Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа – особенности заключения». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Поскольку рассрочка предполагает совершение отложенных платежей, а не обычный единовременный расчет, то у сторон договора возникают дополнительные риски. Рассмотрим подробнее, как продать квартиру в рассрочку без риска.
Соглашения о реализации недвижимости с отложенным платежом могут различаться сроками:
- Кратковременные;
- Долгосрочные;
- Личные (высчитываются в зависимости от материального состояния покупателя и иных обстоятельств);
- Беспроцентные (представляется на маленький срок, но первоначальный взнос не может быть меньше 50% от цены жилого помещения);
- С установлением процентов (производится расчет процентных обязательств, гарантирующих продавцу получение суммы за недвижимость).
В ситуации, когда рассрочка устанавливается в размере:
- От 5 до 500 тыс. руб. – для её выдачи потребуется предъявить гражданский паспорт и справку с постоянной работы, где заявителю нужно проработать не меньше 3 лет. Она предоставляется без установления процентов на период до одного года;
- От 500 000 до 1 млн. рублей – необходимо представить дополнительный документ: водительские права, технический паспорт на машину, ИНН, загранпаспорт и др. Возраст обратившегося должен быть не моложе 20 лет и не старше 65. Время погашения может составлять до двух лет.
Когда выгодно купить квартиру с рассрочкой платежа
Рассрочка при переоформлении собственности означает распределение всей суммы по сделке на несколько платежей, если покупатель не готов заплатить сразу. Собственники обычно предпочитают, чтобы деньги были получены в момент подписания договора, однако в ряде ситуаций продажа квартиры с рассрочкой платежа считается оптимальным вариантом проведения сделки:
- Если покупатель планирует оплатить часть стоимости квартиры материнским капиталом, и для завершения расчетов понадобится согласование ПФР.
- Покупатель рассчитывает привлечь заемные средства, что требует переноса завершения сделки до оформления кредита (ипотеки).
- Стороны сделки хорошо знают друг друга, и нет оснований опасаться, что покупатель не расплатится или сорвет покупку. Так обычно происходит при продаже жилья родственникам или друзьям.
- Нет сомнений в платежеспособности будущего собственника, а предложенная стоимость самая выгодная из имеющихся вариантов.
- Отсутствие альтернативы. В условиях сниженной покупательской способности и отсутствия спроса любое предложение покупки рассматривается как выход, если необходимо избавиться от жилья и нет времени ждать повышения спроса. На отсутствие альтернативы могут пожаловаться и владельцы неликвидного жилья (в плохом районе, без удобств, ремонта и т.д.)
Если нет иной возможности с получением всей суммы сразу, собственник предпочтет подождать около полугода, чем годами искать подходящего покупателя.
Почему необходим юрист?
Заключение сделки купли-продажи с рассрочкой платежа влечет за собой повышенные риски. Возникают обоснованные сомнения, что после подписания договора новый владелец откажется от исполнения обязательств. Обе стороны рискуют срывом договоренностей в силу возникшей отсрочке по завершению сделки.
Снизить угрозу отмены или оспаривания сделки поможет обращение в юридическую компанию, которая возьмет на себя проверку документации на объект и стороны купли-продажи. Привлекая опытного юриста, удастся свести риски к минимуму, либо и вовсе их исключить.
Специфические условия сделки
Покупка в рассрочку и покупка в кредит – достаточно родственные, но не тождественные системы, в силу чего их обычно путают. Поэтому будет правильным провести разграничение между этими двумя способами приобретения товаров.
Покупка в кредит – это получение покупателем целевого кредита на покупку определенной вещи. При этом он может даже не получить деньги на руки, поскольку они будут перечислены финансовой организацией прямиком продавцу.
Как правило, продавцы имеют устоявшиеся отношения с определенной микрокредитной организацией, которая и предоставит кредит покупателю. Таким образом, покупатель, получив товар, прекратит отношения с продавцом, но продолжит их с кредитором, которому будет погашать кредит равными частями в соответствии с графиком платежей.
Покупка в рассрочку – это гораздо более хитрая вещь, чем кредит. Его суть состоит в том, что банк (микрокредитная организация) заключает с продавцом долгосрочное соглашение. В силу этого соглашения банк оплачивает выбранный покупателем товар, но по цене ниже, чем уплатит за него покупатель.
Несколько советов напоследок
Права продавца достаточно хорошо защищены на законодательном уровне, чего не скажешь о правах покупателя.
Поэтому рекомендуем гражданам, решившим приобрести какую-либо вещь, особенно дорогую, внимательно изучить пункты договора, касающиеся начисления процентов по кредиту и штрафных санкций за их просрочку. Незаметно вы можете попасть в такую долговую яму, что потом с трудом из нее выберетесь.
Проценты по кредиту в случае задержек выплат могут сравняться со стоимостью самой покупки. Поэтому при принятии решения о покупке в кредит трезво оцените свои финансовые возможности с учетом всех форс-мажорных обстоятельств, включая возможную потерю вами заработка в недалеком будущем.
И вдумчиво изучите все условия договора по кредиту, особенно написанные мелким шрифтом.
Как составить договор купли-продажи квартиры в рассрочку
Начнём с того, что его можно написать как в стандартном виде, так и заверить с помощью нотариуса. В последнем случае на стороны лягут дополнительные расходы по нотариальному оформлению сделки.
Теперь остановимся по пунктам на том, что же должно быть прописано в самом договоре. Само собой, это преамбула, где содержатся сведения относительно продавца и покупателя с указанием их паспортов, ИНН.
Затем следует предмет договора, где подробно описывается предмет продажи (адрес, этаж, число комнат, размер жилой и общей площади). Необходимо указать и реквизиты тех документов, в силу которых жилье является объектом собственности продавца.
Следует также отразить порядок передачи недвижимости в собственность с учётом того, что она будет предоставлена с рассрочкой платежа. В частности, в соглашении разрешается прописать, что жилье передаётся одновременно с заключением договора.
Нелишним будет прописать условие о том, что до момента полной оплаты, объект недвижимости находится в залоге у продавца в силу п.5 ст. 488 ГК РФ. Данная норма права дисциплинирует покупателя, ведь продавец может инициировать процедуру реализации проданной квартиры через суд в целях обеспечения обязательств покупателе по полной оплате.
Продажа в рассрочку и налоги
Если продавец делает отчуждение квартиры, то у него возникает сумма налоговых обязательств по НДФЛ. В частности, совершённую операцию нужно задекларировать в годовой налоговой декларации и уплатить с неё определённую сумму налога при условии, что квартира была в собственности менее 5 лет. Данное правило распространяется на объекты недвижимости, приобретённые после 1 января 2016 года.
В свою очередь покупатель получит для себя право на применение налогового вычета. Он подразумевает возврат части НДФЛ, удержанного работодателем из его зарплаты. Если после перехода права собственности рассрочка растянулась на несколько лет, то и вычет можно использовать соответствующими частями.
Однако нужно помнить, что право на вычет ограничено суммой на покупку недвижимости. Её размер составляет 2 миллиона рублей.
Чтобы оформить вычет следует принести в ИФНС заявление и договор, подтверждение перехода права собственности на жилье, а также копии расписок или банковских квитанций.
В какой момент право собственности по данному договору переходит от продавца к покупателю?
Достаточно сложным вопросом при продаже квартиры в рассрочку является момент перехода права собственности от продавца к покупателю.
Здесь возможны два варианта развития событий. Следует учитывать, что законодательство, для защиты права продавца, предусматривает, что, до окончательного внесения стоимости, квартира находится в залоге у продавца. Соответственно, право собственности на данный недвижимый объект к покупателю в полном объеме не переходит. Покупатель приобретает только правомочия владения и пользования, но не распоряжения. Потому что на все действия будет требоваться согласие залогодержателя. Нельзя продать квартиру, передать в порядке дарения, и даже сдать в аренду на длительный срок. Ведь такое обременение обязательно должно быть зарегистрировано в Регистрационной палате. Договор купли-продажи в рассрочку с залогом скачать можно на различных юридических сайтах.
Во втором варианте регулирование более жесткое. Здесь даже правомочия владения и пользования возникают только после погашения всех платежей за квартиру.
ВНИМАНИЕ !!! Чаще всего, этот вариант применяется при заключении договора долевого участия в строительстве, когда ипотеку оформлять не хотят. Такой договор оформляется без залога. Договор купли-продажи квартиру в рассрочку без залога образец 2023 года также можно скачать на юридических сайтах.
В редчайших случаях, когда продавец абсолютно уверен в том, что покупатель выполнит все свои обязательства по оплате, может быть предоставлена рассрочка без залога и с правомочиями владения и пользования квартирой после уплаты первоначального взноса. Но это бывает, чаще всего, между родственниками и хорошими знакомыми, когда существуют доверительные отношения. Компании-застройщики на такие условия не согласятся никогда, ведь им нужны гарантии выплаты стоимости квартиры.
Как оформляются сделки с рассрочкой между физическими лицами?
Отличий от обычной сделки купли-продажи недвижимости почти нет. Стороны так же обращаются в Росреестр с заявлением о переходе права собственности на квартиру и договором, а ведомство, в свою очередь, регистрирует эту сделку в установленные законом сроки. Разница заключается в следующем:
- в договор купли-продажи вносятся дополнительные условия;
- при подаче документов на регистрацию обе стороны заявляют о том, что на квартиру будет наложено обременение. Это фиксируется в заявлении на регистрацию перехода права собственности;
- в выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРП), заменившей с июля 2016 года свидетельство о собственности, ставится отметка об обременении. То есть продать, завещать или подарить квартиру до полного погашения задолженности перед продавцом новый собственник не сможет.
Отсрочка платежа с залогом
ДКПТ в кредит — основание для установления залоговых правоотношений. Это правило действует, если другое не предусмотрено самим договором (п. 5 ст. 488 ГК РФ). Это положение распространено и на договор продажи товара в рассрочку (п. 3 ст. 489 ГК РФ).
Продавец-залогодатель получает ряд преимуществ:
- преимущественное право перед другими кредиторами получить удовлетворение из стоимости заложенного товара (п. 1 ст. 334 ГК РФ);
- возможность контролировать распоряжение залогодателя этим товаром, т.к. последний может продавать товар (другим образом его отчуждать) только с согласия залогодателя (п. 2 ст. 346 ГК РФ).
В чем смысл отсрочки платежа
В первую очередь, отсрочка платежа – это маркетинговый ход, играющий на потребительских инстинктах покупателей, желающих приобрести товар немедленно, даже при условии отсутствия денег на покупку.
Во вторую очередь – это распространенный вид правоотношений юридических лиц по договорам поставки, в ходе которых одно предприятие поставляет другому некое сырье, которое покупатель обязуется переработать, реализовать и оплатить продавцу поставленное сырье.
В обоих случаях отсрочка платежа может являться видом кредитных отношений, если в силу договоренностей сторон за использование товара без оплаты покупатель обязуется оплачивать определенную процентную ставку.
Начисление процентов начинается с момента передачи покупателю товара и заканчивается в момент, когда покупатель осуществляет полную оплату.
Риски отсроченного платежа
Если договор купли продажи с отсрочкой оплаты предусматривает наложение залогового обременения, то риски для продавца, безусловно, снижаются. Товар, как любой объект материального мира, подвержен порче, гибели, утере и т.д. Установление залога переносит эти риски на покупателя, несущего ответственность за залоговое имущество в силу требований ст. 459 ГК РФ.
Предусмотренные договором штрафные санкции за неисполнение условий также призваны защитить интересы продавца. В качестве штрафных санкций могут быть предусмотрены:
- пеня;
- штрафы;
- изъятие товара и возврат его продавцу в совокупности с полной оплатой товара.
Законодательно все сделки, совершаемые на территории нашего государства, подчинены нормам права, содержащимся в Гражданском кодексе Российской Федерации. Это основной документ, в котором собраны все правовые аспекты гражданско-правовой отрасли.
Перед подписанием любого договора сторонам будет не лишним ознакомиться с данным нормативом. В документе содержатся все требования, существенные условия, а также порядок заключения и расторжения, в том числе, договора купли-продажи недвижимого имущества.
Кроме того, в связи с тем, что все сделки с недвижимостью подлежат обязательной государственной регистрации, достаточно полезным нормативно-правовым актом в данном вопросе станет Федеральный закон, который имеет одноименное название.
В указанном нормативно – правовом акте собраны все необходимые нормы и правила, касающиеся именно государственной регистрации, с указанием всех деталей проведения процедуры (соки, порядок, пакет документов). Для чего предусмотрена государственная регистрация сделок с недвижимым имуществом?
Законодательно регламентировано, что данное имущество на территории нашего государства подлежит учету. Кроме того, для расчета налоговой базы и иных официальных платежей, государственным органам необходимо иметь сведения о собственнике имущества.
Для этого ведется единый реестр недвижимого имущества, в котором содержится информация, в том числе о собственнике. При государственной регистрации сделки необходимые сведения автоматически попадают в данный реестр.
В каких случаях возможно заключение
В основном рассрочка оформляется при покупке жилья у застройщика при оформлении ДДУ (договора долевого участия в строительстве). Это делается, чтобы привлечь как можно больше покупателей и быстрей распродать все квартиры еще на стадии котлована.
После введения дома в эксплуатацию, когда дом уже поставлен на кадастровый учет, рассрочка оформляется редко. К примеру, если не был распродан ряд квартир и на них нет спроса, то застройщик может предложить потенциальным покупателям заключить договор купли-продажи на выгодных условиях рассрочки. На вторичном рынке рассрочку чаще всего оформляют при сделках купли-продажи между родственниками, друзьями, коллегами.
Самый распространенный вариант: один из родственников уезжает на ПМЖ в другую страну и оформляет купчую с рассрочкой на кого-то из членов своей семьи. Это своеобразный жест доброй воли, поскольку поэтапная оплата менее выгодна, чем получение 100% стоимости квартиры.