Зачем нужна справка из ПНД при сделках с недвижимостью

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Зачем нужна справка из ПНД при сделках с недвижимостью». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Содержание

1. Где можно получить справку

2. Правило 6. Справки из диспансеров

3. Правило 7. Странное поведение продавца

4. Что делать, если вам откажут в справке?

5. Последствия при заключении сделки с недееспособным лицом

6. Как проверить человека перед тем, как покупать у него квартиру или дом, чтобы не остаться и без жилья, и без денег

7. Когда еще добросовестность приобретения не имеет значения

8. Где брать справку о дееспособности Продавца квартиры?

9. А еще интеллигент в очках!

10. Дееспособность продавца- проверяем

11. Как проверить дееспособность продавца квартиры

Нет. Справка из ПНД не входит в обязательный пакет документов со стороны продавца при заключении сделки с недвижимостью. Однако она может стать весомым аргументом при возможных дальнейших разногласиях и обеспечить покупателю спокойствие и уверенность.

Где можно получить справку

Справка заказывается непосредственно в психоневрологическом диспансере. Лучше обращаться в госклинику, справки из частных учреждений, как правило, снижают «кредит доверия».

Простой и быстрый вариант — справка о том, что продавец не обращался в психоневрологический диспансер за медицинской помощью и под диспансерным наблюдением не состоит. Такие справки выдаются бесплатно.

Кроме того, можно заказать справку (врачебное свидетельство) о состоянии здоровья. Для ее получения необходимо будет пройти осмотр у врача-психиатра. В ней должно быть указано, что по результатам медицинского освидетельствования у продавца отсутствуют противопоказания для сделок с недвижимостью. Стоит она около 1400 рублей. Если такая справка в первую очередь нужна покупателю, то финансовые расходы он может взять на себя.

Справка будет выдана только тому человеку, на чье имя она заказана. По закону такая информация конфиденциальна и не может быть разглашена.

Продавцу необходимо лично прийти в диспансер с паспортом. Также могут потребоваться и другие документы, например, страховой полис или военный билет, эти вопросы лучше уточнить по телефону до посещения ПНД.

Действительность документа подтверждается подписью главного врача психоневрологического диспансера, печатью врача и штампом ПНД.

Правило 6. Справки из диспансеров

Рекомендуется также запросить у продавца справки из наркологического и психоневрологического диспансеров, которые подтверждают, что он не состоит на учете в указанных учреждениях. «Данная информация необходима для исключения риска оспаривания сделки под предлогом того, что в момент ее совершения продавец находился в состоянии, когда не был способен осознавать свои действия», — пояснила юрист из «Инком-Недвижимости».

Однако сам по себе факт нахождения продавца на учете в психоневрологическом или наркологического диспансере не является однозначным поводом для отказа от сделки. В этом случае необходимо выяснить все обстоятельства, связанные с продажей квартиры: по какой причине она продается, приобретает ли собственник взамен другое жилье, где оно находится и т. д. «Кроме того, можно договориться о том, чтобы в день заключения сделки продавец прошел медицинское освидетельствование, благодаря чему врач мог бы оценить его состояние на предмет готовности к заключению сделки», — посоветовала Ольга Кладкова.

Правило 7. Странное поведение продавца

Выдать недобросовестного продавца может его странное поведение — например, если он не может ответить на стандартные вопросы.

«Покупателям следует насторожиться, если собственник жилья не в состоянии объяснить им, куда он переедет после продажи своей квартиры и когда собирается зарегистрироваться на новом месте жительства. Конечно, это можно объяснить какими-то бытовыми сложностями, однако все же такую ситуацию необходимо прояснить», — рекомендует директор департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость» Михаил Куликов.

По его словам, также тревожным сигналом для потенциальных покупателей является подозрительно низкая цена квартиры — если она на 15% меньше рыночной стоимости подобных объектов. Конечно, собственник может дать покупателю значительную скидку в связи с тем, что ему нужно срочно продать квартиру из-за переезда в другой город или страну. Но в случае высокого дисконта следует перепроверить документы с особой тщательностью и не спешить выходить на сделку.

Что делать, если вам откажут в справке?

Конечно, медсправка из ПНД не является гарантией дееспособности или недееспособности продавца недвижимости. Независимо от ее наличия на момент подписания договора сделку могут признать недействительной по ряду других причин.

Важнее, чтобы у собственника объекта были правильно оформлены правоустанавливающие документы на квартиру. Но если продавец отказывается предоставлять справку из диспансера, это должно насторожить покупателя. Лучше отложить сделку, воздержаться от приобретения недвижимости и проверить ее на юридическую чистоту.

Изучить характеристики имущества, полномочия собственника и имеющиеся ограничения можно с помощью выписки ЕГРН. Документ содержит достоверные актуальные сведения об объекте на момент его оформления. Заказать выписку онлайн можно на портале ЕГРНка.онлайн.

Справку из психоневрологического диспансера для продажи квартиры можно получить в психиатрическом диспансере. Справку о том, что продавец либо покупатель не состоит на учете в наркологическом диспансере можно получить в диспансере.

Желательно обращаться за получением документов в государственную клинику. Это связано с тем, что при появлении спорных ситуаций и при обращении в суд судьи больше доверяют полученному заключению из государственного учреждения, чем от частных клиник.

Как взять справку? Для получения такой справки продавец (обычно справка из ПНД и НД требуется продавцу недвижимости) должен лично обратиться в диспансер. В некоторых случаях за получением документа могут обратиться родители или опекуны продавца.

С собой нужно взять такие документы:

гражданский паспорт;
полис обязательного медицинского страхования;
для мужчин: военный билет и приписное свидетельство;
квитанция об оплате услуги за выдачу справки. Стоимость выдачи документа в каждом регионе разная, колеблется в пределах 700–1200 рублей, однако точный размер услуги можно узнать в диспансере. Обычно оплата вносится в кассу лечебной организации. Поскольку справка нужна больше для покупателя (ему нужно удостовериться, что продавец является дееспособным лицом), то оплату услуг по выдаче справки покупатель может взять на себя.

Иногда встречаются ситуации, когда мошенники подделывают справки о том, что продавец не состоит на учете, покупатели не проверяют правдивость предоставленной информации, оформляют сделку, а потом выясняется, что продавец является недееспособным лицом.

В итоге его родственники подают иск в суд о признании сделки ничтожной, выигрывают дело, забирают квартиру, а покупатель остается без денег и без квартиры.

Чтобы обезопасить себя от такого исхода, важно знать, как правильно оформляется справка, уметь отличать оригинальную справку от подделки:

в справке обязательно должна быть указана информация о том, какое учреждение выдает справку. Желательно, чтобы это был государственный наркологический или психоневрологический диспансер. В левом верхнем углу обязательно должен стоят штамп организации, выдавшей справку;
наименование документа – «Справка о прохождении медицинского осмотра врача психиатра/нарколога». Обязательно должен быть указан номер справки и дата ее выдачи;
данные того, кому выдается справка – полностью указывается фамилия, имя, отчество обратившегося, дата его рождения, место регистрации;
заключение специалиста – врач пишет, что гражданин не состоит на учете;
подпись врача, выдавшего справку и печать врача;
штамп организации, куда обратился гражданин.

Справку ПНД следует заказывать в психоневрологическом диспансере. Лучше обратиться в государственную больницу, т.к. справки из частных клиник обычно снижают «кредит доверия».

Виды справок
1	О том, что продавец не обращался в психоневрологический диспансер за медпомощью и не состоит под диспансерным наблюдением.	Это простой и наиболее быстрый вариант. Данный документ выдаются бесплатно.
2	Врачебное свидетельство о состоянии здоровья. В ней будет указано, что по результатам медицинского освидетельствования у продавца нет противопоказаний для сделок с недвижимостью.	Для ее получения надо пройти осмотр у врача-психиатра. Стоимость документа — примерно 1500 руб. Т.к. документ, в первую очередь, требуется покупателю, то последний может взять на себя финансовые расходы.

Последствия при заключении сделки с недееспособным лицом

Что же делать в случае, если сделка, и суд признал ее недействительной? Сторонам приходится иметь дело с ее последствиями: они обязаны вернуть друг другу то, что получили в результате сделки, или возместить его стоимость. Если одна из сторон знала о том, что вторая недееспособна (или должна была это знать), то ей нужно возместить реальный ущерб. Если суд решит, что опекун недееспособного гражданина совершил бы такую же сделку, выгода будет в пользу последнего. Если же была целая цепочка сделок, и покупатель не мог знать, что изначальный продавец недвижимости недееспособен, нужно оформлять иск об истребовании имущества из чужого незаконного владения (ст. 302 ГК РФ). Суд в этом случае признает сделку ничтожной, а покупатель вправе требовать от продавца возврата денег. Если реальный ущерб не был возмещен в течение года, покупатель имеет право на разовую компенсацию от государства в размере до одного миллиона рублей: соответствующий закон № 122-ФЗ был принят в 1997 году.

Подытожим: справка о дееспособности при продаже квартиры не является обязательной частью комплекта документов для сделки – но в некоторых случаях ее наличие серьезно облегчит жизнь и покупателю, и продавцу. Будьте внимательны, обращайте внимание на мелочи и, если сомневайтесь, потребуйте документ: возможно, ваши опасения окажутся не напрасными.

Как проверить человека перед тем, как покупать у него квартиру или дом, чтобы не остаться и без жилья, и без денег

Покупка жилья может закончиться для человека весьма плачевно, если сделку признают недействительной: покупатель рискует остаться и без квартиры, и без денег (ведь продавцу никто не запрещает тут же истратить всю полученную от покупателя сумму по своему усмотрению). Возникает вполне логичный вопрос: как же защититься от подобных неприятностей, покупая квартиру или дом?

С этого года действует особый механизм государственной защиты покупателей, которые лишились жилья из-за отмены сделки судом (ст. 68.1 Закона 218-ФЗ).

Если в течение полугода с продавца не удастся взыскать деньги, ущерб возмещается из казны РФ. Но компенсация полагается только добросовестному покупателю (который на момент заключения сделки не мог ни знать, ни разумно предположить, что там кроются какие-то подвохи).

Поэтому важно обеспечить себя доказательствами, что перед подписанием договора купли-продажи жилья вы проверили своего контрагента и убедились, что от вас ничего не утаивают.

Когда еще добросовестность приобретения не имеет значения

Неблагоприятные последствия для приобретателя возможны не только в том случае, если жилое помещения отчуждается недееспособным гражданином. Аналогичные последствия ожидают покупателя и в случае совершения сделки с гражданином, ограниченным судом в дееспособности (ст. 176 ГК РФ), гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими (ст. 177 ГК РФ). Также, сделка, совершенная под влиянием заблуждения, обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной или стечения тяжелых обстоятельств (ст., ст. 178, 179 ГК РФ) если таковой ее признает суд, в любом случае повлечет истребование имущества от любого последующего покупателя, в не зависимости от его добросовестности.

Где брать справку о дееспособности Продавца квартиры?

Справку берут непосредственно в психоневрологическом диспансере того района, где проживает Продавец квартиры (см. ниже пример). Лучше заказывать справку из государственного учреждения, так как справки из частных клиник не вызывают большого доверия в судах.

Справку из ПНД выдают на руки только тем, на чье имя она заказана (по закону эти сведения конфиденциальны). Поэтому нам желательно не только попросить Продавца квартиры о предоставлении справки из психдиспансера, но и присутствовать самим при ее получении.

Такая «справка о дееспособности» должна содержать сведения, что человек (Продавец квартиры) не обращался в психдиспансер за медицинской помощью и под наблюдением там не состоит. Выдается такая справка бесплатно. На справке должна быть подпись и печать регистратуры и штамп психдиспансера (при этом, внешний вид самой справки может отличаться в разных учреждениях).

♦ Пример справки из ПНД на продавца квартиры ♦ Жми! И увидишь справку во всплывающем окне.

Дополнительно в том же психдиспансере можно заказать и другую справку (врачебное свидетельство) о состоянии здоровья собственника квартиры. Для ее получения уже нужно будет пройти осмотр у врача-психиатра.

В такой справке будет указано, что по результатам медицинского освидетельствования у человека на текущий момент отсутствуют противопоказания для совершения сделок с недвижимым имуществом.

За такую справку уже придется заплатить пару тысяч рублей.

Эта справка имеет для нас (как Покупателя квартиры) существенное значение, поэтому логично будет, если мы и оплатим расходы на медосмотр Продавца.

То же касается и справки из наркодиспансера:

♦ Пример справки из НД на продавца квартиры ♦ Жми! И увидишь справку во всплывающем окне.

Алкоголиков в России (данные главного санитарного врача Геннадия Онищенко) – около 3 млн. Наркозависимых (сведения Минздравсоцразвития) – 650 тыс. человек. Инвалидов по психическим заболеваниям (сообщает Центр социальной и судебной психиатрии им. Сербского) – 1,3 млн.

Похоже, что данные занижены (ну кто поверит, что алкоголиков у нас только 3 млн!) – но нам именно такие и нужны. Мы ведь в данный момент рассматриваем только тех, кто обладает официальным статусом, на основании которого может впоследствии опротестовать сделку. Так что таких людей в принципе немного – единицы процентов. И это может быть признано хорошей новостью.

Но есть, к сожалению, и плохая. Она сводятся к тому, что в сделках часто участвуют множество людей – например, при сложных «цепочках», разъездах коммуналок. Достаточно одному из участников оказаться из числа тех, кто «неспособен понимать значение своих действий» — в тартарары летит вся сделка. И второе соображение. Как справедливо отмечает Владимир Есауленко, юрисконсульт отделения «Сокол» компании «ИНКОМ-Недвижимость», существует «огромное количество адвокатских и юридических фирм, которые охотно раскручивают дела по оспариванию сделки. Иногда с единственной целью – предложить «мировое соглашение» на определенных финансовых условиях». Так что – это автор уже от себя – даже если участвовавший в сделке псих, алкоголик или игроман и в мыслях не имел устроить мошенничество, наверняка найдутся «доброхоты», которые подскажут ему, как в такой ситуации можно просто и без особых хлопот «заработать».

А еще интеллигент в очках!

Очень интересен вопрос о том, как часто подобные персонажи встречаются именно на рынке недвижимости. Понятно, что никакой официальной статистики на этот счет нет, поэтому мы попросили наших экспертов дать экспертные оценки.

«По моим наблюдениям, до 10% сделок в цепочке продавцов-покупателей имеют подобных «подозрительных» участников», — говорит Владимир Есауленко («ИНКОМ-Недвижимость»). «Таких сделок примерно одна из 20, — делится своими наблюдениями Константин Плюхин (Est-a-Tet). – На моей практике судебных тяжб не было, а из опыта коллег могу сказать, что подобные ситуации возникают нечасто. Если тщательно проверить квартиру и обезопасить клиента, то никаких проблем в дальнейшем не будет».

Судебную статистику приводит адвокат Олег Сухов. По его данным, ежегодно в России «недействительными признаются несколько тысяч договоров купли-продажи недвижимости именно по основаниям недееспособности или ограниченной дееспособности продавцов, связанной с психическими заболеваниями и расстройствами». Более 100 подобных прецедентов каждый год приходится на Московский регион. Олег Сухов приводит совершенно вопиющий пример, когда бывший научный сотрудник, состоящий на учете в ПНД, четыре (!) раза продавал свою квартиру и каждый раз признавал сделку недействительной. Возвращая деньги, этот человек каждый раз оставлял себе «бонус» в 30-40% цены – несостоявшиеся покупатели были рады получить хотя бы оставшиеся 60-70%. (Подробнее читайте в статье («Невменяемые участники рынка недвижимости»).

Покупателю рекомендуется сверить планировку квартиры с техническим паспортом из БТИ. Согласно Жилищному Кодексу РФ (Ст. 26), практически любые переустройства и перепланировки требуют согласования с органом местного самоуправления, а если их выполнить «самопроизвольно», то они попадут в разряд административных правонарушений, за которые предусмотрена ответственность.

Отметим, что некоторые перепланировки, например, расположение ванной комнаты над жилым помещением соседей снизу, согласовать в принципе невозможно. Если Жилищная инспекция узнает о незаконной перепланировке, то владельцу квартиры будет выписан штраф и вынесено предписание устранить нарушение – вернуть квартиру к прежнему состоянию. В крайнем случае, квартира может быть пущена с торгов, а часть суммы будет направлена на реконструкцию жилого дома.

Владелец квартиры с перепланировкой должен предоставить по требованию покупателя следующие документы:
– Решение о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения от органа местного самоуправления.
– Акт приемочной комиссии о вводе в эксплуатацию после завершения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения.
– В случае судебных споров – решение суда о сохранении помещения в перепланированном состоянии с отметкой о вступлении в законную силу.

Отметим, что приобретать квартиру с незаконной перепланировкой на личные средства не возбраняется (ипотеку на такую квартиру не получить), учитывая, что за этот недостаток владелец может сделать хорошую скидку. Правда, нужно быть готовым к тому, что в будущем новому владельцу продать такую квартиру будет непросто.

Дееспособность продавца- проверяем

Справка о дееспособности может потребоваться для совершения сделок различного рода: оформления доверенностей, купли-продажи имущества, получении водительских прав или оружия. Если продажей занимается риэлтор, он в обязательном порядке попросит предоставление такой справки от продавца квартиры, особенно если это пожилой человек. Это делается для того, чтобы подтвердить вменяемость участника сделки купли-продажи, снизить риски покупателя и успешно завершить процесс продажи недвижимости.

Дееспособность человека – это способность осознавать свои действия и их последствия. В юридическом ключе это понятие трактуется как способность человека действовать в соответствии со своей правоспособностью.

Обычно дееспособность определяется возрастными рамками и особенностями развития человека: дети до 6 лет считаются недееспособными, для детей старше 6 лет используется понятие «дееспособность малолетнего», а с достижением 18-летнего возраста каждая личность считается дееспособной.

Важно понимать, что решение о недееспособности принимается только в суде (на основании медико-психологической экспертизы). В случае явного психического расстройства и неспособности осознавать свои действия гражданин признается недееспособным и ему в обязательном порядке назначается опекун.

Справки о дееспособности продавца, которые могут потребоваться при сделках купли-продажи квартир, нужно получить в соответствующих медицинских учреждениях государственного типа – психоневрологическом и наркологическом диспансерах по месту жительства продавца квартиры.

Эти справки выдаются бесплатно. При продаже квартиры риэлторы советуют покупателю присутствовать вместе с продавцом при получении справки, чтобы исключить вероятность использования поддельного документа при подписании договора.

Чтобы проверить дееспособность, нужно оценить человека при личном общении, пообщаться с родственниками, обратить внимание на его профили в социальных сетях. Показательно будет наличие у продавца квартиры водительских прав или разрешения на владение оружием. Подобный признак также является косвенным подтверждением дееспособности, но обычно этот способ не подводит.

Если сделка заверяется нотариально, то нотариус выступает гарантом того, что при совершении сделки человек был дееспособен. Также при возникновении подозрений он имеет полномочия проверить информацию на продавца по Системе межведомственного электронного взаимодействия (СМЭВ) и запросить полные данные из Росреестра, где указывается факт недееспособности (при его наличии). Более того, с 2015 года все нотариусы обязаны вести видеофиксацию процесса оформления документов и передачи имущественного права, которая также является прямым доказательством адекватного состояния гражданина, совершающего сделку.

И есть еще один способ удостовериться в дееспособности участника сделки. Можно запросить у него справку об отсутствии какой-либо опеки над ним, что гарантирует полную дееспособность человека. Получить эту справку можно в Органах опеки и попечительства по месту жительства гражданина.

Понятие о дееспособности граждан описано в ст. 21 Гражданского кодекса РФ — по достижении 18-летия наступает полная гражданская дееспособность. Что касается медицинской проверки статуса продавца недвижимого имущества, то в этом случае рассматривается не сам факт дееспособности. Устанавливается отсутствие признаков недееспособности, которые могут повлечь за собой признание сделки купли продажи квартиры недействительной.

Справка из ПНД (психоневрологического диспансера) отчасти поможет покупателю принять верное и взвешенное решение и минимизировать риск. Если выяснится, что у продавца есть зафиксированные психические расстройства, покупатель может своевременно пересмотреть свое решение о покупке недвижимости.

Но стоит помнить, что даже если в справке не содержится «красных маячков», в суде она будет практически бесполезна. Значение будет иметь лишь заключение судебно-правовой экспертизы. Справка из ПНД подтверждает лишь то, что продавец не состоит на учете и не имеет противопоказаний для сделок с недвижимостью, но не гарантирует ни его дееспособности, ни его недееспособности.

Чтобы заключить сделку купли-продажи, продавцу необходимо обладать юридическим подтверждением того, что он имеет право распоряжаться недвижимостью — это доказывает его правоспособность. Помимо этого, продавец обязан быть и дееспособным — осознавать свои действия и понимать их последствия.

Правоспособность продавца тщательно проверяется перед оформлением сделки купли-продажи, а вот оценка дееспособности часто остается факультативным этапом. А зря. Игнорирование этого пункта может привести к весьма болезненным последствиям. И чтобы избежать этого, лучше попросить продавца позаботиться о наличии справки, подтверждающей его адекватное психическое состояние. Также стоит помнить, что если у квартиры несколько собственников, справки лучше получить от каждого участника сделки.

Вы не можете обязать продавца заказывать справку из ПНД, это добровольный поступок. Но если ему нечего скрывать, то получение подобного документа не станет большой проблемой. Если же п��одавец категорически отказывается предоставить соответствующий документ — это серьезный повод для сомнений.

Если у вас есть опасения, что продавец может страдать алкоголизмом или наркозависимостью, то советуем настоять на получении такой справки. Также она будет совсем нелишней, если вы приобретаете недвижимость у человека пожилого возраста.

Заказывать справку из ПНД стоит непосредственно перед самой сделкой, так ее достоверность будет гораздо выше.

Согласно Гражданскому Кодексу РФ, полная дееспособность гражданина наступает в 18 лет. Однако те, кто страдает психическими расстройствами и потому не способен руководить своими действиями (или находятся в возрасте младше 18 лет, а также в преклонных годах), дееспособными уже не считаются. Соответствующие сведения можно получить в органах опеки, наркологических и психоневрологических диспансерах: также в обязательном порядке проводится судебно-медицинская экспертиза. Именно на ее основании суд может признать человека (в нашем случае – продавца недвижимости) недееспособным. В таком случае за его действия отвечает опекун. Если недееспособность частичная – тоже.

Сама по себе справка о дееспособности – отнюдь не обязательный документ в сделках с недвижимостью, она может выступать только дополнительным гарантом. По умолчанию все сделки должны совершаться в здравом уме и твердой памяти: об этом говорит тот же Гражданский Кодекс. Однако все-таки есть ряд ситуаций, когда получить справку о дееспособности продавца, мягко говоря, не помешает. Вот они:

продавец состоит на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансере;
продавец ранее лечился от психических расстройств;
добросовестные отношения между покупателем и продавцом как физическими лицами закреплены в договоре и нотариально заверены;
продавец – человек пожилого возраста;
продавцу от 14 до 18 лет (в этом случае также необходимо согласие его опекуна или законного представителя);
параметры и цены по договору явно занижены по сравнению со среднерыночными;
нотариус или один из участников сомневается в дееспособности продавца (аналогичная ситуация, впрочем, может возникнуть и в отношении покупателя).

Кроме того, порой бывший собственник может оказаться нечист на руку и подать в суд на покупателя, пытаясь оспорить сделку. Ситуацию опять-таки может спасти справка о дееспособности, подтверждающая, что продавец действовал в здравом уме. Такую справку часто берут, когда в сделке участвует нотариус: возникало немало прецедентов вышеописанных случаев. Конечно, продавец не обязан по первому требованию предоставлять справку: она не относится к списку обязательных документов и делается добровольно (пусть даже ее отсутствие чревато риском). Но если продавец наотрез отказывается ее предоставить – это повод для беспокойства.

Как проверить дееспособность продавца квартиры

3aкaзывaeм выпиcкy из EГPН. B дoкyмeнтe нe дoлжнo быть дaнныx пo oгpaничeнию пpaв coбcтвeннocти.
3aключaeм cдeлкy.

Cдeлкy пpoвeли c xoзяинoм дoмa: пoжилым дeдyшкoй, зa кoтopым пpиcмaтpивaeт poдcтвeнник или знaкoмый.

Пocлe cдeлки пoявляeтcя poдcтвeнник co cпpaвкoй oпeкyнcтвa. Пo дoкyмeнтaм дeдyшкy пpизнaли нeдeecпocoбным, oн нe имeл пpaвa пpoдaвaть квapтиpy.

Генеральная доверенность дает возможность по закону действовать от имени доверителя и в его интересах. По генеральной доверенности доверенное лицо получает полномочия собственника по распоряжению имуществом. Полномочия доверенного лица расширены максимально. Доверенность зачастую предусматривает продажу недвижимости и получение денег по сделке. Такую доверенность целесообразно оформить, когда доверитель не может сам участвовать в сделке по каким-то причинам: находится на длительном излечении, в отъезде и т. д. Оформляется такой документ у нотариуса.

С 2016 года при продаже доли действуют новые правила, согласно которым продажа доли подлежит обязательной регистрации у нотариуса и в дальнейшем в управлении Росреестра. Изменения в Федеральный закон от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» были внесены 2 июня 2016 года.

Можно получить доверенность на продажу доли от сестры, если она не лишена дееспособности по решению суда. Но также она и сама может участвовать в регистрации сделки, так как оформление доверенности и регистрация договора купли-продажи доли требуют присутствия у нотариуса. Кроме того, если сразу провести регистрацию договора у нотариуса, можно сэкономить на выдаче доверенности и время, и деньги.

В связи с тем, что квартира находится в долевой собственности у Вас с сестрой, сделка купли-продажи квартиры подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Соответственно, после того, как нотариус убедится, что все участники сделки понимают значение своих действий и могут руководить ими, он удостоверит данную сделку.

Проведение сделок купли-продажи квартиры по доверенности также допускается законом в случае, если доверитель и представитель являются дееспособными лицами.

Сделка купли-продажи квартиры, в числе собственников которой входит гражданин, состоящий на учете в психоневрологическом диспансере, может нести для покупателя правовые риски, а именно – риск утраты права собственности на квартиру.

Одним из условий действительности сделки является единство воли и волеизъявления, то есть покупатель хочет быть уверенным в том, что продавец, совершая сделку, понимает ее значение и правовые последствия и желает их наступления. В связи с чем многие покупатели настаивают на личном участии в сделке купли-продажи всех собственников квартиры.

Ограничения на регистрационные действия Установление запрета на совершение регистрационных действий с недвижимостью препятствует совершению сделок, направленных на отчуждение имущества в любой форме, в том числе путем продажи.
Нахождение в залоге Если квартира находится в залоге, то новый владелец может ее просто потерять, так как если продавец не снимет обременение, то банк или другая организация, у которой недвижимость в залоге, может изъять и продать ее.
Арест Если продавец продает квартиру находящуюся в аресте, то, скорее всего, сделка купли-продажи может затянуться или вообще сорваться.
Проверка продавца на дееспособность После совершения сделки купли-продажи инициатором ее расторжения выступает продавец, и, на основе документов о его недееспособности, сделка признается недействительной, квартира отходит обратно продавцу, а деньги можно вернуть только через суд.
История по правообладателям Если объект продавали несколько раз за последние 3 года — задумайтесь. Возможно после сделки “всплывут” наследники на квартиру или третьи лица, оспаривающие сделку.
Махинации продавца на получение задатков Мошенники используют разнообразные схемы для обмана покупателей, чтобы уберечься от этого, нужен опытный юрист в области недвижимости.
Обременение ипотекой Если обременение большое, то сделку провести тяжело.
Банкротство продавца Если продавец банкрот, то он не имеет права продавать квартиру.
Судебные споры Может повлиять на продолжительность процесса сделки купли-продажи.
Подлинность правоустанавливающих документов на квартиру О сделке не может быть и речи, если документы не подлинные или не совпадают при сверке с официальными данными из Росреестра.
Массовая регистрация
Судебные процессы по объекту
В списке на снос
Проверка несовершеннолетних
Незаконное строительство