Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Нужно ли платить налог при продаже квартиры, доставшейся по наследству?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Платить налог (НДФЛ) необходимо собственникам жилья (квартиры, дачи, дома или комнаты), гаража, земельного участка. Если владение недвижимостью продолжалось менее установленного срока, нужно заплатить налог на продажу недвижимости. А если минимальный срок прошел, то подавать декларацию и платить налог с продажи не нужно. Сумма полученного дохода тоже не будет иметь значения. Минимальный срок владения — 3 или 5 лет и зависит от вида имущества и ряда нюансов.
Кaк нe плaтить нaлoг нa пpoдaжy нeдвижимocти
Cyщecтвyeт пoнятиe «cpoк влaдeния нeдвижимocтью для ocвoбoждeния oт НДФЛ». Ecли квapтиpa пpинaдлeжaлa вaм нa пpaвe coбcтвeннocти дoльшe минимaльнoгo cpoкa, вы ocвoбoждaeтecь oт yплaты нaлoгa нa дoxoды физичecкиx лиц пpи ee пpoдaжe. Ecть двa минимaльныx cpoкa влaдeния – 3 гoдa и 5 лeт. Пpoдaжa квapтиpы мeнee 3 лeт в coбcтвeннocти и мeнee 5 лeт в coбcтвeннocти oблaгaeтcя нaлoгoм.
Cpoк влaдeния 3 гoдa ocвoбoждaeт oт yплaты нaлoгa, ecли вы:
- кyпили квapтиpy дo 1 янвapя 2016 гoдa;
- пoлyчили квapтиpy в пoдapoк или в
- нacлeдcтвo oт члeнa ceмьи или близкoгo poдcтвeнникa;
- пoлyчили квapтиpy пo дoгoвopy
- пoжизнeннoгo coдepжaния c иждивeниeм;
- пpивaтизиpoвaли квapтиpy.
Bo вcex ocтaльныx cлyчaяx нe бyдeтe плaтить нaлoг, тoлькo ecли влaдeли квapтиpoй нe мeнee пяти лeт.
К пpимepy, вы кyпили квapтиpy в ceнтябpe 2015 гoдa, a в дeкaбpe 2018 гoдa пpoдaли. B этoй cитyaции имeeтe пpaвo нe плaтить нaлoг, пocкoлькy пpиoбpeтeниe квapтиpы cocтoялocь дo 1 янвapя 2016 гoдa, и вы влaдeли eю бoльшe 3 лeт. B этoм cлyчae дaжe нe нaдo пoдaвaть дeклapaцию пo фopмe 3-НДФЛ и yвeдoмлять ИНФC o cocтoявшeйcя cдeлкe.
A вoт ecли вы кyпили квapтиpy в фeвpaлe 2016 гoдa, пpидeтcя плaтить нaлoг c пpoдaжи или ждaть фeвpaля 2021 гoдa – кoгдa зaкoнчитcя минимaльный пятилeтний cpoк влaдeния, и вы пoлyчитe ocвoбoждeниe oт yплaты нaлoгa.
А если квартира куплена в новостройке?
При покупке жилья на вторичном рынке право собственности возникает сразу. С новостройками дело обстоит иначе — сначала покупатель подписывает ДДУ, затем ждет сдачи дома в эксплуатацию, затем получает ключи… Раньше срок владения новостройкой отсчитывался с момента регистрации права собственности, то есть после получения ключей. Теперь право собственности у дольщиков возникает с момента полной оплаты ДДУ.
«В случае приобретения квартиры по договору долевого участия срок владения исчисляется с даты полной оплаты стоимости такого жилого помещения или доли (долей) в нем в соответствии с соответствующим договором. Если квартира приобретена по договору уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве, то срок владения исчисляется с момента оплаты уступки прав требования», — говорит Рябых.
Удостоверение нотариусом сделки с продажей долей
С 2016 года сделку по продаже квартиры в долевой собственности необходимо заверять у нотариуса. Это требование не обязательно только в том случае, когда наследники продают все доли одновременно. Требование обусловлено тем, что в сфере недвижимости развито множество мошеннических схем. Удостоверение сделки у нотариуса гарантирует соблюдение всех законодательных норм. Если долевая квартира отчуждается всеми сособственниками одновременно — такую сделку можно сделать в простой письменной форме.
Так, чтобы обойти условие о соблюдении преимущественного права покупки доли квартиры участниками долевой собственности, часто использовалась схема дарения. В этом случае не обязательно предупреждать сособственников, чем и пользовались недобросовестные продавцы. Для покупателя такая сделка нежелательна. Если в суде будет доказано, что «дарение» было за деньги, сделка будет признана недействительной со всеми вытекающими последствиями.
Документы, требующиеся при продаже квартиры
- Свидетельство о праве на наследство — это основание приобретения квартиры.
- Выписка из ЕГРН, свидетельство, полученное до 15 июля 2016 года.
- Документы с перечнем всех лиц, зарегистрированных в жилом помещении (выписка из домовой книги или единый жилищный документ).
Перечисленные документы, как правило, требует покупатель (риэлторская компания) для проверки объекта недвижимости. Кроме них, нужно подготовить документы о личности продавца и подтверждающие его права на отчуждение квартиры, полученной в порядке наследования. К ним относятся:
- паспорт продавца, свидетельство о рождении ребенка до 14 лет, если сделка совершается представителем от его имени;
- обязательство о снятии с регистрационного учета лиц, зарегистрированных в квартире (могут также затребовать на них справку из ПДД, что не стоят на учете);
- разрешение органов опеки и попечительства, если в помещении прописаны дети до 18 лет.
Как продать квартиру без уплаты налогов?
С 2019 года разрешается не платить налог, если после перехода прав собственности прошло менее трех лет. Но только если одаряемый получил квартиру и решил продать недвижимость сразу за ту же сумму, в которую оценили квартиру по кадастровой стоимости. В этом случае налог платить не придется.
Например, отец подарил сыну квартиру, которая стоит 5 млн руб. Но сын через шесть месяцев продает ее за 5 млн руб. Сын может продать недвижимость и не платить налогов, если сумма продажи не будет превышать 5 млн руб. Налог в 13% придется заплатить, если сумма продажи будет свыше 5 млн руб. Например, сын через год продал подаренную квартиру за 6 млн. В этом случае налог начислят на 1 млн руб., — это та сумма, которая считается полученным доходом.
Как не платить налог при продаже доли в квартире, полученной по наследству?
Законодательством предусмотрены ситуации, когда наследник освобождается от уплаты налога с дохода при реализации доли в полученной по наследству квартире. В первую очередь нужно правильно рассчитать минимальный срок владения, поскольку дата отсчета в каждом случае разная.
- Гражданским кодексом (статьи 1114, 1152) устанавливается дата получения наследства. Это дата смерти гражданина, имущество которого наследуется. Соответственно, минимальный период владения будет считаться от даты смерти, а не даты, указанной в документе о праве собственности наследника.
Например, дед умер в декабре 2018 года. В наследство на долю в квартире вступил внук, оформив переход права собственности в феврале 2019 года. Внук относится к числу близких родственников, поэтому на него распространяется правило минимального владения наследованным имуществом в три года. Чтобы не платить НДФЛ, внуку целесообразно продать долю не ранее декабря 2021 года (тогда пройдет три года с даты смерти наследодателя).
- В отношении совместной собственности супругов позиция исчисления срока установлена письмом Минфина от 30.05.2016 № 03-04-05/30938.
Рассмотрим случай, когда умирает жена, на которую была оформлена доля в квартире, приобретенная в браке в марте 2017 года.
Моментом возникновения права собственности для обоих супругов считается дата приобретения совместного имущества, независимо от того, на кого это право оформлено. После смерти жены в 2021 году имущество перешло по наследству к мужу, но датой начала владения им остается март 2017 года.
Супруг вправе продать долю в квартире без налогообложения, поскольку с 2017 года уже прошло более трех лет.
- По доле в имуществе, наследуемой другим совладельцем, читаем письмо Минфина от 24.10.2013 № 03-04-05/45015. Изменение состава собственников долевого имущества не прекращает право собственности на него других дольщиков.
Кто не платит налог с продажи квартиры в 2020 году: кого освободили от уплаты налога после продажи?
С 1 января 2020 года в силу вступят новые нормы, согласно которым россияне смогут продавать жилье без уплаты НДФЛ уже через три года владения, а не через пять, как сейчас. Закон, направленный в том числе, на сокращение срока владения квартирой для ее последующей продажи без уплаты налога, Госдума приняла в третьем, итоговом чтении 19 сентября 2019 года.
Юлия Степанова
Буквально через несколько месяцев жизнь тех, кто планирует продать квартиру, станет проще. Госдума приняла поправки в Налоговый кодекс в окончательном чтении. С 1 января 2020 года 13% налог на продажу квартиры в 2020 платить не придется.
Но при условии, что продаете вы свое единственное жилье, которое находилось в собственности минимум 3 года.
Раньше для того, чтобы не платить государству 13% НДФЛ при продажу жилья с прибылью, требовалось минимум 5 лет. При этом до 2015 года действовал срок не менее 3 лет. Другими словами, старую норму вернули частично, так как действует она только в том случае, если у продавца в собственности больше нет других квартир.
Изменения Налогового кодекса больше всего касаются молодых семей, которых закон о 5-летней собственности ущемлял больше всех. Член совета Гильдии риэлторов Москвы Роман Вихлянцев объяснил «КП», что изменится благодаря этим нововведениям. Станет ли меньше спекулянтов и что будет с ценами на недвижимость?
Платит ли пенсионер налог с продажи квартиры, полученной по наследству?
Наличие пенсионного удостоверения или достижение возраста выхода на пенсию никак не влияет на налог при продаже наследственной квартиры полученной по завещанию — он будет начисляться по правилам ст.217 и 217.1 НК РФ.
Но и пенсионеры, и другие плательщики могут воспользоваться предусмотренными ст.220 НК РФ способами уменьшения суммы:
Вычет — это сумма, которая вычитается из базы обложения. Базой является выручка от реализации. Для недвижимости вычет может достигать 1 000 000 рублей, а для движимых объектов — 250 000 рублей.
Важно!
Использовать вычет можно не чаще одного раза в календарный год.
Пример 2
База — 1 100 000 рублей. Если использовать максимум вычета база составит: 1 100 000 — 1 000 000 = 100 000 рублей. Налог: 100 000 × 13% = 13 000 рублей.
Пример 3
После использования вычета база по квартире равна: 1 500 000 — 1 000 000 = 500 000 рублей, а по автомобилю: 200 000 — 200 000 = 0 рублей. Налог общий: 500 000 × 13% = 65 000 рублей. В случае с машиной вычет использован в размере базы, т. к. база не может быть меньше нуля.
Отвечает руководитель проекта «Рамблер/финансы» Николай Косяк:
Граждане, продающие унаследованную недвижимость, должны заплатить налог (НДФЛ), если владели этим имуществом менее трех лет. Для сравнения: если речь идет о продаже ненаследственной недвижимости, то для освобождения от налога с продажи срок владения составляет пять лет.
Важно отметить, что при продаже унаследованной недвижимости никто не освобождается от налога на доход физических лиц, даже льготные категории граждан. При этом наследники имеют имущественный вычет в размере 1 млн рублей. То есть сумма, облагаемая налогом, будет составлять 13% от сниженной на 1 млн рублей цены в договоре купли-продажи. Для примера, с квартиры, проданной за 10 млн рублей, нужно выплатить 13% от 9 млн рублей – 1,17 млн рублей. Если же собственник продает квартиру за цену, не превышающую 1 млн рублей, то от налога он освобождается. Еще одно примечание: цена, указанная в договоре, не должна быть заниженной и составлять менее 70% от кадастровой собственности. В противном случае вмешается налоговая служба.
Налог для иностранных граждан
Что касается иностранных граждан, они имеют возможность без каких-либо дополнительных платежей вступить в наследство в России. Оформить необходимые документы можно даже в стране текущего проживания, обратившись в местный нотариат (если между странами существуют соответствующие договоренности), а можно оформить доверенность и поручить третьему лицу вести дела в России. Однако в этом случае доверенность необходимо перевести на русский язык с соблюдением правил апостилирования.
Собственно, основные расходы включают оплату доверенностей, услуг нотариуса, оплату справок и государственных пошлин. Можно также обратиться в российское консульство, которое, помимо прочего, оказывает и нотариальные услуги.
Если продавать квартиру, находившую в собственности менее 3 лет, размер налога для нерезидента составит 30% от суммы продажи. Если имеется межгосударственный договор об недопущении двойного налогообложения, в своей стране можно получить освобождение от налога (такие соглашения подписаны РФ более чем с 80 государствами мира).
В свою очередь, россияне, желающие вступить в наследство или продать унаследованное имущество за границей, должны ориентироваться на законодательство государства, на территории которого находится жилье. Если есть упомянутый выше договор между странами, в России налог платить не придется.
Выплаты НДФЛ при реализации квартиры
Выплаты налога на доходы физического лица производятся унаследовавшими квартиры гражданами так же, как и остальными, получившими жилплощадь иными путями.
Таблица 1. Действующие ставки налогообложения
| Ставка | Категория граждан |
|---|---|
| 13% | От полной стоимости реализации жилья выплачивается людьми, имеющими статус резидентов Российской Федерации |
| 30% | В бюджет страны отчисляют граждане, не являющиеся резидентами страны |
Приложение к декларации
Список документов, подаваемых в ИФНС:
- Заполненную декларацию;
- Документы на квартиру. Если декларант применяет фиксированный вычет, то представляется договор купли-продажи и финансовый документ о полученном доходе (расписка, выписка по банковскому счету и пр.). Однако платежный документ не всегда составляется сторонами сделки, а заменяется надписью продавца о получении денег, сделанной или по тексту договора или в акте приема-передачи жилья. В этом случае достаточно представить договор и акт приема-передачи.
- Если расходы учитываются, то в состав приложения еще входят документы о денежных расходах на приобретение квартиры в собственность продавца.
- Паспорт декларанта;
- Реестр документов.
Никаких заявлений и уведомлений (как, например, при получении вычета при покупке жилья) сдавать в ИФНС не нужно. Как и документы, подтверждающие статус собственника до сделки. То есть было ли наследование по закону или по завещанию, на налог с продажи это не влияет.
Приложения предоставляются в копиях, которые заверяет своей подписью сам декларант. Работник инспекции может потребовать представить оригиналы для подтверждения достоверности копий.
Когда отчетность отправляется по почте, то копии договоров и документов оплаты заверяются нотариально .