Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Имеет ли дарственная на квартиру обратную силу? Можно ли и как вернуть подарок?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Судебный иск никогда не подается сам по себе, в виде отдельной «бумаги». Его в обязательном порядке следует сопроводить пакетом документов, часть из которых подтверждает личность истца и наличие оснований для подачи иска, а часть является доказательствами правомерности позиции истца в споре.
Порядок действий при инициации отмены дарения
Прежде, чем начинать действовать, следует все обдумать. Во-первых, не забывайте о сроке давности. Если он истек – в иске откажут. Если же у вас есть основания для продления срока – их нужно доказать. Например, наследники, вступающие в наследство, узнают, что наследодатель пять лет назад подарил кому-то свою квартиру. По сроку давности они имеют право оспорить дарственную, поскольку узнали об этом факте только после смерти дарителя.
Другое дело есть ли у них на это основания? Если даритель находился в недееспособном состоянии на момент дарения, его запугивали, обманывали, либо применяли физическое насилие — это необходимо доказать. После смерти дарителя, при отсутствии медицинских освидетельствований, это сделать практически невозможно.
Другое дело, если квартире нанесен урон. Тогда нужно собрать показания соседей, акты, составленные управляющей компанией, заключения экспертной оценочной компании. Если получить все это самому затруднительно следует одновременно и иском подать суду ходатайство о запросе необходимых документов.
Все собранные самостоятельно документы нужно тщательно проверять, на их основе суд будет выносить решение. В тексте иска следует написать полный список приложенных документов: название, номер (если есть), дату получения, количество листов. Не забывайте, что экземпляров должно быть несколько. Сделайте копии.
Проконсультируйтесь с юристом относительно перспектив иска. Помните, что пошлину в случае отказа в аннулировании дарственной, вам никто не вернет.
Опытный юрист проанализирует дело и скажет, есть ли реальные основания для отмены дарственной. Если их нет — вам останется только смириться с таким положением дел. Практика показывает, что шансы на успешную отмену дарственной выше у самого дарителя, чем у его родственников иди наследников.
Вы также можете найти адвоката, который лично возьмется защищать ваши права. С его помощью выиграть дело будет значительно легче.
Добровольное расторжение дарственной
Случается, что стороны Договора дарения расторгают дарственную по обоюдному согласию. Почему это происходит, по большому счету, никому не важно. Даритель и одариваемый не обязаны указывать причины своего решения в официальном документе.
Но оформить такой документ необходимо. Он называется «Соглашение о расторжении договора дарения». Этот документ оформляется нотариально и имеет такую же юридическую силу, что и договор дарения. То есть, отменяет его.
Основное требование к соглашению состоит в том, что оно должно иметь ту же форму, что и ранее заключенный договор. Поскольку в нашей статье речь идет о дарении недвижимости, Договор дарения проходит обязательную регистрацию в Росреестре.
Соглашение о расторжении Договора также необходимо представить в Росреестр. На его основании в ЕГРН будут внесенные новые данные — недвижимость вернется к своему первоначальному владельцу. Его право собственности будет заново зарегистрировано.
Отмена дарственного договора
Отказаться от дара либо отменить сделку, можно лишь в ряде предусмотренных законодательством случаев. Даритель может прописать в договоре условия расторжения самостоятельно либо аннуляция будет проводиться согласно статьям №577-578 ГК РФ.
Отменить дарственную можно в случае, если:
- У дарителя изменилось материальное положение либо самочувствие настолько, что передача имущества в дар нанесет ему значительный ущерб.
- Одаряемый покушался на жизнь и здоровье дарителя либо его семьи. Он нанес телесные повреждения вышеуказанным гражданам. Если даритель умер, то расторжением договора могут заниматься его приемники.
- Одаряемый после получения в дар имущества, которое было ценным для дарителя небрежно с ним обращался, что привело к его порче или утрате. В этом случае даритель может расторгнуть сделку через суд. Однако ему будет необходимо предъявить доказательства, что подаренное имущество действительно представляет ценность.
- Имущество было подарено юридическому лицу, которое стало банкротом. В этом случае, расторжение договора имеет права требовать конкурсный управляющий.
Что делать, если собственнические права уже зарегистрированы в Росреестре
Можно ли отметить дарственный договор после регистрации права собственности одаряемого в Росреестре? Да, данная процедура возможна.
Для расторжения сделки следует собрать пакет документов, состоящий из:
- отказного заявления;
- дарственного договора;
- согласительного документа, подтверждающего отказ одаряемого от принятия подарка;
- паспортов обеих сторон сделки;
- доверенности, если один из участников договора отправил вместо себя свое доверенное лицо;
- выписки из ЕГРП;
- согласительного документа на отказ от всех лиц, заинтересованных в сделке;
- квитанции об оплате государственной пошлины;
- бумаг на даримое имущество.
Перечисленные документы следует подать в Росреестр, где специалисты проведут процедуру оформления отказа от дара. Также необходимо учитывать нюансы расторжения договора. К примеру, от супруга/супруги одаряемого в обязательном порядке необходимо получить согласие на отказ от подаренного имущества.
Когда можно оспорить и аннулировать дарение квартиры
Бывают случаи, когда даритель хочет отозвать свой подарок, либо кто-то из близких не согласен с решением дарителя. Оспорить акт дарения можно, но лишь в определенных ситуациях и только в судебном порядке.
В юридической практике встречаются случаи, когда получалось оспорить и аннулировать дарение недвижимости. В ряде случаев удается оспорить дарение дома или квартиры, если договор был составлен неправильно или с нарушением действующих норм законодательства.
Бывает, что родственники дарителя пытаются убедить суд, что тот не понимал, что делает, передавая в дар квартиру или дом. Однако, если сделку дарения заверил нотариус, оспорить договор крайне сложно. Поэтому во избежание рисков стоит оформить договор юридически грамотно: нотариус еще на стадии подготовки и проверки документов снимет спорные моменты, заметит ошибки и обезопасит сделку для всех сторон, а даритель подстрахуется на случай неоправданных претензий близких.
Доказательства для суда
Договор дарения можно оспорить только в судебном порядке и в большинстве случаев при наличии веских доказательств. Именно поэтому такая сделка считается в России предпочтительной. Шансов оспорить завещание куда больше, чем подставить под сомнение дарственную. Однако дом, квартира и другая недвижимость могут стать предметом долгих судебных тяжб в обоих случаях. Нужно настраиваться на длительный процесс.
Прежде чем подавать заявление в суд, истцу стоит убедиться, что у него есть все основания для того, чтобы оспорить договор дарения. Здесь мало иметь желание и собственное представление о несправедливости: суд, как и Москва, слезам не верит. Стоит подготовить убедительную доказательную базу, исходя из которой суд увидит, что права истца действительно были нарушены или ущемлены.
Возможна ли ситуация, когда вернуть недвижимость нельзя?
Самой распространенной причиной по отказу в отмене дарственной является смена собственника квартиры. Если одаряемый уже воспользовался своим правом распоряжаться квартирой (передарил ее, продал и пр.), вернуть недвижимость дарителю будет очень сложно.
Соглашение о расторжении дарственной не должно иметь двухзначных трактовок или условностей. В противном случае Росреестр имеет право отказать в регистрации документов.
Суд вправе отказать дарителю или одаряемому при отсутствии оснований (веских доказательств) для отмены соглашения. Если суд первой инстанции отказывает истцу, то при наличии веских доказательств стоит искать правду в судах высших инстанций, подавая апелляцию.
За дарителем закон оставляет право отмены дарственной, дабы защитить его интересы в случае злостной неблагодарности получателя дара. Но одного желания «насолить» одаряемому для отмены договора будет недостаточно.
При обоюдном согласии на расторжение договора проблем с отменой дарственной не возникает. Но судебная практика показывает, что случаи достижения компромисса в вопросах с недвижимостью очень редки.
Когда квартира может быть возвращена
Но если договор подписан и зарегистрирован в соответствии с законом, то действующие нормы Гражданского Кодекса также не запрещают вернуть подаренный объект дарителю.
Основания для возврата подаренной квартиры:
- По инициативе самого дарителя;
- По инициативе того, кому подарили недвижимость;
- По причине признания дарственной не действительной.
Других причин для возврата квартиры из собственности одного субъекта другому нет.
Как даритель может получить квартиру обратно?Только с согласия того, кому она была подарена. Это касается только тех случаев, когда даритель по своему усмотрению, без влияния третьих лиц, передал объект одаренному субъекту. Правда, сделать это можно на начальном этапе заключения сделки. Например, субъект указан в качестве одаренного физического лица в некой дарственной. Если он не хочет принимать такое дарение, то он обязан написать письменный отказ и зарегистрировать его в том же органе, где происходит регистрация дарственной.
Если же право собственности на объект уже перешло дарителю, то есть он подписал дарственную, и она была зарегистрирована, то вернуть квартиру обратно не так просто. Если же вернуть свою собственность хочет даритель, то сделать уже после регистрации договора, он может это исключительно в судебном порядке.
В судебном порядке расторжение договора дарения возможно не всегда, для этого также должны быть уважительные причины. Суд не вынесет справедливого решения в пользу истца, если он будет уверен в том, что даритель самостоятельно передал по своему желанию квартиру другому лицу.
Причины, по которым суд может расторгнуть договор дарения и вернуть собственность дарителю:
- Получатель квартиры оказывал на дарителя моральное или физическое воздействие;
- Одаренный осуществляет такие действия, которые вредят техническому состоянию подаренного объекта, что может повлечь за собой полное разрешение объекта;
- После дарения субъект, передавший свою недвижимость в собственность другому, ощущает огромные материальные трудности или имеет проблемы со здоровьем, не позволяющие ему обеспечить нормальный заработок;
- Одаренный субъект умер ранее, чем умер даритель.
Конечно, все названные причины не являются 100% основанием для того, чтобы лишить одаренного имущества. В судебном порядке необходимо доказать целесообразность таких манипуляций.
Способы по возвращению жилой недвижимости обратно
У дарителя есть только два способа осуществить задуманное. Первое, что он может сделать, это договориться с одариваемым.
Если новый владелец согласен вернуть имущество, то стороны составляют соглашение о расторжении дарственной. Эта процедура стандартная и включает посещение нотариуса.
Если согласия от одариваемого лица добиться не удалось, то даритель может обратиться в суд. Естественно, у него должны быть основания, перечисленные выше.
Ведь в суде придется доказывать свои права на возврат жилья. На практике судебное разбирательство – это трудоемкий процесс, требующий предоставления доказательств, оплаты госпошлины и т. д. К тому же, рассмотрение дела занимает немало времени.
При подаче искового заявления размер госпошлины варьируется. Так как это иск имущественного характера, то обычно приходится оплачивать около 0,5% от рыночной цены жилья.
После рассмотрения дела суд выносит решение, на основании которого права собственности на недвижимость возвращаются прежнему собственнику.
Дорогой подарок: в каких случаях одаряемый желает отказаться от дара?
Для большинства граждан подарок в качестве жилой недвижимости является желанным. В связи с этим, отказы от подобного дара происходят нечасто. Однако, иногда одаряемый не хочет принимать в подарок квартиру.
Мотивы такого поступка различны и не всегда понятны для третьих лиц. Среди наиболее частых причин отказа можно выделить:
- Нежелание конфликтовать с родственниками дарителя. Широкий жест по отношению к одному близкому человеку может лишить других претендентов части желанного имущества. Если одаряемый понимает, что приняв подарок, рискует вступить во вражду с родными, он может отказаться от него.
- Квартира с обременением. Иногда в качестве презента выступает жилье, находящееся в кредите. Приняв его, гражданин будет вынужден выплачивать долг. Также в качестве дополнительного обременения часто выступают проживающие в квартире на правах пожизненного пользования граждане.
- Помещение находится в аварийном состоянии. Если стоимость ремонта превосходит цену жилой площади, подарок теряет свою ценность.
- Одаряемый сомневается в дееспособности дарителя. Одним из основных требований при составлении дарственной является дееспособность участников сделки. В том случае, когда даритель признается недееспособным на момент подписания договора, сделку могут расторгнуть через суд.
- Межличностный конфликт между сторонами. Например, отец хочет подарить квартиру сыну от первого брака. Сын обижен на отца и не хочет принимать подарки.
- На момент передачи квартиры, ее состояние отличается от первоначального. Иногда договор дарения включает обещание передать имущество через некоторое время. За период ожидания подарок мог существенно измениться в худшую сторону.
- Подписание дарственной и дальнейший уход за жильем доставляет множество неудобств получателю подарка.
- Морально-этические соображения. Некоторые дарители в качестве благодарности желают передать свое имущество посторонним лицам, лишая своих родственников будущего наследства. Одаряемый, узнав об этом, может отказаться от дорогого подарка.
Как вернуть подаренную квартиру обратно дарителю?
Возвратить подаренную квартиру можно, но это сделать нелегко. Если получатель не желает добровольно передать обратно предмет сделки, необходимо прибегнуть к судебной защите, подав иск об оспаривании договора. Чтобы суд признал сделку недействительной, нужны веские основания.
Одаряемый тоже может вернуть квартиру прежнему владельцу, если передумал становиться ее собственником. Когда письменного договора не было или стороны еще не успели зарегистрировать его в Росреестре, получатель может отказаться от дальнейших действий, не принимая дар.
Если договор уже исполнен, следует также прибегнуть сначала к мирному урегулированию вопроса – письменно обратиться к дарителю, с просьбой расторгнуть договор и принять обратно квартиру.
Если гражданин идет навстречу, составляется дополнительное соглашение о расторжении договора дарения. Оно оформляется в том же виде, что и основной договор. Если сделка прошла процедуру государственной регистрации, соглашение также необходимо подать в Росреестр.
Мнение эксперта Ирина Васильева Эксперт по гражданскому праву
В случае отказа от аннулирования договора или отсутствия ответа, одаряемый вправе обратиться с иском в суд.
Вам не нужно будет тратить свое время и нервы — опытный юрист возмет решение всех ваших проблем на себя!
Особенно внимательными надо быть при подаче искового заявления, ведь неправильная формулировка прошения или нетактично описанные основания могут стать причиной отказа в заведении судебного дела.
В случае если человек не обладает нужными знаниями для правильного оформления исковых документов, лучше предварительно проконсультироваться с юристом, ведь оспаривание несостоятельности дарственной является серьезным делом, требующим точности и реальной доказательной базы и правильности оформления сопутствующей документации.
Дарение квартиры всегда является очень серьезным поступком, совершая который даритель должен защитить себя от неправомерных действий со стороны одариваемого, для этого надо ориентироваться в действующем законодательстве, оно поможет отстоять права собственности, в случае, если при оформлении документов на дарение были допущены ошибки или противозаконные действия.
Каждый человек, дарящий квартиру должен знать, что данная сделка не является бесповоротной, ведь в некоторых случаях существует возможность вернуть свое имущество.
В: Можно ли аннулировать дарственную на недвижимость?
О: Можно, при наличии предусмотренных ст. 578 ГК РФ оснований для ее отмены либо по предусмотренным для ее оспаривания основаниям. Например, если сделка была мнимой или притворной. Либо даритель был недееспособным или не было получено согласие других собственников на заключение договора.
В: Можно ли отменить дарственную на землю?
О: Можно, если одаряемый покушался на жизнь дарителя, лишил его жизни, либо умышленно нанес ему или членам его семьи тяжкие увечья. А также в случае банкротства дарителя-предпринимателя или когда одаряемый умер раньше (это условие должно быть закреплено в договоре дарения).
Оспаривание сделки третьим лицом
ДополнительноТакже под оспаривание могут попасть сделки, в которых:
- даритель подписал дарственную под влиянием угроз или шантажа;
- даритель не понимал суть договора (например, в силу преклонного возраста);
- одариваемый воспользовался тем, что у дарителя сложилась неблагоприятная ситуация и он вынужден был оформить договор дарения на невыгодных для себя условиях;
- одариваемый вынудил дарителя составить дарственную, воспользовавшись своим служебным положением;
- недвижимость была передана в дар служащим муниципальных или государственных органов по причине их деятельности.
Наследники дарителя вправе инициировать отзыв дарственной на квартиру в следующих случаях:
Отмена договора дарения
Решение о том, оспаривается или нет договор о передаче имущества в дар, принимает суд при наличии доказательств незаконности сделки и оснований для отмены. Основания при этом следующие:
1. Дополнительные условия, прописанные в договоре. Законодательство запрещает устанавливать условия, когда взамен даримого имущества одариваемый обязан что-то отдать. Сделка дарения является безвозмездной, что и отличает ее от других. Если истец сможет предъявить доказательства о подмене другого документа, то сделка будет отменена:
- подмена завещания определяется, если в договоре указано, что имущество перейдет только после смерти дарителя (на основании ст.572 ГК такая сделка будет признана ничтожной);
- подмена договора ренты – при наличии пункта о том, что даритель имеет право пожизненного проживания в даримой квартире или обязательство одаряемого обеспечивать пожизненно дарителя;
- подмена сделки купли-продажи – если в дарственной прописано, что взамен даримой квартиры одаряемый обязан передать дарителю деньги или другую недвижимость.
2. Не соблюдено условие законности дара лицу, которому оно передается. Сделка ничтожна, если нарушены нормы ст. 575 ГК. Закон запрещает дарить имущество:
- медицинским, педагогическим, социальным работникам (собственник квартиры, а также их супруги и родственники не вправе подарить ее взамен получаемых услуг);
- сотрудникам государственных органов, муниципальных структур, а также банковским служащим в связи с исполнением ими обязанностей по службе;
- родителями или опекунами от имени малолетних детей (до 18-летнего возраста) или граждан недееспособных;
- дарение между двумя коммерческими организациями.
3. Нарушены порядок заключения и форма сделки. При совершении сделки дарения следует соблюдать требования ст. 574 ГК. Если договор дарения регистрировать не нужно (составленный после 1 марта 2013 года), то переход права собственности подлежит обязательной государственной регистрации. Обе стороны должны обратиться в Росреестр с заявлением о переходе права, предъявив дарственную. Иначе сделка будет признана ничтожной.
4. Даритель распорядился имуществом, не имея на это права. Сделка незаконна, если:
- спорное право дарителя на даримую квартиру. Право собственности на имущество, которое переходит к другому лицу по договору дарения, должно быть зарегистрировано за дарителем или такое право на момент сделки не оспаривается по судебному решению;
- даримое имущество находилось в совместной собственности, но отсутствует согласие супруга (супруги);
- отсутствует согласие одного из собственников.
5. Условия дарения признаны невыгодными для дарителя. Например, квартира являлась единственным жильем дарителя. При оформлении дарственной в присутствии нотариуса обеим сторонам объясняются все последствия сделки. Но даже нотариальный документ возможно оспорить судом.
Порядок аннулирования сделки
Отмена сделки по решению суда происходит в следующем виде:
- истец (даритель, его наследники, родственники или государственные органы) составляет заявление в суд, приложив к нему необходимые документы;
- весь пакет документов передается к мировому судье по адресу местонахождения предмета договора дарения;
- суд рассматривает представленные бумаги и принимает решение об удовлетворении, аннулировании договора либо отказе.
При удовлетворении требований истца может сложиться ситуация, когда одаряемый не может вернуть имущество в натуральном виде. Тогда он обязан выплатить дарителю сумму материальной компенсации в размере его стоимости (ст. 1105 ГК).
Добровольное расторжение сделки возможно только до регистрации перехода права собственности к лицу, получившему квартиру в дар, в следующем порядке:
- даритель и одаряемый обращаются к нотариусу, представив договор дарения, документы на квартиру и личные паспорта;
- нотариус изучает представленные документы и составляет соглашение об отмене сделки;
- после ознакомления с соглашением обеих сторон нотариус производит процедуру заверения;
- оформленное и заверенное соглашение передается в орган регистрации, где сделка отменяется и в реестр заносится запись об этом.