Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор приватизации – что это такое и как оформить?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Заключение договора о приватизации квартиры осуществляется в органе местного самоуправления, то есть райадминистрации. Обратите внимание, что право получить муниципальную квартиру в свою собственность бесплатно можно только один раз.
Порядок оформления соглашения с муниципалитетом таков:
- Гражданин собирает необходимые документы.
- Пакет документов и заявление на приватизацию жилья передается в местный муниципалитет.
- Ответственные за такие операции госработники проверяют подлинность документов, выясняют обстоятельства дела и выносится решение по обращению.
- Если заявление удовлетворено, то заявителя приглашают на подписание договора о приватизации жилья.
- Если в удовлетворении заявления будет отказано, то заявитель получает отказ в письменной форме с аргументацией такого решения.
Особенности правовой сущности договора
Вся указанная в этом разделе информация соответствует ст. 7 ФЗ «О приватизации жилого фонда в РФ».
Данный документ оформляется предприятием, учреждением, органами местного самоуправления или государственной власти с гражданином, имеющим право на приватизацию жилья и желающим воспользоваться этим правом. За оформление документа не взимается государственная пошлина. Заверение у нотариуса не требуется.
Если данным жилым помещением имеют право пользоваться несовершеннолетние, они также обязательно включаются в договор. Это касается следующих категорий детей:
- Проживающие совместно с совершеннолетними гражданами, приватизирующими жилье в общую собственность.
- Проживающие отдельно от таковых лиц, но имеющие право на пользование данной недвижимостью.
Бондарев Е.С., консультант Борисовского районного суда Белгородской области.
Основанием для передачи жилья в порядке приватизации по действующему законодательству является договор о приватизации жилого помещения, поэтому в рамках данной статьи считаем необходимым рассмотреть сущность данного договора.
С момента принятия Закона о приватизации жилья и по настоящее время специального нормативного акта, регулирующего порядок заключения, изменения, а также расторжения договора о приватизации жилья не существует, поэтому к данному виду договоров применяются общие правила, установленные гражданским законодательством.
Согласно ч. 1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
Договор о приватизации жилого помещения — это договор, направленный на передачу нанимателю занимаемого жилого помещения наймодателем. Субъектами данного договора являются наниматели и наймодатели.
В качестве нанимателей жилья законодательство устанавливает граждан Российской Федерации и членов их семей, занимающих жилые помещения, находящиеся в государственном или муниципальном жилищном фонде, на условиях договора социального найма.
Наймодателями (собственниками приватизируемого жилья) Закон о приватизации определяет органы государственной власти, органы местного самоуправления, а также государственные или муниципальные унитарные предприятия, за которыми закреплен жилищный фонд на праве хозяйственного ведения, государственные или муниципальные учреждения, казенные предприятия, в оперативное управление которых передан жилищный фонд.
Куда нести, что делать с договором
После того, как соглашение с муниципальным образованием или государственным органом, в чьем ведении находится квартира заключен, необходимо зарегистрировать сделку. Для этого нужно обратиться в региональное отделение Росреестра или же в ближайший офис ГБУ «Мои документы» (МФЦ).
В выбранном вами учреждении необходимо написать заявление по образцу, который вам там предоставят.
К нему необходимо будет приложить такой пакет документов:
- паспорта и свидетельства о рождении всех участников приватизации;
- оригинал договора об обращении жилья;
- техническую документацию на квартиру;
- справку об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам;
- квитанцию об оплате государственного налогового сбора (госпошлины).
Затем в течение 14 дней ваше заявление будет рассмотрено и, если сделку признают законной, то каждому из ее участников выдадут свидетельство о регистрации права собственности на его часть жилой недвижимости.
Понятие приватизации жилищного фонда. Развитие законодательства о приватизации жилищного фонда
В июле 2021 г. исполняется 30 лет отечественной приватизации жилья: 4 июля 1991 г. Верховный Совет РСФСР принял Закон РСФСР «О приватизации жилищного фонда в РСФСР». Срок для переходного законодательного акта весьма значительный, можно сказать, беспрецедентный. При этом сам Закон неоднократно претерпевал изменения — от расширения рамок приватизации до сужения и постоянного изменения срока окончания приватизации жилья. Однако в конце концов «переходный характер» этого Закона закончился — теперь нет срока окончания его действия. Применение данного Закона не носит массовый характер, но тем не менее документ действует.
Федеральным законом от 22 февраля 2017 г. № 14-ФЗ «О признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации»2 все упоминания о переходных положениях упразднены.
Расторжение договора о приватизации жилого помещения
Передача приватизированного жилого помещения в государственную или муниципальную собственность и возвращение гражданам правового положения нанимателей в литературе и на практике получили название «деприватизация» или «расприватизация».
Первоначально для возвращения в положение нанимателя гражданин должен был добиться расторжения договора передачи и тем самым отказаться от своего права собственности на жилое помещение. Для этого необходимо было согласие другой стороны — организации, передавшей данное жилье гражданину в порядке приватизации.
Если организация отказывала гражданину в его просьбе расторгнуть договор, то расторжение такового возможно было в судебном порядке по основаниям, предусмотренным законом. Например, когда оформление приватизации, в том числе заключение договора передачи, происходило под влиянием насилия, угрозы, заблуждения, что служит основанием для признания такого договора недействительным по решению суда с возвращением гражданину первоначального правового положения нанимателя.
Затем Вводным законом к ЖК РФ было установлено правило, в соответствии с которым малоимущие граждане, приватизировавшие жилые помещения, являющиеся для них единственным местом постоянного проживания, до 1 января 2007 г. вправе передать принадлежащие им на праве собственности и свободные от обязательств жилые помещения в государственную или муниципальную собственность, а соответствующие органы исполнительной власти, органы местного самоуправления или уполномоченные ими лица обязаны принять их в собственность и заключить договоры социального найма этих жилых помещений с гражданами и членами их семей, проживающими в этих жилых помещениях, в порядке, установленном законодательством РФ.
В настоящее время Федеральным законом «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества» (о дачной амнистии) возможность возвращения жилья была расширена: расприватизировать вправе не только малоимущие граждане, кроме того, срок реализации такой возможности был сначала продлен последовательно до 1 марта 2010 г., 1 марта 2013 г., 1 марта 2016 г., 1 марта 2017 г., в настоящее время в Законе срок не установлен, т.е. этим правом можно воспользоваться в любое время.
Могу ли приватизировать квартиру со статусом «служебная», если предприятие-наймодатель обанкротилось?
Могу ли я приватизировать жилое помещение, имеющее статус «служебное», если государственное предприятие, где я работал, и которое предоставило мне эту квартиру, обанкротилось, на данный момент ликвидировано, а в реестре муниципальной собственности, данная квартира не значится? Значит квартира не муниципальная?
В каких случаях можно приватизировать служебное жилье?
Унитарное предприятие, где я работаю, предоставило мне служебное жилое помещение. Слышал, что служебное жилье можно приватизировать в определенных случаях. В каких именно?
Какие документы являются доказательствами того, что квартира служебная?
Какие документы должны служить доказательствами того, что квартира является служебной? Достаточно ли того, что в ордере указано «служебная»?
Приватизация служебного жилья без согласия собственника жилого помещения
Хочу приватизировать служебное жилое помещение. Однако собственник не дал согласие на его приватизацию. Могу ли обратиться в суд с требованием о понуждении к передаче мне в собственность занимаемого мной жилого помещения, ведь я проживаю там уже более 10 лет?
Оформление договора о передаче квартиры в порядке приватизации
Для заключения договора необходимо собрать пакет требуемых документов. Процесс их сбора может занять около 2 месяцев.
Как только у гражданина на руках будут все необходимые документы, он вправе воспользоваться своим правом на приватизацию путем подачи соответствующего заявления, для которого предусмотрена специальная форма.
С соответствующим заявлением и пакетом документов следует обратиться в орган местной администрации, осуществляющий управление жилищным фондом. Также данную услугу, возможно, получить через многофункциональный центр.
Оно рассматривается в течение 2 месяцев, после чего будет принято положительное решение или отказ в приватизации. В случае положительного решения участников приватизации пригласят на подписание соответствующего договора. Образец договора приватизации квартиры в обязательном порядке имеется в каждом жилищном отделе администрации района или города.
При каких условиях заключается договор на приватизацию
Договор на приватизацию заключается в рамках проведения процедуры передачи этой недвижимости в собственность физического лица. Для этого должны выполняться следующие условия:
- Регистрация. Фигурировать в договоре могут только те лица, которые официально и на постоянной основе зарегистрированы в данном помещении. Именно они и становятся собственниками жилья, получая равные доли. В дальнейшем они имеют полное право распределить доли так, как это будет удобно, но это уже личное дело новых владельцев.
- Возможность приватизации. Каждый человек имеет право на приватизацию только один раз в жизни. Таким образом в договоре не могут фигурировать те лица, которые ранее уже участвовали в данной процедуре.
Исключение составляют только несовершеннолетние лица. Они могут участвовать в приватизации дважды: один раз до наступления совершеннолетия и один раз уже после этого момента.
- Жилье доступно для приватизации. Далеко не все квартиры или другие жилые помещения доступны для приватизации. Не получится заключить подобный договор относительно служебных квартир, помещений в закрытых городах, общежитиях или аварийных домах. Помимо этого, часть домов может быть исключена из программы приватизации по другим причинам. Последнее встречается редко.
- Есть согласия всех потенциальных собственников. Все зарегистрированные в квартире/жилье лица должна дать согласия на приватизацию. В противном случае процедура будет недоступной. Как следствие, подписать данный договор будет невозможно.
Есть альтернативный вариант: составление отказа от участия в приватизации и заверение данного документа нотариусом. В такой ситуации человек сознательно отказывается от своей доли, но не препятствует самой процедуре. Его доля будет просто разделена между остальными собственниками.
Льготная приватизация
Некоторые категории граждан имеют право на приватизацию жилья на льготных основаниях.[*] пункт 1 статьи 140 Жилищного кодекса Республики Беларусь
Перечень граждан, имеющих право на льготы
- инвалиды с детства;
- граждане, заболевшие и перенесшие лучевую болезнь, инвалиды (в том числе дети-инвалиды) вследствие катастрофы на Чернобыльской АЭС или других радиационных аварий;
- граждане, принимавшие в 1986-1987 годах участие в работах по ликвидации последствий катастрофы на Чернобыльской АЭС в пределах зоны эвакуации (отчуждения) или занятые в этот период на эксплуатации или других работах на указанной станции (в том числе временно направленные или командированные), включая военнослужащих и военнообязанных, призванных на специальные сборы и привлеченных к выполнению работ, связанных с ликвидацией последствий этой катастрофы;
- Герои Беларуси, Герои Советского Союза, Герои Социалистического Труда, полные кавалеры орденов Отечества, Славы, Трудовой Славы;
- граждане из числа категорий, определенных пунктом 1 и подпунктом 3.3 пункта 3 части второй статьи 2, пунктами 1-3 части первой статьи 3, статьями 4, 22, 24 и 25 Закона Республики Беларусь «О ветеранах»;
- реабилитированные граждане — жертвы политических репрессий, дети, которые находились вместе с родителями в местах лишения свободы, в ссылке, высылке, на спецпоселении в связи с репрессированием их родителей, дети, оставшиеся в несовершеннолетнем возрасте без опеки родителей, необоснованно репрессированных по политическим мотивам, а также дети и не образовавший (не образовавшая) новую семью супруга (супруг) граждан, расстрелянных или умерших в местах лишения свободы и реабилитированных посмертно;
- граждане, принимавшие непосредственное участие в испытаниях ядерного оружия в атмосфере или под водой, боевых радиоактивных веществ, учениях с применением таких оружия, веществ до даты фактического прекращения таких испытаний и учений; в подземных испытаниях ядерного оружия или проведении подземных ядерных взрывов в научно-технических целях в условиях нештатных радиационных ситуаций и действий других поражающих факторов ядерного оружия; в ликвидации радиационных аварий на ядерных энергетических установках надводных и подводных кораблей и других военных объектах, а также на производственном объединении «Маяк» в период с 29 сентября 1957 года по 31 декабря 1958 года; в проведении защитных мероприятий и реабилитации загрязненных радионуклидами территорий вдоль реки Теча в период с 1 января 1949 года по 31 декабря 1956 года;
- специалисты из числа отдельных подразделений по сборке (разборке) ядерных зарядов, выполнявшим эти работы до 31 декабря 1961 года.
Приватизировать жилье в России имеет право только человек, который является гражданином РФ, что указано в Федеральном законе №54-ФЗ. Таким образом, оформить какой-нибудь дом или квартиру в частную собственность может только тот человек, который находится в этом жилье в соответствии с договором социального найма, а также является гражданином РФ.
Стоит отметить, что изначально до выхода этого закона проведение процедуры приватизации никоим образом не относилось к наличию гражданства на территории России, но в соответствии с указанным законом был введен запрет на оформление жилья для иностранцев.
Приватизировать при этом можно исключительно ту недвижимость, которая находится в распоряжении государственных и муниципальных органов. В зависимости от того, какой вид собственности распространяется на определенную компанию, заведение или жилищный фонд, жилье, принадлежащее данной организации, входит в число государственной или муниципальной собственности.
Если осуществляется приватизация компании, имеющей в своем распоряжении полноценный жилищный фонд, который не был включен в уставной капитал и должен быть передан муниципальным учреждениям, до этого времени он рассматривается в качестве федеральной собственности или субъекта России, и все здесь зависит от того, как именно функционировала компания до проведения ее приватизации.
На сегодняшний день закон никоим образом не затрагивает предоставление физическим лицам жилья, которое предоставляется им от различных хозяйственных обществ, потому что предоставление какого-либо жилья в собственность физического лица безвозмездно не представляет собой сделку приватизации, а является полноценной процедурой дарения, нормы проведения которой устанавливаются в соответствии с требованиями Гражданского кодекса.
Если предприятия, финансируемые за счет государства, переходят в другую форму собственности или проходят процедуру ликвидации, то жилищный фонд, находящийся в их распоряжении, должен в обязательном порядке передаваться в оперативное управление или хозяйственное ведение тем лицам, которые становятся правопреемниками руководства.
Отдельное внимание стоит уделить тому, что приватизировать жилье можно исключительно в том случае, если ранее оно занималось человеком в соответствии с договором социального найма. При этом незаселенные помещения можно приватизировать, используя способ безвозмездной передачи. Для того, чтобы человек приобрел права на приватизацию определенного жилья, он должен письменно подтвердить свое волеизъявление.
Другими словами, оформить приватизацию того или иного имущества можно только при наличии добровольного согласия на это со стороны лица, а также всех проживающих вместе с ним членов семьи. Таким образом, при проведении приватизации участие в данной процедуре должен принимать каждый человек, который проживает на территории указанного имущества.
В частности, нужно учитывать жилищные права тех лиц, которые на момент приватизации не находятся в квартире, но при этом не потеряли свое законное право на проживание в ней. В соответствии со статьей 71 действующего Жилищного кодекса в случае временного отсутствия одного из жильцов муниципального помещения, предоставленного по договору социального найма, права и обязанности сторон по договору социального найма никоим образом не меняются.
В соответствии с пунктом 4 статьи 71 СК РФ несовершеннолетние дети, в отношении которых родители теряют родительские права, сохраняют свое право собственности на жилье или же возможность его использования на законных основаниях. Также у ребенка полностью сохраняются его имущественные права, если они основываются на факте родства с родителями или какими-либо другими родственниками. Помимо этого, право на оформление приватизации закрепляется за несовершеннолетними детьми, которые снимаются с регистрационного учета по тем или иным причинам.
Алгоритм приватизации жилых помещений
Для того, чтобы на безвозмездной основе получить жилое помещение в собственность, важно соблюдать определенный регламент.
Изначально доведется получить согласие от каждого зарегистрированного в помещении жильца (в письменной форме), в т.ч. от несовершеннолетних детей. Вместо них свое согласие составляют родители или опекуны.
После чего необходимо составить заявку от имени каждого жильца, а также от имени того лица, в чью пользу отказались прочие, передав документ в жилищный департамент.
В завершении нужно собрать полный пакет документации, а также ожидать официальной регистрации права собственности.