Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Когда снести, когда оставить: обзор практики ВС по самовольным постройкам». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В рамках данного способа вы получаете решение Градостроительно-земельной комиссии Москвы о возможности сохранения самостроя в соответствии с Постановлением Правительства Москвы от 31 мая 2011 г. № 234-ПП и Постановлением Правительства Москвы от 25 апреля 2006 г.№ 273-ПП.
Административный путь признания права на самовольную постройку
После получения данного решения с лицом, которое желает признать право собственности на самовольную постройку, заключается краткосрочный договор аренды, и в течение 30 дней оно должно внести арендную плату. После этого заключается долгосрочный договор аренды и оформляется разрешение на строительство и вся необходимая строительная и разрешительная документация для ввода здания в эксплуатацию.
Каждый год на федеральном и региональном уровнях принимаются нормативно-правовые акты, усложняющие и процедуру оформления, и признания права собственности на объекты самовольного строительства. Поэтому, чем раньше компания начинает процедуру легализации постройки, тем быстрее и проще будет ее оформление в собственность.
Основные пункты статьи
В ст. 222 ГК РФ в новой редакции предусмотрено 4 пункта, в каждый из которых включены ещё подпункты. Здесь говорится:
- О том, что относится к самовольной постройке по ГК РФ, какие здания и сооружения попадают под признаки самостроя, какие здания и сооружения могут быть признаны законными постройками;
- О том, какие постройки не попадают под признаки самовольно возведённых зданий;
- Порядке обнаружения такие строений, ответственности за их сокрытие, сносе;
- О законном порядке признания имущественного права на самостоятельно возведённое строение, в каких случаях это может быть осуществлено;
- О тех лицах и государственных органах, которые принимают решения о сносе таких строений или выдают разрешение о признании имущественного права законным;
- О том, как и кем устанавливаются сроки для добровольного снова самовольной постройки.
АДМИНИСТРАТИВНАЯ ОТВЕТСТВЕННОСТЬ
1. Использование земельного участка гражданином, не имеющим на него прав, влечет наложение штрафа в размере от 1% до 1,5% кадастровой стоимости земельного участка, но не менее 5000 руб. (если кадастровая стоимость земельного участка определена) или в размере от 5000 до 10 000 руб. (если кадастровая стоимость земельного участка не определена) (ст. 7.1 КоАП РФ).
2. Несоблюдение гражданином экологических требований при строительстве влечет предупреждение или наложение штрафа в размере от 1000 до 2000 руб. (ст. 8.1 КоАП РФ).
3. Нарушение гражданином требований технических регламентов, проектной документации, обязательных требований документов в области стандартизации или требований специальных технических условий при строительстве либо нарушение установленных обязательных требований к зданиям и сооружениям при строительстве, в том числе при применении строительных материалов (изделий), влечет предупреждение или наложение штрафа в размере от 1000 до 2000 руб. (ч. 1 ст. 9.4 КоАП РФ).
Те же нарушения, если они повлекли отступление от проектных значений здания, затрагивают характеристики надежности и безопасности объектов строительства либо создали угрозу или повлекли причинение вреда жизни или здоровью граждан, окружающей среде, жизни или здоровью животных и растений, влекут наложение штрафа в размере от 2000 до 4000 руб. (ч. 2 ст. 9.4 КоАП РФ).
4. Строительство гражданином объекта капитального строительства без разрешения на строительство, если получение такого разрешения обязательно, влечет наложение штрафа в размере от 2000 до 5000 руб. (ч. 1 ст. 9.5 КоАП РФ).
Разрешение на строительство — это документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории и дающий право осуществлять строительство (ч. 1 ст. 51 ГрК РФ).
Какое недвижимое имущество является самостроем
Практически у всех, кто живет за кольцевой, на участке имеется хоть один самострой. С недавнего времени, введен закон, который обязывает документально регистрировать все постройки.
Согласно законодательным критериям, недвижимость определяется, как самострой, если:
1. участок не предназначен для строительства жилого дома;
2. вы не предоставили пакет документов в проверяющую контору;
3. вы нарушили нормы градостроительства и строительства.
Совет! Если к вам оперативники пришли резко и быстро, значит, вас сдала подружка-редиска, которая была в курсе всех ваших дел. Это только в сказке, овощ с красным лицом – лучший друг.
Регулирование спорных вопросов осуществляет статья 222 Гражданского кодекса РФ, в которой четко регламентированы правила осуществления строительной деятельности и регистрации недвижимого имущества.
В каких ситуациях разрешение на строительство можно не брать
Существуют небольшие законодательные поправки, дающие возможность строить капитальные объекты, с последующей регистрацией:
1. Гараж. Отсрочить оформление пакета документов можно только в том случае, если вы не собираетесь делать из постройки объект предпринимательской деятельности, например, автосервис.
2. Садовый дом. Относится к небольшим садовым домикам в дачных кооперативах. Безусловно, там есть определенные нормы по высоте и габаритам дома, поэтому в большинстве случаев, внешний вид и квадратуру определяет внутренний устав товарищества.
3. Малые объекты. Сюда относятся, небольшое крыльцо, киоск, навес и т.д.
4. Реконструкция. Регистрировать капитальный ремонт следует только в тех случаях, когда вы изменяете площадь жилого помещения и его назначение. Например, вы снесли стену, которая соединяла спальню и коридор – теперь коридор, согласно законодательству, является жилым помещением.
Комментарий к ст. 222 ГК РФ
1. В п. 1 комментируемой статьи дается понятие самовольной постройки. Исходя из данного понятия, можно сделать вывод, что для признания постройки самовольной достаточно наличия хотя бы одного из следующих нарушений:
— возведение постройки на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном порядке;
— строительство без получения на это необходимых разрешений;
— существенное нарушение градостроительных и строительных норм и правил при возведении постройки.
Возведение постройки на участке, не отведенном для данных целей, имеет место как в случае, если строение возводится на участке, данному субъекту не принадлежащем, так и на принадлежащем данному лицу участке, но с нарушением требований к целевому назначению участка. Например, возведение жилого дома на участке, предоставленном для сельскохозяйственных нужд.
Строительство без получения необходимых разрешений имеет место при нарушении требований к документации на строительство, предусмотренной градостроительным законодательством и законодательством об архитектурной деятельности (Закон от 17 ноября 1995 г. «Об архитектурной деятельности в РФ»). Разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом, проектом планировки территории и проектом межевания территории (за исключением случаев, если в соответствии с настоящим Кодексом подготовка проекта планировки территории и проекта межевания территории не требуется), при осуществлении строительства, реконструкции объекта капитального строительства, не являющегося линейным объектом, или требованиям, установленным проектом планировки территории и проектом межевания территории, при осуществлении строительства, реконструкции линейного объекта, а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации. Разрешение на строительство дает застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства (п. 1 ст. 51 ГрК).
Последний вид нарушений: несоблюдение градостроительных норм и правил, т.е. обязательных к применению положений нормативных правовых актов, а также нормативно-технических документов. Так, в градостроительных регламентах в отношении земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны, указываются:
1) виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства;
2) предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства.
Нарушение указанных параметров дает основания считать постройку самовольной.
2. Самовольная постройка — результат строительства. При этом под строительством понимается создание строений, зданий, сооружений (ст. 1 ГрК).
В Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной Приказом Минземстроя РФ от 4 августа 1998 г. N 37, как самовольная постройка рассматривается не только осуществление самовольного строительства, но и осуществление без соответствующего разрешения реконструкции жилых домов (частей домов); переоборудование правомерно возведенных нежилых зданий в жилые и наоборот; возведение нового здания при наличии разрешения на капитальный ремонт старого; возведение дополнительных зданий.
3. Согласно комментируемой статье, постройкой является здание, сооружение или другое строение. Понятия «здание» и «сооружение» содержатся в ст. 2 ФЗ от 30 декабря 2009 г. N 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений». В теории преобладает мнение, что положения о самовольной постройке распространяются исключительно на объекты недвижимости. Вместе с тем следует обратить внимание, что при внесении изменений ФЗ от 13 июля 2015 г. N 258-ФЗ «О внесении изменений в статью 222 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации и Федеральный закон «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» в формулировки п. 1 слова «или иное недвижимое имущество» были исключены. В судебной практике имеются прецеденты применения правил о самовольной постройке к некапитальным зданиям, состоящим из легковозводимых конструкций (например, Определение Верховного Суда РФ от 25 декабря 2015 г. N 305-ЭС15-13554 по делу N А41-33655/2014).
4. По общему правилу, установленному в п. 2 комментируемой статьи, лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой — продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет. Учитывая, что самовольная постройка не является имуществом, принадлежащим наследодателю на законных основаниях, она не может быть включена в наследственную массу, что не лишает наследников, принявших наследство, при наличии у них необходимых прав на земельный участок, права требовать признания за ними права собственности на самовольную постройку.
Принудительный снос самовольной постройки, по общему правилу, может быть осуществлен только на основании решения суда, которым удовлетворен иск о сносе. Исключения установлены в п. 4 комментируемой статьи.
Какую самовольную постройку можно легализовать
Дмитрий Уваров, член Ассоциации юристов России:
— Право собственности на самовольную постройку может быть признано в судебном порядке, а в определенных законом случаях и в ином порядке, если лицо владеет земельным участком на праве собственности, праве пожизненного наследуемого владения, праве постоянного (бессрочного) пользования. Дом или постройка на участке одновременно должна отвечать следующим условиям: если в отношении земли собственник самостроя имеет права, которые допускают строительство на нем данного объекта; на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; сохранение постройки не нарушает права и законные интересы третьих лиц и не создает угрозу жизни и здоровью неограниченному кругу лиц.
Признать право собственности на самовольную постройку можно только через суд по общим правилам гражданского или арбитражного судопроизводства. Заинтересованное лицо подает иск о признании права, подготавливает доказательную базу, свидетельствующую о соблюдении требований, установленных гражданским законодательством, а также земельным и градостроительным. Затем в состязательном процессе обосновывает свои требования, а суд принимает решение об удовлетворении иска или об отказе.
Здесь стоит вернуть внимание на определение самовольной постройки. Из него прямо видно, что признаком самовольной постройки является не только отсутствие разрешения на строительство, но, в том числе, и не соответствие постройки установленным требованиям, а также нарушение правил использования земли.
Поэтому, даже если постройка поставлена на кадастровый учет и на нее зарегистрировано право собственности, то это не исключает возможности признания ее самовольной при наличии иных признаков, предусмотренных ст. 222 ГК РФ.
Этот вывод следует из позиции Верховного Суда РФ, изложенного в п. 23 ППВС и ППВАС РФ от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»:
В случае, когда недвижимое имущество, право на которое зарегистрировано, имеет признаки самовольной постройки, наличие такой регистрации не исключает возможности предъявления требования о его сносе. В мотивировочной части решения суда об удовлетворении такого иска должны быть указаны основания, по которым суд признал имущество самовольной постройкой. Решение суда об удовлетворении иска о сносе самовольной постройки в данном случае служит основанием для внесения записи в ЕГРП о прекращении права собственности ответчика на самовольную постройку.
В первую очередь это относится к жилым и садовым домам, на которые регистрировано право собственности по упрощенному порядку в соответствии с пресловутой «дачной амнистией». Таких домов просто миллионы и большинство из них строили как попало. В теории, практически каждый такой дом можно признать самовольной постройкой.
Я конечно не говорю о том, что все из них надо сносить или срочно реконструировать. Совсем нет. Просто нужно понимать, что сама по себе регистрация права собственности в ЕГРН на постройку – это не абсолютная индульгенция от каких-либо претензий со стороны лиц, права которых могут быть нарушены ее существованием.
Когда такие претензии предъявлены (поверьте, это далеко не единичные случаи), то владельцу жилого или садового дома, право на который зарегистрировано по «дачной амнистии», придется доказывать в суде весь объем обстоятельств, требующихся для признания права собственности на самовольную постройку в соответствии с п. 3 ст. 222 ГК РФ.
Чем грозит незаконное строительство?
Самовольная постройка приобретает настолько огромные масштабы, что это дает право на штрафные санкции. Вместе с тем, грамотные действия застройщика во многих случаях, позволяют регистрацией дома легализовать его расположение. В суде также часто идут навстречу с хозяином собственности и дают шанс поставить на учет имущество.
Самовольная стройка грозит:
- невозможностью распоряжаться имуществом (продавать, дарить, менять, прописываться);
- штрафом, если объект построен на земле, находящейся не в собственности;
- штрафом и сносом, если сооружение расположилось на нецелевой территории;
- сносом самостроя, построенным с нарушением норм градостроительства.
При этом расходы на снос ложатся на виновника построек.
Пути легализации самовольной постройки:
- регистрация собственности земли;
- кадастровый паспорт участка;
- разрешение на строительство и введение в эксплуатацию;
- постановка в Росреестр с присвоением регистрационного номера.
Какие постройки нужно регистрировать?
Различают капитальные и некапитальные строения. Первые подлежат обязательной регистрации, а вторые нет. Капитальные постройки представлены объектами, которые имеют фундамент. Их нельзя переместить без ущерба конструкции.
До 4 августа 2018 года можно было построить гараж, садовый домик, пристройку и прочие некапитальные объекты без разрешения на строительство. Новые правила обязали регистрировать частные дома на участках под ИЖС – теперь вместо разрешения действует уведомительный порядок – в силу ст. 51.1 ГрК РФ.
Застройщик оформляет проект, технические документы и заявление. Их рассматривают в архитектурном отделе при администрации и дают «добро» на строительство дома.
Это касается многоэтажных домов, капитальных гаражей, объектов для предпринимательской деятельности и прочих сооружений.
Если строение не имеет фундамента, а представлено легкой и разборной конструкцией – разрешений и уведомлений не требуется.
Подробнее в статье «Можно ли сделать пристрой к дому без разрешения на строительство?»
Налоговые службы проводят регулярные рейды по садовым участкам. Цель таких рейдов – выявить незаконные постройки и привлечь нарушителей к ответственности. Сейчас активно внедряют аэрофотосъемку территорий СНТ. Квадрокоптеры летают по воздуху и обнаруживают объекты даже за самым высоким забором.
Пример:
Иванов и Петров – соседи по садовому участку. Оба оформили землю под ИЖС, оба живут в построенных жилых домах. Иванов имеет автомобиль и ему нужен гараж. Он нанимает бригаду строителей, оформляет проект и готовится к стройке. Учитывая, что гараж будет капитальным – Иванову нужно уведомить администрацию о строительстве.
Затем нужно поставить гараж на кадастровый учет и зарегистрировать на него право собственности + уплачивать налог на недвижимость. В противном случае – штраф или снос постройки. Петрову гараж не нужен – ему нужен уличный туалет и небольшой сарайчик под инвентарь. Оба строения без фундамента. Право собственности на них оформлять не нужно. Строительство также не требует уведомления властей.
За отсутствие регистрации туалета и сарая Петрову не грозят никакие санкции.
Рекомендуем почитать «Как узаконить самовольную реконструкцию жилого дома?»
В каких случаях можно получить право собственности на самовольную постройку?
Согласно ст. 222 ГК РФ, собственник может устранить несоответствия законодательным требованиям и узаконить самовольную постройку, получив на нее право собственности. Рассчитывать на это стоит только при соблюдении нескольких условий:
- У владельца самостроя есть права на участок (он находится в собственности, пожизненном наследуемом владении, бессрочном пользовании и т.д.).
- Строение не нарушает права третьих лиц, не влияет на их здоровье и не угрожает безопасности их жизни.
- Устранены все градостроительные и строительные нарушения.
К исковому заявлению в суд прикладываются следующие документы:
- Заключение об оценке стоимости объекта. На основании его осуществляется размер государственной пошлины.
- Правоустанавливающие документы на земельный участок – выписка из ЕГРН, договор аренды и тому подобное.
- Техническая документация на объекты недвижимости – технические планы, кадастровый план и тому подобное.
- Документы, подтверждающие соответствие построенного объекта строительным, санитарным и другим нормам, а также отсутствие угрозы жизни и здоровью граждан.
- Ответ органа, уполномоченного на выдачу разрешений на строительство о ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства.
- Квитанция об оплате государственной пошлины.
Возможно будет интересно!
Как узаконить дом, построенный без получения разрешения.
Сам построил, сам сноси
Суд может обязать снести самовольную постройку, а может обязать привести её в соответствии с правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, иными обязательными требованиями.
Сделать это должен тот, кто незаконно построил. Помним историю с Артуром и Фёдором.
Сносят или приводят в соответствие своими силами либо за свой счёт
«За свой счёт» означает «нанять других и рассчитаться за работу».
Если «застройщик» не известен, снести обязан:
- Собственник земельного участка
- Владелец на праве пожизненного наследуемого владения
- Владелец на праве постоянного (бессрочного) пользования
- Арендатор муниципальной или государственной земли
Указанные лица освобождаются от обязанности снести, если:
- Самовольная постройка узаконена через суд или во внесудебном порядке
- По закону снести должен орган местного самоуправления
Комментарии к ст. 222 ГК РФ
1. Субъектом, осуществляющим самовольную постройку, может быть любое физическое или юридическое лицо, которое нарушило установленные для постройки требования, в частности, использовало земельный участок, не отведенный для этой цели, не имеет соответствующего разрешения или существенно нарушило градостроительные и строительные нормы и правила. Определение недвижимого имущества дано в ст. 130 ГК. Перечень объектов самовольной постройки в статье не является исчерпывающим. К таким постройкам можно отнести дачу, гараж.
2. Согласно Федеральному закону от 17 ноября 1995 г. «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» (СЗ РФ. 1995. N 47. Ст. 4473) строительство любого объекта должно вестись при наличии следующих условий: а) разрешение собственника земельного участка и (или) здания, сооружения и б) соблюдение градостроительных, строительных норм и правил.
3. Право граждан и их объединений на приобретение земельных участков в частную собственность для индивидуального жилищного строительства, а также под хозяйственные постройки в городах, поселках и сельской местности осуществляется в соответствии с Законом РФ от 23 декабря 1992 г. «О праве граждан на получение в частную собственность и на продажу земельных участков для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства» (Ведомости РФ. 1993. N 1. Ст. 26). Конкретные размеры приобретаемых земельных участков, а также порядок и условия пользования ими определяют субъекты РФ. Земельные участки для этих целей продаются собственником либо непосредственно, либо с помощью районного (городского) комитета по земельным ресурсам и землеустройству путем проведения в установленном порядке конкурса или аукциона. Договор купли-продажи (купчая) земельного участка подлежит нотариальному удостоверению и регистрации в соответствующем комитете по земельным ресурсам и землеустройству. Подробный порядок купли-продажи земли определен Постановлением Правительства РФ от 30 мая 1993 г. N 503 «Об утверждении порядка купли-продажи гражданами Российской Федерации земельных участков» (СА РФ. 1993. N 23. Ст. 2114).
4. Порядок продажи земельных участков при приватизации государственных и муниципальных предприятий регулируется Указами Президента РФ от 25 марта 1992 г. N 301 (Ведомости РФ. 1992. N 14. Ст. 761) и от 14 июня 1992 г. N 631 (Ведомости РФ. 1992. N 25. Ст. 1427) с изменениями, внесенными Указом Президента РФ от 16 мая 1997 г. N 485 «О гарантиях собственников объектов недвижимости в приобретении в собственность земельных участков под этими объектами» (СЗ РФ. 1997. N 20. Ст. 2240), которым установлено первоочередное право физических и юридических лиц — собственников зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства на приобретение в собственность земельных участков (долей земельных участков), на которых расположены ранее приватизированные объекты. Органы местного самоуправления самостоятельно решают вопросы владения, пользования и распоряжения земельной собственностью в соответствии с Законом об общих принципах организации местного самоуправления.
Право на использование земельного участка под строительство возможно и на условиях договора аренды этого участка (гл. 34 ч. 2 ГК).
5. Заказчик (застройщик) — гражданин или юридическое лицо — имеющий намерение осуществить строительство объекта, для которого требуется разрешение на строительство, обязан иметь архитектурный проект, выполненный в соответствии с архитектурно-планировочным заданием архитектором, имеющим лицензию на архитектурную деятельность.
Определение перечня объектов, для строительства которых разрешения не требуется, относится к полномочиям органов государственной власти субъектов Федерации (п. 2 ст. 3 Закона «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации»).
6. Объект возводится в строгом соответствии с градостроительными правилами и утвержденной градостроительной документацией. Отказ в выдаче архитектурно-планировочного задания или разрешения на строительство может быть обжалован заказчиком (застройщиком) в орган исполнительной власти субъекта Федерации или в орган местного самоуправления.
7. Гражданин или юридическое лицо, отступившее от архитектурного проекта без согласования с его автором и органом, выдавшим разрешение на строительство, обязаны устранить допущенные нарушения. Кроме того, они подвергаются штрафу в размере от 10 до 20 минимальных размеров оплаты труда.
8. Правовым последствием самовольной постройки является то, что лицо не приобретает право собственности на нее. Сама же постройка не считается недвижимостью и не подлежит государственной регистрации. Сделки, направленные на распоряжение самовольной постройкой, ничтожны как противозаконные на основании ст. ст. 168 и 169 ГК. К ним должны применяться последствия, указанные в ст. 169 ГК (см. коммент.). Лицо, осуществившее такую постройку, является собственником лишь стройматериалов.
Так же, как и ГК 1964 г. (ст. 109), п. 2 комментируемой статьи последствием самовольной постройки предусматривает ее снос. И в Законе «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» ст. 25 устанавливает в п. 3, что «лицо, виновное в строительстве или в изменении архитектурного облика без соответствующего разрешения на строительство, обязано за свой счет осуществить снос (полную разборку) самовольной постройки или привести архитектурный объект и земельный участок в первоначальное состояние».
9. Пункт 3 предусматривает возможность возникновения права собственности на самовольную постройку, если этим не нарушаются законные интересы других лиц и не создается угроза жизни и здоровью граждан. При наличии этих условий, подтвержденных разрешениями органов санитарного надзора, пожарной охраны, архитектурного или строительного контроля и др., она может быть признана по решению суда собственностью либо застройщика (заказчика), либо законного владельца земельного участка. В первом случае застройщику необходимо получить право на постройку (например, путем приобретения земельного участка по договору купли-продажи). Во втором случае владелец участка земли возмещает застройщику расходы в размере, определенном судом (стройматериалы и др.).
Чего ждать владельцу постройки, признанной самовольной
Основным последствием возведения самовольной постройки и в новой редакции ст. 222 ГК РФ продолжает оставаться правило, что лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой — продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет. Таким образом, самовольная постройка исключается из гражданского оборота. Обратим внимание, что приобрести право собственности на самовольную постройку в силу приобретательской давности не получится, так как по смыслу ст. 225, 234 ГК РФ право собственности в силу приобретательской давности может быть приобретено на имущество, принадлежащее на праве собственности другому лицу, а также бесхозяйное имущество. Законодательство разграничивает основания возникновения права собственности в силу приобретательской давности и в связи с осуществлением самовольного строительства. Этот вывод получил закрепление в Обзоре Верховного суда РФ судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, от 19.03.2014.
Что касается возможности легализации самовольной постройки и приобретения на нее права собственности, то п. 3 ст. 222 ГК РФ сохраняет такую возможность при одновременном соблюдении предусмотренных статьей условий, о которых речь пойдет ниже.
Приобретение права собственности на самовольную постройку допускается лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка. Список прав, перечисленных в п. 3 ст. 222 ГК РФ, на основании которых владелец самовольной постройки сможет ее легализовать, не закрытый — так полагает Верховный суд РФ в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, от 19.03.2014. Например, в соответствии с взаимосвязанными положениями подп. 2 п. 1 ст. 40 и п. 1 ст. 41 ЗК РФ арендатор земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов. Возможность предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду для жилищного строительства предусмотрена ст. 30.1 ЗК РФ. В силу п. 1 ст. 615 ГК РФ использование арендованного имущества, в том числе земельного участка, должно осуществляться арендатором в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. Таким образом, можно признать право собственности на самовольную постройку, возведенную лицом без необходимых разрешений на земельном участке, который предоставлен ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости. Помимо требований, установленных п. 3 ст. 222 ГК РФ, необходимо также учитывать условия договора аренды. При заключении договора аренды собственник должен вполне определенно выразить свою волю на предоставление земельного участка в аренду для возведения строений конкретного типа.
Этой правовой позиции соответствует и первое условие новой редакции п. 3 ст. 222 ГК РФ о том, что приобретение права собственности на самовольную постройку допускается, если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта. Речь идет об отсутствии или устранении лицом первого признака самовольной постройки, о котором говорилось выше.
Вторым условием легализации самовольной постройки, предусмотренным новой редакцией п. 3 ст. 222 ГК РФ, является соответствие на день обращения в суд постройки параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах. Речь идет не только об отсутствии или устранении лицом второго признака самовольной постройки, но и о соответствии постройки другим требованиям, например, градостроительному плану земельного участка.
Третье условие приобретения права собственности на самовольную постройку заключается в том, чтобы сохранение постройки не нарушало права и охраняемые законом интересы других лиц и не создавало угрозу жизни и здоровью граждан. Здесь речь идет об обязательном отсутствии четвертого признака самовольной постройки, о котором речь шла выше.
Снести самовольную постройку теперь могут во внесудебном порядке
Отдельно следует отметить новое положение п. 4 ст. 222 ГК РФ о полномочиях органов местного самоуправления городского округа (муниципального района в случае, если самовольная постройка расположена на межселенной территории) принять решение о сносе самовольной постройки в случае создания или возведения ее на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке для этих целей, если этот земельный участок расположен в зоне с особыми условиями использования территорий (за исключением зоны охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации) или на территории общего пользования либо в полосе отвода инженерных сетей федерального, регионального или местного значения. При совокупном толковании данного положения с другими нормами п. 4 ст. 222 ГК РФ можно прийти к выводу о том, что речь идет о внесудебном порядке сноса самовольной постройки. Безусловно, решение органа местного самоуправления о сносе самовольной постройки может быть обжаловано заинтересованным лицом в судебном порядке в соответствии со ст. 197 АПК РФ или ст. 254 ГПК РФ в зависимости от субъектного состава участвующих в деле лиц.
Новое положение предусматривает два случая реализации решения органа местного самоуправления о сносе самовольной постройки. В первом случае предполагается, что лицо, осуществившее самовольную постройку, известно. В течение семи дней со дня принятия решения о сносе самовольной постройки орган местного самоуправления, принявший такое решение, направляет лицу, осуществившему самовольную постройку, копию данного решения, содержащего срок для сноса самовольной постройки, который устанавливается с учетом характера самовольной постройки, но не может составлять более чем 12 месяцев. Закон не отвечает на вопрос, какое полномочие предоставлено органу местного самоуправления по истечении этого срока и следует ли ему обратиться в суд с иском о сносе самовольной постройки. Однако из логики надстройки этой нормы над общими положениями ст. 222 ГК РФ следует, что специально облегченный порядок принятия решения о сносе самовольной постройки в этих случаях не потребует обращения органа местного самоуправления в суд. Вероятно, что в ближайшее время будет выпущено разъяснение правоприменения данного пункта.
Во втором случае предполагается, что лицо, осуществившее самовольную постройку, выявить не получается. В этом случае орган местного самоуправления, принявший решение о сносе самовольной постройки, в течение семи дней со дня принятия такого решения обязан обеспечить опубликование решения и сообщения о планируемом сносе самовольной постройки, размещение его в интернете и на информационном щите в границах земельного участка, на котором создана самовольная постройка. По истечении двух месяцев с момента реализации данных требований закона снос самовольной постройки может быть организован непосредственно органом, принявшим соответствующее решение.
Таким образом, нормы ст. 222 ГК РФ претерпели изменения в части уточнения некоторых формулировок понятия самовольной постройки, ее признаков и условий ее легализации. Одновременно в ст. 222 ГК РФ внесены значительные дополнения, расширяющие в определенных случаях полномочия органов местного самоуправления в отношении самовольных построек и допускающие их снос во внесудебном порядке.