Как изменить назначение здания с нежилого на жилое

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как изменить назначение здания с нежилого на жилое». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

В г. Москве государственную услугу по переводу нежилого помещения в жилое предоставляет Департамент городского имущества. В регионах наименования компетентных органов, дающих разрешение на изменение статуса жилого помещения, могут разниться, и о том, куда именно нужно обратиться с заявлением, следует уточнить в органах местного самоуправления.

Перевод нежилого помещения в жилое: оформление, процедура / Правоведус

Сегодня многие задаются вопросом о том, как перевести нежилое помещение в жилое, как правило связано это, в первую очередь, с появлением возможности для увеличения жилого пространства.

Переводу в жилой фонд подлежат различные коммерческие помещения (торговые, складские, производственные, пристройки, объекты социального значения и др.), а также дачные дома и иные постройки, возведенные на землях, предназначенных под индивидуальное жилищное строительство.

Отсутствие официального оформления перевода нежилого объекта в жилой фонд не позволит владельцам помещения осуществлять какие-либо регистрационные действия, а также выполнять любые действия, связанные с отчуждением собственности (дарение, договор купли-продажи квартиры/земли и другое).

Процедура перевода помещения из нежилого фонда в жилой определена жилищным законодательством РФ, непосредственно порядок перевода в жилое помещение регулируется ст. 22 ЖК РФ.

Если выяснять некогда или нет желания, то наиболее приемлемым будет вариант с подачей заявления в МФЦ по месту нахождения нежилого помещения.

Вне зависимости от того, куда будут поданы заявление и документы, на руки заявителю должны выдать расписку в получении документов с указанием их перечня и даты получения, а также с указанием перечня сведений и документов, которые будут получены по межведомственным запросам (ч. 3 ст. 23 ЖК РФ).

Как оформить нежилое помещение в жилое: пошаговая инструкция

Рассказываем, какие действия следует выполнить собственнику, чтобы сменить статус недвижимости.

Порядок перевода помещения из нежилого в жилое
1	Подготовка проектной документации на перепланировку	Необходимо провести перепланировку, если объект не соответствует требованиям: санитарных, эпидемиологических; противопожарных правил. Собственник должен подготовить проект будущих работ и получить согласования от контрольных органов. Если имущество находится в многоквартирном доме, нужно провести общее собрание жильцов, чтобы получить их согласие.
2	Обращение с заявлением о смене статуса имущества	Обратитесь в муниципальный орган для решения вопроса о переводе имущества в статус жилья. Приложите к заявлению требуемые документы. Ждите ответа 45 дней.
3	Выполнение перепланировки	Выполните работы в соответствии с проектной документацией. Результат будет принимать специальная комиссия с составлением акта.
4	Постановка на кадастровый учет и регистрация в Росреестре	Оконченный перевод оформляется актом комиссии, который орган сам направляет на внесение изменений в Росреестр. А техническим документом, на основании которого вносятся новые сведения, является технический план кадастрового инженера.

Как получить согласие жителей дома

Теперь, чтобы получить разрешение на перевод квартиры в нежилой фонд, нужно согласие собственников в многоквартирном доме (МКД). Такое решение принимается на общем собрании. Новые правила разбивают жильцов МКД на две группы влияния. Первая группа — непосредственные соседи, чьи квартиры примыкают к переводимому помещению, в том числе сверху и снизу. Вторая — остальные жители дома. От первых обязательно нужно получить письменное согласие каждого, с кем граничит помещение через стену, пол или потолок. Если их согласия нет, к следующим шагам можно даже не приступать.

Законопроект устанавливает разные условия для кворума общего собрания и для принятия решения. Теперь они зависят от количества подъездов в доме. Для кворума собрания надо одновременно выполнить два условия. Во-первых, участие двух третей голосов от общего количества собственников, живущих в подъезде, в котором находится переводимое помещение. Во-вторых, участие в собрании не менее 50% голосов от общего количества в доме. Для принятия решения достаточно простого большинства от общего количества голосов собрания и от общего количества голосов жителей «проблемного» подъезда.

Решение общего собрания имеет высшую силу по отношению к другим решениям собственников. Даже если собственники квартир, прилегающих к переводимому помещению, дадут свое согласие на его перевод в нежилой фонд, общее собрание может не позволить это сделать. Собрание собственников будет правомочно, если в нем участвуют собственники, обладающие более чем 2/3 от общего числа голосов в доме.

Зачем переводить «жилье» в «нежилье»

В 1990-х — начале 2000-х переводить жилые помещения в нежилые на первых этажах домов было популярно. Основной причиной можно назвать недостаточную торговую инфраструктуру во многих районах Москвы (и других городов), особенно в спальных. Квартиры на первых этажах активно переводили в нежилые помещения и открывали там магазины и другие востребованные жителями предприятия сферы услуг. Это было выгодно и продавцам, и покупателям. Поскольку продажа квартиры с такой целью была дороже, для предпринимателей появилась возможность открыть бизнес в удобном месте, для собственников таких помещений доходность от сдачи в аренду оказалась выше, чем в жилом сегменте.

В первую очередь бизнесменов интересовали дома рядом с метро или на центральных улицах с высоким трафиком. В последние годы в столице эта услуга потеряла популярность, так как большинство квартир в локациях с хорошим трафиком было выкуплено и переведено. К тому же в Москве все новостройки давно уже строят с нежилыми первыми этажами.

Требуемая документация

Список «бумаг» всегда варьируется, это связано с градостроительными постановлениями отдельно взятой области, но существует основной перечень, который подаётся в органы МСУ.

К нему относится:

• Удостоверение личности заявителя.
• Заявление о переводе недвижимости в жилую категорию.
• Правоустанавливающие документы, сюда относятся свидетельства регламентирующие права собственности и иные подтверждающие этот факт документы.
• Решение жилищных инспекций, а также СЭС, МЧС об соответствии занимаемой вами площади всем требованиям, прописанным в постановлении №47 от 28.01.2006.
• Технический и кадастровый паспорта.
• План земельного участка.
• Проектная документация.

Отдельный пункт во всей процедуре. Как правило, имея на руках проекты перепланировки дома, квартиры их уже признают жилыми, с условием проведения непосредственного ремонта. Если же проекта нет, его необходимо составить. Разрабатыванием проектов занимаются фирмы, которые имеют допуск СРО и лицензию на осуществление данной деятельности.

Далее в выбранную вами фирму подаются следующие документы:

• Технический паспорт;
• Поэтажный план;
• Правоустанавливающая документация;
• Разрешение на переустройство, выданное Жилинспекцией, или решение, выданное органами МСУ.

Если всё-таки потребовали разрешение, то необходимо обратиться в жилинспекцию с соответствующим заявлением, в котором будет содержаться ссылка на проект, адрес квартиры, данные касательно собственника. В соответствии со ст. 26 ЖК РФ срок рассмотрения составит до 45 дней.

Отказ может быть получен в следующих случаях:

• Несоответствие проекта переустройства нормативам, установленным законодательством.
• Отсутствие у фирмы, разрабатывающей проект, допуска СРО или лицензии.
• Нарушении ТБ при работах (наблюдается возможность нарушения).

Пошаговая процедура перевода

Все действия по переводу должны происходить в определенной последовательности. Первым делом, от местных органов, отвечающих за жилой фонд (департамент городского имущества, комитеты имущественных отношений и пр.) нужно получить разрешающие документы на перевод здания (помещения) из нежилого в жилое. Такое решение принимается на протяжении 48 трудодней, после чего владелец получает положительный или отрицательный ответ. При обоснованном письменном отказе, собственник на протяжении 3 месяцев имеет право апеллировать его судебным рассмотрением.

Если решение положительное, порядок перевода будет включать следующие этапы:

• перепланировка (если она требовалась) с получением акта приемочной комиссии;
• обращение к кадастровому инженеру для подготовки технического плана (готовится в виде электронного документа);
• получение решения от ЕГРН о переводе нежилого помещения в жилое либо об утверждении акта приемочной комиссии (если имела место перепланировка);
• получение выписки из единого государственного реестра недвижимости.

В Росреестр документы о переводе нежилого помещения (здания) в жилое, передает орган, осуществляющий перевод объектов недвижимости. Заявитель обязан уплатить госпошлину за регистрацию. Сведения в реестр вносятся на протяжении 15 рабочих дней, после чего в 5-дневный срок заявителю направляется уведомление почтовым отправлением или электронным документом.

Изменение статуса помещения в многоквартирном доме

Высокие цены на жилые объекты в мегаполисах, повышение налогового бремени на субъекты предпринимательства заставляют ИП принимать решения о переводе помещений, приобретенных в жилом доме, в жилье, пригодное для проживания людьми. Большинство из них не знают, как перевести нежилое помещение в жилое в многоквартирном доме.

Статья 9 Жилищного Кодекса РФ гласит, что изменение статуса помещения возможно при одновременном соблюдении условий:

• волеизъявления собственника объекта;
• согласия совладельцев, если они имеются. Оно должно быть оформлено письменно и заверено нотариусом;
• решения уполномоченных органов.

Отличия в процедуре перевода частного дома и квартиры в МКД

Перевод частного дома в нежилой фонд разрешается в случае:

• дом не используется для проживания или нежилая часть полностью изолирована от жилой;
• проведена документальная и фактическая перепланировка помещения в соответствии с санитарными, техническими и другими требованиями;
• земельный участок, на котором расположен дом, не предназначен под ИЖС.

Основная разница в переводе частного дома от перевода квартиры в МКД заключается в отсутствии необходимости разрешения соседей на перемену статуса помещения, если не затрагиваются их интересы, защищаемые законом.

При переводе квартиры в МКД в нежилое помещение согласие остальных жильцов требуется для проведения перепланировки, которая может затронуть территорию дома или земельный участок, принадлежащих к общедомовому имуществу.

Разрешение собственников можно получить двумя способами:

• С помощью ТСЖ провести внеочередное общедомовое собрание и получить согласие большинства собравшихся.
• Самостоятельно провести собрание и получить согласие большинства при явке более половины собственников квартир.

Процедура довольно длительная, а, иногда, и дорогостоящая. Если потребуется реконструкция здания, то нужен не только профессиональный проект, но и профессиональные рабочие. Стоимость проекта в различных бюро разная, но стартует от 10 000 рублей. Стоимость работ определяется индивидуально.

Если случай сложный, то придётся нанимать юриста, который будет заниматься правовыми нюансами. Цены на услуги таких специалистов колеблются в пределах от 15 до 20 тысяч рублей. Если речь идёт о крупном городе, то и 50 тысяч. Не стоит забывать о государственных пошлинах за различные действия. Придётся потратить следующие суммы:

• за изготовление актуального технического плана – 1000 рублей;
• услуги нотариуса (при необходимости) – от 50 рублей за каждую страницу заверяемого документа. Доверенность – от 1700 рублей;
• регистрация вещного права на нежилое помещение – 2000 рублей;
• за изготовление выписки из ЕГРН – 300 рублей.

При найме посредника стоимость услуг нужно узнать заранее. Цена не регулируется на законодательном уровне.

Порядок пошаговых действий при переводе помещения в жилое:

1. Получение техпаспорта на здание в БТИ. С этого следует начинать, ведь оформление документа занимает довольно долгое время (часто около 2 недель).
2. Создание проекта перепланировки. Чаще всего она необходима при переводе здания в жилое. Процесс тоже не мгновенный, поэтому провести его следует заблаговременно.
3. Сбор документов. В их числе должны быть технический паспорт и готовый заверенный проект.
4. Подача документов и заявления. Подробнее о том, какие нужны документы, и о том, куда подавать заявление, мы расскажем далее.
5. Ожидание ответа. Ждать придется довольно долго. Результатом ответа становится либо одобрение, либо отказ.
6. Начало ремонта или устранение недостатков в документах. В случае одобрения – это начало ремонтных работ по проекту, в случае отказа – устранение недостатков и повторная подача заявления.
7. Приглашение проверки после завершения ремонтных работ. Иногда проверяющие приходят и в процессе ремонта. Их присутствие обязательно, но если они сами не проявляют инициативу, то собственнику помещения следует их позвать. Цель проверки – установить, действительно ли все работы соответствуют проекту.

Важно! Подать повторное заявление не получится, если причиной отказа служит неподходящее расположение здания. Так, если помещение находится на заводе или в соцучреждении, то исправить это собственник никак не сможет.

Что такое жилое помещение (дом, квартира)?

В статье 16 ЖК РФ дается четкое описание жилого помещения с юридической точки зрения – это здание или строение, состоящее из отдельных жилых площадей и с целью решения человеком бытовых и иных задач. Отсюда следует, что объект для круглогодичного пребывания обязан соответствовать:

• Санитарным;
• Гигиеническим;
• Противопожарным;
• Техническим;
• Строительным нормам.

Важно: законодательством России жилым считается помещение, предназначенное только для постоянного, а не временного проживания.

Одним словом это изолированный объект недвижимости – контейнерные домики и вагончики не могут быть таковыми.

В качестве жилой территории выступают:

• Капитальный дом или его часть;
• Квартира и ее часть;
• Комната.

Жилой дом или его часть – индивидуальная постройка, состоящая из нескольких жилых комнат и для осуществления вспомогательных функций. Также сюда включают землю под домом и приусадебные постройки. Если это часть дома, она соответствует таким же критериям — человек не должен быть стеснен.

Квартира и ее часть – в законодательстве существует такое понятие как многоквартирный дом, складывающийся из жилых и нежилых площадей.

Процесс перевода нежилой недвижимости в жилую

Как перевести нежилое помещение в жилое? Для этой цели необходимо провести следующие мероприятия, представленные:

• процедурой экспертной оценки, после которой собственник получит разрешение на перевод коммерческого объекта в жилой;
• составлением проектной декларации;
• согласованием проекта перевода с несколькими организациями, отвечающими за пожарную безопасность, соблюдение санитарно-строительных норм и прочего;
• выдачей административного разрешения на проведение процедуры;
• внесением информации о переводе в базу инвентаризации недвижимости;
• получением готового свидетельства, подтверждающего изменение назначения использования недвижимости. Согласно закону, регистрировать перевод коммерческого объекта в жилой нужно в том случае, если не требовалась его перепланировка или имеется необходимость в заверении акта приемки при изменении конструктивных характеристик помещения.

Вся процедура займет у собственника около 45 дней, при условии отсутствия каких-либо заминок. Если в переводе было отказано и заявитель считает данное решение несправедливым, он может оспорить его в суде. При положительном исходе дела, уполномоченная организация будет обязана в принудительном порядке реализовать законные меры, выдав собственнику разрешение на перевод нежилой недвижимости в жилую.

Как изменить статус нежилого помещения?

Порядок перевода нежилого помещения в жилое помещение потребуется тем гражданам, которые решили реорганизовать частное здание. Это касается тех домов, которые не предназначены для проживания людей и не относятся к федеральному жилому фонду. Проживание в таких объектах категорически запрещено. Кроме этого в 2018 году с такими помещениями не получится:

• оформить прописку и снятие с квартирной регистрации лица;
• утвердить новый проект сооружения (без подачи заявления на перевод недвижимости в статус жилого объекта);
• продать, подарить, передать по наследству.

Полноценное использование помещения для проживания граждан получится осуществить лишь после того, как завершиться перевод данного дома (квартиры) из нежилого помещения в жилое.

Похожие записи:

• Обращение в прокуратуру через интернет
• Отсрочка или списание: что делать, если накопился долг по коммуналке
• Разовую выплату в 16000 рублей смогут получить жители России