Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор дарения комнаты / порядок оформления». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
По общим правилам право собственности переходит к одаряемому с момента передачи имущества. В качестве документального подтверждения чаще всего выступает акт, подписанный сторонами сделки. Однако дарение комнаты имеет свои особенности. Это обусловлено тем фактом, что право должно быть зарегистрировано в Росреестре.
Любая сделка имущественного характера облагается налогом. Однако в статье 217 НК РФ, содержится перечень случаев, когда такое правило не действует. К ним отнесены и сделки с дарением имущества. Следует отметить, что норме права указано, что это условие не распространяется на случаи, когда дарится недвижимость. То есть сделка с комнатой налогом облагается.
Исключением в данном случае является связь между участниками. Если они являются супругами, родителями и детьми как родными, так и усыновленными, дедушками, бабушками и внуками, братьями и сестрами, в том числе только по одному родителю, то есть не полнородными, налог не выплачивается. Указанное правило действует и в отношении сотрудников консульств и членов их семей, если они выступают в качестве одариваемых. Это определено Венской конвенцией о консульских и дипломатических отношениях.
Размер сумм, подлежащих оплате, рассчитывают с учетом стоимости имущества. Налог зависит от наличия гражданства РФ: для резидентов, то есть лиц, проживавших на территории страны свыше ста восьмидесяти дней в году, – 13% от стоимости подарка, а для лиц, не являющихся таковыми, – 30%.
Налог на дарение комнаты в коммунальной квартире не родственнику в 2021 г.
Особенностью дарения комнаты является тот факт, что в данном случае в качестве предмета сделки выступает часть имущества. По этой причине может потребоваться согласие других проживающих в доме или квартире. Также необходимо обращаться к нотариусу.
Поэтому, если суд признает, условно, тещу и зятя членами одной семьи, то ФНС не вправе взыскивать с них НДФЛ при дарении недвижимости.
Но закон освобождает от уплаты НДФЛ тех, кто приходится дарителю членом семьи или близким родственником (п. 18.1 ст. 217 НК РФ).
Однако стороны сделки имеют права обратиться за нотариальной услугой не только, когда этого требует закон, но и добровольно, если придут к согласию по расходам на нее.
Первым условием является уплата налога на доходы физических лиц. Ведь если не была произведена налоговая выплата в бюджет, то никак, соответственно, невозможно получить ее назад (например, при передаче квартиры в дар близкому родственнику нельзя получить налоговый вычет, ведь он не выплатит НДФЛ в бюджет).
Действующее законодательство не содержит запрета на распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, путем отчуждения доли в пользу третьих лиц.
Получать подарки всегда приятно, особенно если это квартира или дом. Проблема лишь в том, что такие подарки вызывают большой интерес у налоговой службы — ведь доход, полученный в виде подаренной недвижимости, облагается НДФЛ (п. 18.1 ст. 217 НК РФ).
Комнаты в коммунальных квартирах, несмотря на меньшую в сравнении с квартирой комфортность, тем не менее, представляют собой недвижимость и, следовательно, имеют определенную материальную ценность. Переход к другому лицу права собственности на такое имущество, ввиду определенных причин, чаще всего осуществляется посредством заключения безвозмездного договора (дарения).
Правила начисления налога с подаренной недвижимости нельзя назвать простыми: за последнее время они претерпели ряд изменений, поэтому теперь нюансов стало больше. Разберем основные из них, учитывая свежие разъяснения от ФНС.
Плательщиками данного вида налога являются все физические и юридические лица, за исключением тех, кто на законодательном уровне освобожден от данной обязанности.
Кто же должен платить налог, стало понятно. Но некоторые моменты этого процесса нужно уточнить. Например, точно то, что родственники первой линии налог платить не должны, так предписано законом. Но если люди дальней родственной линии или вовсе просто близкий человек, то от уплаты никуда не деться.
Также получателю нелишним будет убедиться, что комната не обременена обязательствами, то есть она не находится в залоге или под арестом, и отсутствует задолженность по оплате коммуналки. Для этого можно потребовать у дарителя справку. После того как стороны получили необходимую им информацию, составляется проект договора.
Процесс передачи своей недвижимости другому человеку представляет собой определенный перечень действий, к тому же влечет за собой уплату некоторого налога. Давайте точно узнаем, как рассчитывается налог и как правильно его оплатить.
Поэтому, не удивительно, что к автору рубрики о дарении сразу же начали приходить вопросы, касающиеся того налога при дарении недвижимости не родственнику.
Можно ли продать комнату через дарение?
Продажа – это возмездная сделка, согласно которой продавец передает покупателю имущество за деньги. Особенности сделки регламентируются гл. 30 ГК РФ. Дарение подразумевает безвозмездную передачу имущества, где вместо продавца участвует даритель, вместо покупателя – одаряемый.
По природе и особенностям это совершенно разные сделки, и продать недвижимость через дарение нельзя. Некоторые предпочитают оформить договор дарения (далее – ДД) вместо договора купли-продажи, чтобы избежать уплаты налога (продавцы платят 13% НДФЛ) но фактически получают деньги. Такие сделки считаются притворными, к ним применяются последствия недействительности (ст. 170 ГК РФ).
Совет юриста: лучше сразу оформлять реальный ДКП при продаже, иначе есть риск нарваться на недобросовестного покупателя. Оформив дарственную, можно не получить деньги за недвижимость в ответ, т.к. такой договор подразумевает безвозмездность. Придется отстаивать свои интересы в суде.
Дарение можно оформить самостоятельно или же доверить это нотариусу. Если ваш выбор – это самостоятельное составление договора, то мы рекомендуем воспользоваться представленным на нашем сайте типовым шаблоном.
Сам договор дарения должен включать в себя следующие обязательные элементы:
- дату и место составления;
- ФИО, паспортные данные и адреса дарителя и одаряемого;
- сведения, подтверждающие право собственности дарителя на комнату;
- выражение желание дарителя подарить комнату, и желание одаряемого принять дар на условиях безвозмездности;
- сведения о даримой комнате – адрес, площадь, расположение, кадастровый номер;
- сведения о местах общего пользования – кухня, санузел, балкон и т.д;
- обязательство сторон зарегистрировать договор в Росреестре;
- сведения о согласии сособственника (для случаев, когда комната находится в общей долевой собственности супругов);
- подписи контрагентов.
Тайная продажа или дарение
Коммунальная квартира – это совокупность комнат, каждая из которых имеет своего собственника. Это несколько отличается от известной всем идеальной долевой собственности, при которых у одного помещения имеется несколько хозяев, но реальные границы этой собственности не определены.
То есть при идеальной долевой собственности каждый из сособственников владеет, по сути, не конкретной комнатой, а правом на некую абстрактную цифру – 1/2 или 1/4. Эти цифры не имеют четкого определения, например, в виде комнаты площадью 19 м2, а всего лишь отражают пределы собственности, на которые тот или иной сособственник могут претендовать.
Что касается долевой собственности в коммунальной квартире, то она имеет реальный характер, то есть представляет собой право каждого из сособственников на конкретную комнату.
Однако и для идеальной, и для реальной долевой собственности в коммунальной квартире проблемы продажи являются общими, а именно:
- требуется согласие сособственников на отчуждение;
- сособственники имеют преференциальное (преимущественное) право покупки.
Упрощенно говоря, владелец комнаты в коммуналке не может продать свою комнату покупателю по своему выбору без согласия на то остальных жильцов коммунальной квартиры.
При условии, что между жильцами сложились неприязненные отношения, попытка продать комнату может превратиться в кошмар. Так, потребуется:
- известить всех жильцов о своем желании продать комнату;
- предложить жильцам приобрести эту комнату;
- дождаться отказа жильцов;
- получить согласие жильцов на отчуждение.
С учетом того, что каждое действие осуществляется примерно в течение месяца, то купля-продажа способна превратиться в затяжной марафон. Способом избежать этих сложностей является договор дарения, являющийся, по сути, скрытой формой купли-продажи.
Мы обязаны предупредить наших читателей об определенных рисках тайных продаж. Дело в том, что любая мнимая или фиктивная сделка по определению является ничтожной.
Разумеется, мнимость или фиктивность довольно сложно доказать при условии, что обе стороны сделки будут занимать общую позицию. Поэтому мы рекомендуем учитывать следующие обстоятельства:
- договор дарения – это безвозмездный договор. Поэтому, если в договор дарения вы решите внести сведения о цене и оплате, то это будет основанием для отмены договора. То есть любая заинтересованная сторона сможет обратиться в суд с иском о признании договора недействительным;
- договор дарения должен содержать в себе нотификации относительно безвозмездности сделки. Для вашего удобства мы разработали типовой шаблон договора дарения комнаты в коммунальной квартире. В нем имеются все нотификации, свойственные именно дарению.
Какие документы потребуются
В зависимости от обстоятельств сделки и состава ее участников может меняться список необходимой для ее регистрации документации. Однако перечень общих для всех случаев документов является неизменным.
Для оформления дарения стороны договора должны предоставить:
- паспорта, а в случае, если одаряемый является несовершеннолетним, предоставляется свидетельство о его рождении. Если в сделке участвует юридическое лицо, для регистрации сделки нужно будет оформить выписку из ЕГРЮЛ;
- свидетельство о праве собственности на комнату, которая является предметом договора;
- документ, в котором зафиксирован факт оплаты госпошлины;
- подписанный сторонами договор дарения и заявление о его регистрации;
- техническая документация на комнату (экспликация, технический паспорт и т.д.).
Действительность сделки
Договор дарения комнаты в коммунальной квартире нередко используют для того, чтобы с наименьшими затратами и сложностями фактически продать эту недвижимость третьему лицу.
Опасность таких сделок в том, что по иску заинтересованных лиц они могут быть признаны недействительными. Это возможно, если судом будет установлено, что фактически имела места купли-продажи комнаты, а не ее безвозмездное дарение. В таких ситуациях нарушается порядок выкупа имущества, поскольку владельцы остальных комнат в коммунальной квартире лишаются права на преимущественную покупку обособленной части коммунальной квартиры.
Кроме того, признается ничтожным договор дарения в случае, если в нем закреплено условие о том, что передача недвижимости состоится только после смерти дарителя. Как видно, такой договор по сути своей представляет завещание, поэтому к нему применяются нормы, регулирующие наследственные правоотношения.
Общая информация о дарении
Вопросы дарения регламентированы в 32-ой главе ГК РФ. Кроме того, в некоторых ситуациях могут применяться нормы налогового, семейного, гражданско-процессуального и административного законодательства.
Право собственности переходит к одаряемому только с момента прохождения процедуры государственной регистрации. Это происходит в органах Росреестра. Данные вносятся в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество (ЕГРН). Основанием для этого станет договор дарения.
Дарственная заключается в простой письменной форме. По закону нотариальное заверение требуется только в отдельных случаях. Если документ оформляется у нотариуса, то специалист занимается всем оформлением в полном объеме.
Одаряемый вправе отказаться от собственности в любой момент. В этом случае ему потребуется возместить второй стороне все понесенные расходы. К примеру, все затраты на оформление и регистрацию сделки.
Даритель тоже может отменить сделку. Однако для этого требуются веские основания. К примеру, если одаряемый совершил покушение на жизнь и здоровье дарителя или намеренно уничтожает полученное имущество.
Процесс дарения комнаты в жилом помещении практически ничем не отличается от заключения дарственной на квартиру или дом. Главным условием такой сделки остается наличие у дарителя права собственности на нее.
Довольно распространенным объектом дарения из числа недвижимого имущества являются комнатки в коммунальных квартирах и бывших общежитиях из-за их относительно невысокой стоимости.
Особенности заключения таких сделок и регистрации прав собственности на указанное имущество находят свое отражение в Гражданском кодексе (далее — ГК), специальных федеральных законах и других нормативно-правовых актах.
Однако нужно заметить, что некоторые законодательные требования и практика их применения существенно расходятся. В большей степени это касается дарения комнат в многоквартирных домах, так как квартиры, чаще всего, являются неделимым имуществом. Поэтому при их дарении часто возникают споры, которые разрешаются только в судебном порядке.
Можно ли продать комнату через дарение?
Продажа – это возмездная сделка, согласно которой продавец передает покупателю имущество за деньги. Особенности сделки регламентируются гл. 30 ГК РФ. Дарение подразумевает безвозмездную передачу имущества, где вместо продавца участвует даритель, вместо покупателя – одаряемый.
По природе и особенностям это совершенно разные сделки, и продать недвижимость через дарение нельзя. Некоторые предпочитают оформить договор дарения (далее – ДД) вместо договора купли-продажи, чтобы избежать уплаты налога (продавцы платят 13% НДФЛ) но фактически получают деньги. Такие сделки считаются притворными, к ним применяются последствия недействительности (ст. 170 ГК РФ).
Совет юриста: лучше сразу оформлять реальный ДКП при продаже, иначе есть риск нарваться на недобросовестного покупателя. Оформив дарственную, можно не получить деньги за недвижимость в ответ, т.к. такой договор подразумевает безвозмездность. Придется отстаивать свои интересы в суде.
Согласие супруга на такие действия
Как и при прочих случаях дарения, граждане, состоящие в браке, вынуждены прилагать к перечню документов для регистрации дарственной согласие супруга на дарение доли в квартире, то есть на отчуждение совместного имущества. Составляется оно в письменном виде и заверяется нотариусом. Образец вы можете видеть ниже или скачать.
Образец согласия супруга на дарение доли в квартире
ВАс также может заинтересовать вопрос дарения приватизированной квартиры, доли в ней или дома. У нас вы найдете ответы на все эти вопросы.
Это важно знать: Закон о взыскании задолженности по коммунальным платежам: действия и порядок взыскания
Отменить дарственную проблематично, и суды часто отказывают в удовлетворении исковых требований. Чтобы добиться признания сделки недействительной, нужно представить максимум доказательств и уметь обосновать каждую фразу в заявлении.
Есть и примеры положительных решений, когда людям удалось отменить ДД и вернуть себе право собственности на недвижимость:
- Решение № 2-359/2016 2-359/2016(2-4769/2015;)~М-4669/2015 2-4769/2015 М-4669/2015 от 2 декабря 2020 г. по делу № 2-359/2016;
- Решение № 2-189/2019 2-189/2019~М-159/2019 М-159/2019 от 5 июля 2019 г. по делу № 2-189/2019;
- Решение № 2-6167/2016 2-913/2017 2-913/2017(2-6167/2016;)~М-5027/2016 М-5027/2016 от 5 июня 2020 г. по делу № 2-6167/2016.
Составление договора дарения доли или комнаты в коммунальной квартире
Оформление договоров дарения доли или комнаты в коммунальной квартире Дарение представляет собой процедуру, при которой имущество безвозмездно передается дарителем в собственность другого лица (одаряемого). В случае, когда в качестве дара выступает комната в коммуналке, помимо соблюдения стандартных условий, общих для сделок подобного рода, следует позаботиться еще о нескольких моментах. Все дело в том, что собственник комнаты и соответствующей ей доли имущества общего пользования может презентовать ее кому-либо без соглашения остальных жильцов квартиры. При продаже такое согласие требуется в обязательном порядке.
Как уже упоминалось, при дарении комнаты, расположенной в коммуналке, используется специальный образец договора, ввиду специфики самого объекта дарения.
Договор дарения комнаты в коммунальной квартире 6.1. Во всем, что не предусмотрено настоящим Договором, Стороны руководствуются действующим законодательством Российской Федерации. 2.2.1. Отменить дарение по основаниям, предусмотренным действующим законодательством Российской Федерации.
3.2. Одновременно с подписанием акта приема-передачи Даритель передает Одаряемому документацию, указанную в п. 2.1.2 настоящего Договора.
Аннулирование договора дарения комнаты на коммунальной жилплощади
Дарственная на комнату в коммунальной квартире: особенности оформления договора дарения Для человека, всерьез не вникавшего в вопросы передачи в дар недвижимости и такого оформления, как дарственная на комнату в коммунальной квартире, может казаться, что в этом случае нет серьезных отличий от других видов дарения недвижимого имущества. В конце данной статьи вы можете скачать бланк договора дарения комнаты на коммунальной жилплощади и детально с ним ознакомиться.
Дарственная на жилье в коммунальной квартире, как и другие виды подобных сделок, является полностью добровольным мероприятием, осуществляемым на безвозмездной основе. Во власти собственника принять решение о том, чтобы имущество стало даром желаемому лицу. Одариваемый, в свою очередь, принимает решение о принятии презента или отказывается от предложения.
Согласно п. 3 ст. 13 ФЗ № 122, регистрация проводится в течение 10 рабочих дней. По прошествии этого срока, если все поданные сведения соответствовали требованиям закона, заявитель получает правоустанавливающие документы и свидетельство о проведении государственной регистрации. С момента получения указанных документов право собственности на комнату переходит к одаряемому (п. 2 ст. 223 ГК).
Норма пп.4 п.2 ст.40 НК РФ применима к договору дарения, но в случаях совершения нескольких сделок с имуществом.
Налоговики неправомерно пересчитали стоимость дара на основании отчета оценщика, поскольку Ваша цена по договору соответствовала рыночному уровню, а сделка была разовой.
Граждане вправе заключить любой договор, со стоимостью установленной по соглашению сторон, при условии, что условия договора не противоречат нормам законов и нормативно-правовых актов.
По договору дарения одна сторона безвозмездно передает в собственность другой стороны имущество. Данное имущество, для одаряемого, является доходом. Получение комнаты в дар, для целей обложения налогом на ДФЛ является доходом в натуральной форме.
Для целей обложения налогом на ДФЛ принимается, что цена в договоре, согласованная сторонами, считается рыночной, если не будет опровергнута налоговиками.
В данном случае, сделка дарения являлась разовой. Других сделок по дарению комнаты не совершалось.
У налоговой инспекции не было возможности зафиксировать занижение стоимости по договору в пределах короткого периода времени.
В связи с этим, решение налоговиков о том, что стоимость, по которой подарена комната, занижена, является неправомерным.
Налоговики могут взыскать доначисленный налог с физлица только в судебном порядке (48 НК РФ). При этом, бремя доказывания возлагается законом на налоговую инспекцию. В данном случае суд будет оценивать правомерность решения налогового органа о доначислении налога.
Дарственная, заключённая в качестве альтернативы возмездному договору, имеет и ряд недостатков. Прежде всего, это возможность оспаривания договора в судебном порядке. Как показывает юридическая практика, оспорить дарственную через суд гораздо легче, нежели купчую. Поводов для этого может быть множество, в основном они те же, что и при оспаривании договора продажи. Но, поскольку де-юре при дарении не задействована финансовая составляющая, судьи гораздо охотнее идут на расторжение подобных договоров. При этом оспорить договор может как сам даритель, так и третьи заинтересованные лица: налоговые органы и прокуратура, родственники дарителя, дольщики коммунальной квартиры или дачного товарищества.
Если говорить о покупке недвижимости по договору дарения, то покупатель идёт на большой риск. После признания дарственной недействительной, фактический покупатель будет обязан вернуть бывшую собственнику «подаренную» недвижимость. Сам же он не сможет потребовать по суду возврата фактически уплаченных за неё денег, поскольку никаких подтверждающих это документов при дарении не составляется. Ведь само понятие «дарения» подразумевает безвозмездную передачу имущества по обоюдному согласию сторон.
Более того, если надзорными органами будет установлено, что сделка дарения производилась как прикрытие покупки недвижимости, обе стороны могут подвергнуться наказанию.
В самом лучшем случае – это признание договора недействительным и назначение штрафа. В худшем – уголовное преследование за попытку незаконного ухода от уплаты налогов. В любом случае, прежде чем идти на такую фиктивную сделку, и «дарителю» и «одариваемому» следует хорошенько взвесить все плюсы и минусы.