Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как быстро продать загородный дом: инструкция для собственника». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Продать дом сложнее, чем квартиру. В нашей стране дом нельзя продать отдельно от земельного участка, на котором он стоит. Таким образом к сделке добавляется еще один объект — земля. Поэтому для продажи нужно больше документов.
Что влияет на стоимость
На цену дома влияют десятки условий: находится ли он в городе или в коттеджном посёлке, свежий ли в нём ремонт, что расположено рядом с постройкой. Перечислим самые важные критерии.
- Юридическая чистота. Покупатели ищут дома с одним собственником, без обременений и с документами. На такую недвижимость устанавливают высокую цену, ведь её покупка безопасна.
- Район проживания. Дома в благоприятных, чистых и безопасных районах всегда стоят дороже.
- Техническое состояние. Покупателю нужен дом, в котором не протекает крыша и не нужно подводить электричество. Если объект не требует ремонта, его цена возрастает.
- Инфраструктура. Магазины, школы и больницы рядом с домом увеличивают его цену.
- Готовность к сделке. Дома без жильцов покупают быстрее, чем те, в которых ещё живут. Люди платят больше за возможность сразу въехать в новое жилище.
- Сезон. Спрос на частные дома цикличен. Возрастает к весне и осени, убывает зимой и летом.
Риски заключения договоров купли-продажи земли без нотариального оформления
Ключевые риски приходятся на покупателя земельного участка, так как по статистике именно продавцы в большинстве случаев пытаются оспорить заключенные сделки, оставив покупателя и без денег, и без земельного участка. Среди основных рисков оформления без нотариуса можно выделить:
- Возможные нарушения законодательства РФ в тексте договора, из-за чего документ может быть признан ничтожным в суде. Нотариус же, в свою очередь, проводит проверку соответствия текста положениям действующего законодательства, исключая этот риск.
- Покупка проблемного участка, который, к примеру, не имеет действующей кадастровой кодификации. Это крайне популярный вид мошенничества: покупателю предоставляют фальшивые или устаревшие документы Кадастра, а уже только после покупки может выясниться, что участок не оформлен как следует. У нотариуса проводится проверка объекта на «чистоту», поэтому данный риск также исключается.
- Проблемы при самостоятельной регистрации имущественных прав. Нотариус регистрирует договоры в Росреестре или в других компетентных органах самостоятельно, существенно упрощая процесс. В случае самостоятельного проведения процедуры понадобится также взаимодействовать с этим органом.
- Заключение сомнительных сделок. Нотариусу отведена важная задача – разъяснение участникам операции всех правовых последствий. Поэтому, если у вас есть какие-либо сомнения в том, что предлагаемые вам условия чисты и прозрачны, предложите оформление у нотариуса контрагенту.
- Переплата в юридических фирмах. В нотариальной конторе вы де-факто получаете те же услуги юридического сопровождения сделки, поэтому земельный участок можно продать без обращения в специализированные юридические фирмы, которые берут за эти услуги в разы больше.
Общие правила при проведении сделок с земельными участками
Нужно знать и соблюдать требования, которые законодательство устанавливает для таких сделок. Без их соблюдения сделка станет недействительной.
Нужно учитывать следующее:
- Законодательство считает, что право собственности на любую недвижимость и, в частности, на участки земли существует только тогда, когда соответствующая запись о владении внесена в Единый реестр прав собственности на объекты недвижимость. Если этого нет, то такую землю нельзя продавать и покупать.
- Распоряжаться участком имеет право только владелец земли, у которого имеются все необходимые подтверждающие документы. Другие лица, например, арендатор не могут осуществлять продажу используемой земли.
- При передаче права собственности другому лицу категория и вид разрешённого использования участка не меняются. Если покупатель намеревается их изменить, он должен обращаться в соответствующие государственные органы.
- Покупатель после подписания договора и оплаты полной стоимости участка не становится полноценным владельцем до тех пор, пока не зарегистрирует получение права собственности, обратившись в территориальное отделение Росреестра.
- Если продавец единолично владеет земельной недвижимостью, он может осуществить продажу, не обращаясь к нотариусу. Однако, если собственность является долевой, то он обязан заверить её нотариально.
Оформление сделки с недвижимостью требует внимательного отношения. Разумным вариантом является обратиться к профессиональному юристу, который обеспечит выполнение всех предъявляемых законодательством требований.
|
Еще немного внимания! Напишите в комментариях, как думаете – бюрократия при купле-продаже земли призвана упростить жизнь среднестатистического гражданина или это замаскированный способ собрать побольше налогов? |
Договор купли продажи дома — сколько стоит
В случае продажи или покупки жилья осуществляются определенные затраты, которые бывают как основными, так и дополнительными.
В список основных расходов можно включить:
- затраты, возникшие при оформлении сделки с помощью нотариуса или юриста;
- затраты, связанные с получением нового владельца право собственности на недвижимое имущество.
- оплата НДФЛ.
Дополнительными затратами можно считать оплату за:
- выписку из ЕГРП;
- арендованную банковскую ячейку;
- проверку купюр с целью подтверждения их подлинности;
- получение справки из БТИ;
- экспертизу по оценкедома и т.д.
При регистрации передачи права собственности надом с участком земли гражданам придется оплатить госпошлину в размере 2000 рублей.
Кроме того, для продавцов установлен налог в размере 13% от суммы проданной жилплощади. Продавец (физ. лицо) может быть освобожден от оплаты указанного налога, если владеет домом более трех лет.
Если стороны контракта решаются его оформить в виде простого письма, то оплатить следует лишь госпошлину, размер которой варьируется в пределах 2000-6000 рублей.
Примечание! Если есть обязательное законодательное условие об оформлении сделки в нотариальном порядке, или стороны сами решились прибегнуть к услугам нотариуса, то оформление указанной сделки обойдется дороже.
Законодательством за оформление сделок в нотариальном порядке установлены размеры расходов, которые предусмотрены для оплаты:
- нотариальных тарифов;
- нотариальных услуг.
Прежде чем рассматривать конкретные варианты, оцените предложение на рынке и установите вилку цен. Около 70% собственников недвижимости совершают импульсивную покупку и переплачивают. Многие находят предложения, которые, по их мнению, очень выгодны, хотя по факту за те же деньги можно было бы купить недвижимость в лучшем состоянии и более выгодном месторасположении.
Чтобы сопоставить цены, воспользуйтесь досками объявлений в интернете и пообщайтесь с местными жителями, если присматриваете дом в конкретном коттеджном поселке. Выезжайте на осмотр только после того, как отобрали несколько предложений. Размещенные на различных ресурсах фотографии могут не иметь ничего общего с реальным состоянием дома, поэтому заранее не стоит обольщаться.
Отдельного рассмотрения требует цена земельного участка под домом. Стоит отметить, что установленная кадастровая стоимость данного объекта не имеет отношения к реальной цене земли. Следует отталкиваться от оценочной стоимости, которая зависит от площади участка, назначения и его месторасположения.
Перед оформлением документов важно удостовериться в юридической чистоте сделки. Если ранее дом достался продавцу по наследству, то может всплыть факт частичного владения имуществом.
На практике часто встречаются нюансы, связанные с земельными участками под домом. Далеко не у всех они приватизированы. Вы можете оформить право собственности лишь на приватизированный земельный участок. Если у продавца отсутствуют правоустанавливающие документы на землю, то ему придется отсрочить продажу до момента узаконивания участка.
Чтобы оценить состояние придомовой территории с точки зрения покупателя, нужно ознакомиться со сведениями из кадастрового паспорта. Обратите внимание на раздел с границами земельного участка. Они должны быть четко установленными. В противном случае, собственнику придется пройти процедуру межевания, привлекая к сотрудничеству инженера.
В стародачных поселках многие не оформляют право собственности на дом. Это может послужить препятствием в совершении открытой сделки. При этом, вы можете в индивидуальном порядке договориться с собственником, оформить правоустанавливающие документы на землю, совершить сделку и потом оформить дом на себя. В данном случае стоит рассмотреть все нюансы по отношению к узакониванию постройки. Вы не сможете ее оформить, если дом построен на участке, который был выделен не под индивидуальное жилищное строительство.
В отдельных случаях право собственности на землю оформлено в виде долгосрочной аренды или права пользования земельным участком. Эта практика характерна для тех поселков, в которых земля выделяется в пользование муниципальными органами власти. В данном случае вы можете узаконить сделку на приобретение дома. В отношении земельного участка необходимо получить уточнения.
Не рекомендуется покупать дачи на основании садовой книжки. Такой вариант сделки предусматривает ваше членство в садовом товариществе, но не дает вам права собственности на участок под дачей. Если у вас возникают сомнения в добросовестности продавца и законности совершаемых сделок, дайте документы на ознакомление нотариусу и узнайте, насколько целесообразно покупать данный вид недвижимости с участком. Если вас беспокоит стоимость объекта, можно проконсультироваться у профессионального риелтора.
Образец типового договора купли-продажи земельного участка с домом
Письменная форма договора для данной категории сделок – это императивное требование. Если договориться устно, тогда на каком основании регистрирующий орган должен производить внесение в ЕГРН?
Для этого в Росреестр подается по надлежащему оформленный и подписанный с двух сторон договор, в котором нашил свое отражения все условия, касающиеся перехода прав на объекты.
Соглашение должно иметь наименование – «Договор купли-продажи». Номер ставить не обязательно.
Далее необходимо указать место подписания документа и дату его составления.
После этого можно переходить к основной части договора:
- Сведения о сторонах сделки. ФИО, паспортные данные;
- Предмет сделки. Здесь нужно отразить договоренности сторон относительно объектов – ЗУ и дома. В предмете указывается, что продавец обязуется передать описанные в договоре объекты в собственность покупателю, а покупатель, в свою очередь, обязуется принять и оплатить их полную стоимость;
Сами объекты должны быть точно идентифицированы, чтобы у Росреестра не осталось сомнений относительно того, какой ЗУ и какой дом имеются в виду сторонами.
Относительно ЗУ надлежит указать следующую информацию:
- кадастровый номер (предварительно ЗУ должен быть поставлен на кадастровый учет);
- полный адрес;
- площадь;
- категория земель;
- вид разрешенного использования ЗУ;
- объекты недвижимости, расположенные на участке;
- обременения, при наличии (аренда, залог, сервитут);
- документы о праве собственности продавца на ЗУ (свидетельство о регистрации, выписка из ЕГРН).
В отношении жилого дома в договоре необходимо отразить следующие сведения:
- кадастровый номер (дом также должен значиться в кадастре);
- полный адрес;
- площадь;
- обременения, если таковые установлены;
- иные сведения об объекте (этажность);
- документы о праве собственности продавца на дом.
- Сумма сделки. Прописывается как цифрами, так и прописью;
- Дата передачи объектов покупателю по акту. Акт необходимо подписать в обязательном порядке, т.к. он потребуется для сдачи в Росреестр;
- Права и обязанности сторон. Допускается прописать любые условия, которые необходимы сторонам;
- Иные договоренности сторон. Желательно определить дату визита в Росреестр для подачи заявлений. Можно также предусмотреть основания для расторжения договора, порядок разрешения споров;
- Подписи сторон с расшифровкой.
Лучше всего дату подписания поставить под подписями.
Порядок действий при покупке дома у собственника
- Перед сделкой проверку документов на дом и землю лучше доверить юристу;
- После проверки, оставьте продавцу задаток и договаритесь о дате и месте проведения сделки в МФЦ «Мои документы»;
- В здании МФЦ возьмите электронный талон и, пока будете ждать своей очереди, — внимательно прочитайте договор купле-продажи, оплатите госпошлину за переход прав и сделайте копии квитанций об оплате;
- Когда подойдет ваша очередь, пройдите на стойку регистрации для подписания договоров и оформления купле-продажи. Простую сделку (без ипотеки и долей) можно провести самостоятельно — регистратор всегда подскажет;
- После подписания договоров, в присутствии регистратора покупатель рассчитывается с продавцом, либо стороны отправляются в банк для безналичного расчета;
- В конце регистратор выдаст расписку о получении оригиналов документов с указанием даты выдачи зарегистрированного договора о переходе прав собственности на нового владельца (обычно 14 дней).
Какие риски при самостоятельной покупке дома
Конечно хочется купить дом подешевле, а в случае чего, продать подороже или хотя бы остаться при своих. Но когда торопишься и пытаешься на всём экономить — возникает риск покупки недвижимости на эмоциях. Такие гонки часто заканчиваются дополнительными тратами на подключение коммуникаций и капитальный ремонт. Например:
- Вы выбрали самый дешевый вариант и сэкономили на покупке, а потом узнаете, что фундамент был с трещиной и жить в доме без капитального ремонта нельзя;
- Продавец обещал вам подключение дома к газу по Федеральной программе, а оказалось, что прокладка газопровода и монтаж ШРП будет проходить на деньги собственников.
Прежде чем разбираться, как оформить договор на покупку дома, необходимо обозначить, какие бумаги вам потребуется собрать. Чтобы не возникло проблем с оформлением, попросите владельца подготовить:
- Документы, утверждающие права на владение объектами.
- Технический паспорт здания.
- Выписку из домовой книги, если необходимо.
- Если в доме прописано несколько лиц, то им необходимо подписать заявление с согласием на выписку сразу после сделки или в оговоренные сроки.
- Документацию, подтверждающую уплату всех задолженностей либо их отсутствие, с дополненной выпиской из ЕГРП.
- Кадастровый паспорт и номер недвижимости в кадастровой системе.
- А также доверенность, если общаетесь с представительским лицом.
Как подать заявление, что понадобится
Документы направляются в МФЦ, выступающий в роли посреднической структуры, а уже оттуда отправляются в Росреестр на регистрацию. В обязательном порядке оплачивается госпошлина, запрашивается определенный пакет документов. При прямом обращении в Росреестр, которое могут осуществлять юристы, оформление договора купли продажи дома производится в течении 8 рабочих дней, если пакет документов передан через МФЦ, потребуется ждать на 2-4 дня дольше.
В случае покупки дома в другом городе, регистрацию необходимо проходить там же.
Удобство в том, что процедура не требует ожидания в очередях, на прием можно записаться заранее и прийти к выбранному времени в назначенный день.
Оформление сделки купли-продажи
Обе стороны (настоящий и будущий владелец имущества) должны составить и подписать договор купли-продажи. Это основной документ сделки. Составляется в трех экземплярах:
- 1-й остается у продавца;
- 2-й отдается покупателю;
- 3-й передается в Росреестр.
Его можно заключить как у нотариуса, так и у любого юриста или без их участия.
Договор должен содержать следующие пункты:
- наименование документа;
- место и дата его заключения;
- перечень всех объектов, которые охватывает договор;
- сумма сделки, т.е. цена дома и участка;
- другие условия сделки.
Необходимо предоставить следующий перечень бумаг:
- Документы о праве собственности: правоустанавливающие и правоудостоверяющие;
- Технический паспорт жилого дома;
- Выписка из домовой книги;
- Согласие всех зарегистрированных в доме лиц с их обязательством выписаться в сроки, установленные договором;
- Документ об отсутствии задолженности по налогам;
- Выписка из ЕГРП;
- Кадастровый паспорт на землю или уведомление об отсутствие сведений в Кадастровой палате;
При необходимости:
- Согласие супруга, удостоверенное нотариусом;
- Разрешение (согласие) органов опеки и попечительства.