Как купить квартиру по переуступке

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как купить квартиру по переуступке». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Переуступка актуальна только в случае покупки недвижимости, находящейся на любой стадии возведения, то есть когда дом еще не сдан. Застройщики имеют право продавать квартиры в строящемся здании в любой момент. Причем чем дальше срок окончания строительства, тем ниже стоимость. Цена достигает своего пика после сдачи объекта в эксплуатацию.

Плюсы покупки квартиры по переуступке

Начнем с того, что такие сделки безопасны для покупателя — как для первого, так и для того, который оформил покупку по переуступке. Раньше люди боялись приобретать квартиры в строящихся домах из-за рисков остаться обманутыми дольщиками. С 2019 года застройщики возводят дома и жилые комплексы в рамках проектного финансирования. Фактически строительство осуществляется за их собственные средства, а не за счет денег, полученных от дольщиков. Однако деньги уходят не продавцу-застройщику, а зачисляются на эскроу-счет в банке. Покупатель все так же оплачивает стоимость покупки заранее. Однако продавец получит деньги только тогда, когда выполнит свои обязательства и сдаст объект. Если это не сделано в установленный срок, средства размораживаются и возвращаются покупателю.

Важно! При покупке квартиры по переуступке покупатель переоформляет на себя и эскроу-счет. То есть при наступлении форс-мажорной ситуации именно он получит деньги, а не первичный участник ДДУ.

Если раньше потенциальные покупатели старались обходить стороной переуступку, опасаясь быть обманутым дольщиком, то сейчас с минимизацией рисков открылись плюсы такой сделки.

• Чем ближе срок сдачи дома, тем меньше ассортимент квартир. Хорошие варианты раскупили уже давно. Но можно найти в понравившемся доме подходящую квартиру, которая реализуется в рамках договора цессии;

• Стоимость объектов, реализуемых по переуступке, ниже, чем при покупке аналогичного жилья после введения объекта в эксплуатацию;

• Если аналогичные квартиры продают застройщик и действующий дольщик, последний устанавливает более низкую цену;

• Возможность приобретения жилплощади по переуступке значительно расширяет ассортимент недвижимости в понравившемся доме или жилом комплексе.

Такая сделка будет выгоднее, чем если бы вы приобретали квартиру в доме, который уже введен в эксплуатацию. Чем ближе этот момент, тем выше становится ценник. Поэтому безопасная возможность приобретения квартиры по переуступке прав в последние годы вызывает интерес. Тем более что можно привлечь ипотеку.

Нельзя не сказать и о минусах, которые может нести такая сделка. Чем больше звеньев сделок прошел объект, тем выше юридические риски. Покупателю нужно тщательно проверить застройщика и дольщика-продавца. Если привлекается ипотека, банк обязательно проведет юридическую проверку сделки, чтобы оградить себя от рисков.

Возможные риски:

• двойная продажа квартиры (риск исключается путем тщательной проверки документов по сделке);

• появление лиц, чьи права нарушены. Например, продавец был женат, а супруга не давала согласие на продажу;

• банкротство застройщика. Но если сделка проводится через проектное финансирование, деньги на эскроу-счете будут заморожены и переданы покупателю по ДДУ.

В чем суть переуступки?

---

Возведение многоэтажного дома занимает несколько лет, и цена за «квадрат» постепенно растет по мере приближения строительства объекта к сроку сдачи. Квартира на этапе котлована обходится дешевле, чем на последующих стадиях — именно в этот момент инвесторы предпочитают покупать квартиру с целью последующей ее продажи. Когда квартира перепродается до момента ввода дома в эксплуатацию — заключается особая сделка – переуступка прав требования (договор цессии).

Главное, что должен понимать покупатель — это то, что он приобретает не саму квартиру, а право требования на неё. То есть ему переходят не только права на получение квартиры, но и риски, которые он несет при вложении средств в строящийся объект, а также обязательства по исполнению договора долевого участия.

Что такое переуступка

Согласно статьям ГК РФ 382 и 381, переуступить свои права может как физическое лицо (дольщик), так и банк (кредитор). Второй вариант актуален, если банк стал банкротом. В таком случае кредитная организация передает права на уже оформленные ипотечные займы другим организациям. Для потенциального покупателя квартиры с дисконтом интерес представляет переуступка права на строящийся объект от физлица.

Когда речь идет о договоре долевого строительства, переуступка заключается в передаче прав и обязанностей по ДДУ от первоначального дольщика к новому. При этом стоимость квартиры на 10-30% ниже, чем на ту же новостройку уже после оформления права собственности. По закону пока на квартиру не оформлено право собственности, переуступка прав может оформляться неограниченное число раз.

С точки зрения сложности оформления есть три варианта переуступки прав:

1. Продавец платил за объект на стадии строительства деньги из личных накоплений, и покупатель рассчитывается за квартиру наличными. В данном случае ипотека не оформляется: у покупателя есть деньги, остается юридически правильно оформить сам договор переуступки права собственности.
2. Продавец купил квартиру на стадии котлована за счет личных сбережений, покупатель берет ипотеку для приобретения новостройки по переуступке. Для успеха сделки необходимо, чтобы банк одобрил кандидатуру заемщика и будущий объект ипотеки.
3. Продавец приобрел жилье от застройщика в ипотеку, покупатель собирается использовать заемные средства для приобретения жилья. Сделка сводится к переводу долга с одного плательщика на другого. Если переуступка долга по ипотеке происходит без смены банка, процедура не имеет особых сложностей. Первичный заемщик сообщает банку о намерении переуступить права и обязанности по кредиту, банк проверяет нового заемщика, происходит переоформление документов на нового плательщика и переход вещественного права на объект кредита к новому владельцу.

Важно: переуступка прав требования законна только в случае, если первичный покупатель полностью рассчитался за объект с застройщиком. При выборе квартиры обязательно проверьте факт оплаты.

Документы для оформления кредита с переуступкой

На этапе подачи заявки в банк потенциальному заемщику потребуется предоставить кредитору полный пакет личных документов:

• заполненная анкета ипотечника;
• паспорт будущего заемщика;
• подтверждение постоянного дохода: справка по форме банка, заверенная бухгалтерией работодателя, справка по форме 2-НДФЛ, либо справка о доходах с портала Госуслуги (доступно при подаче заявки на ипотеку через интернет в некоторых банках);
• подтверждение трудоустройства: заверенная копия трудовой книжки, либо оригинал договора о срочном трудоустройстве;
• документы о семейном статусе: свидетельство о заключении брака, свидетельства о рождении детей.

Переуступка – оформление через ВТБ

Эта финансовая организация также не стремится оформлять подобные сделки. Но делаются и исключения, среди которых явная материальная необходимость или развод супругов. Если не доказать, что такая необходимость существует, придется соглашаться на реструктуризацию или реализацию квартиры с торгов, с последующим погашением долга.

Даже если ипотека ВТБ на переуступку одобрена, нового заемщика будут тщательно проверять. Схема проведения сделки аналогична той, что использует Сбербанк:

• поиск покупателя;
• одобрение банка;
• получение согласия застройщика;
• заключение договора;
• перевод средств;
• регистрация сделки.

Переуступка квартиры: риски и подводные камни

Уступка прав собственности на недвижимость – проверенный способ купить жилье в новостройке. Договор заключают по стандартному алгоритму, заверяет нотариус, вносят в Росреестр.

Другое дело – покупка квартиры с кредитным обременением. Некоторые покупатели не спешат приобретать объекты недвижимости, находящиеся в залоге. Однако если полностью погасить долг по ипотеке, кредитор снимает обременение с покупаемой квартиры. Никакие штрафы новому владельцу не страшны.

Подводные камни

Риски вызваны непосредственно переоформлением ДДУ. Подписывая договор цессии, цессионарий получает право требования на квартиру и сопутствующие обязанности. Продавец не отвечает за выполнение передаваемых прав. То есть в случае нарушений или задержек строительства по вине застройщика или подрядчика, цессионарий не сможет предъявить претензии к цеденту.

При переуступке покупатель теряет больше, чем продавец. Цедент перекладывает финансовые издержки на цессионария, заинтересованного в покупке жилья. Стоимость цессии – от 10 000 рублей. Иногда нужно заплатить 50 тыс. или даже 100 тыс. рублей. Лучше, если покупатель и продавец делят затраты поровну или хотя бы в пропорции 3:2.

Купля-продажа ипотечной квартиры по переуступке занимает от 2 недель до 1,5 месяцев. Необходимо время на снятие обременения с недвижимости, переоформление ДДУ и прочие процедуры.

Рекомендации

При переоформлении ДДУ обязательно привлекайте нотариуса и застройщика, это избавит от рисков. Лицо, занимающееся строительством, подтвердит, что права на строящуюся недвижимость не были переданы другому цессионарию.

Будьте готовы, что при сдаче готовой квартиры может обнаружиться расхождение между заявленной и фактической площадью. Внимательно изучайте договор о переуступке. Лучше согласовать вероятность возврата денег.

Например, цессионарий получает права на требование квартиры площадью 80 кв. м, а по завершению строительства жилплощадь составляет 77 кв. м. Целесообразно потребовать вернуть переплату. Если в договоре о переуступке предусмотрен данный пункт, компания, управляющая фондом финансирования строительства, вернет деньги в сумме кратной оплаченной стоимости за недостающую площадь либо согласно рыночной цене.

Существует и другая сторона монеты. Если при сдаче новой квартиры обнаруживают большую площадь, чем прописано в ДДУ, застройщик может требовать доплату с цессионария.

Риски и выгоды нового собственника

Как правило, приобретение квартиры по договору переуступки представляет собой выгодную сделку для нового собственника. Особенно эта выгода ярко выражено при покупке жилья у инвесторов, которые не заинтересованы затягивать процесс продажи. Имея по нескольку квартир, они для получения прибыли продают жилье по ценам ниже застройщиков (но дороже изначальной стоимости покупки – на этом они и зарабатывают). Продающий свою долю по личным обстоятельствам человек также обычно более заинтересован в максимально быстрых сроках, нежели в высокой цене. Также договор переуступки имеет и такие преимущества:

• возможность выбрать более удобную квартиру, чем предлагает застройщик, поскольку инвесторы чаще всего выкупают жилье на лучших этажах и с наиболее благоприятным видом из окон;
• наличие минимальных рисков остановки строительства;
• отсутствие рисков приобрести жилплощадь вместе с претендующими на неё наследниками, как это зачастую бывает на вторичном рынке жилья, поскольку в непогрешимости своей репутации заинтересованы как застройщик, так и и инвесторы;
• при изменении личных обстоятельств возможность неоднократного заключения договора переуступки.

Хотя цессия обычно не таит в себе особых проблем, тем не менее в процессе переуступки могут возникать такие риски:

• данную процедуру может предлагать лицо, которое не зарегистрировано в качестве дольщика или не имеет нотариальной доверенности его представлять;
• в тексте ДДУ может присутствовать пункт о запрещении застройщиком цессии;
• в случае признания сделки незаконной исчезают все обязательства застройщика перед заключившим договор цессии лицом.

Как продать квартиру по переуступке?

При переуступке нужно будет получить согласие банка, который выдал ипотеку, а также согласие застройщика. Некоторые строительные компании берут комиссию за переуступку.

Ипотека продавца гасится за счет средств покупателя во время или после сделки. Условия расчетов всегда дает банк, выдавший ипотеку.

«К договору переуступки всегда обязательно должен идти оригинал справки от застройщика о произведенных полностью расчетах. Либо частичных, если договор предусматривал рассрочку от застройщика.

При отсутствии справки об оплате новому владельцу переходят не только права, но и обязанности по договору, а значит, и обязанность оплатить объект в полном объеме. Может возникнуть неприятная ситуация двойной оплаты: продавцу и застройщику», — подчеркивает Аверс.

Когда покупать квартиру: на стадии котлована или завершающегося строительства?

Квартиры на стадии котлована распродаются, когда отстроено хотя бы 2 этажа. Приобретение таких квартир характеризуется повышенным риском и возможностью получить значительную прибыль, особенно после завершения строительства и сдачи дома.

Крайне осторожно следует относиться к застройщикам, которые спешат распродать квартиры на начальном этапе строительства: это сигнализирует о нехватке средств.

Квартиры, продаваемые на стадии завершения строительства, стоят дороже и, следовательно, приносят меньшую прибыль. Однако и риски при приобретении такой недвижимости гораздо меньше.

Согласно статистике, только 15% покупателей приобретают квартиры на стадии котлована, тогда как на завершающем этапе строительства — 90%.

Отношения дольщиков устанавливаются Федеральным законом от 30.12.2004 года N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…» Пункт 11 этого законодательного акта содержит обязательные требования к переуступке прав по сделке:

• Цессия допускается, если дольщик в полном объеме заплатил стоимость долевого участия либо совершил перевод задолженности на последующего дольщика;
• Оформление сделки переуступки прав совершается с момента регистрации договора долевого участия до подписания акта приема-передачи или иного документа, который подтверждает передачу квартиры;
• если продавцом права является организация, то стоимость цессии вносится после регистрации сделки уступки в ФКП Росреестра.

При оформлении договора должны соблюдаться нормы законодательства, в противном случае сделка может быть признана недействительной.

Переуступка всегда опасна рисками, так как никогда нет гарантий на благополучное завершение строительства. Сроки завершения строительства могут быть сорваны, а если первоначального дольщика признают банкротом на протяжении года после сделки, то её могут аннулировать.

Какие ещё риски могут встретиться при переуступке и как их избежать:

• Надо убедиться, что права на ипотечную квартиру действительно принадлежат продавцу, у которого планируется покупка.
• Сейчас права на квартиры в новостройках обычно оформляются договором участия в долевом строительстве (ДДУ), заключают его с застройщиком, имеющим разрешение на постройку дома, и этот договор обязательно регистрируется в ЕГРН — он считается заключённым от момента регистрации.
• Важно убедиться, что нет залога прав по ДДУ, а если он есть, то на договоре ставят штамп, на котором имеются слова «произведена государственная регистрация залога ДДУ/(или ипотеки)».
• Юристы советуют проверить — есть ли у застройщика разрешение на строительство дома, ознакомиться с проектной декларацией — надо увериться, что квартиру действительно построят.
• Обратите внимание — вместе с правами на квартиру передаются и все обязанности (долги) по договору, необходимо запросить все платёжные документы, которые подтверждают произведённые выплаты.
• Главный фактор риска — надёжность застройщика, важно проверить факт исполнения инвестором/продавцом финансовых обязательств перед застройщиком либо предыдущим собственником.

Отметим, что если производится покупка по переуступке ипотечной квартиры, то проверкой всех юридических рисков должен заниматься банк, выдавший ипотеку. Здесь знают все тонкие моменты и, если сделка будет представлять какие-то риски, организация в обязательном порядке уведомит об этом потенциального клиента. И даже предложит другой вариант.

Если вы собрались приобрести жильё по договору переуступки, обязательно оцените все возможные риски. В идеале — наймите юриста, специализирующегося на сфере недвижимости.

Как проходит покупка квартиры по договору переуступки

Если это сделка без привлечения заемных средств, она проводится как обычная купля-продажа, только предметом становится не квартира, а права на нее. Продавцом же может выступать как физическое лицо, так и юридическое или ПИФ.

Как проходит покупка квартиры по переуступке:

1. Начальный дольщик и покупатель составляют договор по переуступке прав требования — ДУПТ. К нему составляется передаточный акт.
2. Стороны собирают комплект документов и передают их в МФЦ для регистрации ДУПТ. В пакет входят паспорта, ДДУ, ДУПТ, согласие застройщика (если требуется по условиям договора), квитанция об оплате госпошлины.
3. Стороны производят расчет между собой, новый покупатель становится дольщиком и получает права требования на квартиру.

То есть фактически никаких сложностей нет, покупка квартиры по договору уступки лишена бюрократии. Если же в дело вступает банк с ипотекой, все несколько затянется. Так как он также будет принимает участие в сделке, требовать проведение своих процедур, будет оценивать риски, проводить юридические проверки. Но по факту это даже лучше для покупателя — он может не знать всех рисков и нюансов.

Можно ли получить ипотеку на переуступку у физического лица? Продавцом может быть как компания, так и гражданин. Но если это физическое лицо, уделите больше внимания юридическим рискам. Например, есть ли среди собственников будущей квартиры дети, при наличии супруга нужно получить его согласие на сделку и пр. Какие банки выдают ипотеку на переуступку прав требования? Все больше банков внедряют такие варианты оформления ипотеки в свои продуктовые линейки. Чаще всего граждане обращаются к Сбербанку и ВТБ. Кроме того, если вы покупаете права требования у компании, которая активно занимается этим бизнесом, она сама даст перечень банков и поможет оформить ипотеку. Когда у меня появятся права собственности? После приемки квартиры вы идете в МФЦ и оформляете собственность, которая сразу становится залогом по кредиту. Покупка новостройки по переуступке — это выгодно? Да, часто такие сделки сулят выгоду. Порой даже большую, чем предложение самого застройщика. Поэтому, если планируете купить новостройку, рассмотрите такой вариант сделки. Можно ли оформить переуступку, если начальный собственник тоже брал ипотеку? Можно, но только в том случае, если он погасил ипотеку.

Источники:

1. КонсультантПлюс: ФЗ-214 о долевом строительстве.
2. ДомКлик: Как купить квартиру в ипотеку по переуступке.
3. РБК: Из вторых рук: как купить новостройку по переуступке прав.

В каких ситуациях может потребоваться

---

Заемщик имеет право передать свои права на ипотечную недвижимость третьему лицу. В таком случае приобретателю жилплощади переходят и обязанности по обслуживанию кредита. В некоторых ситуациях банк также может заключить договор о переуступке с другим юридическим лицом.

Процедура переуступки может потребоваться в различных ситуациях:

1. Развод супругов, которые являются созаемщиками по ипотечному кредиту. Например, один из бывших супругов отказывается от своей доли в недвижимости, а второй согласен самостоятельно исполнять долговые обязательства перед банком. В такой ситуации жилье переходит в единоличную собственность того супруга, который будет продолжать выплачивать кредит.
2. Заемщику нужно срочно погасить кредит и реализовать залоговую жилплощадь. Переуступка ипотечной квартиры оформляется быстрее, чем происходит досрочное погашение займа, снятие обременения с залога и его дальнейшая продажа.
3. Заемщик не желает продолжать выплаты по ипотеке, например, из-за значительного ухудшения его материального состояния. В таком случае он может продать квартиру по переуступке и тем самым освободить себя от долговых обязательств.
4. Банк уступает оформленный кредит иному юридическому лицу. Это может быть как другой банк, так и коллекторское агентство. Чаще всего переуступка кредита банком производится в связи с продажей всего ипотечного портфеля или неисполнения заемщиком взятых на себя обязательств.
5. В случае смерти заемщика к его наследникам переходит не только право собственности на недвижимость, но и обязанности по погашению ипотеки. В такой ситуации также оформляется договор переуступки.

Заемщик может продать ипотечную квартиру по договору переуступки только с согласия кредитора. Единственный случай, когда не требуется получать разрешения банка – оформление договора с наследником умершего заемщика. Следует отметить, что кредиторы относятся к таким сделкам крайне осторожно и соглашаются на проведение переуступки только при наличии веских оснований и полном выполнении установленных требований.

В случае самовольного заключения договора банк имеет право применить в отношении заемщика следующие санкции:

• потребовать полного досрочного погашения задолженности;
• принудительно реализовать залоговую жилплощадь в счет погашения долга.

Также кредитор может в судебном порядке аннулировать сделку или признать ее недействительной.

---

Несмотря на наличие неоспоримых преимуществ, подобная сделка несет с собой определенные риски:

• покупатель, решивший приобрести квартиру в строящемся доме, рискует остаться без средств и без жилья из-за прекращения строительства. Чтобы свести этот риск к минимуму рекомендуется заключать договор только с аккредитованными застройщиками;
• новый заемщик рискует остаться без недвижимости в случае ухудшения его материального состояния. В такой ситуации кредитная организация может без согласия владельца выставить квартиру на торги, а вырученные средства направить в счет погашения задолженности;
• банки, в свою очередь, рискуют потерять заемные средства из-за невыполнения обязательств, взятых на себя новым владельцем.

Похожие записи:

• Как рассчитать налог с продажи земельного участка?
• Уголовно-правовая характеристика торговли людьми
• Как перевезти собаку в поезде: основные правила и советы