Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как продать земельный участок выгодно и быстро». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
На объект недвижимости потребуется подготовить определенный перечень документов для продажи земельного участка, который позволит подтвердить право распоряжения собственностью и установит основные показатели и характеристики объекта. Это позволит продемонстрировать покупателю готовность к сделке и ее юридическую чистоту.
Подготовка к продаже участка земли
Для того, чтобы покупатель согласился приобрести земельный надел по более дорогой цене, его следует привести в надлежащее состояние. Здесь нужно обратить внимание на следующие моменты:
- Не должно возникать затруднений при визуальном определении границ угодья. Если территория владения ничем не огорожена, следует поставить хотя бы самую незатейливую изгородь (например, вбить в землю арматуру и натянуть веревку). Но не стоит заказывать установку дорого забора (равно как и скамеек и прочих конструкций), поскольку ваши вкусы могут не совпадать с предпочтениями покупателя.
В ситуации, когда границы надела установить невозможно, необходимо обратиться к кадастровому инженеру и заказать у него процедуру межевания. Кадастровый инженер может установить межевые знаки, определяющие границы недвижимого объекта, но это потребует от владельца надела дополнительных затрат.
- Если на участке находятся временные постройки, можно их демонтировать.
- Перед тем, как совершать сделку, земельному наделу следует придать ухоженный вид. Шансы на продажу землевладения на приемлемых для вас условиях возрастут, если вы позаботитесь о том, чтобы на его территории не было:
- скоплений мусора;
- непроходимых зарослей кустарников;
- густой травы и сорняков.
- На участке не должно возникать подтоплений вследствие выпадения атмосферных осадков или повышения уровня залегания грунтовых вод. Их отведение должна обеспечивать грамотно организованная и не засоренная дренажная система.
Приведя территорию в порядок, можно подавать объявление о продаже надела. В качестве площадок для его размещения следует использовать предназначенные для этого рубрики местных газет или специализированные интернет-сайты (Авито, ЦИАН, Яндекс.Недвижимость и т.д.).
В объявлении следует описать характеристики участка, перечислить размещенные на нем объекты, привести информацию о подключенных коммуникациях и указать кадастровый номер. Также в объявление нужно поместить несколько фотографий, позволяющих покупателю визуально оценить угодье и его местоположение.
К назначенной дате продавец обязан подготовить исчерпывающий список бумаг, требуемых при заключении сделки. Оформление договора купли-продажи рекомендуется выполнять через нотариуса. Составленное в соответствии с условиями предварительного договора и юридическими нормами соглашение подписывается в трех экземплярах.
В дальнейшем, предстоит зарегистрировать переход права к новому хозяину через Регистрационную палату. В заранее оговоренный день стороны обращаются в регистрирующий орган с полным комплектом бумаг и подписанным договором. После передачи заявления продавца с просьбой внести новую регистрирующую запись в сопровождении с пакетом подтверждающей документации, стороны производят расчет и организуют передачу недвижимости. Спустя месяц новый собственник самостоятельно явится в Регпалату и получит переоформленные документы на землю.
Проверяем юридическую чистоту участка до сделки
Сведения о зарегистрированных в Росреестре объектах недвижимости используются для формирования Публичной кадастровой карты РФ. С помощью интерактивноq карты ниже любое заинтересованное лицо может найти нужный участок или иную учетную единицу и изучить характеристики. Справочная информация на зарегистрированный объект находится в открытом доступе.
Если необходимо документальное подтверждение параметров имущества, нужно заказать выписку из ЕГРН. Получить справку можно в Росреестре, через МФЦ или онлайн. Документ содержит такую информацию:
- Вид объекта недвижимости;
- Кадастровый номер и стоимость;
- ФИО правообладателей;
- Описание характеристик;
- Сведения об имеющихся ограничениях и их вид;
- Дату постановки на Кадастр;
- Реквизиты госрегистратора.
При оформлении сделки следует придерживаться следующих нормативных документов:
- в части особенностей купли-продажи – Статья 37 Земельного кодекса;
- в части оформления договора купли-продажи – Статьи 554 и 555 Гражданского кодекса;
- перечень документов для перехода права собственности изложен в ч. 1,2 ст. 14, ст. 18 Закона № 218-ФЗ.
В 2022 году объектом купли-продажи могут быть только участки земли, которые прошли государственный кадастровый учет. При этом продавец обязан перед заключением договора предоставить покупателю всю информацию об ограничениях использования и обременениях в отношении земли (требование п. 1 ст. 37 ЗК РФ).
Основаниями для осуществления государственной регистрации прав на земельный участок в соответствии с п. 7 ст. 14 Федерального закона № 218 являются:
- документы о праве собственности (договора сделок, свидетельство о наследстве, свидетельство о приватизации, акты органов государственной власти или местного самоуправления, судебные акты);
- межевой план, технический план или акт обследования по результатам выполнения кадастровых работ.
Неприятной неожиданностью для покупателя могут стать долги по целевым и членским взносам СНТ, ДНП, на территории которых расположен дачный дом. Само по себе наличие долгов по взносам не препятствует продаже участка, если на него не наложен арест. Задолженность также не переходит новому собственнику, говорит Жанна Колесникова. Однако на практике они могут стать для него проблемой, предостерегает юрист.
«Руководство СНТ может создавать новому собственнику различные неудобства, пытаясь получить долг с него, а не со старого собственника, который уже недоступен. Например, могут возникнуть сложности с подключением к газу, электричеству, общим коммуникациям, доступом на общую территорию», — привела пример Жанна Колесникова.
Чтобы не оказаться заложником чужих долгов, перед сделкой необходимо потребовать у продавца справку об отсутствии долгов, выданную руководством СНТ. Нелишним будет и личное знакомство с руководством для того, чтобы выяснить, какие взносы и платежи есть в поселке, рекомендовала юрист.
Кроме того, при покупке дачи нужно учитывать не только ее стоимость, но и ежегодные взносы, общее благоустройство территории СНТ, которая содержится на деньги дачников, добавила эксперт из «Миэль».
Еще один возможный сюрприз — покупка земельного участка с неузаконенными постройками. Бывают ситуации, когда у продавца оформлено право собственности только на земельный участок, а расположенные на нем жилой дом и хозяйственные постройки не оформлены, привела пример руководитель коммерческой практики адвокатского бюро «Плешаков, Ушкалов и партнеры».
«С точки зрения приобретения права собственности здесь нет проблемы, поскольку постройки стоят на земельном участке и приобретаются покупателем. Однако проблемы могут возникнуть, когда покупатель решит зарегистрировать свое право собственности на них, что необходимо, к примеру, для подключения газа», — предупредила юрист.
На этом этапе новый собственник как раз может обнаружить, что дом возведен с существенными нарушениями. Например, частично расположен на чужой земле, что препятствует постановке его на кадастровый учет и регистрации права собственности. Чтобы этого избежать, желательно покупать уже оформленные объекты.
Риски, связанные с покупкой участка без межевания
Продажа участка без межевания формально возможна. Но такая сделка несёт в себе определённые риски, которые могут спровоцировать судебные споры.
К возможным рискам относятся:
- Из-за необозначенных границ территорий наделов часто возникают споры относительно прохождения межей.
- Усложняется процесс перехода права собственности по договорам дарения, перехода по наследству, купле-продаже. В правовых актах государственных органов зафиксировано требования оформления кадастрового паспорта ЗУ, внесение его в Росреестр.
- Отсутствие межевого плана создаёт юридически-правовые затруднения при регистрации доли собственности по вступлению в права по завещанию, договора дарения.
- Приобретая участок без межевания, покупатель берёт на себя обязанности по оформлению кадастрового паспорта. Следовательно, при возникновении споров, выявлении ошибок межевания ЗУ покупатель берёт на себя хлопоты по согласованию всех выявленных недочетов. Самостоятельно решает спорные моменты.
- После определения границ может измениться площадь надела.
В частную собственность можно получить не любую землю, даже если будущий владелец планирует приобретение за плату. Согласно ст.
27 ЗК РФ, право собственности нельзя оформить на территории, выведенной из оборота. Это же относится к участкам, которые ограничены к использованию населением и юридическими лицами.
К ним относятся следующие категории земель:
- Особо охраняемые территории, среди которых можно выделить заповедники и национальные парки;
- Земли лестного фонда;
- Территории общего пользования;
- Земли, отданные под нужды Вооруженных сил РФ;
- Земли, отданные под государственные нужды.
Как можно разделить имеющийся участок?
Кодексом установлено, что земельные участки могут быть делимыми и неделимыми.
ВАЖНО!
Разделить участок возможно при условии, что каждая из образованных после раздела частей образует новый земельный участок без нарушения градостроительных регламентов, природоохранных, санитарно-эпидемиологических требований, противопожарных, строительных и иных норм и правил. В иных случаях земельный участок признается неделимым.
Согласно новому законодательству, у граждан появится возможность разделить участок, предоставленный для строительства дома.
Плюсы инвестиций в земельные участки
- Небольшая стоимость инвестиции относительно вложений в квартиру или дом;
- Прибыльность даже при пассивном инвестировании, т.е. можно просто купить землю и ждать пока она со временем подорожает (при обязательном условии, что у участка благополучное расположение);
- Вариативность инвестирования: есть много разных способов приумножения капитала с помощью земельного участка;
- Небольшая конкуренция по сравнению с рынком квартир;
- Низкий уровень риска. Рынок земли довольно стабилен.
От мобилизации — за город
С октября спрос на рынке загородной недвижимости начал восстанавливаться, и не последнюю роль здесь сыграли те, кто решил на время уехать из города из-за мобилизации.
«Ситуация на рынке начала меняться в первой декаде октября, когда к приобретению недвижимости вернулись те, кто, из-за известных сентябрьских событий и последующей за ней неопределенности, отложили решение о покупке, — подтвердил «Реальному времени» генеральный директор ООО «Корнер» Антон Корнилов. — В ноябре на рынок пришли новые клиенты».
По его мнению те, кто делают покупки с октября и по сей день, остаются в выигрыше. «Судите сами, после летнего снижения ипотечных ставок, на фоне определенного перенасыщения рынка в столицах и сопутствующих этому прогнозов экспертов, многие откладывали покупки, ожидая нового снижения — и цен на жилье, и процентов по ипотеке. В итог, вопреки заявлениям многих аналитиков, ставки по ипотеке пошли вверх. И те, кто хотел «дешевле», получали новые одобрения от банков на два и более процента выше, чем летом», — говорит Корнилов. Сейчас застройщики, по его мнению, дают лучшие условия, по которым объекты можно купить с хорошей выгодой. В ноябре и декабре интерес к виллам, по его мнению, вырастет и, как следствие, вырастут цены.
Сделка купли-продажи земельного участка в 2022 году: документы
Право собственности на участок передается, если собрана папка документов. Главный документ – договор купли-продажи земельного участка. В этой бумаге нужно указать все важные особенности территории, включая то, какой у неё кадастровый номер. Помимо этого указывается адрес, площадь, какое использование разрешено и т.п. Также нужно вписать данные о покупателе и продавце (ФИО, паспортные данные и т.п.). Чтобы договор был составлен, нужны паспорта сторон, межевой план территории, выписка ЕГРН. Когда договор готов, дальше нужно получить следующие бумаги:
- Квитанция за госпошлину.
- Паспорта владельцев (бывшего и будущего) и доверенных лиц, на имя которых выписана доверенность.
- Заявление от собственника. Пишется по установленному образцу.
Договор купли-продажи земельного участка: недействительные сделки
Недействительные сделки — не редкость. Договор купли-продажи земельного участка можно сделать таким, если документ будет признан оспоримым или ничтожным.
| Ничтожный | Рассматриваемое соглашение ещё на этапе заключения нарушало закон. Таким образом, документ будет считаться недействительным, начиная с момента, когда его заключили. Таким можно признать договор, составленный на основе поддельных документов, или если продажу скрыли дарением. |
| Оспоримый | Договор такого типа заключался с нарушениями, но все ещё может работать при условии, что никто не попытается его оспорить через суд. |
Выкуп участков в собственность с льготой
Раньше отмечалось, что будет введена льгота по выкупу земельных участков в частную собственность.
— Так, у многих людей находятся земельные участки на праве пожизненного наследованного владения либо в пользовании (не оформлены, то есть у граждан нет правоудостоверяющих документов). Теперь их можно выкупить на льготных основаниях: для областных центров и Минска с коэффициентом 0,8 по кадастровой стоимости, для иных территорий — 0,5, — пояснила Ирина Петрученя. — Например, кадастровая стоимость 10 соток в поселке Буйничи Могилевского района составляет 12,86 тысячи рублей. Со вступлением в силу изменений сумма сократится в два раза. Таким образом, государство позволит сэкономить человеку деньги и использовать их на иные цели — например, строительство или благоустройство своего участка.