраноспособности селекционного достижения установлены в ст. 1413 ГК. Согласно данной статье патент выдается на селекционное достижение, отвечающее критериям охраноспособности и относящееся к ботаническим и зоологическим родам и видам, перечень которых устанавливается федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим нормативно-правовое регулирование в сфере сельского хозяйства. В настоящее время таким органом является Министерство сельского хозяйства РФ (Минсельхоз России).
Критериями охраноспособности селекционного достижения являются:
• новизна;
• отличимость;
• однородность;
• стабильность.
Сорт растений и порода животных считаются новыми, если на дату подачи заявки на выдачу патента семена или племенной материал данного селекционного достижения не продавались и не передавались иным образом селекционером, его правопреемником или с их согласия другим лицам для использования селекционного достижения:
• на территории Российской Федерации ранее чем за один год до указанной даты;
• на территории другого государства ранее чем за четыре года;
• или, если это касается сортов винограда, древесных декоративных, древесных плодовых культур и древесных лесных пород, ранее чем за шесть лет до указанной даты.
Селекционное достижение должно явно отличаться от любого другого общеизвестного селекционного достижения, существующего к моменту подачи заявки на выдачу патента. При этом общеизвестным селекционным достижением является селекционное достижение, данные о котором находятся в официальных каталогах или справочном фонде либо которое имеет точное описание в одной из публикаций. Кроме того, подача заявки на выдачу патента также делает селекционное достижение общеизвестным со дня подачи заявки при условии, что на селекционное достижение был выдан патент.
Растения одного сорта, животные одной породы должны быть достаточно однородны по своим признакам с учетом отдельных отклонений, которые могут иметь место в связи с особенностями размножения.
Наконец, селекционное достижение считается стабильным, если его основные признаки остаются неизменными после неоднократного размножения или в случае особого цикла размножения – в конце каждого цикла размножения.
Согласно норме ст. 1415 ГК патент на селекционное достижение удостоверяет приоритет селекционного достижения, авторство и исключительное право на селекционное достижение. Объем охраны интеллектуальных прав на селекционное достижение, предоставляемой на основании патента, определяется совокупностью существенных признаков, зафиксированных в описании селекционного достижения (п. 2 ст. 1415 ГК).
В соответствии со ст. 1416 ГК автор селекционного достижения имеет право на получение авторского свидетельства, которое выдается федеральным органом исполнительной власти по селекционным достижениям и удостоверяет авторство.
Нюансы заключения договора мены квартир
На переход права собственности на жилое помещение не влияет принадлежность владельцев к определенной категории. Именно поэтому можно оформить договор обмена квартиры между родственниками, а также любыми лицами, имеющими в собственности жилое помещение. При этом в отличие от купли либо продажи жилья, мена будет осуществляться по так называемой упрощенной схеме, состоящей всего из нескольких действий:
- поиск жилого помещения;
- оценка квартир и обсуждение условий обмена;
- заключение договора;
- перерегистрация прав собственности в Росреестре.
Договор оформляется один на оба жилых объекта. Процесс может занять всего несколько дней, переехать можно уже через 5–7 дней. Во избежание спорных моментов, а также изменения решения в процессе переоформления желательно оформить предварительный договор обмена квартирами, который в силу ст.429 ГК РФ может выступить основанием для понуждения к заключению основного соглашения.
Мена и обмен жилых помещений
С точки зрения лингвистической слова «мена» и «обмен» практически не различимы, однако с юридической точки зрения это разные категории. При этом конечно же договор мены возник значительно раньше, чем договор обмена, и, вероятно, раньше, чем даже договор купли-продажи.
С расширением рынка недвижимости в жилищной сфере широкое распространение получил договор мены жилого помещения. В соответствии со ст. 567 ГК РФ по договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность один товар в обмен на другой. По такому договору собственник жилого помещения может обменять принадлежащее ему жилище на любое имущество, которое не изъято из гражданского оборота. Например, на другое жилье, автомобиль, гараж, предприятие, ювелирное изделие, ценные бумаги и т.п.
Если происходит мена одного жилища на другое, то каждый участник договора должен обладать правом собственности на обмениваемое помещение, при этом каждый из участвующих в договоре считается соответственно продавцом жилого помещения, которое он передает, и покупателем жилища, которое он получает. В связи с этим договор мены имеет много общего с договором купли-продажи. При мене жилье обменивается на какое-либо имущество (в данном случае — на жилье), а при купле-продаже жилое помещение также обменивается, только на специфическое имущество — деньги.
Правовое регулирование отношений по договору мены осуществляется в большинстве своем по тем же правилам, что и по договору купли-продажи (предмет, форма, переход права собственности, права и обязанности сторон и т.п.).
Прежнее гражданское законодательство предусматривало только мену равноценного имущества. Сегодня данное положение остается лишь общим правилом. Обмениваемые жилые помещения предполагаются равноценными. Вместе с тем ГК РФ предусматривает возможность заключения договора мены неравноценными товарами. В таких случаях сторона, обязанная передать помещение, цена которого ниже цены жилья, предоставляемого в обмен, должна оплатить разницу в ценах непосредственно до или после исполнения ее обязанности передать жилое помещение, если иной порядок оплаты не предусмотрен договором (п. 2 ст. 568 ГК РФ). Например, договором мены может быть предусмотрен обмен пятикомнатной квартиры на две двухкомнатные либо на трехкомнатную и автомобиль.
Право собственности на меняемые жилые помещения возникает у каждой стороны с момента государственной регистрации по месту нахождения жилья. Например, при мене жилья, расположенного в г. Москве, на жилище, находящееся в г. Екатеринбурге, каждый переход права собственности следует регистрировать отдельно, соответственно в г. Москве и в г. Екатеринбурге.
Раскрепощение гражданского оборота, в том числе и в жилищной сфере, отодвинуло из первых рядов сделок с жильем договоры обмена жилых помещений: во второй половине 90-х гг. XX в. на первом месте была приватизация, в настоящее время — купля-продажа жилых помещений. Между тем, по нашему глубокому убеждению, обмен не стоит «сбрасывать со счетов». При таком договоре стороны не оперируют деньгами. Следовательно, нет соблазнов потратить их на другие цели, нет возможности их похитить и т.д., и т.п.
Кроме удовлетворения интересов сторон договора обмены жилых помещений имеют большое социальное значение: они (обмены) во многом влияют на снижение спроса на жилье. При возможности свободного совершения договоров обмена граждане, имеющие жилище, часто могут самостоятельно решать свои жилищные проблемы: разрешать семейные конфликты, объединять семьи, переезжать в более удобную часть города (что кроме всего прочего снижает затраты органов местного самоуправления, поскольку ослабляет нагрузку на дотируемый общественный транспорт), выехать в другой населенный пункт и т.д., и т.п. При этом, как верно отмечается в литературе, для обмена не требуется указывать причину, испрашивать у кого-либо разрешения, так как при этом гражданин реализует не привилегию, а субъективное правомочие на распоряжение жилым помещением в пределах, установленных законом.
Договор обмена жилыми помещениями известен отечественному законодателю и исследователям права с 20-х гг. прошлого столетия.
В Постановлении ЦИК и СНК СССР от 4 января 1928 г. содержались нормы, регулирующие порядок обмена жилыми помещениями.
Такой договор рассматривался как способ передачи одними гражданами другим жилых помещений, относящихся к государственному или общественному жилищному фонду, а также жилых помещений, принадлежащих жилищным или жилищно-строительным кооперативам.
Природа отношений, вытекающих из подобных сделок, была обстоятельно проанализирована в трудах цивилистов. Можно с большой долей уверенности сказать, что на тот момент основной теоретической проблемой, связанной с договором обмена жилых помещений, являлся вопрос о судьбе жилищных правоотношений. Одни авторы утверждали, что такой договор влечет прекращение одних жилищных правоотношений и возникновение других; другие полагали, что такое соглашение порождает изменение договора найма жило��о помещения — перемену лиц в обязательстве. В современной литературе также можно встретить различные суждения на данную тему.
Вопрос об обмене жилыми помещениями между нанимателями и членами жилищно-строительных кооперативов, с одной стороны, и собственниками — с другой, долгое время был дискуссионным, но не выходил за рамки теоретических исследований. Многие аналитики, опираясь на действовавшее в тот момент законодательство, указывали на недопустимость таких сделок. Некоторые исследователи высказывались за допущение таких обменов.
Шло постепенное вовлечение жилых помещений в гражданский оборот. В указе Президента Союза ССР от 19 мая 1990 г. «О новых подходах к решению жилищной проблемы в стране и мерах по их практической реализации»3 кроме всего прочего подчеркивалась необходимость снятия необоснованных ограничений при обмене жилых помещений и разрешения обмена жилищ, принадлежащих на праве собственности гражданам, на жилые помещения государственного, кооперативного и общественного жилищных фондов. Однако в то время в силу отсутствия механизма осуществления такого обмена широкого практического применения данный договор не нашел.
Нельзя не обратить внимание на то, что еще до распада Союза ССР в Узбекистане и Азербайджане данный вопрос был решен достаточно определенно. Так, в Азербайджанской ССР Постановлением Совета Министров от 14 июня 1988 г. № 207 был разрешен обмен жилых помещений в домах государственного и общественного жилищных фондов, а также в домах жилищно-строительных кооперативов на жилые дома (части дома), принадлежавшие гражданам на праве собственности.
С принятием законов Союза ССР и РСФСР «О собственности», и в особенности Закона РСФСР «О приватизации жилищного фонда в РСФСР», стала очевидной необходимость регулирования осуществления договоров обмена, где объектами выступали бы не только жилые помещения, занимаемые по договору найма, но и жилье, принадлежащее на праве собственности. О возможности заключения договоров обмена жилыми помещениями прямо говорили исследователи жилищного права.
Договор об обмене квартирами
Договор об обмене квартиры – сделка, по которой стороны обязуются передать в собственность друг другу квартиры, то есть каждая сторона выступает в роли продавца и покупателя.
Договор обмена квартир обладает характерными признаками, позволяющими отличать его от иных гражданско-правовых обязательств. По правовой природе этот договор является бартерной сделкой. Суть данной сделки состоит в том, что обмен происходит без привлечения денежных средств либо привлечения их в размере доплаты, если квартиры по договору признаются неравноценными.
Многие опасаются сделок с недвижимостью именно из-за того, что они связаны с весомыми денежными суммами, именно поэтому договор мены квартиры является альтернативой сделкам купли-продажи квартир. Безусловно, поиск подходящих вариантов для обмена может затянуться надолго и подобные сделки на рынке недвижимости встречаются теперь нечасто.
Операции с обменом жилья распространены в муниципальном сегменте, поскольку с 1 марта 2005 г. обмен квартир, находящихся в собственности, на квартиры муниципального (государственного) фондов действующим законодательством РФ запрещены.
Основными условиями договора об обмене квартир являются: определение предмета договора (адресов квартир) и цены объектов, установленной сторонами договора.
Лица, имеющие право на пользование квартирой (зарегистрированные по данному адресу или заключившие договор найма квартиры) должны сохранить свои права и в новой квартире. Если это условие в договоре не закреплено, то он считается не заключенным.
Договор об обмене квартир заключается в простой письменной форме, хотя по соглашению сторон форма договора может быть нотариальной. Договор должен пройти государственную регистрацию в Росреестре и с этого момента считается заключенным.
После процедуры государственной регистрации договора и перехода права собственности стороны подписывают передаточный акт, чем осуществляется окончательная передача квартир по договору обмена.
Если одна из сторон уклоняется от подписания передаточного документа на условиях договора, это должно расцениваться как отказ продавца от передачи имущества, а покупателя – от обязанности это имущество принять.
Если собственником квартиры, участвующей в договоре обмена, является несовершеннолетний или недееспособный гражданин, от его имени действуют родители, опекуны или иные лица (п.1 ст. 28, п. 2 ст.29 ГК РФ).
Если сторона договора — гражданин в возрасте от 14 до 18 лет или лицо, ограниченное в дееспособности на основании решения суда, то договор подписывается ими самостоятельно, но в договоре обязательно должно быть письменное согласие лиц (п. 1 ст. 26 и п. 1 ст.30 ГК РФ).
В случае если квартира находится в совместной собственности супругов, для такого договора необходимо заверенное нотариусом согласие обоих.
Не допускается заключение договора обмена на квартиры, находящиеся в аварийных домах или домах, предназначенных под снос.
Не подлежат обмену квартиры с перепланировкой без соответствующего разрешения. Обмен также невозможен, если по результатам сделки жилищные условия одной из сторон существенно ухудшаются, а граждане переходят в разряд нуждающихся в улучшении жилищных условий.
Существует еще немало нюансов, немаловажных при заключении договора обмена квартиры. Любая подобная сделка содержит особенности и сложности, и требует индивидуального подхода и тщательной юридической проверки документов.
Нужно ли платить налог при обмене квартиры?
При продаже недвижимости с прибылью чаще, чем раз в 5 лет, нужно платить подоходный налог – 13 процентов от чистого дохода. Т.е., если А. купил квартиру в 2018 г. за 5 млн. рублей, а продал в 2021 г. за 10 млн., ему придётся подать декларацию и перечислить государству 13% от разницы в 5 миллионов, или 650 тысяч рублей.
Поскольку согласно ст.567 ГК РФ к договору мены применяются правила сделки купли-продажи, то и налог в схожей ситуации платить придётся. Но есть нюанс! Например, подлежат обмену две равноценные квартиры, рыночная стоимость которых выросла. В договорах можно указать цифру, которая устроит обе стороны (например, цену при приобретении/создании). В этом случае платить налог не придётся. Прямого нарушения закона нет, поскольку участники вправе определить любую цену.
Что если цена квартир при обмене не совпадает?
Чаще всего цену квартир при обмене нужно уравновесить доплатой с одной из сторон. Размер доплаты определяют по итогам процедуры оценки. Важно сказать, что доплата не обязательно деньги: это может быть мебель, новый ремонт, движимое имущество, нежилые объекты (гараж или место в паркинге, подсобное помещение, кладовая) и т. д. В некоторых случаях несколько лотов продаются, чтобы на вырученные деньги купить один, и наоборот. Таким образом, в сделке участвует целый комплекс разнообразного имущества, которое обязательно должно быть описано в договоре. Грамотно оформить такой документ можно только в агентстве недвижимости, поскольку он требует участия квалифицированных риелторов, оценщиков и юристов.
Какие риски при обмене приватизированной квартиры на муниципальную?
Возможен ли обмен жильем между городами?
Данное право закреплено статьей 72 ЖК РФ. Для совершения обмена нанимателю социального жилья требуется получить согласие на сделку у проживающих совместно с ним членов семьи, а также у уполномоченного представителя муниципального либо государственного жилого фонда (далее обозначается наймодатель). Причем последнее требование закона распространяется и на членов семьи нанимателя, временно отсутствующих. Кроме того, члены семьи нанимателя могут выступать инициаторами такого обмена.
В связи с этим часто возникают ситуации, когда наймодатель не дает согласия на обмен нанимателю, либо последний отказывается это делать, несмотря на настояние совершить обмен проживающих с ним членов семьи. В этом случае возможна реализация предоставленных законом прав через обращение в суд с иском о требовании осуществить принудительный обмен.
Каждая сторона в суде должна обосновать свои доводы. Решение судья принимает на основании всестороннего изучения представленных доказательств. При выявлении нарушений требований, предъявляемых к обмену жилых помещений, суд выносит соответствующее решение: с этим часто возникают ситуации, когда наймодатель не дает согласия на обмен нанимателю, либо последний отказывается это делать, не смотря на настояние совершить обмен проживающих с ним членов семьи. В этом случае возможна реализация предоставленных законом прав через обращение в суд с иском о требовании осуществить принудительный обмен.
Процедура обмена между нанимателями
Юридическим основанием для заключения договора выступает обращение всех нанимателей двух объектов недвижимости к наймодателю для получения согласия. Несмотря на требование законодательства об обязательном наличии указанного одобрения договора, наймодатель не может в произвольном порядке отказать в реализации права на обмен.
Исходя из анализа норм ЖК РФ, порядок действий сторон при совершении обмена будет состоять из следующих этапов:
- поиск потенциального варианта обмена жильем, занимаемым на условиях соцнайма;
- получение одобрения от всех жильцов двух помещений, в том числе временно не проживающих граждан;
- составление единого письменного документа – договора обмена;
- направление указанного соглашения в адрес обоих наймодателей;
- проверка наймодателями условий обмена и установление наличие или отсутствие оснований для отказа, регламентированных в ст. 73 ЖК РФ;
- при наличии одобрения соглашения обоих наймодателей происходит расторжение действующих договоров соцнайма и одновременное оформление новых соглашений соцнайма.
На проверку условий обмена и одобрение договора у наймодателей есть 10 дней, по истечении этого срока граждане имеют право требовать переоформления договоров соцнайма в принудительном порядке.
Обратите внимание! Так как жильцы не являются собственниками объектов, они не могут включать в договор условие об установлении каких-либо выплат при обмене. Договор с помещениями, принадлежащими на условиях соцнайма, носит безвозмездный характер.
Типичными случаями обмена являются различные варианты улучшения жилищных условий:
- размер муниципальных квартир при разводе супругов;
- переезд в другое жилье для улучшения транспортной доступности к новому месту работы или учебы;
- регистрация брака между владельцами и обмен двух помещений на одну квартиру;
- изменение этажности проживания для улучшений условий жизни граждан с ограниченными возможностями.
Отказ в проведении обмена со стороны наймодателей может быть обусловлен только нормами закона. В ЖК РФ установлено только шесть возможных ситуаций, при которых обмен может быть запрещен:
- к участникам обмена заявлено исковое требование о расторжении или изменений соглашения соцнайма;
- в судебных органах находится иск об оспаривании права пользования объектом;
- если в соглашении фигурирует помещение, обладающее признаками непригодности для проживания граждан;
- уполномоченными органами утверждено официальное решение о сносе дома;
- если предстоит капитальный ремонт здания с переустройством помещений;
- если по итогам реализации обменного соглашения в коммунальную квартиру переселяются субъект, обладающий тяжелыми разновидностями хронических заболеваний.
Нюансы при оформлении договора
Такой документ заключают исключительно собственники недвижимости. Его основные пункты прописаны в ст. 567 Гражданского кодекса РФ.
При составлении текста договора мены в нем обязательно указываются существенные условия сделки, а именно:
- наименования, адреса, реквизиты сторон – владельцев жилья;
- дата, место заключения;
- подробное описание жилья –адрес, этаж, сведения о доме, общая и жилая площадь, техническая информация;
- недостатки жилья (полное описание);
- стоимость доплаты, если происходит неравноценный обмен;
- обязательство сторон – передача в указанный срок недвижимого имущества;
- порядок урегулирования спорных моментов;
- ответственность продавцов.
Указывать стоимость недвижимости в тексте не обязательно.