Учет инвестиционной недвижимости в ФСБУ и МСФО

Реклассификация объектов ОС в объекты инвестиционной недвижимости

Согласно пункту 31 Стандарта «Основные средства» перевод объектов основных средств из состава недвижимости, занимаемой субъектом учета, в группу основных средств «Инвестиционная недвижимость» должен проводиться в отношении объектов недвижимости (части объекта недвижимости), а также движимого имущества, составляющего с указанными объектами единые имущественные комплексы, используемые субъектом учета с целью получения платы за пользование имуществом (арендной платы) и (или) увеличения стоимости недвижимого имущества в случае изменения назначения их использования.

При первом применении Стандарта «Основные средства» необходимо перенести остатки по объектам, признаваемым инвестиционной недвижимостью, со счетов 101 00, 104 00 на счета 101 03, 104 03 в межотчетный период в корреспонденции со счетом 401 30 «Финансовый результат прошлых отчетных периодов» (письмо Минфина России от 30.11.2017 № 02-07-07/79257).

В программе «1С:Бухгалтерия государственного учреждения 8» редакции 1 и редакции 2 перенести остатки на 01.01.2018 по объектам, признаваемым инвестиционной недвижимостью, можно документами Переход на применение приказа 64н (НФА).

Перемещение объектов основных средств между группами и (или) видами имущества при реклассификации в течение года отражается в учете в корреспонденции со счетом 401 10 172 «Доходы от операций с активами» (п. 9 Инструкции по применению Плана счетов бухгалтерского учета бюджетных учреждений, утв. приказом Минфина России от 16.12.2010 № 174н).

Для переноса объектов основных средств в течение отчетного года на счета инвестиционной недвижимости 101.13 и 101.33 (104.13 и 104.33) с иных субсчетов счета 101.00 (104.00) применяются документы Внутреннее перемещение ОС: в БГУ 1 — с операцией Внутреннее перемещение ОС между счетами, в БГУ 2 (рис. 3) — Перемещение собственных ОС, НМА, НПА на балансе (101, 102, 103).

В большинстве случаев право пользования активом (ППА) при аренде земли амортизируется в течение срока аренды. Если цели использования объекта у арендатора совпадают с целями использования собственных участков, ППА не амортизируется. То же самое касается аренды в целях инвестирования.
Важно: арендатор должен применять единую учетную политику в отношении ППА. Это касается аренды земли и других похожих активов. Такое требование выдвигает ФСБУ 25/2018. Если схожие по характеру использования активы не амортизируются, не амортизируется и право пользования арендованной землей.
Если земля признается объектом инвестирования, ППА переоцениваются на каждую отчетную дату вместе с инвестиционной недвижимостью. Уценка, дооценка включаются в финансовый результат (ФСБУ 6/2020).
Амортизация ППА обязательна, если объект аренды используется для собственных нужд, будь то строительство производственного здания или, например, выращивание сельскохозяйственных культур. Правда, механизм погашения стоимости ППА стандартами бухучета не уточняется. Нет отдельных норм на этот счет и в МСФО (IFRS) 16. Минфин официальных разъяснений тоже пока не давал. Все, что есть, это позиция Центробанка. Регулятор указывает на то, что срок полезного использования земли как объекта не ограничен. Срок использования актива ограничивается сроком аренды. Соответственно, амортизация ППА начисляется, пока действует договор с арендодателем (письмо ЦБ №17-1-2-6/865 от 24.10.2019).
ФСБУ 25/2018 (п. 17) определяет порядок погашения стоимости ППА посредством амортизации. Что касается срока полезного использования, он может не совпадать со сроком действия договора аренды. Более короткий срок амортизации – обычное дело. Больше он может быть только в одном случае, когда после окончания договора аренды арендатор получает землю в собственность.
Амортизация ППА отражается в учете проводкой Дт20 (23, 25, 26, 91.2, 08) Кт 02.

Особенности учета и налогообложения арендной платы Во время ведения строительства

Расчет арендной платы производится с момента передачи в пользование земельного участка, который отличается от даты регистрации договора. В связи с этим возникает вопрос о правомерности отнесения к расходам арендной платы за землю, начисленной за период с момента получения в пользование земельного участка до момента государственной регистрации. Минфин России в Письме от 17 февраля 2006 г. N 03-03-04/3/3 указал, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним не связана с вопросами налогообложения. Поэтому арендные платежи по зарегистрированному или находящемуся на государственной регистрации договору принимаются в уменьшение налоговой базы по налогу на прибыль организаций с момента получения объекта в пользование.

В бухгалтерском учете затраты на аренду земельного участка являются расходами по обычным видам деятельности и признаются ежемесячно (п. п. 5, 16, 18 ПБУ 10/99 ). По общему правилу арендная плата за земельный участок, используемый в производственной деятельности, учитывается на счетах учета затрат (20 «Основное производство», 23 «Вспомогательные производства» и др.). Если же участок в производственной деятельности не используется, арендная плата отражается на счете 91 «Прочие доходы и расходы».

Покупка жилья на этапе строительства. Плюс — если купите недвижимость на этапе котлована, вы сэкономите до 30% среднерыночной стоимости жилья. Минус — нужно ждать завершения строительства. Также у некоторых застройщиков в ДДУ может быть указано, что при продаже необходимо разрешение застройщика на переуступку. В редких случаях застройщик вообще может отказать в своем согласии на переуступку.

Перепродажа земельного участка. Плюс — нужно лишь приобрести участок и дождаться повышения рыночной цены. Земля не требует дополнительных вложений и ухода. Минус — иногда ждать нужно годами.

Покупка жилья в плачевном состоянии. Плюс — большая прибыль. Вы приобретаете жильё дешево, вкладываете в ремонт от 200 000 рублей и продаёте в 2 раза дороже. Минус — на поиск и ремонт такой квартиры уходит много времени.

Субъектами инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, являются инвесторы, заказчики, подрядчики, пользователи объектов капитальных вложений и другие лица. Перечень субъектов инвестиционной деятельности является открытым.

Субъектами инвестиционной деятельности могут быть как физические, так и юридические лица, а также объединения юридических лиц, созданные по договору простого товарищества (совместной деятельности) и не имеющие статуса юридического лица, государственные органы, органы местного самоуправления, а также иностранные инвесторы.

Субъект инвестиционной деятельности вправе совмещать функции двух и более субъектов, если иное не установлено договором (контрактом), заключаемым между ними (п. 6 ст. 4 Федерального закона № 39-ФЗ).

Инвесторы осуществляют капитальное строительство с использованием собственных и (или) привлеченных средств. Главная функция инвестора – финансирование строительства. Инвестор является главным участником инвестиционных отношений: он определяет направления вложения инвестиций, принимает решение о формах инвестирования, на основе конкурса или иных началах привлекает заказчиков и подрядчиков. Только инвестор имеет право распоряжаться созданными в результате инвестирования объектами.

Иностранный инвестор – это иностранное юридическое лицо, гражданская правоспособность которого определяется в соответствии с законодательством государства, в котором оно учреждено, которое вправе, в соответствии с законодательством государства, осуществлять инвестиции на территории Российской Федерации. Также это может быть иностранная организация, не являющаяся юридическим лицом (например, объединения лиц на основе договора о совместной деятельности); иностранный гражданин, гражданская правоспособность и дееспособность которого определяется в соответствии с законодательством его гражданства и который вправе в соответствии с законодательством указанного государства осуществлять инвестиции на территории Российской Федерации; международная организация, которая вправе, в соответствии с международным договором Российской Федерации, осуществлять инвестиции на территории Российской Федерации; иностранные государства в соответствии с порядком, определяемым федеральными законами.

Заказчики – уполномоченные инвесторами физические и юридические лица, осуществляющие реализацию инвестиционных проектов. Заказчиками могут быть и сами инвесторы. Заказчик, не являющийся инвестором, наделяется правами владения, пользования и распоряжения капитальными вложениями, которые перечисляет ему инвестор, на период и в пределах полномочий, определенных договором (контрактом).

Федеральный закон от 21 июля 2005 года № 94-ФЗ «О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд» выделяет такие понятия, как «государственный заказчик» и «муниципальный заказчик». Государственными заказчиками и муниципальными заказчиками являются органы государственной власти Российской Федерации или органы государственной власти субъектов Российской Федерации и органы местного самоуправления. А также уполномоченные указанными органами государственной власти или органами местного самоуправления на размещение заказов получатели бюджетных средств при размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг за счет бюджетных средств.

Застройщики – организации, специализирующиеся на выполнении функций, связанных с организацией строительства объектов, контролируют его ход и организуют бухгалтерский учет производимых затрат. Функции заказчика и застройщика могут быть совмещены.

Согласно Федеральному закону № 214-ФЗ застройщики – юридические лица независимо от их организационно-правовой формы или индивидуальные предприниматели, имеющие в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающие денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании полученного разрешения на строительство.

Подрядчики – физические и юридические лица, выполняющие работы по договорам подряда, заключаемым с заказчиками в соответствии с ГК РФ.

Пользователи объектов капитальных вложений – физические и юридические лица, в том числе иностранные, а также государственные органы, органы местного самоуправления, иностранные государства, международные объединения и организации, для которых создаются указанные объекты. Пользователями объектов капитальных вложений могут быть инвесторы.

Участники долевого строительства – граждане и юридические лица, денежные средства которых привлекаются для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве.

Особенности инвестиций в земельные участки

Как и в остальных секторах экономики вложения в землю могут иметь два формата – долгосрочная либо краткосрочная перспектива. Специальные исследования аналитических агентств показывают непрекращающийся рост стоимости земельных участков. Но в последнее время идёт некоторый спад активности на данном рынке.

Объясняется это финансовой нестабильностью, а самое главное – избыточным предложением участков и объектов, предназначенных для разного использования, включая аренду или продажу. Такой уровень конкуренции снижает привлекательность краткосрочного инвестирования в землю.

Но специфичность отрасли делает интересными для вложений участки, расположенные в городах или вблизи границ больших населённых пунктов.

Ощутимо меньшей рентабельностью обладают земли сельскохозяйственного назначения (СХЗ), хотя здесь многое обусловлено вариантом их применения. Удалённость земли от крупных городов снижает её инвестиционную перспективу, если отсутствуют особые условия.

Существуют модели капиталовложений, делающие очень прибыльными даже участки в самой “глуши”. Величина отдачи зависит от стратегии работы и планирования.

Признаки участков, перспективных для инвестирования

Прежде чем совершать вложение в земельный объект, необходимо выполнить оценку его предварительной рентабельности. Такая процедура поможет определить уровень ликвидности, а также позволит понять насколько вероятна его будущая продажа.

Чтобы оценить рентабельность, рекомендуется использовать такие критерии:

• тип разрешений на застройку;
• готовность инфраструктуры;
• возможность проведения основных коммуникаций, помогающих в строительстве и последующей эксплуатации;
• месторасположение участка. Если земля располагается в городской черте, то её выгодная перепродажа наиболее вероятна;
• качественные характеристики грунта;
• правильность границ участка.

Любые объекты инвестирования обладают реальной стоимостью. В некоторых случаях она изначально известна. Например, если актив торгуется на валютной, фондовой или товарной бирже, то его цена в каждый конкретный момент времени определена и зафиксирована.

Однако в отношении других объектов инвестиционной деятельности такой ясности нет. В качестве примера можно привести земельный рынок, который сложился в России. Если вы являетесь его активным участником, то с высокой степенью вероятности сумеете назвать ориентировочную цену на какой-то определенный участок земли расположенный, скажем в Озерском районе Московской области. Но чтобы узнать точную стоимость данного объекта инвестирования необходимо провести его оценку.

Оценка объекта реального инвестирования – это процесс установления в его отношении точной стоимости. Она является важным фактором, во многом определяющим ценообразование в инвестиционной сфере. Как правило, оценка производится специальными экспертами-оценщиками.

Чаще всего оценка проводится в отношении таких разновидностей объектов:

• материальные активы (земельные участки, здания, машины, производственное оборудование, произведенная продукция, материальные запасы);
• нематериальные активы (интеллектуальная собственность, товарные знаки, патенты, программные продукты, ноу-хау, имущественные права, деловая репутация компании);
• предприятие или бизнес в целом.

Мы изучили основные типы объектов вложений. В том случае когда инвестор хочет быть, ему следует четко ответить себе на вопрос: «В какие активы следует инвестировать денежные средства?». Затем нужно провести консультации с экспертами в соответствующей сфере, разработать план инвестирования, учитывающий возможные риски и потенциальную доходность проекта. Лишь после такой серьезной подготовки можно рассчитывать, что сделанные инвестиции позволят достичь избранной цели.

Частные, государственные, иностранные и совместные инвестиции

Инвестиции различают в зависимости от формы собственности. Они бывают:

• Частные.
• Государственные.
• Иностранные.
• Совместные.

Частные инвестиции – это вложения средств гражданами в акции, облигации и ценные бумаги, в том числе инвестирование в предприятия и организации с негосударственной формой собственности.

Осуществлять государственные инвестиции уполномочены федеральные, региональные и местные органы власти из бюджетных и заёмных средств, а также средств внебюджетных фондов.

Иностранные инвестиции – это вложения иностранных граждан, иностранных юридических лиц и других государств.

Совместные инвестиции – это вложения на долевой основе субъектов страны и иностранных партнёров.

Недвижимость представляется как наиболее важный объект инвестиций. Доход от прямых инвестиций в объекты недвижимости и ценные бумаги, которые обеспечены недвижимостью, при адекватном управлении, чаще всего выше процентов на заёмный капитал и дохода по ценным бумагам. Примечательно, что инвесторы заинтересованы в покупке объектов недвижимости в качестве средства обеспечения обязательств, поскольку они являются реальным активом и обладают надёжностью в силу своей прозрачности с точки зрения оценки рисков и расчётов доходности.

В качестве субъектов инвестиционной деятельности в сфере недвижимости выступают все участники инвестиционных проектов. Среди них инвесторы, застройщики, исполнители работ, пользователи объектов недвижимости, поставщики, банковские, страховые и посреднические организации, фонды и т.п.

Инвесторы – это физические и юридические лица, которые занимаются вложением собственных, заёмных и привлечённых средств в финансирование объектов недвижимости и обеспечивают их целевое использование.

Инвесторами могут быть:

• Правительство страны и правительства субъектов РФ, Москвы, Санкт-Петербурга, Севастополя, а также правительства субъектов, которые наделены статусом автономной республики, в том числе правительства иных образований (Татарстан, Чувашия, Коми, Крым, Бурятия, Якутия, Тува и пр.), наделённые полномочиями по управлению государственным имуществом, либо структуры управления с имущественными правами.
• Органы местного самоуправления, муниципалитеты, представленные органами и службами, уполномоченные на законодательном уровне.
• Предпринимательские союзы, организации и иные юридические лица.
• Совместные российско-зарубежные организации.
• Иностранные организации и иные юридические лица.
• Резиденты и нерезиденты РФ.
• Представительства иностранных государств.
• Международные организации.

Инвестиции и инвестирование — что это такое простыми словами и какие виды инвестиций бывают

Под инвестициями принято понимать вклады, которые вносятся в проекты в целях получения прибыли. Чем выгоднее проект, тем больше доходов он может принести.

Говоря простым языком, инвестирование способствует приумножению капитала.

Что представляет собой этот процесс, в каких сферах востребованы инвестиции, и каковы риски подобных вкладов – ответы на эти вопросы будут рассмотрены в статье.

Термин «инвестиции» в настоящее время получил широкое распространение в сфере экономики, производства, инноваций.

Данное понятие подразумевает вложение капитала в проект на старте его развития или в действующую организацию, нацеленное на извлечение прибыли в будущем.

Инвестиции могут быть краткосрочными (до года), среднесрочными (до трех лет) и долгосрочными (свыше трех лет). В отличие от спекулятивной торговли инвестирование предполагает получение дохода через продолжительный отрезок времени.

Каждый год спрос на инвестиционные ресурсы возрастает. Причем интерес наблюдается среди частных лиц, организаций, государственных структур. Для простых граждан инвестиции являются оптимальным способом получения дохода и создания накоплений. Для предприятий это хорошая возможность стабилизации финансовой ситуации и повышения эффективности хозяйственной работы.

Под инвестиционной деятельностью принято понимать перечень мер, принимаемых инвестором в целях достижения желаемого результата.

Дело в том, что осуществление ее требует определенных знаний и навыков, а также постоянного контроля. Наряду с этим оно сопряжено с серьезными рисками.

И инвестором является не то лицо, которое просто грамотно распоряжается финансами, а тот, кто умеет получать от них выгоду.

Сумма инвестиций, а также их структура определяется в процессе формирования инвестиционной политики конкретной организации или страны в целом. Под инвестиционной политикой принято понимать комплекс направлений деятельности, осуществляемых инвестором, нацеленных на развитие бизнеса и извлечение прибыли. Это такая стратегия, которая направлена на решение поставленных задач.

Похожие записи:

• Налоги на продажу жилой недвижимости: кто должен их платить и как их уменьшить
• Почему миллиардер с позицией $550 млн в Apple ждет падения акций
• Нужна ли справка в школу, если я прогулял один день?