Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Апартаменты и Квартиры. Основные отличия для покупателя». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если вы планируете купить квартиры в Сочи с целью их последующей перепродажи — отлично. Смотрите объявления на нашем сайте, подбирайте понравившиеся варианты, покупайте. Апартаменты для перепродажи покупать не лучший вариант, хотя, может быть, вам удастся на этом заработать. Главное правильно все рассчитать. Апартаменты лучше покупать с целью сдачи их в аренду – это очень выгодно.
Апартаменты — стиль жизни
Апартаменты гостиничного типа предлагают новый стиль жизни. Людям, которым не нужна постоянная прописка в Сочи и не пугают налоги. В первую очередь, апартаменты класса elite подразумевают не только использование при строительстве самых современных и качественных материалов, но и очень удобные планировки. Точнее, большинство строящихся апартаментов продается со свободными планировками, давая простор фантазии владельцев. Еще один неоспоримый плюс: удобное местоположение. Престижные апарт — комплексы в Сочи расположены близко к морю, имеют свой пляж, полный гостиничный сервис.
Отдельно о сервисе. апартаменты, в которых предусмотрен гостиничный сервис, полностью освобождают своих владельцев от бытовых забот, необходимости содержать помощников по хозяйству. Штатные горничные делают уборку в апартаментах, относят вещи в прачечную и химчистку, занимаются их глажкой. Приготовление обедов также можно поручить горничной или заказать на кухне, которая входит в жилой комплекс. То есть, купив такие апартаменты с гостиничным сервисом в Сочи, человек полностью освобождается от домашних хлопот, может все время посвятить отдыху с семьей. Присматривать за недвижимостью, когда владелец в отъезде, также можно поручить управляющей компании.
Наличие необычных для жителей мегаполисов жилых помещений: лофтов или мансард, предусматривают только апартаменты. У каждого из них есть свои достоинства и недостатки, но тем, кто предпочитает необычные планировки и большие площади, они придутся по вкусу.
- Для чего покупают апартаменты?
Чаще всего для временного проживания и последующей сдачи в аренду, Либо сразу для сдачи в аренду – как выгодный бизнес-проект.
- Насколько обременительны налоги на апартаменты?
Этот вопрос нужно прояснить до покупки апартаментов, возможно, сумма налога не ляжет тяжким бременем на ваш бюджет, но бывают случаи, когда по причине высокого налога и при этом низкой прибыли от сдачи в аренду апартаментов, их сбывают. Покупая апартаменты в Сочи для бизнеса, вы, наверняка, будете иметь бизнес-план по работе этого объекта недвижимости, сумма налога должна быть в нем учтена.
- Есть ли спрос на апартаменты в Сочи?
Если говорить о спросе на апартаменты и квартиры, то город Сочи с этим вопросом стоит особняком от других городов. Курорт есть курорт, поэтому апартаменты в Сочи также востребованы, как и квартиры. Тогда как в некурортных регионах, особенно в моменты, когда рынок недвижимости замирает, спрос на апартаменты падает, а сделки с квартирами продолжаются.
- Можно ли купить апартаменты в ипотеку?
Можно, банкам выгодно это с любой стороны. В случае чего, из апартаментов выселять насильно никого не придется, так как прописываться в них нельзя. Оценка стоимости будет невысокой, а значит, будет возможность выгодно их перепродать.
1.1 Правовой статус
C точки зрения Жилищного кодекса, квартира – это жилое, изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства). Помимо квартир, к жилым помещениям законодательство относит также жилой дом (часть жилого дома) и комнату.
Апартаменты относятся к нежилым помещениям, то есть это помещения временного размещения граждан, не предназначенные для постоянного проживания. Понятие «апартамент» упоминается лишь в классификации гостиничных номеров, которую дает Министерство культуры РФ. По этой типологии апартамент – это номер площадью не менее 40 кв. м., состоящий из двух и более комнат (гостиной, столовой, спальни) с кухонным уголком. Однако на практике застройщики не руководствуются данным определением, даже если строящийся комплекс апартаментов имеет гостиничное назначение.
Для покупателей, желающих иметь недвижимость в городе Сочи для личного отдыха в курортный сезон или для сдачи квартир данный нюанс не играет большой роли.
1.2 Регистрация
Постоянную регистрацию можно получить только в жилом помещении – квартире, комнате, доме. Постоянная регистрация в Сочи дает следующие права:
1. Определение ребенка в детский сад, школу и другие учебные заведения по месту регистрации.
2. Субсидирование коммунальных платежей.
3. Голосование в ходе выборов.
Поскольку апартаменты относятся к нежилым помещениям, в них нельзя оформить постоянную регистрацию по месту жительства. Однако если комплекс апартаментов имеет статус гостиницы, то собственник апартаментов может получить временную регистрацию на 5 лет. Временная регистрация дает практически те же права, какими обладает собственник квартиры с постоянной регистрацией. Тем не менее, при записи ребенка в школу, не прикрепленного к месту проживания, его заявка рассматривается после заявлений от жителей домов, прикрепленных к школе и имеющих постоянную регистрацию. В остальном принципиальных отличий между временной и постоянной регистрациями нет.
1.3 Права собственников на общее имущество
Собственники квартир в жилом доме владеют общим имуществом на правах долевой собственности наряду с другими жителями. То есть все места общего пользования, крыша и двор являются собственностью владельцев квартир. Соответственно, жители могут совместно решать, как распорядиться общими пространствами. К примеру, они могут воспрепятствовать нежелательному использованию подвалов, крыш, чердаков и других помещений.
У владельцев апартаментов отсутствует право долевой собственности на общее имущество в комплексе апартаментов (лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование). К примеру, если собственники апартаментов решат сделать на лестничной площадке совместный огороженный тамбур, то им придется выкупить или арендовать эту территорию у собственника, которым обычно остается продавец апартаментов или управляющая компания. Тем не менее, нужно понимать, что управляющая компания живет за счет платежей собственников апартаментов и ей не выгодно портить с ними отношения.
1.4 Обращение взыскания на собственников
Когда владелец жилья становится должником, и суд предписывает конфисковать его имущество в пользу кредиторов, приставы не могут выселить его из квартиры, если она является единственным местом проживания. Исключение составляет жилье, приобретенное по ипотеке.
Поскольку апартаменты – нежилые помещения, их собственник может быть выселен в случае обращения взыскания. Однако, стоит отметить, что покупатель квартиры по ипотеке также может лишиться жилья.
«Таким образом, наиболее важные экономические отличия апартаментов, которые действительно влияют непосредственно на «кошелек» покупателя – это разница в налоговых и коммунальных платежах, – резюмирует Мария Литинецкая. – Однако элементарные расчеты доказывают, что разница в стоимости апартаментов и квартир покрывает повышенные расходы на коммуналку и налоги на десятки лет вперед.
Юридические различия также не столь важны для среднего клиента. Покупатели апартаментов и квартир в одинаковой степени защищены 214-ФЗ от двойных продаж и срыва сроков сдачи. В случае разрыва ДДУ они имеют одинаковые права на получение компенсаций и неустоек, а при банкротстве застройщика входят в третью очередь кредиторов на возврат вложенных средств.
Что касается технических отличий, то формальное отсутствие у застройщика апартаментов обязанности соблюдать строительные нормы, возводить социальны объекты, а также прокладывать подъездные дороги, на практике самим застройщикам невыгодно. В условиях жесткой конкуренции за покупателя большинство апартаментов не уступают обычным многоквартирным домам ни по качеству строительства, ни по наличию объектов инфраструктуры.
В результате, если человеку удается найти оптимальное сочетание трех характеристик – цена, расположение, интересная концепция – в каком-либо апартаментном комплексе, то для него по сути будет не столь важно, что это формально нежилое помещение. Главное для покупателя – улучшить конкретные жилищные условия, а именно – переехать в новый дом или более удобную локацию».
Рынок недвижимости Сочи имеет свои нюансы и эксперты данной направленности компании «СочиСтрой» готовы проконсультировать и помочь в принятии решения.
Апартаменты — что за недвижимость
Возводить многоэтажные дома с помещениями, имеющими статус апартаментов, застройщики стали не так давно. Особенно их много в столице: по данным Комплекса градостроительной политики Москвы, треть строящихся новостроек относится как раз к данному виду недвижимости.
В первую очередь апартаменты — это нежилое помещение, что значит возможность его использования для ведения коммерческой деятельности юридическими лицами и ИП. При этом на законодательном уровне также нет ограничений на проживание здесь. Получается, что это универсальные объекты. В этом есть и плюсы, и минусы.
Внешне апартаменты представляют собой обычное жилье с комнатами, кухней, санузлом. Как и любое жилое помещение, они подключены к коммунальным услугам. Здания имеют лифты, лестницы, подъезды. Все как в жилом доме, но статус — нежилой.
Недвижимость используются для:
-
проживания;
-
создания гостиниц, мини-отелей, для сдачи в аренду посуточно;
-
обустройства офиса, небольшого производства;
-
открытия выставочного зала;
-
создания торговой площади и т. д.
Что такое апартаменты?
С формальной точки зрения апартаменты — это нежилые, но по характеристикам и удобствам практически не уступающие квартирам помещения, в которых можно жить. Как правило, в Москве они располагаются в перестроенных производственных или офисных зданиях в центре города или новостройках. Часто — в очень удачных районах на месте бывших промзон, где невозможно жилое строительство. По документам эти здания — гостиницы или офисы, даже если они с виду выглядят как обычные многоквартирные дома.
20% от общего предложения по площади на первичном рынке Москвы составляют апартаменты.
Это самый распространенный вид сочинской недвижимости, по некоторым данным занимает до 60% жилого фонда. В других регионах страны такого плана постройки признают самостроями и сносят без сожаления по решению суда. Однако, Сочи, как я уже писала – как будто другой мир, с иными законами и правилами.
Итак, откуда берётся жилое помещение? Изначально есть земля с назначением – для индивидуального жилищного строительства, либо и вовсе земля садового товарищества.
Застройщик получает разрешение на строительство индивидуального жилого дома высотой 3 этажа (выше нельзя по закону), и строит такой дом.
После того, как дом построен, заказывается проект реконструкции здания, на основании которого достраивается ещё несколько этажей.
После этого застройщик обращается в суд, и через суд признаёт право собственности на весь дом в целом. Затем дом делится на отдельные жилые помещения, которые уже реализуются новым собственникам.
Сравниваем плюсы и минусы квартир и апартаментов
| Ситуация | Апартаменты | Квартиры |
| Налоговый вычет | нет | да |
| Коммунальные платежи | повышенные | стандартные |
| Взносы на капитальный ремонт | нет | да |
| Налог на имущество в Краснодаре | от 1% | от 0,05% |
| Инфраструктура дома | по желанию застройщика | детские и спортивные площадки, озеленение, минимальное количество парковочных мест — по закону |
| Регистрация (прописка) | временная, если дом гостиничного типа | постоянная |
| Закон о тишине для соседей и коммерческих помещений | нет | да |
| Материнский капитал | нет | да |
| Ипотека с господдержкой | нет | да |
| Военная ипотека | нет | да |
| Субсидии многодетным | нет | да |
Различие в правовом статусе
Большая часть недвижимости в Сочи, а это около 70% новостроек, — это жилые помещения, что свидетельствует о популярности такого рода недвижимости. Для тех, кто планирует купить, ориентируясь на более выгодную цену, именно «жилое помещение», следует со всей внимательностью подойти к изучению документов.
При оформлении документов разница заключается в правовом статусе. В свидетельстве о праве собственности земельного участка, на котором находится многоквартирный дом с помещениями в статусе «квартира», указано назначение земли «Земли населенных пунктов — многоквартирный жилой дом».
При покупке «жилого помещения» в свидетельстве о праве собственности на землю будет указано «Земли населенных пунктов для индивидуального жилого строительства».
Отсутствие возможности прописки не единственный отрицательный момент. На приобретенное имущество нужно платить налог, и он намного ниже для квартир, частных домов, относящихся к жилому фонду. Нежилая недвижимость облагается более высокой процентной налоговой ставкой.
Нужно точно знать, для каких целей приобретаются апартаменты. В них можно жить самому, постоянно или временно (хотя такой тип квартиры не предназначен для проживания постоянного), сдавать в аренду.
ВАЖНО! Если покупка является инвестицией и недвижимость будет сдаваться в наем, следует владельцу оформить себя как ИП, платить налоги. А при продаже апартаментов собственник не освобождается от соответствующих налоговых платежей на прибыль.
По сути, апартаменты и квартиры имеют только одно базовое сходство – в них можно проживать, а вот отличий, тем не менее, гораздо больше. Два основных уже названы выше – принадлежность апартаментов к нежилому фонду и невозможность регистрации в них.
Однако присутствует большая разница и в других нюансах, о которых необходимо знать, если рассматривается возможность приобретения именно апартаментов:
- Поскольку апартаменты относятся к нежилой недвижимости, тарифы на все коммунальные услуги оказываются намного выше, поскольку определяются по иной методике. В среднем, в 2018 году коммуналка в апартаментах примерно на 20% дороже по сравнению с объектами «жилого» фонда. Платежи начисляются по, так называемым, «тарифам, приравненным к населению», которые, конечно, отличаются от ставок, по которым платят коммерческие предприятия, но которые значительно выше тарифов, предусмотренных для жилых объектов.
- Для представителей льготных категорий (инвалиды, многодетные семьи, участники боевых действий), проживающих в апартаментах, льготы не действуют, и они вынуждены платить в полном объеме.
- Налоги на жилую и нежилую недвижимость тоже рассчитываются по разным ставкам, и в итоге затраты у владельцев апартаментов оказываются выше, чем у собственников квартир. При расчете налога на апартаменты применяется минимальная планка по налоговой ставке в 0,5%, а не 0,1%, как для объектов жилой недвижимости. Максимальная ставка по квартирам может достигать 2% (по жилью, площадью более 300 квадратов), для апартаментов эта ставка также может быть поднята до 2%, однако большое значение имеет разница в целевом применении апартаментов.
Преимущества апартаментов
Впрочем, у апартаментов есть и существенные преимущества перед квартирами, которые могут оказаться решающими для тех, кто выбирает этот вид недвижимости. Речь идет о не только цене, как на первичном, так и на вторичном рынке, которая, несомненно, очень часто является основополагающим фактором при выборе.
Перепланировка апартаментов, в отличие от квартир, особенно не ограничивается, за исключением запрета на смелое манипулирование несущими стенами. Здесь не требуется жестко делить помещение на жилые и нежилые зоны, «мокрые» и «сухие» места. Таким образом, кухни и санузлы можно располагать где угодно, причем, в любом количестве.
Стоит ли покупать апартаменты вместо квартиры
Отрицательных моментов в покупке апартаментов вместо квартиры большое количество. Несмотря на это спрос на них с каждым годом растет. Это связано с тем, что при постройке таких объектов можно не соблюдать многие формальности, о которых было сказано ранее, что существенно снижает себестоимость, а значит, и цена для конечного покупателя будет меньше.
Если у вас уже есть прописка и место постоянного проживания, то лучше покупать апартаменты. Их можно выгодно сдавать. Часть арендной платы будет покрывать эксплуатационные расходы, а оставшаяся сумма станет ежемесячным доходом.
Если же вы планируете в помещении проживать сами и нужна постоянная регистрация, при этом у вас маленькие дети, лучше брать квартиру. Иначе без прописки возникнут проблемы с их устройством в школу или садик.
Нельзя со 100% уверенностью сказать, что лучше приобретать. Это индивидуальный выбор каждого, ведь между квартирой и апартаментами существует большая разница. Необходимо учитывать назначение помещения, образ жизни жильцов и прочие факторы.
Оплата коммунальных услуг
Несмотря на то, что по стоимости апартаменты более выгодны, в плане обслуживания они выходят намного дороже. У апартаментов коммунальные платежи выше, нежели в квартирах. И разница может достигать 20% и выше.
В жилом доме даже в случае завышения тарифов управляющей компанией у жильцов дома есть множество инструментов и инстанция для урегулирования этого вопроса. Государство ведет жесткий контроль за коммунальными платежами, поэтому жители жилого дома могут обратиться за помощью в прокуратуру или антимонопольную службу.
В апартаменты же такие коммунальные услуги как вода, электричество и газ поставляются исключительно для коммерческих нужд. И защиты от завышения тарифов на эти услуги владельцам апартаментов по закону не предоставляется.
Перед покупкой жилья необходимо детально изучить тонкости приобретения и продажи помещения:
- Риски. При строительстве дома возможна заморозка проекта из-за нехватки финансирования. Если комплекс состоит из апартаментов и квартир, остановка возведения в 80% случаев приходится на первую категорию. Чтобы не попасть в категорию обманутых дольщиков, проверить юридический статус застройщика и количество сданных в эксплуатацию объектов.
- Спрос. Несмотря на разницу цен (апартаменты дешевле), предпочтение отдается квартирам.
- Использование государственных субсидий. Ипотечное кредитование имеет схожие условия предоставления займа, но при оформлении апартаментов исключена возможность оплаты части долга материнским капиталом.
- Получение налогового вычета. Опция доступна покупателям квартир. Подать заявку можно через три года владения.
- Аренда. Для этой цели используются апартаменты. Ставка эквивалентна сдаче квартир, но окупается быстрее. Например, передача помещения третьим лицам для коммерческой деятельности. Однако здесь учитывается удобство расположения, наличие парковки, удаленность от центра.
- Коммунальные платежи. Современные новостройки включают оба типа жилых помещений, поэтому усредняют счета. Другими словами, разница в платежах минимальна.
- Продажа. Лояльность покупателей направлена на квартиры. Жилая недвижимость имеет конкретный юридический статус, обслуживание дешевле, налогообложение меньше, чем у апартаментов. Кроме этого сегмент рынка шире. Даже в случае срочной продажи проще найти покупателя.
Для справки! Проводить сделку рекомендовано в присутствии эксперта. Это позволит избежать неприятных последствий, связанных с юридической чистотой.
Отличия от обычных квартир
Прежде чем стать владельцем роскошных и комфортабельных апартаментов, нужно знать, чем они отличаются от привычных всем квартир. Прежде всего, это необходимо для дальнейшей эксплуатации такого особенного типа жилья.
- Квартира относится к жилому фонду, апартаменты – нет.
- Квартира должна располагаться только в жилом доме, а апартаменты можно обустроить и в гостинице, и в офисном помещении (например, для ценных сотрудников).
- Как не удивительно, но квартира может обладать меньшей площадью, что сказывается на комфорте проживания в ней. Существует даже жилье до этих пор без удобств или они присутствуют частично. А в апартаментах наличие кухни и санузла обязательно по Госстандартам. Да и кому будет интересно дорогое помещение для проживания, пускай и временного, без удобств?
- Можно столкнуться и с разными проблемами при желании сделать перепланировку в помещении того или другого типа жилья.