Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как продать долю в квартире доставшуюся по наследству после смерти собственника». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
После регистрации права собственности можно проводить с недвижимостью любые сделки, в том числе продать. «Сделка по продаже унаследованного имущества проходит по стандартной процедуре: стороны заключают предварительный договор с авансовым платежом, затем собирают документы и обращаются в Росреестр или отделение МФЦ», — отметила Тарасова.
- При покупке квартиры с несколькими собственниками покупателю нужно ознакомиться с документами, подтверждающими предоставление преимущественного права выкупа другим владельцам. Иначе они могут оспорить сделку.
- Для оформления квартиры на двух собственников нужно указать в ДКП их как покупателей.
- При отчуждении доли в пользу третьего лица ДКП удостоверяется нотариусом, который самостоятельно подает документы на регистрацию.
- При продаже долей в квартире обоими супругами согласие или извещение не оформляются.
- Для продажи недвижимости с долей несовершеннолетнего ребенка понадобится разрешение органа опеки.
Консультация нотариуса перед продажей
Сделки с недвижимостью характеризуются определенными рисками, в первую очередь для покупателя. Продавец унаследованного жилья должен помнить, что обычно к делу привлекается юрист и будут проверены все операции с этой квартирой примерно за 3-х летний период — срок исковой давности.
В случае продажи квартиры, находящейся в долевой собственности наследников, удостоверение договора у нотариуса является обязательным по закону. В остальных случаях это обычно делается добровольно. Проверка нотариусом законности всех действий наследников, гарантирует «чистоту» сделки и уверенность в том, что она впоследствии не будет признана недействительной.
Наша нотариальная контора расположена в центре Москвы, мы работаем ежедневно: в будние дни до 21 часа вечера, в выходные до 20 часов. Расписание работы в праздничные дни смотрите на сайте. Записаться на прием в удобное время и получить квалифицированную консультацию по продаже (покупке) унаследованной квартиры можно по телефону или с помощью формы обратной связи.
Можно ли оформить договор дарения на долю в квартире?
Да, долю в квартире можно подарить. При этом не требуется даже ставить в известность своих сособственников, тем более интересоваться их мнением на этот счет. Единственное условие – сделка должна быть также заверена нотариусом. Это своего рода лазейка в нашем законодательстве для тех, кто хочет избавиться от своей доли, не ставя в известность несговорчивых сособственников. В народе практикуется такая вещь как покупка доли через договор дарения. При этом все документы оформляются как дарение, а покупатель неофициально передает деньги продавцу. С юридической точки зрения это незаконно. Если заинтересованное лицо в суде докажет, что продавец получил деньги по договору дарения, то сможет поставить вопрос о признании сделки недействительной. К тому же, такая схема очень рискованна для продавца. Деньги передаются неофициально, и, если что-то пойдет не так, никто ничего доказать не сможет. Как юрист, я никому не рекомендовал бы пользоваться такой схемой.
Дарение относится к тем сделкам, которые достаточно сложно оспорить в суде, тем не менее, это возможно при определенных обстоятельствах.
Долю несовершеннолетнего нельзя подарить. Опека не даст на это разрешения.
Способ оплаты стороны соглашения определяются самостоятельно. Так как сумма является крупной, то целесообразно ответственно подойти к моменту оплаты.
Безопасные варианты
| № п/п | Вариант | Комментарий |
|---|---|---|
| 1 | Банковская ячейка | Сумма пересчитывается сторонами и кладется в ячейку на сохранение. Продавец сможет забрать ее при определенных условиях. Они оговариваются заранее. Если по истечении определенного времени продавец не обратился за деньгами, значит, сделка не состоялась. |
| 2 | Аккредитив | Покупатель зачисляет на расчетный счет в банке необходимую сумму. Одновременно делает распоряжение о порядке снятия средств. Обычно продавец должен предоставить паспорт и выписку из ЕГРН. Также оговариваются сроки обращения продавца за деньгами. Если деньги не были сняты, то они возвращаются покупателю. |
В договоре в обязательном порядке должны быть следующие элементы:
- сведения о контрагентах – их Ф.И.О., адрес регистрации, юридический адрес;
- информация о доле — ее эквивалент в метраже;
- стоимость доли – нужно указать доскональную цену (и продублировать ее текстом).
- согласованный порядок передачи пользования имуществом;
- права и обязанности сторон;
- данные о лицах, которые сохраняют право пользования долей, например, когда она ограничена комнатой.
- ответственность сторон;
- дополнительные условия – передача с долей другого имущество, в том числе мебели, техники, электроплитки и т.д.
К договору могут быть оформлены дополнительные соглашения – об изменении сроков, порядка передачи имущества.
Продажа доли наследодателя возможна только после смерти такого собственника и оформления наследниками своих прав в нотариальном порядке. Стороны обязательно указывают, что доля, на момент ее продажи, не находится в залоге и свободна от арестов. Если доля выделена в натуре, то понадобится обозначить ее подробные параметры – метраж, расположение. В договоре нужно указать адрес жилого помещения, в котором гражданин продает долю.
Нужно ли платить налог?
Доход физических лиц, в том числе полученный от реализации недвижимого имущества, облагается НДФЛ в размере 13 % от полученной прибыли.
Это положение касается всех налоговых резидентов РФ. Для нерезидентов РФ налог еще больше — 30 % от полученного дохода. Никаких исключений для отдельных категорий плательщиков не предусмотрено — даже несовершеннолетние, малоимущие граждане и пенсионеры платят налог, если в результате продажи унаследованного имущества они получают прибыль.
Важно! Пенсионеры освобождаются от налога на имущество, но не от налога на доход от его продажи.
Однако российское законодательство предусматривает, что в отдельных случаях продавец жилья может быть освобожден от декларации дохода и самого налога. Кроме того, продавец может воспользоваться налоговым вычетом и полностью или частично «покрыть» сумму налога: он подает декларацию, но уплачивает налог лишь в случае, если размер вычета не покрывает сумму налога.
Можно ли продать унаследованную квартиру
Продажа квартиры полученной по наследству возможна только после того, как наследник зарегистрирует на нее право собственности. Для этого он:
- В течение полугода со дня открытия наследства обращается к нотариусу.
- После шести месяцев со дня смерти наследодателя получает свидетельство о праве на наследство.
- На основании этого документа оформляет право собственности на квартиру.
После этого продать жилье можно по обычной схеме.
Однако стоит учитывать, что наследуемое имущество может перейти к наследнику по двум основаниям:
- По закону.
- По завещанию.
В первом случае наследство распределяется между правопреемниками согласно очередям, регламентированным статьями 1142-1145 Гражданского Кодекса РФ. Во втором – квартиру унаследуют лица, указанные в завещании.
Важное значение имеет и количество собственников продаваемой квартиры. Если это один правопреемник, процедура продажи существенно упрощается. В случае нескольких владельцев, отчуждение квартиры может иметь две формы:
- Продажа квартиры и последующее распределение полученных денежных средств между собственниками.
- Продажа доли.
Продажа квартиры по наследству при наличии нескольких правопреемников
Если наследников несколько и один из них решает продать квартиру, необходимо заручиться согласием всех остальных собственников жилья. Если хотя бы один из них будет против, продажа невозможна. В таких ситуациях остается один выход – отчуждение доли.
Однако если все наследники намерены продать квартиру, каждый из них должен зарегистрировать право собственности на свою долю.
После этого продажа осуществляется в следующем порядке:
- Согласование условий. На этом этапе все собственники договариваются о цене сделки, дате продажи и иных нюансах, необходимых для отчуждения жилья. Урегулированные условия фиксируются в договоре купли-продажи.
- Удостоверение договора у нотариуса. Это важный момент, без которого будущая продажа будет невозможна. Специалист проверяет законность совершения сделки и ставит регистрационную отметку в договоре.
- Совершение сделки. Стороны подписывают договор, производится оплата.
- Регистрация права собственности. После этого покупатель обращается в Росреестр, где получает выписку, подтверждающую факт владения приобретенной недвижимостью.
Наследование по закону
Доли определяются очередью наследования. Эта норма действует для законного порядка раздела недвижимости. Если же было составлено завещание, то очереди в этом случае не будет. Важно знать, какая часть недвижимости досталась, чтобы не допустить неправомерные действия со стороны родственников.
В законе есть распределение лиц по очереди. Недвижимость делится равными частями, но исключением являются лица по праву представления. Если в пределах одной очереди граждане хотят получать наследство или они не были найдены, то все переходит следующим лицам.
По закону очередь выглядит следующим образом:
- Дети, супруги, родители.
- Братья, сестры, дедушка, бабушка, племянники, племянницы.
- Дяди и тети.
Затем по очереди идут более дальние родственники.
Как исчисляется срок владения
- Если наследник не имел доли в этом жилье ранее, до смерти наследодателя, то срок в 36 месяцев исчисляется с момента смерти наследодателя.
- Когда человек унаследовал долю в жилье, в котором у него уже была своя доля, тогда для всех таких долей начальной датой владения будет самя ранняя дата приобретения доли в этой собственности.
Пример: у наследника имелась ¾ доли в квартире с 2007 года. В 2018 году он унаследовал в этой же недвижимости ¼ доли. В 2019 году всё продал. Срок владения всем объектом целиком на момент продажи считается равный 12 годам (с 2007 по 2019 г.г.). Поэтому декларацию подавать не надо.
- Если наследник не налоговый резидент, то правило трехгодичного срока, неприменимо. Нерезиденты должны платить налог в любом случае по ставке 30%.
-
Какой месяц считать, какой нет:
- Если дата до 15 числа, то месяц не считается,
- Если после 15 числа, то месяц идет в зачет.
Как платить за несовершеннолетнего
Если наследственная квартира/доля в ней значилась за ребенком, то он будет налогоплательщиком на общих основаниях. Никаких скидок на возраст нет.
Но сам подросток вплоть до 18 лет ничего не должен делать:
- ни подавать декларацию;
- ни уплачивать причитающуюся сумму;
- и даже не нести ответственность, в случае неподачи/несвоевременной подачи отчетных документов.
Этой работой занимается родитель, опекун, попечитель. Он рассчитает сумму НДФЛ, оформляет и сдает отчетность, перечисляет средства в бюджет.
Декларация заполняется от лица ребенка, а подписывается именем законного представителя.
| Составляется с использованием программы | Заполняется на бланке |
| На заглавной странице в разделе «Достоверность декларации» ставится флажок в позиции «Представителем-ФЛ» и заполняются строки: «ФИО» и «Документ». | Титульный лист в разделе «Достоверность и полноту сведений, указанных в настоящей декларации подтверждаю» указывает код «02» и вносятся ФИО представителя, а ниже данные документа, удостоверяющие статус представителя. |
Когда можно продать квартиру?
Унаследованное жилье можно продавать, дарить, передавать по наследству после осуществления ряда обязательных действий.
Когда можно продавать квартиру после вступления в наследство, рассмотрим детальнее.
После вступления в наследство, продажа квартиры может облагаться налогами или не повлечь за собой уплату обязательных платежей. Законом предусмотрены определенные условия продажи, позволяющие избежать уплаты налогов.
Распределение наследственной массы возможно по закону или завещанию. Права собственника недвижимости приобретаются наследником до полного оформления документов, однако, они не выражены неполноценно. Полноценное осуществление любых операций с объектом возможно после оформления полного пакета документов на квартиру.
Согласно законам Российской Федерации установлен трехлетний срок исковой давности, позволяющий претендентам на собственность оспорить права владения наследственной собственностью через суд. Максимальный срок для решения всех спорных вопросов, связанных с наследством, ограничен десятью годами.
Новый владелец может произвести отчуждение имущества сразу после получения свидетельства на объект и перерегистрации в Государственных органах, однако это повлечет за собой определенные затраты.
Продажа доли квартиры
Потенциальному покупателю важно понимать все возможные риски, связанные с приобретением объектов наследования. Особенно это касается спорного имущества. Новый владелец может оказаться в весьма непростом положении. Многих интересует вопрос, когда можно продавать квартиру после вступления в наследство. Продажу наследственного имущества, недвижимости можно осуществлять после получения полного пакета документов, оформления в Государственных инстанциях.
Купля-продажу, осуществленную сразу после наследования, обременяют обязательным налогообложением. Продажа наследуемой квартиры после вступления в наследство может быть осуществлена без обременений, но после установленного законом срока.
Продать можно не только квартиру, но и долю в объекте. Продажа долевой собственности отличается огромной сложностью, связанной с правом налогового вычета. Налоговый вычет может раскладываться пропорционально на всех собственников, приравниваться к их долям.
Сделки связанные с приобретением наследственной недвижимости представляют особый риск для покупателя и продавца. Покупателю очень важно внимательно изучить пакет документов, желательно обратиться к опытным юристам, риэлторам.
Если объект унаследован ранее пяти лет, для покупателя такая недвижимость представляет особую опасность. Нелишней будет встреча с нотариусом, осуществившем выдачу свидетельства. Необходимо узнать существовали ли наследственные споры относительно данной квартиры. Визит можно осуществить вместе с продавцом, чтобы специалист понимал суть вопроса, не отказался предоставить информацию. Важно убедиться в отсутствии любых обременений связанных с квартирой.
При продаже долевого объекта, обязательно наличие удостоверения на право проведения сделки. Многие специалисты рекомендуют получить расписки об отсутствии претензий у всех наследников. При возникновении спорных ситуаций, бумаги станут доказательством для суда. Огромный риск для покупателей возникает в случае отмены сделки через суд. Судебное постановление может обязать покупателя доплатить определенную сумму.
При малейших сомнения от приобретения подобного объекта лучше отказаться.
Когда можно продать квартиру после вступления в наследство
Продать квартиру, переданную по наследству, можно сразу после получения на нее свидетельства о праве собственности — в противном случае такая сделка будет считаться недействительной. Для этого нужно обратиться в Росреестр с уже полученным у нотариуса свидетельством о праве на наследство, а также со следующими документами:
- заявление о регистрации права собственности (заполняется в Росреестре при подаче документов);
- документ, удостоверяющий личность наследника (паспорт);
- кадастровый паспорт на квартиру;
- квитанция об уплате госпошлины за регистрацию в размере 2000 руб.