Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Ликбез: покупка вторичной квартиры в ипотеку». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Сначала нужно понять, на что можно будет рассчитывать при покупке. Для этого необходимо предварительно выбрать желаемый вариант квартиры. Речь не идет о конкретной сделке. На этом этапе достаточно проанализировать рынок и определить среднюю цену на подходящее по основным параметрам жилье.
Шаг 1. Подбираем банк
Необходимо выбрать один (или несколько банков), предлагающих ипотечное кредитование на вторичное жилье и сравнить условия. На сегодняшний день в списке наиболее привлекательных вариантов первыми строчками стоят:
- Альфа-Банк с займами на жилье по 8,4% годовых;
- Росбанк с ипотечной ставкой в 8,7%;
- ВТБ с переплатой в 10,4% годовых;
- Открытие со ставкой по кредиту на вторичку в 10,79%.
Риски и расходы (явные и скрытые) при оформлении ипотеки
Сумма, которую придется потратить при оформлении ипотеки на вторичку, варьируется от нескольких тысяч рублей до десятков и даже сотен тысяч. Зависит это от некоторых факторов.
Привлечение риелторов. Зачастую самостоятельно организовать подбор и покупку жилья довольно сложно, поэтому многие пользуются услугами профессионалов. Важным моментом будет обозначенная в договоре ответственность за проверку квартиры на юридическую чистоту. Оплата за такие услуги может составить несколько десятков тысяч рублей.
Проведение рыночной оценки квартиры. Деньги придется потратить на услуги аккредитованного банком оценщика. Поискать более дешевые варианты не получится.
Оплата нотариальных услуг. Банк может настаивать на нотариальном заверении сделки. Но законодательно это требуется только в трех случаях:
- если собственником является несовершеннолетний гражданин;
- если собственник находится под опекой из-за недееспособности;
- если квартира находится в долевой собственности у нескольких лиц.
Выясняем, кто может взять ипотеку на покупку квартиры: шаг 1
Ипотеку предоставляют кредитные организации, чья главная задача заключается в получении прибыли. Поэтому со всеми подряд банки не заключают договор ипотечного кредитования. Заботясь о минимизации собственных рисков, они выдвигают ряд требований, устанавливающих, кто может взять ипотеку на покупку квартиры, а кто — нет.
- Возраст. Получить ипотеку можно с 21 года. Это единое правило для всех граждан, поскольку считается, что именно к этому возрасту человек завершает свое образование и может полностью сосредоточиться на работе. Пенсионерам трудно выплачивать ипотеку, поэтому банки рассчитывают, чтобы на конец периода гражданину было не больше 60 лет (некоторые банки повысили планку до 65–75 лет, выдвинув некоторые дополнительные условия).
- Семейное положение. При удовлетворении заявки на ипотеку банк должен быть уверен, что у клиента не будет проблем с платежами. Поэтому им выгоднее предоставлять кредиты семьям, где оба супруга имеют постоянную работу.
- Трудовой стаж. Условия покупки квартиры в ипотеку включают в себя требования к трудовому стажу. Гражданин должен проработать на одном месте не менее полугода. Одновременно банками учитываются предыдущие периоды трудовой деятельности: сколько раз менялось место работы, причины увольнения.
- Материальное положение. Минимальная сумма первоначального взноса начинается от 10–15%, в зависимости от конкретных предложений банков. Но чем больше клиент сможет внести денег, тем выгоднее условия ему предложат.
- Подтверждение платежеспособности. При подаче заявления необходимо подтверждение возможности проводить выплаты в полном объеме. Для этого клиенты банка должны представить информацию о своих доходах.
- Оплата предыдущих кредитов. Для удовлетворения заявки на ипотеку желательно полностью погасить ранее взятые кредиты. Банки учитывают это обстоятельство при расчете платежеспособности клиента.
На что следует обратить внимание?
Покупателю:
- При оформлении согласия супруги на сделку купли-продажи, надо правильно указать адрес покупаемой ипотечной жилплощади в соответствии с тем, что указано в документах на квартиру. Также необходимо предупредить нотариуса о том, что покупка производится с использованием заемных средств и последующей передачей квартиры, купленной в браке, в залог банку. Это надо отразить в согласии дополнительно.
- Брачный договор должен быть удостоверен нотариусом до момента обращения заемщика в банк за кредитом. В этом случае банк, зная о брачном договоре, будет учитывать его наличие при расчете суммы кредита в момент одобрения заемщика. Если же договор заключается после одобрения заемщика непосредственно перед сделкой купли-продажи, то покупатель должен получить согласие банка на его заключение.
Советы профессионалов
Прежде чем продать квартиру по ипотеке, стоит прислушаться к рекомендациям специалистов:
- нужно соглашаться на сделку, сотрудничая с банком, имеющим хорошую репутацию, который контролирует легитимность каждого этапа и исполнение всех нюансов, оговоренных в договоре;
- оба договора нужно заверять у нотариуса, заслуживающего доверие;
- не стоит связываться с сомнительными покупателями, даже если все бумаги будут заверены в соответствии с существующим законодательством;
- перед продажей требуется привести в порядок всю документацию, а также погасить имеющиеся долги по платежам за коммунальные услуги.
С чего начать оформление ипотеки на покупки квартиру?
Перед тем, как оформлять долгосрочный заем на приобретение квартиры, учтите следующие моменты:
- Сделайте расчет по ипотеке, чтоб определиться с суммой, которую потребуется одолжить у банка:
- для начала подсчитайте, сколько готовы заплатить в качестве первоначального взноса;
- затем определитесь, на какую сумму ежемесячно можете рассчитывать и сколько платить за ипотеку. Для этого суммируйте и оцените доход семьи.
Банки дают ипотеку, если после уплаты платежей по иным кредитам ипотечный платеж будет не больше 60 % от дохода заемщика. Но идеально, чтобы он был в пределах 30 %, что даст вам возможность досрочно гасить кредит.
- Уточните у банка, какие документы потребуется предоставить. Самый простой вариант – взять ипотеку в банке, где оформлена карта по зарплатному проекту. Тогда не потребуется подтверждать свои доходы и трудоустройство.
- Определитесь, какую квартиру вы желаете купить: на вторичном рынке или в новостройке.
Подводные камни при покупке квартиры в ипотеку
Оформление покупки жилья с ипотечным займом влечет за собой дополнительные расходы, о которых банк не всегда открыто говорит. На что следует обратить внимание:
- Низкий размер первоначального взноса. Под выгодным заниженным предложением может скрываться процент за использование ипотечных средств чуть выше, чем у других банков.
- Комиссия банка за услуги. Это может быть взимание платы за выдачу кредита, выпуск банковской карты и иные действия.
- Оценка только у тех, кого укажет банк. Услуги таких оценщиков, аккредитованных банком, могут оказаться выше, но других банк может не принять.
- Ограничение заемщика в правах. Читайте кредитный договор внимательно до подписания. В тексте может содержаться условие, по которому будет невозможно досрочно погасить ипотеку и т.д.
- Риски по залоговому имуществу. В силу обстоятельств залоговое имущество может сильно пострадать или быть утраченным. В этом случае банк может потребовать обеспечить кредит другим или досрочно погасить ипотеку.
- Иски третьих лиц в отношении залоговой квартиры банки не интересуют. Имущество так и останется в залоге, если даже и вернется к прежнему владельцу. Но заемщику уже не вернутся ни часть выплаченной стоимости за жилье, ни проценты по ипотеке.
Продажа квартиры по ипотеке в Сбербанке
Большая часть ипотечных кредитов приходится на Сбербанк, который пользуется популярностью среди населения РФ. Данное кредитное учреждение предлагает широкий выбор ипотечных программ, а также выгодные условия по военной ипотеке.
Планируя покупку или продажу объекта жилой недвижимости с использованием ипотечного кредита от Сбербанка, следует учесть некоторые особенности работы данного учреждения. После оформления договора по ипотечному кредитованию Сбербанк осуществляет перевод ипотечных средств на банковскую карту продавца. По этой причине, на этапе подготовки в сделке купли-продажи квартиры по ипотеке продавцу выгодно заранее открыть счет в Сбербанке. Это позволит избежать комиссии за перевод денежных средств.
С точки зрения продавца жилой недвижимости по ипотеке, сотрудничество со Сбербанком является выгодным вариантом.
Сделка купли-продажи по переуступке в ипотеку
Случаются разные ситуации, сопутствующие реализации объектов жилой недвижимости. К примеру, заемщик использовал ипотечные средства для приобретения квартиры в строящемся доме. Обязательства по договору кредитования он погасил, но объект еще не сдан в эксплуатацию. Он намерен продать квартиру, но права собственности на строящийся объект еще не имеет.
В такой ситуации сделка по купли-продажи объекта жилой недвижимости невозможна. Однако, допускается уступить право требования на жилую недвижимость. После сдачи новостройки покупатель получит право собственности на квартиру.
В рамках данной схемы потребуется согласие компании-застройщика на собственника объекта жилой недвижимости, а также банка, который будет кредитором покупателя.
Данные сделки не имеют большого одобрения как со стороны банковских организаций, так и со стороны компаний-застройщиков. Поэтому рекомендуется заранее уточнить в банке, одобрят ли заявку на ипотеку по данной сделке. Кроме того, рекомендуется решить вопрос и с застройщиком до того, как начнется оформление всей необходимой документации.
Что делать, если нет денег далее оплачивать ипотечный кредит
Следует учитывать всевозможные события, к примеру потеря работы, ухудшения здоровья, прочее. При просрочке платежа банкиры начинают звонить по должнику и напоминать о долге. Если нет обратной связи, займодавец отправляет почтовое извещение о срочном задолженности в течении 3 — 10 дней. Если и на это реакции никакой не последовало, залогодатель обращается обратиться в суд. Суды постановляет решение о досрочном взыскании оставшейся суммы кредита и процентов, а также о реализации квартиры с торгов.
Квартира на торгах продается по залоговой стоимости, которая меньше рыночной. Поэтому при заключении ипотечного договора нужно смотреть на размер залоговой стоимости и стараться приблизить её к рыночному уровню.
После продажи квартиры, должник получит лишь уплаченные им суммы по основному кредиту за минусом %, также за минусом штрафа, наложенных банком и то при условии если от реализации квартиры останутся на это деньги.
Пример: клиенту выдан кредит на покупку квартиры в сумме 3 000 000 рублей. За 2 года банку возвращено с учетом процентов 500 000 руб. На момент взыскания задолженность перед банком по суду составляет 2 700 000 руб. (остаток кредита + причитающиеся проценты). Залоговая стоимость квартиры составляла 2 300 000 руб., а фактически на торгах продана за 2000 000 руб. В итоге заемщик должен банку еще 700 000 рублей (этот остаток покрывается страховой суммой).
То есть должник остается в минусе — теряет квартиру и суммы уплаченных%, выплачивает неустойку банку, что составляет внушительные суммы. Остальные средства идут на погашение судебных и прочих издержек, и банку (в счет погашения выданного ранее кредита).
Благо, что законодательством предусмотрено правило, по которому при продаже с аукциона залоговой квартиры оставшейся кредитный долг (непокрытый аукционной продажей) списывается. Но все понесенные к этому моменты расходы на проценты, штрафы, возврат основного долга не возвращаются.
Но поскольку процесс обращения взыскания на квартиру достаточно длительный, за это время желательно найти работу и погасить долги:
- В случае, если должник до суда или даже в процессе судебного заседания найдет работу и погасит свой текущий долг, возможно, мирное урегулирование разногласия, поскольку банкам также не выгодно связываться с продажей квартиры.
- В случае, если дело дойдет до суда — должнику можно бороться за снижение суммы неустойки (при определенных условиях ее можно уменьшить).
Какие могут возникнуть сложности при расчетах?
Много споров и разногласий возникает именно на этапе расчета покупателя за недвижимость, которую он приобретает. Например, может возникнуть ситуация, когда продавец желает, чтобы деньги были переданы наличными, а покупатель – чтобы продажа проходила через банковскую ячейку. Как быть в этом случае?
Необходимо знать следующее: порядок расчета зависит не от желаний продавца или покупателя, а от банка. В каждой кредитной организации действуют свои собственные порядки и процедуры, поэтому как именно будут передаваться деньги, зависит именно от банка, от выбранной вами программы, а также от нюансов сделки (есть ли долевая собственность, участвуют ли несовершеннолетние и т.д.).
В ряде случаев, банк может пойти навстречу покупателю и продавцу и выдать денежную сумму в виде наличных, но сам процесс будет зависеть о конкретного банка (в каждом банке процесс будет отличаться). Как правило, банк в безналичной форме переводит деньги со счёта покупателя на счёт продавца, а уже потом происходит обналичивание денежных средств — банк попросту снимает деньги со счёта продавца и выдаёт их наличными в кассе. Однако возможно и другие варианты.
Условия и документы для оформления ипотеки
Ипотечный кредит является одним из самых популярных видов кредитования на российском рынке, так как дает возможность приобрести недвижимость, на которую пришлось бы копить годами. Ипотека – это кредит на покупку дома или квартиры, залогом для которого служит уже имеющееся в собственности жилье. Обеспеченный недвижимым имуществом ипотечный кредит выдается под меньшую процентную ставку, чем потребительский. Дополнительными вескими плюсами ипотеки являются:
ежемесячный платеж, сопоставимый с платой за аренду квартиры;
возможность получить налоговый вычет;
возможность досрочно погасить задолженность, в том числе за счет материнского капитала.
Ипотека имеет и существенный минус в виде процентных выплат, сумма которых становится тем больше, чем дольше пользоваться кредитными средствами. За весь срок действия кредитного договора она может сравняться со стоимостью приобретенного имущества. Также потребуется собрать довольно объемный пакет документов для ипотеки.
Чтобы не переплачивать по кредиту, необходимо выбрать правильный банк и подходящую систему кредитования. ДельтаКредит является организацией, специализирующейся на ипотеке, поэтому здесь можно найти оптимальную ипотечную программу. Выбирая наиболее привлекательное предложение банка, следует оценить полную стоимость кредита. При покупке ликвидной недвижимости увеличивается шанс заключить более выгодную сделку.
Сделка приобретения жилья
Одобрив будущую ипотечную квартиру, приобретаемую перспективным заемщиком, банк назначает дату совершения сделки. Место ее проведения, как правило – офис банка. Вы подписываете прежде договор ипотеки. Банк переводит деньги на спецсчет. Вы и продавец подписываете договор покупки жилья, затем ипотечную закладную на него. Может потребоваться подписание договора страхования. Созаемщики (при наличии их) подписывают договор поручительства.
Перед подписанием пристально прочтите документ. Проверяйте паспортные данные, кредитуемую сумму, адрес приобретаемой недвижимости и прочие детали – ошибки случаются часто. Лучше перепроверить, задать возникшие вопросы, чем тратить время и нервничать при устранении ошибок, обнаруженных после подписания сделки.
Банк переведет деньги продавцу не раньше, чем состоится переход права собственности на вас. Оформление перехода собственности выполняется вами через МФЦ, сама процедура займет неделю максимум. Останется зайти в МФЦ и забрать документы на ваше жилье. Порядок получения ключей и дальнейший переезд в купленное жилье вам необходимо обсуждать с продавцом индивидуально.
Какие же документы предоставляют покупатели?
Со стороны покупателей также необходим определенный перечень документов. Рассмотрим все:
- Паспорта покупателей.
- Заявление на ипотеку. В нем указываются все данные покупателя.
- Предварительный договор купли-продажи жилья. Служит гарантией банку, что сделка обязательно состоится.
- Расписка в получении задатка. Аванс отдается покупателями продавцу. После чего составляется от руки расписка. Затем она отдается в банк.
- Заявление от созаемщика или поручителя – людей, выступающих гарантами перед финансовым учреждением.
- СНИЛС.
- ИНН.
- Бумаги, подтверждающие платежеспособность заемщика – выписка о состоянии банковских счетов, справка с места работы с указанием дохода.
- Военный билет (для мужчин моложе 27 лет).
- Свидетельство о браке/разводе, брачный контракт.
- Выписка из банка, подтверждающая, что у покупателей наличествуют деньги на уплату первоначального взноса.
Причины отказа в банках
Если Вы уже пытались ранее брать кредит или оформляли ипотеку, то могли столкнуться с отказом. Чтобы этого не повторилось мы хотим рассказать Вам об основных требованиях к заёмщику:
- Возраст 21+ лет;
- Регистрация, а лучше гражданство РФ;
- Наличие официального рабочего места;
- Стаж свыше одного года (чем он больше, тем выше вероятность получить ипотеку);
- Наличие положительной кредитной истории или, как минимум, никакой – всяко лучше, чем отрицательная;
- Потребуется и достаточный доход. Он нивелируется в зависимости от региона Вашего проживания;
- Наличие дополнительного залогового имущества либо представителей может стать плюсом.
Первый этап – поиск. Здесь важно задействовать самые различные ресурсы. Это могут быть:
- Риэлтерские агентства.
- Доски с бесплатными и не только объявлениями. По типу тех же Авито или Юлы.
- Социальные сети (например, в ВКонтакте часто можно встретить группы по недвижимости в Вашем городе или даже требуемом районе).
- Специализированные сайты. Региональные и всероссийские.
Также важно одновременно с этим подать документы в банковские организации, чтобы Ваши действия не прошли впустую – возможно, и смысла с поиском заморачиваться не будет, так как ипотеку попросту не одобрят.
Вы должны чётко понимать:
- Срок кредитования;
- Размер первого взноса, который у Вас уже есть на руках;
- Расходы на оформление договора, закладную, страховку;
- Схему выплаты кредита (их существует несколько и у каждой свои особенности, на досуге обязательно изучите);
- Разницу между желаемой и реальной переплатой на условиях ипотечного кредитования.
Как только заявка будет одобрена, можно начинать встречи с людьми, продающими квартиры. Как правило, при выборе одного из вариантов, оставляется задаток в размере 5-10 процентов от всей суммы. Это гарантия того, что Вы «не соскочите». Его необходимо нотариально заверить, чтобы и продавец не пропал. В случае отказа со второй стороны также прописываются свои условия. Например, возврат задатка в двойном размере.