Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Образец договора дарения с правом пожизненного проживания дарителя». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Фактически после государственной регистрации перехода права собственной на квартиру к одаряемому даритель теряет возможность ей распоряжаться. И новый владелец может ее продать другим лицам. Поскольку выписать дарителя невозможно, то покупатель должен быть извещен об этом обстоятельстве. Если он его принимает, то сделка состоится.
Можно ли оформить дарственную без права продажи?
Составить ДД без права последующей продажи одаряемым нельзя. С момента регистрации в Росреестре одаряемый становится собственником, а право проживания не регистрируется.
Новый владелец может продать жилье, оповестив покупателя о деталях сделки. Если покупатель не согласен на пожизненное проживание постороннего человека, он вправе отказаться от заключения договора.
Согласие постоянно проживающего дарителя на продажу недвижимости не потребуется. Собственник может в любой момент продать, подарить или обменять квартиру, уведомив вторую сторону о праве другого человека на проживание и заключив договор купли-продажи, дарения или мены.
Кратко: дарственная с правом проживания актуальна, если между сторонами хорошие отношения и даритель хочет пользоваться недвижимостью до конца жизни. При этом одаряемый в любой момент может обменять, подарить или продать жилье другому человеку, предварительно оповестив его о том, что ему придется жить с посторонним.
Договор дарения с правом пожизненного проживания дарителя: характеристика
Этот тип сделки довольно-таки часто применяется как между гражданами, находящимися в родственной связи, так и не соединенными кровными узами (друзьями, юридическими лицами и др.). Такой акт имеет ряд положительных и отрицательных характеристик для обоих контрагентов.
Для правомерного исполнения договора с условием обременения нужно проделать цикл операций по его регистрации и оформлению. При этом не должно быть встречных подарков со стороны одаряемого.
А также существует еще один нюанс, при котором, переданная владельцем в дар квартира исключается из наследственной массы собственника после его кончины.
Это происходит в том случае, когда переход прав собственности на подаренное имущество не был зафиксирован в ЕГРН. Хотя договор был уже подан на госрегистрацию, но по каким-либо причинам не был зарегистрирован.
При таких обстоятельствах одаряемый вправе защитить свои интересы в суде. Однако судебная практика противоречива, все зависит от конкретных обстоятельств дела.
Действующие нормативы
Правовое регулирование процесса дарения производится в соответствии со следующими правовыми актами:
| Гражданский кодекс РФ | Данный закон содержит основные правила договорных отношений в целом и отношений дарителя и одаряемого в частности |
| Гражданско-Процессуальный кодекс | Имеет значение, если отношения сторон приводят к судебному разбирательству |
| ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» | Определяет правила перехода права собственности с одного субъекта на другого |
| Основы законодательства о нотариате | Так как согласие на отчуждение недвижимости должен дать супруг, данный момент должен быть надлежащим образом оформлен. При этом именно нотариус оформляет такое согласие |
Также сторонам стоит обратить внимание на материалы судебной практики, если между ними возникает спорная ситуация.
Дарение можно оспорить, но при этом необходимо наличие некоторых обстоятельств, практика позволит лучше проанализировать ситуацию.
В чем отличия от обычного договора дарения квартиры
Как сказано выше, существенных отличий в оформлении нет. Главное, что должно быть указано – это специальные условия, которые не должны измеряться в денежном эквиваленте.
Так как сделка является безвозмездной, то и условия никак не должны затрагивать материальные интересы сторон.
В самом договоре в блоке про права и обязанности сторон нужно указать условия, которые устраивают обе стороны. Например, может быть указано, что владелец до конца своей жизни может проживать в квартире и пользоваться всеми коммуникациями. При этом со стороны одаряемого не обязательна никакая поддержка: ни материальная, ни моральная. Также могут быть указаны условия проживания третьих лиц. Например, жены владельца или его детей.
Но все эти пункты прекратят свое действие в день смерти владельца. Это и есть главное отличие от обычной дарственной. В обычном договоре все пункты действовать начинают с момента подписания и срок их действия не ограничен. Условия, касающиеся проживания владельца, утратят силу в день его смерти.
После того, как эти пункты утратят силу, имущество останется в собственности одаряемого. Проживание владельца не дает права родственникам на наследство.
«Пролистал» кучу страниц в интернете в поисках образца договора дарения с пожизненным проживанием и ничего толком не нашел. Уже отчаялся в этом деле и думал уже составлять завещание своему внуку. Пошел к нотариусу и все же поинтересовался насчет такого договора.
Оказалось, что можно было оформить договор с пожизненным иждивением, что я и сделал. Очень надеюсь, что я и мой внук законодательно полностью и абсолютно защищены.
Александр Попов, Нижний Новгород
17/11/2016
Я работаю юристом. И всегда опираюсь на Закон РФ, точнее ГК. Потому всегда придерживаюсь заключений стандартных договоров дарения.
Всех желающих оформляться «с пожизненным проживанием» отправляю к нотариусу, чтобы они заключали дополнительные договора ренты или пожизненного иждивения дарителя на обеспечении одариваемого.
Петр Сергеевич, Краснодар
03/03/2015
Я заключала такой договор со своей бабушкой. Даже смешно как-то было, если честно. Бабушка не захотела составлять завещание ради того, чтобы я могла воспользоваться законно ее квартирой аж после ее смерти.
Случилось так, что я вышла замуж, и нам негде было жить с мужем. А тут бабуля моя нас порадовала, захотела подарить мне как бы часть квартиры.
Стали думать и гадать, как лучше это сделать. Воспользовались онлайн консультацией юриста, затем еще вместе сходили к юристу, потому еще к нотариусу по пути зашли.
В итоге, когда заключали договор, просто прописали в нем строчку: «Григорьева Мария Николаевна сохраняет за собой право пожизненного проживания в квартире по адресу такому-то, такому-то». И все. Думаю, что это вполне сойдет за юридически правильное решение.
Обременение — что это такое?
Обременением называют запреты, не позволяющие правообладателю свободно распоряжаться своим жилым помещением или земельным наделом. Речь идет о:
- сервитуте;
- ипотечном залоге;
- аресте жилья;
- пожизненной ренте;
- опеке;
- аренде.
Договор дарения с обременением пожизненного проживания бывает трех видов:
- когда дарящий оговаривает возможность жить на подаренных квадратных метрах и частично владеть жилым помещением, а дарополучатель соглашается ему в этом не препятствовать;
- когда условия договора позволяют благодетелю оставаться хозяином жилплощади и жить в ней до конца своих дней, после чего собственником становится одаряемый;
- когда условия соглашения определяют очередность и порядок пользования подаренной жилплощадью между дарополучателем и дарителем.
Преимущества и недостатки
Плюсы и минусы таких сделок есть как для одной, так и для другой стороны.
К преимуществам для владельца относятся:
- Право проживать и использовать квартиру до конца жизни бесплатно.
- Право сохранить прописку.
- Право расторгнуть договор, если вторая сторона не соблюдает условия.
Главным минусом является то, что одаряемый может пользоваться имуществом на свое усмотрение. Может продавать, сдавать, дарить квартиру третьим лицам.
Для одаряемого преимуществами являются:
- Получение имущества безвозмездно.
- Право полного распоряжения имуществом.
- Отсутствие необходимости обеспечивать и ухаживать за владельцем.
Главным минусом является то, что продать или сдать квартиру с жильцом достаточно трудно.
Дарственная с правом пожизненного проживания может быть выгодна и удобна в некоторых случаях. Например, если это единственное жилье владельца. Но прежде чем заключать сделку, нужно взвесить все плюсы и минусы.
Права сторон после заключения сделки
После официальной регистрации перехода права собственности стороны получат на руки документы. С этого момента даритель теряет возможность распоряжаться квартирой. Новый владелец имеет право передать ее третьим лицам – временно или постоянно. Попытки дарителя воспрепятствовать этому будут расценены как фактическое ограничение одариваемого в распоряжении имуществом и признаны незаконными.
Поэтому составление дарственной без права продажи квартиры третьим лицам бессмысленно – такой договор будет признан недействительным.
Нужно, чтобы на момент подписания документов даритель отдавал себе в этом отчет. Часто люди, указывая в качестве условия безвозмездной передачи жилплощади право проживать там до своей кончины, полагают, что тем самым препятствуют дальнейшему ее переходу другим собственникам. Это дает возможность оспорить сделку, как заключенную под влиянием заблуждения (ст. 178 ГК РФ).
Можно ли оформить дарственную без права продажи?
Составить договор дарения без права последующей продажи одаряемым нельзя. С момента регистрации в Росреестре одаряемый становится собственником, а право проживания не регистрируется. Новый владелец может продать жилье, оповестив покупателя о деталях сделки. Если покупатель не согласен на пожизненное проживание постороннего человека, он вправе отказаться от заключения договора. Согласие постоянно проживающего дарителя на продажу недвижимости не потребуется. Собственник может в любой момент продать, подарить или обменять квартиру, уведомив вторую сторону о праве другого человека на проживание и заключив договор купли-продажи, дарения или мены. Кратко: дарственная с правом проживания актуальна, если между сторонами хорошие отношения и даритель хочет пользоваться недвижимостью до конца жизни. При этом одаряемый в любой момент может обменять, подарить или продать жилье другому человеку, предварительно оповестив его о том, что ему придется жить с посторонним.
Как оформить – пошаговая инструкция
Процедура оформления дарственной на квартиру с пожизненным проживанием дарителя практически аналогична заключению обычного договора дарения. Перед тем как приступить к непосредственному оформлению, владелец квартиры должен принять соответствующее решение и согласовать желание по передаче прав собственности с потенциальным одаряемым.
После согласования требуется собрать необходимые документы и составить текст договора с учетом всех нюансов сделки. Затем, необходимо пройти процедуру государственной регистрации в Росреестре.
Оформлять дарственную можно без привлечения нотариуса. Договор не обязательно должен быть заверен в нотариальной конторе. Однако подпись нотариуса может помочь при возникновении каких-либо спорных ситуаций.
Рассмотрим каждый этап оформления подробнее.
Как подарить квартиру и остаться в ней жить
С позиции права дарственная с правом проживания не самый безопасный вариант передачи имущества другому владельцу. Несмотря на это, соглашение часто подменяет процедуру наследования.
От обычной передачи в дар его отличает включение в текст условия о проживании дарителя.
Возникает вопрос, насколько соответствует такой вариант сделки принципу безвозмездности дара и является ли неоспоримым включение условия о пожизненном использовании жилья.
Согласно ст.572 (п.1) ГК РФ в рамках дарственной нельзя передавать взамен дара иную собственность или ценность.
Однако возможность жить в подаренной квартире не может быть оценено в денежной стоимости и не влечет никаких трат со стороны одариваемого, к тому же, в результате сделки прежний владелец ничего не приобретает, а лишь продолжает пользоваться переданными благами, главное, чтобы при составлении документа в него был включен соответствующий пункт.
Особенность использования возможности проживания при оформлении дарственной заключается в том, что данное разрешение не рассматривается как плата. Отсутствие возмездности – в отсутствии имущественной или финансовой потери для одаряемого.
Как оформить договор дарения квартиры с правом пожизненного проживания дарителя?
Для того чтобы преподнести в дар такой вид недвижимости, как квартира, с правом жить в ней пожизненно необходимо выполнить в определенной последовательности следующие действия:
- Подготовить требуемый пакет документов. В этот список входят:
- копии паспортов тех лиц, которые являются непосредственными участниками сделки;
- образец договора дарения квартиры с пожизненным проживанием дарителя;
- справка, взятая из бюро технической инвентаризации;
- справка с информацией о том, сколько граждан прописано в данной квартире;
- паспорт, выданный на квартиру при ее покупке.
Полный перечень документов, которые могут понадобиться для оформления сделки дарения, мы рассматривали в специальной статье.
Если лицо, которое изъявило желание подарить имущество является не единственным владельцем, то необходимо, чтобы его действия с квартирой одобрил каждый совладелец. Согласие от других жильцов должно быть только в письменной форме и обязательно заверено с помощью нотариуса.
Подробнее о том, как происходит дарение доли квартиры, мы рассказываем в отдельном материале.
- Оформить договор дарения. Для осуществления этого действия в первую очередь нужно обратиться к нотариусу, поскольку у него имеется доступ к государственному реестру (в каких случаях можно оформить дарственную без нотариуса и как это правильно сделать, читайте здесь).После проверки квартиры должностным лицом перед проведением сделки и собранного пакета документов, можно переходить к внесению данных в государственный реестр о лице, передающего в дар квартиру. При этом даритель должен составить заявление содержащие не только данные о себе, но и информацию об имуществе, которое он хочет подарить (о том, как составить такое заявление, а также какие еще документы могут понадобиться, читайте тут).
Затем нотариус приступает к оформлению карточки о приеме заявления. После чего даритель обязан внести плату за внесение сведений в государственный реестр.
Также нужно заплатить пошлину государственного характера. Данная плата взымается не только за регистрацию договора в качестве сделки, но и за регистрацию перехода прав собственности к новой стороне. Ее размер, установленный Налоговым кодексом, колеблется в пределах от 2000 рублей (для физических лиц) до 22 000 рублей (для юридических лиц).
Более подробно вопрос о том, во сколько может обойтись оформление дарственной с учетом стоимости нотариального заверения и регистрации договора, мы рассматривали в специальном материале.
И только после всего этого нотариусом оформляется дарственная на квартиру с пожизненным проживанием дарителя при условии, если на недвижимость не возложен арест, не имеется запрет отчуждения и не взята ипотека (возможно ли оформление дарственной на квартиру, которая находится в ипотеке или залоге у банка, читайте в отдельной статье).
- Зарегистрировать оформленную должным образом дарственную в Росреестре. После этого договор дарения считается заключенным.
- Получить документ, свидетельствующий о праве владения квартирой нового лица. При этом данные о новом владельце нужно внести в государственный реестр.
Обратите внимание на то, что договор считается корректно составленным только при помощи нотариуса, не отходя от формы действующего образца, и должен быть заключен без малейших исправлений и помарок, а также иметь подписи всех сторон и точное наименование объекта недвижимости, который является предметом сделки и его основные характеристики.
После окончания процедуры оформления договора и регистрации данного документа в управлении федеральной регистрационной службы начинают начисляться налоги. Оплату должен производить одаряемый. При заключении сделки о дарении, необходимо уплачивать налог подоходного типа, размер которого устанавливается в размере 13% от кадастровой стоимости квартиры.
Для каждой из сторон дарение, связанное с правом пожизненного проживания бывшего собственника, несет и определенные недостатки. Даритель в данном случае не получает какой-либо материальной выгоды для себя. При этом новый собственник имеет полное право самостоятельно распоряжаться своей недвижимостью, не согласовывая принятое решение с другими лицами. Он может продать, обменять или подарить её любому лицу.
Для одариваемого пожизненное проживание бывшего владельца также может повлечь ряд проблем. Прежде всего, прежнего собственника нельзя выселить из помещения, за исключением, если последний нарушает требования действующих санитарных и жилищных норм. Также на практике факт пожизненного проживания человека может затруднить сделку, связанную с дарением или сдачей жилья в аренду.