Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Перевод нежилого помещения в жилое — 5 шагов». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В г. Москве государственную услугу по переводу нежилого помещения в жилое предоставляет Департамент городского имущества. В регионах наименования компетентных органов, дающих разрешение на изменение статуса жилого помещения, могут разниться, и о том, куда именно нужно обратиться с заявлением, следует уточнить в органах местного самоуправления.
Перевод нежилого помещения в жилое: оформление, процедура / Правоведус
Сегодня многие задаются вопросом о том, как перевести нежилое помещение в жилое, как правило связано это, в первую очередь, с появлением возможности для увеличения жилого пространства.
Переводу в жилой фонд подлежат различные коммерческие помещения (торговые, складские, производственные, пристройки, объекты социального значения и др.), а также дачные дома и иные постройки, возведенные на землях, предназначенных под индивидуальное жилищное строительство.
Отсутствие официального оформления перевода нежилого объекта в жилой фонд не позволит владельцам помещения осуществлять какие-либо регистрационные действия, а также выполнять любые действия, связанные с отчуждением собственности (дарение, договор купли-продажи квартиры/земли и другое).
Процедура перевода помещения из нежилого фонда в жилой определена жилищным законодательством РФ, непосредственно порядок перевода в жилое помещение регулируется ст. 22 ЖК РФ.
Решение судов по этим делам было неоднозначным. Перевести бывшие туалеты, ванные из нежилого представлялось практически невозможным исходя из условий перевода в жилое, регламентированным в п.4 ст. 22 ЖК РФ.
Жильё должно отвечать требованиям установленным в Постановлении Правительства РФ от 28.01.2006 №47, в которые входят:
- Наличие в помещении инженерных систем, с помощью которых осуществляется газификация, водоснабжение и так далее.
- Соответствие жилья санитарно-эпидемиологическим требованиям безопасности.
- Обязательное наличие теплоизоляции, пароизоляции, гидроизоляции, виброизоляции.
- Наличие в комнатах естественного освещения.
- Соответствие недвижимости правилам пожарной безопасности.
- Размещение в жилой части дома.
Условия перевода недвижимости из нежилой в жилую
Чтобы осуществить перевод из нежилого в жилое помещение, надо соблюсти ряд важных условий.
Статус строения можно поменять, если:
- объект является собственностью заявителя;
- все собственники согласились на изменение статуса имущества;
- внутри есть необходимые бытовые комнаты (кухня и санузел);
- выполнены противопожарные нормы и требования СанПиНа;
- объект подключен к воде, электроснабжению, отоплению, канализации и пр.;
- перевод дома из нежилого в жилое не повлечет за собой опасность для жильцов;
- если при переводе жилое помещение будет расположено под жилым помещением (т.е. если этажом выше есть нежилое помещение, то перевести нежилое в жилое не удастся);
- к объекту есть свободный проход.
Пошаговая процедура перевода
Все действия по переводу должны происходить в определенной последовательности. Первым делом, от местных органов, отвечающих за жилой фонд (департамент городского имущества, комитеты имущественных отношений и пр.) нужно получить разрешающие документы на перевод здания (помещения) из нежилого в жилое. Такое решение принимается на протяжении 48 трудодней, после чего владелец получает положительный или отрицательный ответ. При обоснованном письменном отказе, собственник на протяжении 3 месяцев имеет право апеллировать его судебным рассмотрением.
Если решение положительное, порядок перевода будет включать следующие этапы:
- перепланировка (если она требовалась) с получением акта приемочной комиссии;
- обращение к кадастровому инженеру для подготовки технического плана (готовится в виде электронного документа);
- получение решения от ЕГРН о переводе нежилого помещения в жилое либо об утверждении акта приемочной комиссии (если имела место перепланировка);
- получение выписки из единого государственного реестра недвижимости.
В Росреестр документы о переводе нежилого помещения (здания) в жилое, передает орган, осуществляющий перевод объектов недвижимости. Заявитель обязан уплатить госпошлину за регистрацию. Сведения в реестр вносятся на протяжении 15 рабочих дней, после чего в 5-дневный срок заявителю направляется уведомление почтовым отправлением или электронным документом.
Жилые и нежилые помещения
Тенденция такова, что довольно часто происходит возвращение коммерческой недвижимости в жилой фонд. Чтобы понять, можно ли изменить целевое назначение помещения, нужно понять, какие требования предъявляет законодательство к жилым объектам.
Помещение признается жилым, если соответствует следующим характеристикам:
- изоляция от других объектов недвижимости;
- располагается в жилой зоне;
- отвечает требованиям безопасности для проживания людей и сохранности инженерных коммуникаций;
- подключено к жизненно необходимым коммуникациям – электричество, газоснабжение, водоснабжение и т.д.;
- имеет соответствующий уровень гидро-, шумо-, вибро- и теплоизоляции;
- отвечает санитарным нормам и требованиям пожарной безопасности;
- высота размещения потолка не менее 2,5 метров;
- имеет естественное освещение.
Не допускается размещение жилых помещений в подвальных или цокольных этажах, а также располагать санитарные помещения над жилыми комнатами. Использовать объекты, предназначенные для проживания, для других целей не допускается.
Отличия в процедуре перевода частного дома и квартиры в МКД
Перевод частного дома в нежилой фонд разрешается в случае:
- дом не используется для проживания или нежилая часть полностью изолирована от жилой;
- проведена документальная и фактическая перепланировка помещения в соответствии с санитарными, техническими и другими требованиями;
- земельный участок, на котором расположен дом, не предназначен под ИЖС.
Основная разница в переводе частного дома от перевода квартиры в МКД заключается в отсутствии необходимости разрешения соседей на перемену статуса помещения, если не затрагиваются их интересы, защищаемые законом.
При переводе квартиры в МКД в нежилое помещение согласие остальных жильцов требуется для проведения перепланировки, которая может затронуть территорию дома или земельный участок, принадлежащих к общедомовому имуществу.
Разрешение собственников можно получить двумя способами:
- С помощью ТСЖ провести внеочередное общедомовое собрание и получить согласие большинства собравшихся.
- Самостоятельно провести собрание и получить согласие большинства при явке более половины собственников квартир.
По каким причинам в изменении статуса недвижимости может быть отказано?
В том случае, если помещение не соответствует названным выше требованиям, вы можете попробовать его переделать – например, осуществить перепланировку, о ней мы подробнее расскажем чуть ниже. Но если помещение и после изменений не обладает перечнем всех необходимых характеристик, то в переводе его в статус жилья вам почти наверняка откажут. Причем даже неважно, в чём именно проблема – в технике (не подведено электричество, нет окон, ну или просто планировка не располагает к проживанию) или в документах (вы не нашли всё, что было необходимо – или предоставленная вами информация вдруг не соответствует действительности). Да, о бюрократической части процесса тоже нельзя забывать, она не менее, а то и более важна, чем техническая. Поэтому перейдём к ней.
Когда можно не переводить
Смена статуса жилого помещения необходима в тех случаях, когда в законе чётко прописано, что вести конкретный вид деятельности в жилом помещении, запрещено. Например, нельзя открыть автосервис, парикмахерскую или кафе. Но, если собственник занимается репетиторством, работает на дому удалённо, оказывает услуги ногтевого сервиса, переводом можно не заниматься.
Можно выделить одну комнату под рабочую зону, и вести дело. Главное условие – отсутствие помех соседям и своевременное внесение налогов в местный бюджет. В противном случае надомная деятельность может быть запрещена, а самозанятый привлечён к ответственности за неуплату налогов.
Документы, необходимые для перевода жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое
Перевод жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое осуществляется органами местного самоуправления (п. 1 ст. 23 ЖК РФ РФ). Причем они могут издать положения о создании специальной комиссии по рассмотрению вопросов о переводе жилых помещений в нежилые (межведомственные комиссии).
Подписывать заявление о переводе жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое имеет право только собственник помещения или уполномоченное им лицо.
Собственник помещения или уполномоченное им лицо (заявитель)для перевода жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое обращается в орган, осуществляющий перевод помещений, по месту нахождения переводимого помещения, непосредственно либо через многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг2 (далее — многофункциональный центр), и представляет документы, предусмотренные ч. 2 ст. 23 ЖК РФ:
1) мотивированное заявление о переводе помещения.
Заинтересованное лицо (с указанием всех сведений о себе) должно привести аргументы, подтверждающие необходимость решения хозяйственных, материально-бытовых, иных вопросов только путем перевода помещения из одной категории в другую.
В каких случая возможен перевод
Статья 23 ЖК Российской Федерации гласит о том, что перевод возможен лишь в том случае, если собственник помещения сам проявляет инициативу.
Также, если есть совладельцы, должны написать об заявление, которое заверяется у нотариуса.
- Следующим условием для перевода является то, что нежилое помещение не должно находиться в залоге. Если данное помещение было приобретенное в кредит, то на время перевода владелец должен полностью погасить задолженность.
- Всё, что есть в постройке, должно находиться в исправном состоянии.
- Помещение должно соответствовать техническим нормам.
- Помимо, самого здания прилегающая территория также должна быть безопасной.
- Вход в здание жильцам и аварийным службам ничего не должно загораживать.
Если будет нарушен хотя бы один из пунктов, государство даст запрет на переоформление помещения.
Куда и какие документы нужно предоставлять для перевода
Если все требования со стороны собственника выполнены и помещение соответствует нормативам, он вправе обращаться в органы самоуправления (в Москве — Департамент городского имущества, подать документы можно также через единый портал госуслуг — МФЦ).
Список документов:
- Заявление от собственника (ссылка на образец приведена ниже). В нём должна быть изложена просьба о переводе.
- Кадастровый паспорт, который подтверждает права собственности на помещение. Разрешается предоставлять заверенные у нотариуса копии документа.
- Тех. паспорт на недвижимость. В нём должны быть описаны все технические описания объекта. Если в данном помещении проводились какие-либо проектные работы, то они должны быть отражены в тех. паспорте.
- План многоэтажного дома. Его можно получить в ЖЭУ. Специалисты по ней проверяют сведения о том, какие последствия могут быть при смене статуса объекта для всего дома.
- Письменное согласие соседей.
- Если необходима перепланировка — подготовленный заранее проект перепланировки.
Этот перечень документов является основным, возможны нюансы, например, потребуется предоставить решение органов опеки, если собственник помещения — несовершеннолетний ребенок.
Часть документов, например выписку из ЕГРП, выписку из тех-паспорта и др. специалист МФЦ получает самостоятельно в рамках системы документооборота между различными госслужбами. Заявителю не придется искать их самостоятельно.
Как оформить перепланировку, если она нужна
Вполне вероятно, что в нежилом помещении нужна перепланировка. Статья 25 ЖК Российской Федерации гласит о том, что любые перепланировки в помещении должны быть отображены в тех. паспорте.
Перед тем как организовать перепланировку нежилого помещения, собственник обязан согласовать это с комиссией. Подобная процедура необходима для определения безопасности проведения работ.
Для разрешения выполнения ремонтных работ, владелец помещения должен обратиться в проектное бюро со своим проектом или же заказать его. После всех согласований даётся разрешение на выполнение перепланировок в нежилом помещении с дальнейшим его переводом в жилую недвижимость.
По окончании работ необходимо, чтобы результат был принят специальной комиссией, составляется акт.
Перепланировка и ремонтные работы могут быть запрещены, если это приведет к нарушению правил эксплуатации дома. Несущие и опорные стены не должны быть затронуты, поскольку это может привести к разрушению многоэтажного дома. Строго запрещается выполнять какие-либо перепланировки без разрешения.
Изменение статуса помещения в многоквартирном доме
Высокие цены на жилые объекты в мегаполисах, повышение налогового бремени на субъекты предпринимательства заставляют ИП принимать решения о переводе помещений, приобретенных в жилом доме, в жилье, пригодное для проживания людьми. Большинство из них не знают, как перевести нежилое помещение в жилое в многоквартирном доме.
Статья 9 Жилищного Кодекса РФ гласит, что изменение статуса помещения возможно при одновременном соблюдении условий:
- волеизъявления собственника объекта;
- согласия совладельцев, если они имеются. Оно должно быть оформлено письменно и заверено нотариусом;
- решения уполномоченных органов.
Резюме: сложно, но можно
Итак, соблазн изменить целевое назначение квартиры высок: в ряде случаев цена квадратного метра может вырасти вдвое. Но воплотить задачу в жизнь реально лишь в домах малой этажности, с небольшим количеством собственников. Мало того, что все «смежные владельцы» должны дать письменное согласие на процедуру. Придётся проводить общее собрание, заручившись поддержкой 2/3 жильцов подъезда и 50% – всего дома.
Поэтому прежде, чем пускаться в авантюру, советуем взвесить все «за» и «против». Реализация услуги отнимет несколько сотен тысяч рублей (главным образом – на подготовку проекта и его воплощение). А риски потерять инвестиции нельзя назвать низкими. Как бы то ни было, вопрос с изменением назначения недвижимости в России решаем. Но редко без услуг специалистов и посредников.
Переведи меня правильно. Как перевести квартиру в нежилой фонд — инструкция
Отвлечемся от трудностей, препонов и представим сферического коня в вакууме — то есть типовые условия для перевода жилого помещения в нежилое. Каков алгоритм этой процедуры?
Собственник помещения должен предоставить в орган местного самоуправления, занимающийся переводом недвижимости из категории в категорию, следующий пакет документов:
- Заявление о переводе помещения.
- Правоустанавливающие документы на переводимое помещение. В обязательном порядке это должны быть подлинники либо нотариально заверенные копии.
- Документ, удостоверяющий личность заявителя.
- Технический план или технически паспорт переводимого помещения с описанием
- Подготовленный, оформленный в соответствии с требованиями и согласованный в аффилированных организациях проект перепланировки или переустройства помещения. Данный документ требуется в случае, если помещение в обязательном порядке будет изменено.
- Поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение.
- Протокол общего собрания собственников многоквартирного дома. В документе должно быть отражено решение о согласии на перевод заявленного жилого помещения в нежилое. Также требуется предоставить реестр собственников, списки присутствовавших на собрании, бюллетени с решениями, протокол подсчета голосов. Собственники квартир, примыкающих к переводимому посещению, должны предоставить владельцу переводимого помещения согласие в письменной произвольной форме.