Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Какие обязанности несет управляющая компания многоквартирного дома?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Чтобы создать ТСЖ, жильцы дома должны провести общее собрание собственников многоквартирного дома. За решение о форме правления в виде ТСЖ должны проголосовать более 50% собственников площадей в доме. На собрании также необходимо выбрать правление ТСЖ, председателя и ревизионную комиссию, которая будет контролировать работу правления и председателя. Сроки их полномочий могут составлять как один год, так и больше. На собрании необходимо принять устав товарищества. Затем документы нужно подать в Жилищную инспекцию для регистрации, а также оформить юридическое лицо.
Правление ТСЖ занимается текущими вопросами управления и эксплуатации дома. Все существенные вопросы, которые влияют на жизнь в доме, должны решаться на общем собрании собственников. Для принятия решений нужно набрать более 50% голосов.
Какой персонал входит в ТСЖ?
Набор сотрудников в штат Товарищества происходит на основании потребностей собственников помещений. Как правило, в ТСЖ входит следующий персонал:
- председатель (обязательный сотрудник, избираемый собственниками МКД);
- члены правления, избираемые на общем собрании, занимающиеся подбором персонала и прочими вопросами, касающимися управлением организацией;
- бухгалтер, ведущий отчетность Товарищества (при его отсутствии данную функцию выполняет председатель):
- юрист (если жильцы посчитали необходимым наличие такого сотрудника в штате);
- рабочие:
- электрик;
- лифтер;
- консьерж;
- уборщица;
- слесарь-сантехник;
- дворник;
- паспортист.
Назначение руководителя ТСЖ
В зависимости от положений утвержденного Устава, существует несколько способов избрания председателя Товарищества:
- путем избрания на общедомовом собрании;
- путем избрания руководителя членами правления ТСЖ из их числа.
Обязательным условием законности выборов становится наличие в повестке собрания соответствующих пунктов, а также отражение итогов голосования в протоколе. Руководитель ТСЖ избирается на срок, указанный в Уставе некоммерческой организации, но не превышающий двух лет. Оформление же сотрудника включает в себя:
- издание приказа о вступлении в должность;
- составление срочного трудового договора;
- подача заявления для оформления руководителя в ФНС;
- получение выписки из ЕГРЮЛ.
Что входит в обязанности ТСЖ
ТСЖ обязано заключать договоры с подрядчиками и ресурсоснабжающими организациями и следить за порядком во всем: от ремонта крыши до уборки. В Жилищном кодексе четко прописаны обязанности ТСЖ:
👍 обеспечить дом горячей и холодной водой;
👍 обеспечить отоплением;
👍 обеспечить газом;
👍 обеспечить электричеством;
👍 убирать территорию и следить за вывозом мусора;
👍 поддерживать чистоту в подъездах;
👍 следить за количеством парковочных мест;
👍 вовремя ремонтировать дороги и общедомовое имущество.
ТСЖ должно быть в курсе всех дел — плановых отключений воды или света, грядущих ремонтов дороги на подъезде к дому. Также ТСЖ должно оповещать жителей обо всех изменениях через объявления на этажах или рассылку сообщений. Чтобы было проще, управление создает группу в соцсетях или чат в Whatsapp, где и сообщает жильцам всю важную информацию.
Права и деятельность товарищества собственников жилья
После того, как товарищество будет организовано, его руководство должно выполнить ряд обязательных действий:
- Открыть отдельный банковский счет.
- Составить договоры с подрядными организациями и коммунальными службами, сотрудничающими с данным домом.
- Проинформировать органы местного самоуправления и управляющую компанию о том, что было создано ТСЖ.
- Нанять рабочих для проведения текущего ремонта здания и для благоустройства придомовой территории.
- Поставить все здания и имущество на учет.
- Наладить бухгалтерский учет и отчетность.
- Поставить здание на баланс города.
Кроме этого, в обязанности товарищества входит расчет коммунальных платежей и их начисление.
Председатель ТСЖ имеет такие обязанности:
- Давать соответствующие распоряжения должностным лицам товарищества собственников жилья, нанимать персонал на работу и увольнять его.
- Действовать и выступать от имени товарищества в рамках своих полномочий, не ставя в известность общее собрание собственников.
- Разрабатывать документы и выносить их на общее собрание для одобрения или отклонения.
Все права и обязанности прописаны в уставе товарищества. Именно им нужно руководствоваться в спорных ситуациях.
Отношения с потребителями
Обязанность исполнителя коммунальных услуг заключать договор с РСО и оплачивать поданные в многоквартирный дом коммунальные ресурсы — это лишь одна сторона медали. Исполнителем ТСЖ является в первую очередь для потребителей — граждан, использующих коммунальные услуги для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности. Правила предоставления коммунальных услуг, принятые в соответствии с Законом РФ от 07.02.1992 N 2300-1 «О защите прав потребителей», устанавливают круг обязанностей исполнителя коммунальных услуг по отношению к потребителям (разд. IV Правил предоставления коммунальных услуг). За нарушение прав потребителей (например, на информацию об исполнителе, об услугах и пр.) предусмотрена административная ответственность. Выступая исполнителем коммунальных услуг, ТСЖ обязано соблюдать требования Правил предоставления коммунальных услуг и несет ответственность за их нарушение.
При этом одно из обстоятельств, которые следует доказать Роспотребнадзору в деле о привлечении ТСЖ к административной ответственности за нарушение прав потребителей, — наличие у товарищества статуса исполнителя коммунальных услуг. Так, например, арбитры ФАС УО, вынося Постановление от 23.03.2009 N Ф09-1515/09-С1 (в пересмотре в порядке надзора отказано Определением ВАС РФ от 10.06.2009 N ВАС-6693/09), согласились с ТСЖ в том, что на его деятельность Правила предоставления коммунальных услуг не распространяются, а между жильцами и РСО заключены прямые публичные договоры. Аналогичным образом в Постановлении от 22.07.2009 N 17АП-5431/2009-АК Семнадцатый арбитражный апелляционный суд посчитал, что Роспотребнадзор не представил достаточно доказательств, позволяющих сделать вывод о том, что ТСЖ является исполнителем коммунальных услуг. Контролирующий орган ограничился уставом ТСЖ и извещением на квартплату одного жильца, а суд назвал и иные необходимые (но непредставленные) документы: договоры с РСО, документы об оплате коммунальных ресурсов, выписки из лицевых счетов, протоколы общих собраний членов ТСЖ.
Согласно п. 4 Правил предоставления коммунальных услуг коммунальные услуги предоставляются потребителю в порядке, предусмотренном законодательством, на основании договора, содержащего условия оказания коммунальных услуг и заключаемого ТСЖ с собственником жилого помещения. При этом обязательства по предоставлению коммунальных услуг надлежащего качества возникают у исполнителя перед всеми потребителями (п. 5 Правил предоставления коммунальных услуг). Получается, что отношения между ТСЖ как исполнителем коммунальных услуг и собственником жилого помещения регулируются специальным договором. На эти положения подзаконного акта ссылается и Минрегион в Письме от 03.05.2007 N 8326-РМ/07, отмечая, что товарищество предоставляет коммунальные услуги собственникам (как членам, так и нечленам) на основании договоров об оказании коммунальных услуг. При этом следует учитывать, что Жилищный кодекс всего лишь даст ТСЖ право заключать договоры об оказании коммунальных услуг (пп. 1 п. 1 ст. 137), не устанавливая соответствующей обязанности. А вот Правила предоставления коммунальных услуг уже не оставляют выбора. Заметим, что суды общей юрисдикции удовлетворяют требования собственников помещений в многоквартирном доме, не вступивших в ТСЖ, принудить товарищество заключить с ними договор на предоставление коммунальных услуг (см. Определение Нижегородского областного суда от 15.04.2008 N 33-1725/2008).
При этом следует учитывать, что действие Правил предоставления коммунальных услуг не распространяется на собственников нежилых помещений (ведь в таких помещениях нет потребителей — граждан, использующих коммунальные услуги для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности). Следовательно, ТСЖ не обязано заключать с собственниками нежилых помещений договор об оказании коммунальных услуг (Постановление ФАС СЗО от 02.04.2009 по делу N А56-107/2008, в пересмотре которого отказано Определением ВАС РФ от 03.09.2009 N ВАС-9072/09). Соответственно, у товарищества не возникает обязанности предоставлять коммунальные услуги собственникам нежилых помещений, которые вправе с согласия РСО заключить субабонентский договор с ТСЖ либо требовать внести изменения в договор между ТСЖ и РСО в части включения в него собственника нежилого помещения в качестве субабонента.
Устав как основной документ
Полный объем имеющихся у товарищества прав должен быть закреплен в Уставе этого юридического лица.
Перечень прав ТСЖ может включать в себя право выполнять работы по перепланировке помещений дома, переустраивать прилегающий земельный участок под МКЖД для оборудования детской площадки, автомобильной парковки и др.
Полномочия этой организации, внесенные в Устав, не должны противоречить положениям ЖК РФ. Права, закрепленные в основном документе ТСЖ, являются дополнительными правомочиями организации, необходимыми для реализации целей конкретного товарищества.
При необходимости внесения существенных корректировок (в частности, для реорганизации организации, выполнения реконструкции дома, изменения соотношения расходуемых денежных средств), правление обязано созвать общее собрание собственников жилых помещений дома и поставить на повестку дня соответствующие вопросы.
Если на собрании за принятие решения проголосовало более 50 % голосов собственников жилья, то товарищество наделяется соответствующими правами.
Что такое товарищество собственников жилья?
Согласно п.1, ст. 135 ЖК РФ, ТСЖ (Товарищество собственников жилья) – организация, работающая на некоммерческой основе и созданная собственниками для управления МКД, в котором расположено их имущество. Данная организация регистрируется в государственном реестре как юридическое лицо, а значит, имеет свой устав, печать, банковский счет и юридический адрес.
Внимание! Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефонам Москва; Санкт-Петербург; Бесплатный звонок для всей России.
Внимание
Несмотря на то, что Товарищество является юр. лицом, управление такой организацией значительно отличается от руководства обычной компанией. Основную проблему представляют собой ограниченность полномочий председателя ТСЖ, а также разногласия собственников, возникающие в процессе управления многоквартирным домом.
Отрицательные стороны ТСЖ.
- Иногда жители дома не знают как правильно вести хозяйственную деятельность и неактивно участвуют в домовой жизни. Из-за этого состав правления может быть некомпетентным и иметь ничтожное представление в управлении домом.
- Приоритетом обладает большинство, набравшее большее количество голосов на общем собрании, поэтому остальным несогласным меньшинством, так или иначе, выполняются все требования, принятые на собрании.
- Наличие более высоких коммунальных платежей из-за желания жильцов иметь парковку близи дома или консьержку в подъезде. Содержать аппарат управления – тоже дополнительные расходы.
- Если некоторые жильцы вовремя не вносят квартплату, все финансовые обязательства ТСЖ (к примеру, оплата клининговой компании за уборку) возлагаются на остальных членов товарищества. В противном случае подъезды останутся грязными.
- Безразличное участие жильцов в организации управления домом.
ТСЖ является формой управления многоквартирными домами, которая дает возможность улучшить качество услуг и позволяет воздействовать жильцам на управление домом и одновременно подразумевает их самостоятельность. Эффективность функционирования товарищества снижается при неготовности граждан возложить на себя ответственность. При данных обстоятельствах разумнее выбрать нормальную управляющую компанию.
Почему же сразу после сдачи дома его владельцы отдают предпочтение товариществу, а не другим формам управляющих организаций?
Почему же такая организационно правовая форма предпочтительнее для жильцов?
Все дело в том, что в состав товарищества собственников жилья входят непосредственно сами жильцы.
Это значит, что в составе управляющей структуры есть лица, напрямую заинтересованные в том, чтобы их дом имел надлежащий ремонт, а также находился в хорошем состоянии.
Но не стоит думать, что данная организация управляется хаотично его владельцами. На самом деле эта организация имеет четкую структуру, которая функционирует на благо всех проживающих в доме.
В данной статье мы ставим целью ознакомление с принципами работы данной организации, а также подробное изучение органов, которые играют важную роль в управлении, их функционирование, способ работы и осуществления своих функций.
Узнайте на нашем сайте, как создать ТСЖ, в частности в многоквартирном доме, как зарегистрировать ТСЖ в ГИС ЖКХ, а также заключить договора с собственниками на обслуживание.
Членство в организации
Вступить в товарищество можно на основании заявления, направленного в правление. При этом таким правом обладает только собственник жилья. Им не обязательно должен быть тот, кто принимал участие в строительстве дома в качестве дольщика. Стать членом ТСЖ может покупатель, одариваемый или наследник недвижимость, при условии, что он зарегистрировал свое право собственности в установленном законом порядке. Таким же образом происходит и выход из состава ТСЖ. Человек должен будет направить соответствующее заявление. Независимо от характера обращения окончательное решение принимается на общем собрании. При этом человеку не могут отказать в удовлетворении его просьбы, поскольку членство в товариществе возможно только на добровольной основе.
Лицо, которое вступило в организацию, должно представить информацию о себе и своей недвижимости для включения в специальный реестр. Сведения должны быть достоверными.
СНТ в 2020 году: устав, новый закон
Инновации коснулись также аспектов управления товариществом – теперь председателей, членов правления и ревизионную комиссию нужно выбирать на срок, равный 5 годам (до этого переизбрание проводилось раз в 2 года). При этом закон гласит, что управлять объединением должно не меньше 3 человек и не более 5% членов товарищества. Любой протокол, принятый на собрании, должен быть подписан всеми участниками, а для рассылки уведомлений о сборах следует использовать не только традиционные, но и электронные средства связи.
- Разрабатывается проект, в котором должны быть соблюдены требования Федерального закона.
- Документ проходит обсуждение в рамках заседания членов Правления. Если он не вызывает споров, то его выносят на обсуждение и утверждение во время собрания членов товарищества.
- Полный текст Устава должен быть предоставлен для ознакомления всем участникам, ведущим деятельность на участках, принадлежащих СНТ, хотя бы за 14 дней до собрания.
- Созываются все участники товарищества.
- Оформляется протокол с результатами собрания, в котором указывается, что Устав принят согласно процедуре.
- Формируется пакет документов, который будет передан в органы ФНС. Он состоит из заявления о государственной регистрации проведенных в учредительной документации изменений, протокола собрания с решением внести и утвердить изменения в Уставе, двух экземпляров нового Устава, а также квитанции, свидетельствующей об оплате госпошлины. Весь пакет проходит заверение у нотариуса, а затем передается в налоговый орган по месту регистрации товарищества.
Товарищество собственников формируется для обеспечения наиболее эффективного управления МКД. Владельцы помещений, принявшие решение о создании ТСЖ, получают возможность непосредственно участвовать в жизни дома. При этом они несут ответственность за состояние сооружения. Средства, собранные на ремонт и обслуживание МКД, перечисляются не какой-то сторонней компании, а распределяются в зависимости от нужд и направляются на решение конкретных проблем.
Разумеется, все владельцы квартир не могут оставить свою основную деятельность и заниматься общественными проблемами. Поэтому одновременно с созданием ТСЖ формируется исполнительный орган – правление. В него входят наиболее активные собственники, готовые жертвовать своим временем в интересах дома.
Что входит в обязанности председателя ТСЖ?
Полномочия лица определяются в соответствии с нуждами МКД. Права и обязанности председателя ТСЖ в ЖК РФ представлены в общем виде. В Кодексе не закрепляется конкретный перечень полномочий руководителя правления. Их определяют сами жильцы исходя из нужд дома.
Права и обязанности председателя ТСЖ, его ответственность может фиксироваться в специальной должностной инструкции или ином локальном документе. Такой акт подлежит утверждению членами правления. В уставе МКД может предусматриваться и иной порядок согласования документа.
Должностные обязанности председателя ТСЖ в многоквартирных домах обычно схожи. Это связано с тем, что в большинстве МКД решаются одни и те же проблемы.
Рассмотрим коротко, какие обязанности председателя ТСЖ могут закрепляться в уставе.
В первую очередь руководитель правления должен хорошо знать и понимать нормы ЖК РФ. Обязанности председателя ТСЖ предполагают общение с разными структурами, в том числе и государственными. Отстаивать общие интересы должен юридически грамотный человек.
В обязанности председателя ТСЖ в многоквартирных домах входит осуществление контроля выполнения условий договоров подрядчиками и обслуживающими предприятиями. Руководитель правления проверяет исправность работы оборудования, следит за своевременностью выполнения ремонтных и других работ. В некоторых случаях в обязанности председателя ТСЖ может входить перерасчет оплаты коммунальных услуг.
В обязанности председателя ТСЖ в многоквартирном доме входит рассмотрение жалоб от жильцов. Он отвечает за обеспечение сохранности общедомового имущества, выявляет случаи несанкционированных перепланировок.
Эффективное исполнение обязанностей председателем ТСЖ в многоквартирных зданиях обеспечивается за счет практически постоянного нахождения в пределах домовой территории. Он должен четко планировать ежедневную работу. О результатах своей деятельности председатель информирует собственников на плановых собраниях.
Формирование вознаграждения
Стоит отметить, что для установления вознаграждения председателя ТСЖ используются сразу 2 акта. Это помогает исключить коррупцию, мошеннические действия, разные махинации со стороны членов правления ТСЖ. Первым актом по критериям начисления вознаграждения выступает Жилищный кодекс РФ. В нем фиксируются стандартные требования, на базе которых любое товарищество имеет право на формирование уже личного списка критериев – Устава ТСЖ.
Как правило, в Уставе не указываются какие-либо непростые расчетные формулы – дело ограничивается тем, что председателю ТСЖ выплачивают конкретный процент от размера выполненных услуг в МКД.
ВАЖНО
Процент – зарплату руководителя, определяют непосредственно сами жильцы или члены правления ТСЖ. Если никаких возражений нет, эта сумма может быть любой. Но есть и одно условие – это не должно серьезно влиять на сумму средств покрывающих потребности МКД.
Начисление вознаграждения руководителя ТСЖ – это процесс, который нуждается в отдельном изучении, ведь у него есть серьезные отличия от стандартных бухгалтерских транзакций. Чтобы его организовать, владельцы должны провести в конкретный день собрание. Как правило, для подобных случаев пользуются приглашениями в письменной форме.
Для правильного оформления зарплаты председателя ТСЖ необходимо, чтобы общее собрание посетило не менее 50% владельцев квартир. Если явка будет слишком маленькой, решение собрания в законную силу не вступит.
Установленный порядок гласит, что руководитель обязан предоставить гражданам смету на оказанные услуги.После того, как процедура заканчивается, составляется протокол собрания ТСЖ. В нем фиксируется ход процесса и его итог. Прописывается, какая сумма станет вознаграждением председателя. Сама зарплата может обналичиваться руководителем после предоставления протокола в налоговую инспекцию. Если какие-либо нарушения отсутствуют, все требования соблюдены, ему выплачивают сумму вознаграждения за оказанные услуги.