Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Статья 162 ЖК РФ. Договор управления многоквартирным домом». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Как правило, УК предлагает жильцам свою форму договора управления МКД. Этот договор может не соответствовать законодательству либо содержать заведомо невыгодные для жильцов условия. В таком случае собственники помещений вправе обратиться к УК со своими предложениями по корректировке договора.
Порядок составления договора управления многоквартирным домом
Договор управления многоквартирным домом (далее — МКД) настолько специфический, что даже судьи не всегда могут разобраться, что это за договор.
В практике есть три точки зрения об этом договоре:
- Договор управления МКД — это агентский договор. То есть жильцы дома поручают агенту (УК МКД) заботиться о своем доме вместо них — собственников квартир.
- Договор управления МКД — это услуги. Так, АС Поволжского округа высказал мнение, что по своей природе договор управления МКД является договором возмездного оказания услуг (см. постановление АС ПО от 20.12.2018 № Ф06-38316/2018).
- Договор управления МКД — самостоятельный вид договора, который регулируется в основном специальными законами, а Гражданским кодексом РФ в минимальной степени (см., например, постановление Арбитражного суда Уральского округа от 06.10.2020 № Ф09-5657/20).
На что обратить внимание при подписании
Юридическая практика показывает, что соглашаться со всеми пунктами контракта и надеяться на порядочность УК не стоит. Любое разногласие и перенос разбирательства в суд закончится в пользу УК, если не принять меры по изменению условий договора до его подписания.
Договора УК с собственниками
Какие договора могут быть заключены между собственником и управляющей компании? Первый и самый важный договор, который может быть заключён между собственниками управляющей компании — это соглашение на управление многоквартирным домом.
Данное соглашение принимается собранием собственников жилья, подписывается двумя сторонами. После того, как акт был подписан, стороны принимаются к исполнению пунктов соглашения.
Управляющая компания обязана осуществлять действия, которые прописаны в соглашении.
К ним могут относиться любые функции, на которые она согласилась, поставив подпись.
Данный договор является срочным, то есть имеет определённый срок действия.
Как правило, заключается на два – три года. Данный договор представляет собой печатный документ на листах формата А четыре.
Под ним ставит подпись секретарь, представитель управляющей организации, а также представители от жильцов. Данное соглашение может включать в себя множество пунктов, и единого образца его составления нет.
Далее, управляющая организация может взять на себя либо большее, либо меньшее количество обязанностей. Всё зависит от того, что жильцы хотят видеть в качестве управления. Но это далеко не единственный договор, который может быть заключён между странами.
Так если у жильцов уже есть управляющая организация, которая осуществляет какие-либо действия по дому, однако, жильцы хотят, чтобы конкретные действия выполнила другая организация, они могут предложить иные виды договоров.
Например, к ним относится соглашение на вывоз мусора. Данный договор также имеет свой срок, и предусматривает собой правила, которые подразумевают вышеуказанные действия.
Составляется отдельный договор на обслуживание, ремонт лифтов, в случае, если конкретная организация не предоставляет такой услуги. В данном случае управляющая компания выступает посредником между жильцами и лифтёрами.
Существует соглашение на аварийное обслуживание, который позволяет жильцам обращаться в управляющую компанию в случае, если произошло какое-либо аварийное происшествие, и требуется срочное разрешение проблемы.
Существует ещё масса видов договоров, который подразумевает собой осуществление той или иной услуги.
Форма составляемого документа в любом случае должна быть письменной. При этом акт можно оформлять в электронном формате. Обязательным элементом является заверение соглашения подписью каждого участника отношений.
Прежде чем заключать отношения с управляющей компанией, гражданину требуется проверить, есть ли лицензия на ведение деятельности в сфере ЖКХ. Данное решение поможет в дальнейшем избежать мошенничества со стороны представителей УК.
Услуги, предоставляемые управляющей компанией, могут быть использованы не только собственниками помещений, но и арендаторами и нанимателями. На них возлагается обязанность по оплате предоставленных жилищно-коммунальных услуг.
В отношении помещения, которое сдается на основании соглашения социального найма, стороной договора управления МКД должен выступать муниципальный орган. Жилищный кодекс предусматривает, что изменение и составление рассматриваемого акта не может осуществляться арендаторами и нанимателями.
Исключением в данной ситуации выступает наличие доверенности. Гражданину потребуется пойти в нотариальную контору и там оформить данный акт.
Договор управления многоквартирным домом: особенности заключения соглашения, права и обязанности сторон
Многоквартирный дом представляет собой сложную систему, в которой располагается множество отдельных объектов недвижимости. Помимо квартир, комнат, коммерческих помещений, в нем есть также конструкции, оборудование, которое предназначено для обеспечения безопасности и комфортного проживания жильцов. Эти объекты являются общими и принадлежат всем собственникам недвижимости в здании.
Правом владения на общедомовое имущество обладают все собственники объектов недвижимости в многоквартирном доме (МКД). Но это не значит, что одному из них принадлежит лестница, другому лифт. Право владения общим имуществом определяется, исходя из числа квадратных метров, принадлежащих собственнику, и реализуется через вес голоса при управлении. Таким образом, каждый жилец участвует в определении судьбы общей собственности, но пользоваться ей единолично не вправе. Также свою часть общедомового имущества нельзя продать или подарить. Право приобретается и отчуждается одновременно с приобретением или отчуждением объекта недвижимости, расположенного в доме. Причем происходит это автоматически, для этого не требуется заключать какие-либо дополнительные соглашения.
Правом на владение общим имуществом в многоквартирном доме обладают все собственники объектов недвижимости, которые расположены в нем, в том числе:
- физические лица;
- юридические лица. К примеру, могут выступать владельцами коммерческих помещений;
- муниципальные органы.
При этом таким правом обладают как единоличные собственники объекта недвижимости, так и владельцы долей.
Не участвуют в управлении общедомовым имуществом квартиранты, наниматели по договору социального найма, а также лица, которые проживают в доме на основании регистрации по месту жительства или вовсе без таковой.
Как правило, в многоквартирных домах множество собственников. Они должны определять судьбу общедомового имущества и содержать его сообща. Для того чтобы управление многоквартирным домом осуществлялось наиболее эффективно, законодательство предусматривает несколько способов. Наиболее распространенным из них является делегирование полномочий специальной организации – управляющей компании. Для этого между собственниками и УК заключается договор.
I. Договор управления многоквартирным домом: общие вопросы
Как сообщила начальник управления жилищной политики министерства жилищного хозяйства Ростовской области Марина Положий, договор управления многоквартирным домом — самый главный документ, регламентирующий предоставление жилищно-коммунальных услуг собственникам.
Соответственно, он должен заключаться с ТСЖ или управляющей компанией — в зависимости от выбранной жильцами многоквартирного дома формы управления. Договор управления многоквартирным домом следует иметь на руках у каждому собственнику, поскольку на основании этого документа можно требовать от эксплуатирующей объект организации выполнения предусмотренных в нем работ и услуг, а, в свою очередь, последней от жильцов — оплаты.
Следовательно, если управляющая компания нежданно-негаданно принесла собственникам собственный договор управления многоквартирным домом и спешно требует его подмахнуть, еще не значит, что собственникам следует идти на поводу. Поскольку жильцы имеют не меньшее право отнести в офис УК свой вариант документа. Более того, именно заказчик указывает нанимаемому исполнителю, что делать на объекте.
Договор ТСЖ с управляющей компанией: выды и образцы, взаимодействие между УК и ТСЖ
Товарищество имеет свои нормативно-правовые документы. Наиболее обязательными документами считаются:
- собственно устав товарищества;
- свидетельство, гласящее, что организация внесена в ЕГР по юридическим лицам;
- свидетельство, которое указывает на право по использованию земли. Это свидетельство является временным;
- свидетельство, которое говорит о том, что ТСЖ ведет налоговый учет;
- извещение Фонда соцстрахования, Пенсионного фонда;
- письмо, которое должно содержать информацию о присвоении кодов товариществу. Кодами могут быть: СОАТО, СООГУ, ОКПО, ОКОПФ и другие;
- чековая книга. Товарищество в обязательном порядке должно иметь свой штамп, печать;
- паспортные документы на наличие лифтов в домах. Естественно, такие паспорта бывают лишь у тех ТСЖ, в которых есть лифты;
- протоколы о собраниях. Любое собрание протоколируется;
- протоколы заседаний собственно сотрудников ТСЖ;
- список членов товарищества;
- список руководителей ТСЖ:
- техпаспорт зданий, которыми заведует товарищество;
- договор, о том, что товарищество может предоставлять коммунальные услуги, санитарно-технические услуги;
- документация бухгалтеров и финансовых рабочих.
Сроки оформления и стоимость
Оформляется соглашение с ТСЖ на обслуживание сразу же на месте, при условии, что у сторон нет сомнений и вопросов по данному поводу. Иногда составление может быть перенесено на другой день, ввиду того что одна из сторон предоставила документы не в нужном объеме.
Для того чтобы документ был оформлен с собственником, не нужно вносить никаких денежных средств.
Составление договора происходит абсолютно бесплатно, а финансовый вопрос проявит себя только тогда, когда товарищество приступит к своим обязанностям и вам будет необходимо платить за коммунальные услуги.
На какой срок заключается? Документ может заключаться как на четко определенный срок, установленный сторонами, так и бессрочный.
Как правильно оформить?
Такой документ играет большую роль в том, насколько комфортно будет жить собственнику, поэтому необходимо знать, как верно оформить отношения с правлением товарищества.
- С чего начать? Нужно определиться с тем, управляет ли уже кто-то вашим домом. Если нет, то необходимо инициировать собрание, где будет решено, либо создать собственное ТСЖ, либо доверить управление существующей организации из соседнего дома. Если большинство жильцов дома уже подписали договоры с неким ТСЖ, тогда и остальным дорога туда же.
- Где оформить? Оформить, то есть подготовить документ собственник может и самостоятельно. Однако лучше прийти в офис ТСЖ, где вам предоставят бланк для заполнения.
-
Какие документы нужно предоставить? Для того чтобы подтвердить свою личность, а также право собственность на помещение в этом доме необходимо взять с собой нужные документы:
- паспорт;
свидетельство о праве собственности на квартиру;
- технический паспорт на квартиру;
- кадастровые документы;
- справку из БТИ, в которой будет указано количество прописанных в квартире граждан, а также отсутствие задолженности за собственником.
Это документы, которыми владеет гражданин, а для передачи в ТСЖ потребуются еще и их копии.
В свою очередь ТСЖ тоже представляет для ознакомления свою документацию:
- Устав организации.
- Документы о регистрации из налоговой службы.
Договор на техническое обслуживание между тсж и ук
ТСЖ самостоятельно отвечает по административным взысканиям, штрафам, предписаниям, выданным на имя ТСЖ. 5.7. Во всех остальных случаях нарушения обязательств по настоящему Договору Стороны несут ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по Договору в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации. 6.ОСОБЫЕ УСЛОВИЯ 6.1.Обслуживание систем домофонов, противопожарной защиты дома (дымоудаление, пожарной сигнализации) не входят в перечень работ и услуг по настоящему договору, выполняются иными специализированными организациями и оплачиваются за счет средств ТСЖ по отдельным договорам. 6.2. Все работы, не оговоренные условиями настоящего договора, т.е.
Осуществлять комплекс мер, направленных на обеспечение противопожарной защиты общего имущества многоквартирного дома, после восстановления инженерных систем, после восстановления инженерных систем, обеспечивающих противопожарную защиту жилого дома.
Как грамотно составить и оформить?
Рассмотрим подробнее, как заключить договор.
- Соглашение должно составляться в письменном виде на листах формата А4. В первом разделе должно следовать представление сторон с указанием ФИО, года рождения и адреса регистрации жильца, и наименования товарищества с указанием адреса – с другой стороны.
Помимо этого, в конце договора должны быть указаны паспортные данные жильца и банковские реквизиты жилтоварищества как юридического лица. - Предметом соглашения является проведение работ по обслуживанию недвижимости и предоставление коммунальных ресурсов субъекту-стороне соглашения за определённую плату.
- Далее необходимо перечислить, что относится к коммунальным ресурсам (электричество, водоснабжение, отопление), и какие работы обязуется выполнять ТСЖ:
- уборка территории;
вывоз мусора;
- мытьё общих помещений (подъездов);
- покраска стен и т.д.
- Далее нужно указать обязанности жителя, заключающего сделку с товариществом:
- своевременное внесение регулярных платежей;
- соблюдение правил эксплуатации совместного имущества;
- предоставление достоверных сведений о количестве лиц, проживающих в квартире;
- обеспечение допуска контролирующих органов к приборам учёта;
- соблюдение иных условий сделки.
- Существенным моментом соглашения является согласие собственника квартиры на представление его интересов в сторонних подрядных ремонтных и ресурсоснабжающих компаниях с целью эффективного оказания услуг.
- Отдельным разделом указывается ответственность, наступающая в случае невыполнения сторонами обязательств. К такой ответственности могут относиться пени, начисляемые за несвоевременную оплату услуг и коммунальных ресурсов.
Важно! При просрочке платежей размер пени, указываемой в договоре, не может превышать одну трёхсотую ставки рефинансирования ЦБ, установленную в календарном году действия договора. - Так как правление жилтоварищества избирается на два года максимум (пункт 2 ст. 147 ЖК РФ), то сделка-соглашение о предоставлении услуг и ресурсов также заключается на два года, по прошествии которых сделка считается продлённой автоматически, если ни собственник жилья, ни жилтоварищество не заявили о своём желании прекратить её действие.
- Указание способов разрешения споров и конфликтов между субъектами соглашения поможет избежать судебного разбирательства. Отдельными пунктами следует указать, какими досудебными методами будет происходить разрешение споров. В качестве таких методов можно указать переговоры или письменные жалобы в правление, с уточнением сроков рассмотрения жалоб.
В договоре на услуги, напротив каждой из них нужно указать периодичность её оказания (например, раз в 3 дня).
Вне зависимости от условий договора, каждый жилец вправе подавать жалобы на правление товарищества в следующие инстанции:
- жилищную инспекцию;
- прокуратуру;
- суд.
Изменения могут вноситься в договор по обоюдному соглашению сторон, но можно указать пункты, по которым жилтоварищество может изменять условия в одностороннем порядке. Это необходимо, чтобы не перезаключать договор каждый раз при росте тарифов или изменении жилищного законодательства.
Как расторгнуть договор с управляющей компанией. Особенности процедуры.
- Жильцы могут в конце периода действия договора написать уведомление в УК о его прекращении
- Собственники жилого дома имеют право досрочно расторгнуть договор в одностороннем порядке в случае фиксации явных нарушений его выполнения со стороны исполнителя.
- Кроме того, жильцы вправе выбрать другую управляющую компанию или изменить способ обслуживания и управления МКД.
- Расторжение возможно по соглашению сторон. Для реализации решения также необходимо согласие большинства жильцов.
- В случае когда ДУ заключен с эксплуатирующей организацией незаконно (например в результате подлога протокола собрания жильцов) решение по такому документу нужно оспорить в суде, тем самым получить право расторгнуть контракт.
Односторонний отказ от исполнения услуг управляющим компаниям Конституционный суд РФ запрещает, так как договор управления имеет признаки публичного характера. Утвержденный порядок признания ДУ недействительным – получить на то судебное решение.
Причинами для расторжения договора со стороны УК могут стать: систематическая неуплата со стороны жильцов и невозможность принятия каких-либо решений по их вине.
Чтобы использовать право на расторжение договора, УК обязана направить уведомление старшему по дому или доверенному лицу, который обязан дать ответ в течение определенного срока. В судебной практике он составляет 30 календарных дней. Если ответ не будет получен, предприятие может обращаться в суд для принудительного расторжения.
Случаи отказа могут быть связаны с нарушениями, допущенными инициатором. Например, заинтересованная сторона не представила документов, подтверждающих право на заключение соглашения.
Отказ может быть связан со статусом инициатора, например, таковой не является собственником или нанимателем жилья.
В таких случаях необходимо устранить имеющиеся недостатки и обратиться с заявлением повторно. Если заинтересованное лицо считает отказ необоснованным, то можно направить жалобу в надзорные инстанции, либо решать спор в судебном порядке.
Соглашение между собственником и ТСЖ является основанием для оплаты услуг ЖКХ. Он заключается с тем лицами, которые не являются членами товарищества. Документ заключается в простой письменной форме по одному экземпляру для каждой из сторон. Срок и условия определяются сторонами сделки.
Какие подводные камни существуют?
Многие владельцы откровенно боятся оформлять договор доверительного управления квартирой, так как опасаются лишиться недвижимости или же столкнуться с другими серьёзными финансовыми неприятностями. И при этом далеко не всегда у собственников есть возможность заниматься арендой самостоятельно. В итоге недвижимость простаивает, за неё всё равно приходится платить налоги, нести расходы на поддержание ее состояния. И не стоит забывать об оплате услуг.
Поэтому соответствующий договор для собственника является в большей степени благом. Нужно просто разобраться со всеми подводными камнями, предусмотреть имеющиеся риски и учесть их.
Речь идёт о следующих вероятных проблемах:
- Управляющий может оказаться мошенником и начать использовать вашу недвижимость для незаконной или просто сомнительной деятельности. На самом деле такие ситуации не редки. Учитывать опасности всё равно стоит. Больше всего проблем возникает с частными риелторами. Крупные агентства недвижимости традиционно дорожат своей репутацией и не связываются с сомнительными схемами получения дохода. То есть заключить договор с частным лицом можно, но только если вы в нём уверены.
- Управляющий способен продать от вашего имени квартиру только в случае делегирования ему данных полномочий, вследствие чего вы лишитесь имущества. Этот риск на самом деле больше похож на сценарий кошмара, однако в действительности он не особо реалистичен. Главное – грамотно подойти к оформлению доверенности. В этом документе надо четко делегировать полномочия поверенного. Нельзя допускать никаких двусмысленных трактовок, которые бы позволили посреднику заключить такую сделку. Если вы не знаете, как оформить такой документ правильно, обратитесь в офис компании по доверительному управлению квартирами.
- Управляющий может предоставить вам информацию о сдаче квартиры на долгосрочной основе, а на самом деле сдавать её посуточно. Такая схема означает, что управляющий получит прибыль, которая будет на порядок выше той, о которой вы договаривались. При этом вам достанется повышенная амортизация квартиры, необходимость сделать ремонт в ближайшее время с заменой мебели и бытовой техники. А недобросоветсный упраляющий за ваш счет получит сверхприбыль. Чтобы избежать подобного риска, лучше всего, как и говорилось выше, обращаться в управляющую компанию. Также стоит вскоре после заключения договора понаблюдать со стороны за тем, что происходит с вашей собственностью. Если жильцы там постоянно меняются, стоит задаться вопросами.
- Управляющий может не выполнять договорённости насчёт того, кому можно сдавать такую квартиру, а кому – нет. Например, владелец, опасаясь за дорогую бытовую технику, имеет право запретить принимать жильцов с животными или с маленькими детьми. Но управляющий способен согласиться на повышенное вознаграждение от квартирантов. Риски здесь примерно те же, что и в предыдущем пункте. Также стоит учесть, что неблагополучные жильцы способны привести к конфликту с соседями. Решение проблемы – обратиться в управляющую компанию Ритейл-Риэлтии или контролировать все всегда самому.
Жильцы МКД распределяют между собой обязанности по управлению домом. Существует несколько вариантов такого решения, которое принимается на общем собрании жильцов.
- Все обязанности по управлению домом собственники квартир могут равномерно (или неравномерно) распределить между собой. Они также непосредственно контактируют с третьими лицами, например, с работниками компаний, занимающихся обслуживанием дома или строительной бригады.
- Все полномочия по управлению жизней дома может взять на себя одно лицо, ему соседи по дому доверяют защиту своих интересов. Это ответственная работа для того, кто взял на себя обязанности по обеспечению нормальной жизни многоквартирного здания, потребуется не только желание действовать, но и компетентность в вопросах жилищной сферы.
- Еще один выгодный вариант – права на управление получает третье лицо, не являющееся собственником квартиры в этом доме. Третье лицо не будет считаться управляющим, оно получает только представительские обязанности.
Расторжение договора управления многоквартирным домом
Расторгнуть договор управления досрочно можно по обоюдному согласию сторон в соответствии с требованиями ст. 450 ГК РФ (ч. 8 ст. 162 ЖК РФ). Сделать это можно, инициировав общее собрание собственников помещений в МКД по вопросу расторжения ДУ (ч. 3 ст 161 ст. ЖК РФ).
В одностороннем порядке договор расторгается по решению суда, если одна из сторон совершила грубое нарушение существенных условий такого договора (ч. 1 ст. 450 ГК РФ).
Существенным закон признаёт нарушение договора одной из сторон, из-за которого другая сторона из-за нанесённого ущерба лишилась того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (ч. 2 ст. 450 ГК РФ).
Если УО не выполняет условия заключённого договора управления многоквартирным домом, то собственники вправе на общем собрании принять решение о расторжении договора в одностороннем порядке. Решение утверждается большинством от общего числа голосов, принимавших участие в собрании (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ). При этом на ОСС выбирается новая УО либо новый способ управления домом (ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ).
Претензионный порядок урегулирования споров в договоре управления
33230