Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Предоставление земельных участков: особенности в 2022 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Выкуп земли под сельскохозяйственную деятельность ─ это долгий процесс. Чтобы завладеть государственной собственностью для сельхоз бизнеса, нужно арендовать участок минимум 3 года. Причем на протяжении этого времени землю надо использовать по целевому назначению.
Пошаговая инструкция получения земельного объекта
Для того чтобы понять, как получить участок без торгов в аренду, рекомендуем ознакомиться с общепринятым пошаговым алгоритмом действий.
- находим интересующий объект при помощи публичной кадастровой карты или путем прямого запроса в муниципалитет, либо иным доступным способом;
- если объект относится к неорганизованным, то потенциальному арендатору придется за свой счет составить схему надела;
- подаем заявку о предварительном согласовании аренды;
- получаем решение от потенциального арендодателя;
- проводим межевальные работы;
- ставим объект на кадастровый учет;
- подаем заявление о предоставление земельного участка во временное пользование;
- заключаем договор;
- осуществляем регистрационные действия.
Условия выкупа земельного участка
Трехлетняя аренда учитывается как последним, так и предыдущими контрактами, заключенными подряд с одним арендатором. Далее перед продажей органы земнадзора проверят деятельность на наличие либо отсутствие нарушений по эксплуатации участка.
Кроме того, одним из требований является наличие постройки. При этом здание необязательно должно быть жилым. Законодательство разрешает построить дом, баню, гараж, теплицу, летнюю кухню или сарай. Главное требование к сооружению ─ капитальность, госрегистрация в кадастровой палате и наличие здания в списке ЕГРН. Также постройка должна принадлежать покупателю.
Однако Минсельхоз запрещает полностью застраивать участок жилыми площадями, так как у земли есть прямое назначение ─ ведение с/х деятельности.
Как манипулируют земельными аукционами в ущерб нашим правам?
Покажу на примере, а потом рассмотрим 4 обстоятельства, которые помогут противостоять чиновничьим уловкам.
Каждый из нас имеет законную возможность получать земельные участки без торгов в аренду или собственность.
Количество участков, которые можно получить без торгов, и без каких-либо льгот неограниченно.
Прописка тоже значения не имеет.
Земельные участки без торгов можно получать в любом регионе (кроме городов федерального значения).
Если участок, который вы решили попробовать получить без торгов, не сформирован, то вам достаточно составить Схему участка и подать заявление о предварительном согласовании.
Обратите внимание.
Схему участка можно сделать самостоятельно. Кадастровый инженер на этой стадии не нужен.
В заявлении о предварительном согласовании вы указываете о своем желании арендовать или купить земельный участок.
Иными словами, вы сами определяете, на каком праве вы хотели бы получить земельный участок: в аренду или в собственность.
Поданная в администрацию Схема земельного участка и заявление запускают процессы, которые следует понимать, чтобы слепо не полагаться на порядочность муниципальных служащих из местной администрации.
Если кратко, то процедура может проходить несколько стадий:
- администрация публикует извещение о возможности проведения аукциона,
- если ни кто не подал заявление о желании участвовать в аукционе, то чиновники обязаны утвердить вашу Схему участка и вынести постановление о предварительном согласовании предоставления участка.Это означает, что вы имеет право получить данный участок без торгов в аренду или собственность (в зависимости от того, какой вид права указали в заявлении). Свое право вы можете реализовать в течение 2 лет.
- если кто-то подал заявление о желании участвовать в аукционе, то чиновники обязаны отказать в утверждении Схемы и перейти в режим аукциона.
Законодательное регулирование
Основное законодательное регулирование большинства сделок, объектом которых выступает земельный участок, осуществляется специальным нормативно-правовым актом — Земельным кодексом РФ. Что касается предоставления в пользование земли, находящейся в государственной или муниципальной собственности, то этому вопросу посвящена отдельная Глава V.1 данного документа.
В этой главе приводятся все основания, на которых участок может быть передан третьим лицам, а также условия для этого и стандартная процедура.
Например, это может быть продажа, аренда, безвозмездное пользование или право пожизненного наследуемого владения. Для каждого из этих прав своя процедура и предъявляемые требования.
Что касается аренды, то, по общим правилам, она возможна только по результатам аукциона, который проводится в соответствии с установленной законодательством процедурой. На нем определяется стоимость аренды участка, срок, на который он предоставляется, а также арендатор (тот участник, который предложит наибольшую арендную плату). Это обозначено, в частности, в ст. 39.6 ЗК РФ.
Однако в этой статье содержатся не только правила предоставления земли на торгах, но также и основания для аренды без участия в данной процедуре. То есть, можно сделать вывод, что законодательно это вполне допустимо, поэтому подробные основания для этого будут рассмотрены далее.
Порядок оформления согласования
Выделяется определенная процедура оформления земельного надела.
Важно соблюдать несколько основных пунктов:
- Сначала необходимо подготовить межевую схему и образовать границы надела.
- Далее подается заявление в органы местного самоуправления о согласовании передачи объекта.
- Муниципалитет выносит решение, о чем уведомляется заявитель.
- Проводятся обязательные кадастровые работы, после чего формируется отдельный участок.
- Земля регистрируется в государственном кадастре с присвоением индивидуального номера.
- Заявитель обращается за получением участка.
- Если имеются некоторые основания, может быть вынесен отказ в выдаче без конкурса. При положительном решении оформляются соответствующие бумаги.
Арендные отношения между собственником земли и её пользователем должны быть оформлены в законном порядке. Нужно составить договор аренды. Если срок его действия менее 1 года или он бессрочный (о чём сделана пометка в «теле»), то его не нужно регистрировать в Росреестре.
В остальных случаях это необходимо сделать. Поэтому составляется 3 экземпляра договора – один арендатору, один собственнику и один в Росреестр. Составляется он по шаблону, здесь нужно указать следующую информацию:
- сведения о каждой стороне сделки. Физическое лицо указывает о себе – полностью ФИО, паспортные данные, адрес места жительства и контактную информацию. Юридическое лицо – полное название, ФИО и должность руководителя, документ, на основании которого осуществляется деятельность;
- сведения об участке – адрес места расположения, кадастровый номер, площадь, назначение;
- реквизиты документа, который подтверждает законное имущественное право на надел;
- если уже на земле есть строения, то сведения о них – этажность, площадь, назначение;
- арендная плата, порядок её уплаты;
- срок действия;
- реквизиты каждой стороны, подписи, дата подписания.
Особенности составления договора
Договор на право пользования земельным участком должен содержать в себе все необходимые сведения – о сторонах, предмете сделки, порядке расчёта и прочем. Но в него можно добавить некоторые детали:
- срок аренды – не более 49 лет. Земли некоторых категорий могут быть сданы в аренду только на более короткий срок, но с условием пролонгации соглашения. Например, для ИЖС максимальный срок аренды составляет 20 лет, но его можно продлить по соглашению сторон;
- возможность сдачи земли в субаренду. Например, участок берётся в пользование для того, чтобы организовать здесь садовый кооператив. Участок будет поделён на несколько других, каждый из которых будет сдан в субаренду;
- возможность приватизации;
- другие нюансы. Например, аренда земельных недр подразумевает под собой обязательную рекультивацию участка.
При составлении договора и включении в его «тело» нюансов необходимо опираться на ст. 39. 8 ЗК РФ.
Порядок предоставления земельного участка
Выделение государственной земли производится посредством торгов. Торги проводятся в виде аукциона. Федеральным законом от 23 июня 2022 года №171-ФЗ о внесении изменений в Земельный кодекс установлен перечень исключений, когда земля может быть передана иным способом:
- продажа земли, находящейся в собственности государства, без процедуры торгов (ст. 39.3 ЗК РФ);
- выделение земли физическому или юридическому лицу в собственность на безвозмездной основе (ст. 39.5 ЗК РФ);
- выделение земли в аренду без процедуры торгов (ст. 39.6 ЗК РФ).
Федеральный закон определяет:
- сроки выделения земли;
- основания для отказа в выделении земли;
- список документов для выделения.
В Астраханской области земельные участки инвесторам будут предоставлять в аренду без торгов
Инвесторам, готовым вкладывать средства в развитие объектов социальной инфраструктуры, власти Астраханской области теперь предоставляют земельные участки в аренду без проведения торгов. Соответствующий региональный закон был принят и вступил в силу в конце 2021 года по инициативе губернатора Александра Жилкина.
Как пояснила руководитель агентства по управлению государственным имуществом Астраханской области Наталья Москвитина, речь в первую очередь идёт о предоставлении земли без торгов юридическим лицам для размещения объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, предусмотренных региональной стратегией социально-экономического развития, государственными программами Астраханской области, а также инвесторам, реализующим на территории области масштабные инвестиционные проекты.
- Покупая земельный участок в собственность — вы замораживаете деньги, которые можно положить в банк и платить с процентов по вкладу за аренду точно такого же земельного участка.
Так у вас будет и земельный участок и приличная сумма на счете, которую можно потратить, к примеру, на строительство дома.
- Не зависимо от того, пользуетесь вы земельным участком или нет, после покупки вам придется платить за землю имущественный налог, который на основании 63-ФЗ от 15.04.
2019 будет составлять до 10% кадастровой стоимости земельного участка в год и превысит большенство существующих ежегодных платежи по аренде.
- Частная собственность существует в России менее 30 лет, поэтому нельзя гарантировать, что земельный участок, который вы купили в собственность — останется вашим еще через 30 лет.
Согласитесь, здесь есть над чем подумать?
Сколько стоит аренда земельного участка у государства
Подробный расчет ежегодной арендной платы выполняет Департамент имущественно-земельных отношений (ДИЗО) перед началом аукциона. Стоимость аренды будет зависеть от базовой ставки аренды для данной категории земель с учетом площади участка, вида его целевого использования, поправочного и зонального коэффициентов.
При наличии кадастровой оценки в течение последних 5 лет, размер арендной платы зависит от результатов торгов и кадастровой стоимости земельного участка (договор аренды заключают с тем, кто больше предложит максимальную ставку аренды за 1 год). Если кадастровая оценка не проводилась или ей более 5 лет, то торги проводят по процентной ставке от рыночной стоимости. Периодичность проведения государственной кадастровой оценки 1 раз в 3-5 лет.
Аренда Земельного Участка Без Торгов 2021
То есть при проведении такого мероприятия, органами, обладающими властными полномочиями, предлагаются к пользованию в установленных целях территории и устанавливается на них начальная цена. Все заинтересованные лица могут принимать участие и предлагать свою стоимость. Победителем является тот, кто предложит наибольшую сумму.
Таким образом, если в договоре аренды земельного участка, заключенного до 01.03.2021 г., есть условие о возможности продления договора по соглашению сторон, то единственным возможным способом сохранения прав аренды остается заключение соответствующего дополнительного соглашения к договору аренды, в котором будет изменен его срок. Однако, практика обращения в органы местного самоуправления, свидетельствует о том, что заключение таких соглашений официально не предусмотрено (сотрудники не принимают заявление «не по установленной форме», а форма для пролонгации заключенных договоров отсутствует).