Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как продать земельный пай сельхозназначения». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Согласно ФЗ под номером 101, у собственника можно изъять пай, если он должным образом не обрабатывает землю либо допускает такие действия, которые ухудшают её плодородие. Покупатель должен помнить об этом.
Для чего нужна сельхоз земля?
Сельскохозяйственные угодья эксплуатируются по-разному, преимущественно выделяют 5 пунктов, к ним относятся:
- Пастбища, сенокосы, угодья. Как правило, это относится к подсобному хозяйству и предполагает взращивание долголетних растений и прокладку внутренних коммуникаций (что разрешается законодательно).
- Бросовые земли. Участки земли, рельеф которых не позволяет на них провести вспашку, потому они используются в ином назначении, для выращивания подходящих культур.
- Угодья, сооружения, склады. На с/х ЗУ разрешено возводить постройки, которые используются в производственных целях, — не иначе. На строительство необходимо получить определенное разрешение или же целевое назначение земли предполагает наличие построек.
- Водные объекты, лесной фонд. Используются для развития аквакультуры, постройки водонапорных сооружений, организации ИП и так далее.
- Другие назначения. Связано с градостроительными объектами, главная цель которых защита земель от негативного воздействия (обеспечения необходимой защиты).
Стоит отметить: что в РФ земель с/х назначения около 8% от общего количества ЗУ, уступая своё место лишь лесному фонду. Данная цифра говорит о том, что люди в России желают вести и ведут фермерские хозяйства.
Сельскохозяйственные наделы, априори, наделены 2 целями, ими являются:
- Сельское производство;
- Иные цели, предполагающие помощь в достижении первой.
Первое, что предполагало государство при введении данных ЗУ в товарооборот и соответственную их выдачу гражданам, это использование выданных территорий под сельскохозяйственные угодья. Однако не все территории используются по прямому назначению. Поэтому появился второй пункт, под которым предполагаются лесопосадки, водо и лесопокрытые территории, дороги, склады.
Учитывая все вышеописанные особенности можно без проблем продать земли сельскохозяйственного назначения. Главное помнить, перед составлением договора купли-продажи нужно в обязательном порядке уведомить администрацию о продажи и в случае её отказа от покупки, зарегистрировать сделку в Госреестре, а также права нового собственника. Если владелец пая и новый покупатель будут уклоняться от уведомления муниципальных органов или же регистрации, сделка будет признана незаконной.
Налог с продажи земельного участка с 2023 года для физических лиц
Покупка или продажа земли – это юридическое действие перехода прав собственности и, согласно требованиям законодательства, должна проходить процедуру регистрации. В результате в рамках межведомственного взаимодействия Росреестр сообщает налоговой службе.
Продавец должен знать о том, что существуют случаи, когда он обязан уплатить с такой сделки налог. Рассмотрим вопрос налогообложения сделки с продажи земельного участка и уточним, какие нововведения принесет нам 2023 год.
- Каким налогом облагается продажа земли?
- Налог с продажи земельного участка в собственности более и менее 3 или 5 лет
- Сумма налога
- Порядок и сроки уплаты земельного налога в 2023 году
- Куда обращаться за налоговым вычетом при продаже земельного участка?
- Видео: Налог при продажи недвижимости для физических лиц
Кому можно продать свою долю
Начнем с того, что преимущественным правом приобретения пользуется местная администрация и остальные дольщики. В этом смысле паевые земли можно сравнить с коммунальной квартирой.
Каждый собственник имеет право лишь на её часть и не может реализовать свои гектары или метры без согласия на то остальных.
При нарушении условий сделка может быть оспорена в суде. К тому же, нельзя заявить первоначальную стоимость выше той, по которой земля будет продана в конечном итоге.
Если цена участка снижается в ходе переговоров, об этом должна быть уведомлена администрация.
Продать пай можно не только одному из дольщиков или администрации, но и посторонним лицам, коммерческим организациям. Единственное условие – они должны быть резидентами РФ.
Вопрос стоимости земельного пая сельхозназначения
Те, кто сталкивается с продажей земельного пая, часто задается вопросом о цене земельного надела.
Здесь отметим, что стоимость пая может быть совершенно разной по регионам. То есть, в одном крае можно продать пай по разным ценам — за 50 000 рублей, или за миллион.
Отчего же зависит цена? Прежде всего, от рыночной стоимости. Как у любой недвижимости, у участка будет кадастровая стоимость и рыночная. Обычно рыночная выше в несколько раз. Продавец может выставить любую рыночную стоимость, которая его устроит.
Также он может обратиться в специализированную компанию, вызвать оценщика, который определит, сколько будет стоить земельный пай. При оценке будут учитываться все технические характеристики.
Заметьте, что после проверки оценщика и получения результата, продавец все равно может выставить свою цену. По сути, на его решение ничто не повлияет.
Продажа с выделением участка
Порядок действий
- Нужно подать объявление о просьбе выделения пая в районную газету;
- Собрать всех дольщиков – не ранее чем через месяц;
- Провести межевание участка, чтобы наделить частью участка каждого из пайщиков;
- Нанести границы участка, это займет от 1 – 6 месяцев;
- Получить кадастровый номер и план земельного участка;
- Подать заявление в регистрационную палату;
Примечание! Самым долгим и дорогостоящим этапом является межевание. Он занимает от 6 месяцев и может продолжаться до 2 лет.
Необходимые документы
- Документ, удостоверяющий личность;
- Справка, подтверждающая право собственности;
- Если собственник участка один, то требуется только согласие члена семьи (супруга или супруги), а если собственников много, то согласие каждого из них;
- Справка, которая подтвердит своевременную уплату налога и отсутствия долга;
- Квитанция об оплате государственной пошлины;
- Акт оценки участка экспертом.
- Справка, которая подтвердит отсутствие долгов и ареста на землю.
На практике часто встречается ситуация, когда фермеры или с/х организации массово скупают паи для расширения бизнеса.
Причем не всегда у таких покупателей есть доказательства использования земельного участка. То есть, права на приобретение пая в обычном порядке у них в большинстве случаев нет.
А еще часто бывает так, что паи принадлежат старенькой бабушке или дедушке, которым денег вроде бы и хочется, а вот заниматься всем этим, простите, геморроем с выделом участка не очень. Своего, как говорится, хоть половником хлебай. Или просто у пайщика банально нет денег на выдел.
Возникает вопрос, а что делать то?
В этом случае используют такую схему:
- пайщик выдает доверенность на заинтересованного покупателя (либо доверенное лицо покупателя);
- покупатель за свой счет выполняет кадастровые работы по выделу пая в натуре, определяет его местоположение и площадь, ставит его на кадастровый учет и регистрируют на него право собственности продавца;
- после этого происходит отчуждение выделенного земельного участка или самому покупателю, или его доверенному лицу;
- покупатель оплачивает пайщику оговоренную сумму.
В принципе, ничего особо сложного нет. Конечно всегда есть риски. Но без них, как и без рекламы, никуда.
Пой можно продать:
- В виде уставного капитала;
- В рассрочку. Оплата за пай должен быть перечислена в течении полугода после заключения договора. Оплата должна быть разделена на 6 месяцев.
Например: если единственный собственник продает участок в размере 5 гектар, а цена за 1 гектар будет 300 000 рублей, соответственно общая сумма стоимости земли будет 1 500 000 рублей. Полученную сумму делим на 6 равных долей и получаем 250 000 рублей. Каждый месяц на протяжении полугода, приобретатель земли в рассрочку должен перечислять данную суммы бывшему собственнику;
- Другими законными способами.
Как оформить пай в собственность?
Как получить пай:
- По наследству;
- Приобрести самостоятельно;
- Выделить часть.
Если вы приобрели земельный участок и хотите его оформить в собственность, то нужно вместе с договором купли-продажи обратиться в регистрационную службу.
При себе необходимо иметь:
- Документ, удостоверяющий личность;
- Заявление о регистрации прав;
- Чек об оплате государственной пошлины;
- Документы, которые получили от бывшего собственника в виде:
- Отказа других пайщиков от покупки части земли, при их наличии;
- Отказа администрации от покупки пая.
- Договор купли-продажи;
Какие права имеет собственник, получивший пай в наследство?
Принятие права на земельный пай по наследству (Ст. 1152 Гражданского кодекса РФ) означает получение в собственность не целого земельного надела, а лишь его определенной части общих земель. Такие права дают новому владельцу возможность частичного распоряжения объектом, которая регламентируется в Законе «Об обороте сельскохозяйственный земель»: то есть продавать, дарить, завещать и обменивать земельный пай. Ограничения касаются лишь земельных наделов, которые не определены в качестве конкретного участка. В таком случае продажа и сдача в аренду пая будет невозможна. Если правопреемник получает в наследство Свидетельство о праве на пай, это означает, что данная территория не является выделенной в качестве отдельного надела.
Принятие в наследство выделенного земельного пая дает право его владельцу совершать действия по оформлению Государственного акта на право собственности.
Как продать пай земли в 2021 году
Продать участок можно несколькими законными способами. Его можно выставить на продажу, как уставной капитал или оформить сделку в рассрочку. Во втором случае оплата перечисляется одинаковыми платежами в течение определенного времени. Есть ряд и других законных методов, с помощью которых можно правильно продать надел.
Продажа предполагает традиционное оформление сделки купли-продажи. Из-за специфического характера участка, могут возникать сложности с поиском покупателей. Кроме того, спектр деятельности на таком участке ограничен. На земельном наделе построить жилой дом проблематично и чаще всего невозможно. Довольно часто, пай включает в себя водоемы, лес, магистрали, участки, что выполняют функцию защиты участка.
Перед тем, как продать пай земли сельхозназначения, стоит помнить о том, что итоговая цена формируется на основе ряда факторов. Сделка регулируется на законодательном уровне. Сложность состоит в том, что земля регулируется отдельными правовыми актами, соблюдение которых должно быть обязательным.
Предварительный этап продажи
До того как продать пай земли сельхозначения в 2021 году, нужно понимать особенности сделки. Они заключаются в следующих моментах:
- продажа участка доступна только лицам, имеющим российского гражданства — пай относится к наделу государства;
- надел можно использовать только для сельского хозяйства и его форм — задача участка состоит в его развитию;
- покупатель должен иметь опыт и знания в сфере сельхозназначения;
- если участок не используется по назначению, он может быть возвращен региональными властями (это происходит в том случае, если целевое использование не соблюдается в течение трех лет);
- если совладельцы с правом первоочередного выкупа в течение одного месяца не воспользуются им, то собственник имеет право реализовать долю другим лицам.
Надел предназначен только для сельскохозяйственной деятельности. Это полномочие регулируется на законодательном уровне. При его нарушении, пай может быть изъят из права собственности. В случае, если при продаже участка, на него будет несколько претендентов, то предпочтение отдается членам организации или кооператива, к которому он относится.
Если владелец рассчитывает продавать свой пай, стоит помнить о праве преимущественной покупки других дольщиков сельхозугодия. В роли покупателя вправе выступить как физические лица – пайщики, так и юридические представители – колхозы/совхозы, кфх, муниципалитеты.
Ключевые моменты сделки:
- перед продажей пая проводится выдел участка в натуре;
- договор заключается в простой письменной форме в соответствие с требованиями земельного свода законов и ГК РФ;
- регистрации в Росреестре подлежит переход права собственности, а не конкретно сделка;
- пай можно приобрести только для производства и получения сельхоз продукции;
Договор купли\продажи пая должен содержать следующие моменты:
- реквизиты, личные/уставные данные сторон;
- описание земельного участка: точные координаты на местности, юридический адрес;
- данные паевого свидетельства продавца;
- точная оценка пая и цена продажи;
- дееспособность и добрая воля сторон при заключении соглашения;
- отсутствие взаимных претензий по сделке.
Допускается единовременный расчет или в рассрочку, однако во втором случае ежемесячный платеж будет выше, чем при аренде надела.
Оформление земли в собственность
Когда процедура межевания будет завершена, пайщик должен будет получить согласие от остальных дольщиков на оформление надела в собственность. После этого создается кадастровый план, на основании которого наделу присваивается идентификационный номер. Эта процедура осуществляется земельным комитетом, расположенным по месту регистрации земли. Спустя 10 дней заявитель получает кадастровый паспорт на пай.
В завершении процедуры необходимо посетить регистрирующий орган. Здесь владелец земли пишет заявление, к которому нужно приложить кадастровый паспорт на участок. Для регистрации надела можно обратиться в одну из следующих организаций:
- региональное отделение Росреестра;
- любое отделение МФЦ.
Второй вариант удобнее, поскольку многофункциональные центры расположены по всей стране. Однако время оформления в этом случае увеличится на 2-3 дня. Дело в том, что МФЦ не занимается проверкой и регистрацией документов, а выступает посредником между гражданами и государственными структурами. Дополнительное время требуется на отправку бумаг в Росреестр и получение результата.
Регистрируя право на земельный надел, гражданин должен уточнить, к каким формам землепользования будет относиться выделенный участок. Например, земля может использоваться для строительства, ведения сельскохозяйственных работ и т. д.
Как продать пай земли сельхозназначения в 2021 году
Данный документ нужно оформлять согласно требованиям законодательства к осуществлению сделок с недвижимостью. Соглашение составляется от руки и подписывается каждым из участников сделки.
Договор обладает важными условиями, отсутствие которых делает его недействительным. Одно из них – характеристика объекта продажи. Здесь должна быть прописана доля в праве общего владения паем земли, а также сведения о нем самом, которые позволяют идентифицировать объект. Следующее важное условие – цена сделки. Она или устанавливается самим продавцом, или определяется при помощи профессионального оценщика.
Соглашение не нужно заверять у нотариуса.
Собственник пая земли обязан подтвердить наличие у него права на продажу объекта. Документ, позволяющий сделать это – свидетельство собственника или выписка из реестра.
Помимо этого, обязательная бумага – письменное согласие муниципальных властей на осуществление продажи. Данный документ действует в течение одного года.
Важно! Также необходимо согласие на сделку, выданное прочими владельцами паёв. Если их не более пяти, допустимо оформление нотариально заверенного отказа от права преимущественного приобретения. Если дольщиков много, потребуется предоставление протокола общего собрания или бумаги, подтверждающие получение предложения использовать преимущественное право по почте.
При появлении каких-либо трудностей при продаже пая земли лучше сразу обратиться к квалифицированному юристу, который поможет разобраться в этом вопросе.
Земля аграрного назначения часто находится в собственности у производственных кооперативов или крестьянских фермерских хозяйств.
Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь к консультанту:
ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.
Это быстро и БЕСПЛАТНО!
Подобные организации используют участки для земледелия, водопоя, прогона скота или под пастбища.
Территории могут быть обременены публичными сервитутами, заняты кустарниковой растительностью или большими деревьями.
Продажа осуществляется путем предложения участкам местным органам власти под выкуп. Затем можно оформить договор, с указанием параметров земли и иных важных условий.
Продать земельный пай можно по сделке купли-продажи.
Землями сельхозназначения являются территории за населенными пунктами, предназначенные для занятия:
- земледелием;
- высококультурным фермерским хозяйством.
В состав таких зон могут входить:
- участки, занятые магистралями, лесными насаждениями;
- участки, предназначенные для защиты полей от засоления и других деструктивных воздействий.