Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как перевести коммерческую недвижимость в жилую в 2023 году?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Все действия по переводу должны происходить в определенной последовательности. Первым делом, от местных органов, отвечающих за жилой фонд (департамент городского имущества, комитеты имущественных отношений и пр.) нужно получить разрешающие документы на перевод здания (помещения) из нежилого в жилое. Такое решение принимается на протяжении 48 трудодней, после чего владелец получает положительный или отрицательный ответ. При обоснованном письменном отказе, собственник на протяжении 3 месяцев имеет право апеллировать его судебным рассмотрением.
При органах местной власти функционируют жилищные комиссии, которые принимают решения о возможности перевести то или иное нежилое помещение в жилое, либо об отказе. Процедура перевода нежилого здания (помещения) в жилое начинается со сбора документации, которая затем подается собственником соответствующим инстанциям. Помимо письменного ходатайства владельца о смене статуса, нужно предоставить следующие бумаги:
- правоустанавливающие бумаги на объект недвижимости (допускается предоставление нотариально заверенных копий);
- подробное описание строения, выраженное техническим паспортом (обязательно фиксируются все перестройки, перепланировки, если таковые имели место);
- предоставленный жилищно эксплуатационным участком план дома поэтажный;
- письменное согласие всех соседей.
Новые правила перевода: что усложнили
Формально до 2019 года согласия всех жильцов многоквартирного дома на перевод помещения в нежилое не требовалось. Но его приходилось получать, если перевод предусматривал действия с общим имуществом. Теперь обязательным условием для изменения статуса жилья стал отдельный вход. После перевода помещения из жилого в нежилое должна быть исключена возможность доступа к жилым помещениям. Это правило усложнило возможность перевода некоторых помещений, даже если на это будет согласие жителей, которое также не просто получить.
До 2019 года предприимчивым гражданам для изменения статуса помещения с жилого на нежилое было достаточно получить разрешение органа местного самоуправления. Теперь же коммерческое использование квартиры можно осуществлять только с письменного согласия соседей, остальные жители выражают мнение на общем собрании. Предпринимателям для перевода требуется подать не только заявление о переводе назначения, его технический план и согласовать перепланировку (установку нового входа), но и получить подписи всех жильцов примыкающих квартир и результаты голосования на собрании собственников жилья.
Зачем переводить «жилье» в «нежилье»
В 1990-х — начале 2000-х переводить жилые помещения в нежилые на первых этажах домов было популярно. Основной причиной можно назвать недостаточную торговую инфраструктуру во многих районах Москвы (и других городов), особенно в спальных. Квартиры на первых этажах активно переводили в нежилые помещения и открывали там магазины и другие востребованные жителями предприятия сферы услуг. Это было выгодно и продавцам, и покупателям. Поскольку продажа квартиры с такой целью была дороже, для предпринимателей появилась возможность открыть бизнес в удобном месте, для собственников таких помещений доходность от сдачи в аренду оказалась выше, чем в жилом сегменте.
В первую очередь бизнесменов интересовали дома рядом с метро или на центральных улицах с высоким трафиком. В последние годы в столице эта услуга потеряла популярность, так как большинство квартир в локациях с хорошим трафиком было выкуплено и переведено. К тому же в Москве все новостройки давно уже строят с нежилыми первыми этажами.
Запрещается вывод помещения из нежилого в жилой фонд в следующих случаях:
- это отдельное строение, расположенное на землях сельхозназначения;
- один из собственников против (если объект находится в долевой собственности;
- перевод невозможен технически;
- помещение находится в залоге;
- владелец еще не выплатил кредит и объект находится под обременением;
- коммуникационные системы располагаются в зоне доступа и могут причинить вред людям;
- конструкции имеют повреждения и могут представлять опасность;
- отсутствует система коммуникаций (электричество, вода, отопление, канализация).
Возможностью инициации процесса перевода наделяется исключительно собственник. Арендатор, пользователь и другие лица, использующие объект на законном праве, не наделяются таким правом.
В г. Москве государственную услугу по переводу нежилого помещения в жилое предоставляет Департамент городского имущества. В регионах наименования компетентных органов, дающих разрешение на изменение статуса жилого помещения, могут разниться, и о том, куда именно нужно обратиться с заявлением, следует уточнить в органах местного самоуправления.
Если выяснять некогда или нет желания, то наиболее приемлемым будет вариант с подачей заявления в МФЦ по месту нахождения нежилого помещения.
Вне зависимости от того, куда будут поданы заявление и документы, на руки заявителю должны выдать расписку в получении документов с указанием их перечня и даты получения, а также с указанием перечня сведений и документов, которые будут получены по межведомственным запросам (ч. 3 ст. 23 ЖК РФ).
Пакет документов необходимый для процедуры
Для перевода нежилого помещения в жилое, следует представить документы, представленные:
- Заявлением в письменной форме, в котором будет отражена просьба о переводе.
- Подтверждением собственнических прав на нежилую недвижимость – выпиской из Росреестра, договором купли-продажи, дарственной и прочим.
- Техническим паспортом, выданным в БТИ с отраженными изменениями касательно вспомогательных и несущих конструкций объекта недвижимости.
- Планом дома, с обозначением на нем недвижимости. Этот документ необходим специалистам для оценки возможности перевода помещения из нежилого в жилой формат с условием того, что такие изменения не будут нарушать правил жилого фонда.
- Планом переоборудования помещения. Данный документ необходимо представить, если недвижимость имеет несоответствующую площадь относительно жилого объекта и требует проведения ремонтно-строительных работ с возможной перепланировкой.
- Оригиналом паспорта заявителя. Если делами будет заниматься доверенное лицо, то ему помимо паспорта, следует предоставить доверенность заверенную нотариально. Только в этом случае, ему позволят заниматься переводом.
Этот пакет документов не является исчерпывающим, так как при обращении в инспекцию, занимающуюся жилищно-строительными вопросами, могут потребоваться и дополнительные справки. Если организация откажет в проведении переустройства или потребует какие-либо другие документы, не относящиеся к делу, их решение можно будет обжаловать в судебном порядке, но только в том случае, если будет доказана неправота сотрудников госструктур.
Отказ перевода коммерческого фонда в жилой
Требования к помещениям жилого типа прописаны в Жилищном кодексе, согласно которому существуют основания, не позволяющие перевести нежилое помещение в жилой фонд. К ним относят:
- нахождение помещения в многоэтажном доме, в котором соседние квартиры также принадлежат к нежилому фонду, непригодному к проживанию;
- несоответствие состояния нежилого помещения условиям, предъявляемым к объектам недвижимости для постоянного проживания;
- невозможность создания отдельного входа в помещение, которое входит в состав квартиры;
- несоответствие требованиям, предъявляемым к жилой недвижимости после перевода нежилого помещения в жилое.
Если недвижимость является объектом культурного наследия, то для проведения перепланировки для перевода нежилого помещения в жилое, следует получить разрешительный документ в местной организации, отвечающей за охрану культурного наследия. Если разрешение не будет получено, то перевод станет невозможным.
Также отказ на проведение процедуры может быть получен в следующих случаях, представленных:
- отсутствием некоторых документов, необходимых для перевода;
- несоответствием помещения техническим нормам, которые предъявляются к жилым объектам;
- несоответствием требованиям жилищного законодательства при перепланировке помещений и их эксплуатации.
В случае отказа или каких-либо других проблем возникающим в результате проведения перевода коммерческого помещения в жилой фонд, собственнику следую обратиться к квалифицированному юристу, который поможет решить вопрос на профессиональном уровне и в кратчайшие сроки.
Решение судов по этим делам было неоднозначным. Перевести бывшие туалеты, ванные из нежилого представлялось практически невозможным исходя из условий перевода в жилое, регламентированным в п.4 ст. 22 ЖК РФ.
Жильё должно отвечать требованиям установленным в Постановлении Правительства РФ от 28.01.2006 №47, в которые входят:
- Наличие в помещении инженерных систем, с помощью которых осуществляется газификация, водоснабжение и так далее.
- Соответствие жилья санитарно-эпидемиологическим требованиям безопасности.
- Обязательное наличие теплоизоляции, пароизоляции, гидроизоляции, виброизоляции.
- Наличие в комнатах естественного освещения.
- Соответствие недвижимости правилам пожарной безопасности.
- Размещение в жилой части дома.
Как написать заявление?
Если все вышеперечисленные документы составляются и выдаются компетентными органами, то заявление о переводе недвижимости в жилую собственнику придётся писать самостоятельно. Оно должно содержать:
- В правом верхнем углу наименование государственного органа, отвечающего за перевод объекта недвижимости и муниципального образования.
- Ниже посередине строки пишется слово «Заявление о переводе нежилого помещения в жилое».
- ФИО собственника, от которого подаётся заявление. Необходимо также указать полные паспортные данные, его место жительства и номер телефона.
- Полный адрес переводимого помещения.
- Перечисление всех собственников помещения.
- Просьбу разрешить перевод помещения в статус жилого в соответствии с прилагаемой проектной документацией по переоборудованию и перепланировке помещения.
- Перечисление прилагаемых к заявлению документов, перечисленных выше.
Что относится к жилому помещению?
Прежде чем перейти к вопросу, можно ли перевести нежилое помещение в жилое, разъясним, что относится к объектам жилищного права:
- Комнаты – часть, предназначенная для проживания гражданином, расположенная в квартире или доме.
- Жилые строения – дома и доли жилых домов, включающие комнаты и вспомогательные помещения, подходящие для проживания людей.
- Квартиры – включающие одну или несколько комнат – отдельные части дома в многоквартирных домах и их доли.
Также в законодательстве определено, что жилое помещение должно быть обособлено и подходить для постоянного проживания в нем с учетом всех санитарно-эпидемиологических норм.
Если человек является полноправным владельцем жилой недвижимости, то он имеет право на следующие действия:
- В ней можно прописаться (временно или на постоянной основе) самому и зарегистрировать в ней членов семьи.
- Его можно сдавать в наем арендатору.
- За счет этого можно пользоваться специальной ставкой на налог.
КАССАЦИОННОЕ — ОПРЕДЕЛЕНИЕ
Решение суда в этой части является законным, обоснованным и отмене не подлежит. В кассационной жалобе, хотя и содержится просьба об отмене всего решения суда, на самом деле не приведено доводов, ставящих под сомнение решение суда в этой части. Все доводы жалобы посвящены садовому участку и суд кассационной инстанции признает их обоснованными. Суд первой инстанции не мотивировал в решении свои выводы относительно земельного участка, но в деле имеется достаточно доказательств, позволяющих принять новое решение.
В соответствии со ст.362 ГПК РФ основаниями для отмены решения суда в кассационном порядке являются: неправильное определение обстоятельств и недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального или процессуального права.
Требования и ограничения для приведения нежилого объекта к статусу «жилое»
В Жилищном Кодексе РФ приведена ссылка на достаточно объемный перечень характеристик, которым должно удовлетворять жилое помещение. В целом, помещение считается жилым, если оно изолированно, отвечает всем санитарно-эпидемиологическим и пожарно-техническим нормам, пригодно для круглосуточного проживания людей.
В вопросе перевода нежилого помещения в жилое есть ряд ограничений. Отрицательное решение будет выдано, если:
- помещение не соответствует техническим нормам и санитарным правилам;
- здание попадает в санитарно-защитную зону промышленного предприятия.
- помещение находится в залоге;
- выход из переводимого помещения, реализован совместно с нежилыми помещениями;
- здание, где находится помещение, представляет опасность для проживания;
- отсутствует отдельная вентиляционная система, водопровод, канализация.
Как перевести нежилое помещение в жилое
Нежилыми строениями считаются помещения коммерческой и вспомогательной направленности. Территории для торговли, объекты производства, флигель домов, чердачные помещения — все это и многое другое признается объектами нежилой недвижимости.
Под эту категорию также подпадают также постройки, размещенные на земельных участках.
Важно. Частные дома, расположенные за чертой города и иных населенных пунктов, не подлежат переоформлению в жилые помещения, если они закреплены за землями сельскохозяйственного назначения.
К примеру, после закрытия бизнеса у вас остается площадь, некогда используемая под офис. Она больше не находит никакого практического применения. Вместо того, чтобы сдавать ее в аренду, вы хотите переделать имеющуюся в вашем распоряжении площадь под квартиру для проживания.
Прежде, чем это сделать, владелец сталкивается с двумя основными условиями.
Так, территорию, непригодную для проживания, нельзя сделать жилой, если:
- она не подходит под установленные законом требования и соответствие этим требованиям невозможно осуществить;
- если право собственности осложняется участием третьих лиц.
В остальных случаях процедура возможна, но необходимо разобраться, как правильно перевести дом из нежилого в жилой.
Когда можно перевести здание в жилое?
Согласно положениям, указанным в статье 23 ЖК РФ, перевод здания из нежилого в жилое возможен только при соблюдении следующих условий:
- Владелец недвижимости сам проявил инициативу относительно смены статуса.
- Все совладельцы дали письменное согласие на смену статуса недвижимости.
- Здание не должно иметь никаких обременений, к примеру, выступать залогом в оформленном кредите.
- Помещение должно быть полностью исправным и соответствовать установленным техническим нормам.
- Придомовая территория должна быть полностью безопасной.
- К помещению должен быть свободный доступ таким государственным службам, как пожарная, полиция, скорая помощь.
Куда и какие документы нужно предоставлять для перевода
Если все требования со стороны собственника выполнены и помещение соответствует нормативам, он вправе обращаться в органы самоуправления (в Москве — Департамент городского имущества, подать документы можно также через единый портал госуслуг — МФЦ).
Список документов:
- Заявление от собственника (ссылка на образец приведена ниже). В нём должна быть изложена просьба о переводе.
- Кадастровый паспорт, который подтверждает права собственности на помещение. Разрешается предоставлять заверенные у нотариуса копии документа.
- Тех. паспорт на недвижимость. В нём должны быть описаны все технические описания объекта. Если в данном помещении проводились какие-либо проектные работы, то они должны быть отражены в тех. паспорте.
- План многоэтажного дома. Его можно получить в ЖЭУ. Специалисты по ней проверяют сведения о том, какие последствия могут быть при смене статуса объекта для всего дома.
- Письменное согласие соседей.
- Если необходима перепланировка — подготовленный заранее проект перепланировки.
Этот перечень документов является основным, возможны нюансы, например, потребуется предоставить решение органов опеки, если собственник помещения — несовершеннолетний ребенок.
Часть документов, например выписку из ЕГРП, выписку из тех-паспорта и др. специалист МФЦ получает самостоятельно в рамках системы документооборота между различными госслужбами. Заявителю не придется искать их самостоятельно.