Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «ДДУ в новостройке — что это такое». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Переуступка актуальна только в случае покупки недвижимости, находящейся на любой стадии возведения, то есть когда дом еще не сдан. Застройщики имеют право продавать квартиры в строящемся здании в любой момент. Причем чем дальше срок окончания строительства, тем ниже стоимость. Цена достигает своего пика после сдачи объекта в эксплуатацию.
Преимущества и недостатки решения о покупке квартиры по ДДУ в ипотеку
Застройщиком при покупке квартиры по ДДУ в ипотеку обязательно должно быть юридическое лицо. Но приобретать жилье у него может как юридическое лицо, так и физическое. В данном случае покупатель является инвестором: он вкладывает средства в строительство, чтобы после сдачи объекта претендовать на получение своей доли.
Со стороны инвестора такое вложение вполне выгодно:
- По цене приобретение квартиры в строящемся доме равноценно покупке «убитой» хрущевки, при этом новостройки, как правило, обладают более крупными габаритами и значительно комфортнее вариантов, представленных на рынке вторичного жилья.
- У квартиры в новостройке нет бывших владельцев, которые могли оставить многотысячные долги по коммунальным платежам или вообще заложить квартиру.
- Если недвижимость приобретена для того, чтобы в будущем перепродать ее, инвестор гарантированно останется в плюсе, поскольку после сдачи дома в эксплуатацию стоимость квартир в нем станет гораздо выше.
- Нет необходимости в покупке первой попавшейся квартиры в неблагополучном районе, можно приобрести жилье повышенной комфортности с приятными соседями и развитой инфраструктурой.
Однако при покупке квартиры по ДДУ в ипотеку ниже рыночной стоимости риски также стоит учитывать:
- После заключения ДДУ переезда можно прождать года два, поэтому такой вариант не подойдет людям, желающим сразу же заселиться в новую квартиру.
- Помимо затрат на покупку жилья, нужно учесть также расходы на обустройство квартиры (ремонт, мебель, техника).
Поэтому, решив приобрести квартиру по ДДУ в ипотеку, необходимо заранее взвесить все за и против, чтобы не оказаться в безвыходном положении.
Помимо преимуществ и недостатков приобретения жилплощади в строящемся доме, нужно также оценить возможные риски, связанные с оформлением ипотеки. Несмотря на множество положительных моментов, процедура имеет и существенные минусы.
Плюсы покупки квартиры по ДДУ в ипотеку:
- Оформлять ипотечный заем будет проще, поскольку документами, как правило, занимается застройщик.
- Вероятность отказа в выдаче ипотеки практически равна нулю.
- Процентная ставка при покупке квартиры по ДДУ в ипотеку ниже, чем при покупке готового жилья.
Покупка квартиры по ДДУ в ипотеку с материнским капиталом
Допустимо ли использование средств материнского капитала для участия в долевом строительстве? На сегодняшний день ограничений на данный вид применения сертификата не существует.
Покупка квартиры по ДДУ в ипотеку с привлечением маткапитала возможна при соблюдении нескольких условий:
- На момент приобретения квартиры ребенку, после рождения которого родители получили сертификат, должно исполниться три года. В противном случае маткапитал при покупке за наличные деньги не может быть учтен.
- Покупка квартиры по ДДУ с использованием средств материнского капитала допустима только при получении ипотеки.
Что значит переуступка
Самые низкие расценки — на стадии котлована, то есть на самом старте возведения. Уже тогда застройщик начинает продажу будущих квартир. Так как объект не сдан, право собственности оформить невозможно. Между покупателем и продавцом заключается ДДУ — договор долевого участия. Согласно ему регистрация прав собственности возможна после сдачи и ввода объекта в эксплуатацию.
Кто покупает такую недвижимость?
-
Физические лица. Люди, которые хотят приобрести по переуступке жилье дешевле или намерены заработать на перепродаже, когда стоимость квартиры станет выше (ближе к стадии завершения строительства, после сдачи дома и приема квартиры);
-
Юридические лица. Это инвестиционные компании, которые приобретают сразу несколько квартир на начальных стадиях возведения с целью заработать на перепродаже.
Оформление застройщиком
Согласно п. 6 ст. 16 214-ФЗ от 30.12.2004 г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты» застройщик по своему заявлению может оформить квартиру за участника долевого строительства, если это условие изначально прописано в договорах на приобретение жилья либо долевого участия.
После передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства и постановки такого объекта на государственный кадастровый учет застройщик имеет право на подачу без доверенности в орган регистрации прав заявления о государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на такой объект и передаточного акта (иного документа о передаче объекта долевого строительства). В таком случае:
-
застройщику вменяется в обязанности после государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства передать собственнику выданную в соответствии с частью 1 статьи 28 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» в целях удостоверения проведения государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства выписку из Единого государственного реестра недвижимости;
-
от участника долевого строительства не требуется подачи заявления о государственной регистрации права собственности на объект долевого строительства, и данный участник после проведения государственной регистрации его права собственности на объект долевого строительства вправе представить в орган регистрации прав указанный в пункте 2 части 11 статьи 48 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» подлинный экземпляр договора участия в долевом строительстве или договора об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве для совершения на нем специальной регистрационной надписи.
Этапы приобретения жилья в ипотеку
Рекомендуется соблюдать определенный порядок покупки квартиры по ДДУ в ипотеку, который состоит из нескольких этапов. Начинать процесс следует с изучения и анализа предложений по ипотеке, которые предлагают банки, а затем поиска строящегося объекта, отвечающего всем требованиям и запросам потенциального дольщика. Но далеко не факт, что банк, чьи условия вам более всего подходят, одобрит кредит на выбранный долевой проект. Здесь нужно учесть два момента:
- во-первых, банк не выдаст кредит, если строительство дома находится на стадии рытья котлована. Получение кредита, как правило, возможно только тогда, когда объект возведен, как минимум на 20%;
- во-вторых, ипотека будет одобрена в том случае, если застройщик аккредитован банком.
Как правило, строительные компании сотрудничают с определенными кредитными учреждениями, и сами предлагают гражданам банки, куда рекомендуется обратиться за получением ипотечного кредита. Обычно в списке у застройщика имеется 3-4 финансовые организации, в которых он получил аккредитацию. Обратившись в одну из них, заемщик может рассчитывать на то, что заем оформят быстрее и на более выгодных условиях.
У застройщика могут быть ограничения на переуступку
В договоре долевого участия обычно прописаны ограничения по переуступке, они касаются трех моментов: комиссии, ограничений по срокам и долгов.
Комиссия. Застройщики почти всегда берут комиссию за сделки по переуступкам. Комиссия бывает фиксированной, например, 30 000 рублей, или в процентах — 3% от стоимости переуступки. Размер прописывается в договоре долевого участия.
Ограничение сроков. В договоре долевого участия может быть условие об ограничении сроков, например, застройщик разрешает переуступку с момента, когда дом будет готов на 50%. Этот пункт включают, чтобы не было искусственной конкуренции между застройщиком и дольщиками или подрядчиками, которые часто продают квартиры дешевле.
Долги. Если у продавца есть долг перед застройщиком, например, он покупал квартиру в рассрочку, по переуступке долг перейдет к покупателю. Но только если застройщик даст согласие на сделку.
Как правильно купить в кредит недвижимость по ДДУ — пошаговая инструкция
- Подача заявки в банк.
Покупатель подает заявление о предоставлении ипотеки в банк. После рассмотрения заявки банк извещает клиента об одобрении его кандидатуры.
- Поиск недвижимости.
Покупателю необходимо определиться с компанией-застройщиком, а также с подходящим вариантом квартиры. Застройщик может быть выбран только из числа одобренных банком компаний.
- Заключение предварительного договора с застройщиком.
Обычно на данном этапе оформляется договор бронирования, в котором указываются параметры будущей квартиры, условия сделки, первоначальный взнос.
- Сбор документов.
Документы от покупателя:
- паспорт гражданина РФ;
- справка по форме банка или 2-НДФЛ;
- трудовая книжка;
- свидетельство о браке;
- согласие супруга на проведение сделки и участие в ипотеке;
- справка из ПНД И НД, либо водительское удостоверение;
- выписка со счета о наличии средств на первоначальный взнос;
- заявление на предоставление кредита.
Документы от застройщика:
- свидетельство права собственности на земельный участок, на котором производится строительство;
- официальное разрешение на строительство;
- проектная декларация;
- проектный план здания;
- проект договора долевого участия;
- акт предварительного распределения недвижимости;
- копии учредительной документации строительной компании;
- копия решения компании о продаже с указанием характеристик будущей квартиры.
Банк может потребовать дополнительные документы, подтверждающие платежеспособность заемщика, либо достоверность предоставленной застройщиком информации.
- Страхование.
Покупатель обязан застраховать право требования от возможных рисков.
- Подписание кредитного договора в банке.
В назначенный день оформляется кредитный договор с банком, который устанавливает права и обязанности заемщика и кредитора.
- Заключение ДДУ и ипотечного договора.
Договор с застройщиком заключается только после подписания кредитного договора. Ипотечный договор заключается между банком, застройщиком и заемщиком.
- Государственная регистрация ДДУ и ипотечного договора.
Перед подачей заявления на регистрацию потребуется собрать необходимую документацию от застройщика и от дольщика.
От застройщика потребуются:
- Уставная документация строительной компании.
- Разрешение на строительство.
- Правоустанавливающие документы на земельный участок.
- Проектная документация на объект.
- Заявление.
Покупатель также должен предоставить:
- Договор долевого участия.
- Заявление.
- Паспорт дольщика.
- Согласие супруга на сделку.
- Ипотечный договор.
- Квитанция об уплате госпошлины.
В назначенный день представитель застройщика и покупатель предоставляют документы в территориальное отделение Регпалаты. После проверки документов, сотрудник Регпалаты выдает расписку о их получении.
Рассмотрение заявления и полная проверка документации занимает до 10 дней, после чего производится государственная регистрация сделки.
- Внесение первоначального взноса.
Покупатель осуществляет перевод на счет застройщика суммы первоначального взноса через банк.
- Перечисление ипотечных средств. Банк переводит необходимую сумму на счет застройщика.
Плюсы и минусы оформления ДДУ
Несмотря на введенные изменения ДДУ по-прежнему остается достаточно рискованной схемой. В частности, застройщик может разориться, или у банка, финансирующего строительство, отзовут лицензию до сдачи объекта в эксплуатацию. Тем не менее у нового механизма имеется ряд неоспоримых преимуществ:
- Если условия ДДУ не выполнены застройщиком, покупатель может получить деньги обратно.
- На денежные средства, полученные в рамках ДДУ, распространяется программа государственного страхования вкладов.
- ДДУ проходит регистрацию в органах Росреестра, поэтому один объект не может быть продан двум покупателям.
- При заключении ДДУ жилье обойдется дешевле, чем при покупке готового объекта.
- При нарушении сроков строительства девелопер должен выплатить немалую неустойку.
- Застройщик имеет гарантийные обязательства.
Важные моменты при подписании договора
Чтобы оформить квартиру по ДДУ, в него должны быть включены существенные условия, которые содержатся в ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ.
- Описание жилища, его размещение на этаже, размер, число комнат, технические помещения. Все эти сведения указываются в разделе ДДУ, описывающем предмет соглашения. Там же указывается адрес и кадастровый номер земельного участка, на котором будет осуществляться строительство.
- Описание строящегося дома. Сюда включается количество этажей, вид дома. Материалы, которые применены при возведении несущих конструкций и перекрытий.
- Срок, в течение которого введенное в эксплуатацию жилье фактически будет передано покупателю. Он может указываться как в виде конкретной даты, так и в виде периода времени, прошедшего после сдачи.
- Гарантия на квартиру.
- Средства, за счет которых застройщик планирует выполнять строительство дома.
- Объекты социальной инфраструктуры, которые будут построены вместе с домом (школы, больницы, детские сады и т. п.).
- Стоимость жилого помещения, порядок оплаты.
Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» регламентирует, что при заключении такого договора субъект, который покупает квартиру в ипотеку, приобретает единоличное право собственности на неё и регулирует общественные правоотношения в сфере защиты законных интересов участников долевого строительства.
Согласно критериям договора, застройщик берёт на себя обязанность в рамках оговорённого срока построить многоквартирный дом или другой земельный участок, который является предметом данной сделки и передать его в полную и единоличную собственность участника долевого строительства, по условиям договора он должен вовремя и в исчерпывающем объёме уплатить обусловленную стоимость.
Погашение ипотеки до оформления права собственности
Нередко банки-кредиторы предусматривают возможность досрочного возврата займа. Это условие должно содержаться в ипотечном договоре. Однако, и без него при соответствующей договоренности, клиент может раньше времени выплатить оставшуюся часть кредита. После чего банк выдает бывшему заемщику справку об отсутствии задолженности.
С этой справкой клиент обращается в Росреестр (лично или через МФЦ) для снятия залога с объекта недвижимости. В ряде банков эта задача входит в обязанности представителя.
Важно знать, что обязательства застройщика по сдаче жилья никак не связаны с кредитными обязательствами покупателя. Выплата ипотеки не является гарантией того, что клиент в ближайшее время получит квартиру в «натуральном» виде.
Какие обязанности и права имеют стороны
Многоквартирный дом, готовый к эксплуатации, должен сдаваться застройщиком в четко принятие сроки по соглашению.
Передается жилплощадь на основании документа — акта приема-передачи, его заверяет и дольщик, и застройщик.
Дольщик обязуется принять жилое строения в соответствии с условиями договора.
Кроме того, он располагает правом расторгнуть документ при условии, что застройщик не выполнит взятые обязательства.
Согласно положениям соглашения обязательства застройщика определяются как выполненные с момента заключения сторонами акта приема-передачи или любого иного документа, предустановленного договором.
Такое положение предполагается нормами ст. №12 ФЗ «Об участии в паевом строительстве многоквартирных зданий и прочих недвижимых объектов, а также о внесении поправок в определенные российские нормативно-правовые документы».
В соглашении ДУ предполагаются такие обязанности:
| Обязанность дольщика | в полном объеме уплатить всю стоимость квартиры, а также принять ее в соответствии с актом приема-передачи; |
| Обязанность застройщика | в предусмотренный по договору срок построить дом, вовремя сдать в эксплуатацию, а также выполнить передачу жилой недвижимости, размещенной в нем, каждому дольщику согласно праву собственности. |
Как проверить застройщика
Как уже выяснено, для выдачи ипотечного кредита, банку нужно удостовериться в добросовестности застройщика. Заинтересованность финансовых организаций в изучении экономической практики больших строительных компаний обоснована тем, что это существенно расширяет границы кредитования граждан на реализацию покупки жилья.
СБ должна убедиться в наличии и подлинности следующих документов у застройщика:
- учредительная документация юридического лица;
- лицензирование;
- одобрение властей на сооружение объекта;
- акты, свидетельствующие о законном использовании земли под строением;
- ратифицированный проект возводимого здания;
- бухгалтерские и налоговые документы об осуществлённых и предполагаемых затратах денежных средств на постройку объекта.
Процесс так называемой ревизии проходит поэтапно. В первую очередь собираются сведения о застройщике, затем о сооружаемом здании.
Если не было обнаружено правонарушений, финансовая организация принимает положительное решение. Далее выбирается программа ипотеки, опирающаяся на стадию нахождения строительства и на прогрессирование работ по возведению дома.
Разумеется, что если дом представляет собой пока только фундамент, ни один банк не будет рассматривать условий кредитования. Для этого нужно завершить работу на 1/5, не менее того.
Общая схема заключения ДДУ
Если у дольщика нет или не в полной мере достаточно финансов для участия в долевом строительстве, он может оформить ипотеку и тем самым получить кредитные средства. Рассмотрим в таблице наглядно, как выглядит процесс заключения ипотеки по ДДУ.
| № п/п | Действия сторон при заключении ДДУ | Описание действий сторон ДДУ |
| 1 | Обращение в банк | Перед тем как состоится сделка с застройщиком, клиент подписывает ипотечный договор с банком |
| 2 | Открытие счета | Строительная компания открывает аккредитивный счет на свое имя и клиент вносит туда сумму согласно договору |
| 3 | Получение средств | После того, как договор подписан и зарегистрирован застройщик вправе воспользоваться средствами |
| 4 | Неоплата частей по ДДУ | В ситуации, когда клиент не может гасить ипотечные платежи, его право на долю в строительстве утрачивается и право требования по договору передается банку |
Такая сделка оформляется на русском языке, в письменном виде по экземпляру каждой стороне и обязательно подлежит государственной регистрации.
Договор переуступки (цессия)
Продать квартиру в недостроенном доме можно. Цена такого жилья намного ниже рыночных. Этот процесс называется переуступкой ДДУ Цессию могут заключить:
- дольщик, который по своим причинам не хочет участвовать в долевом строительстве (передумал, нашел планировку лучше, переезжает в другой город и т. п.);
- инвестор, который купил часть квартир в начале стройки, а в конце перепродает их, чтобы заработать;
- обманутые дольщики, которые после банкротства застройщика, при замороженных стройках, хотят вернуть свои деньги. Этот случай самый опасный для ваших денег, тем более, если вы взяли ипотеку. Проверять нужно не только вышеперечисленные лица, но и изучить ситуацию. Возможно, стройку продолжит другой застройщик.
Дольщик переоформляет договор на покупателя и получает за это деньги. Покупатель получает право на строящуюся квартиру и обязательства по ДДУ.
Оцените стоимость квартиры
Чтобы продать квартиру в строящемся доме, узнайте примерную стоимость квартиры, найдите покупателя и получите разрешение застройщика. Переуступить права девелопер вам не запретит. Поэтому постарайтесь оценить, за сколько реально продать такую недвижимость. Чем выше поставите цену, тем дольше придется продавать недвижимость.
Откройте доски объявлений и посмотрите, по какой цене продают квартиры в строящихся домах в вашем районе. На конечную стоимость будет влиять расположение, площадь и количество комнат, тип строения, надежность застройщика. Если это известный девелопер, который не срывает сроки сдачи объектов, найти покупателя будет проще.
Если определить стоимость самостоятельно не получается, воспользуйтесь услугами оценочных компаний. Когда цена определена, подайте объявление и укажите стоимость на 5−10% дороже, чем планируете продать. Если найдете покупателя, сделаете скидку на эти проценты и повысите шансы на заключение сделки.